В прошлом году 27,8 % квартир в Петербурге было продано на нулевом цикле строительства. Чаще всего на старте приобретают «однушки» и студии в масс-маркете, а покупатели элитного жилья предпочитают готовый продукт.
Прогнозируя итоги непростого 2020-го, аналитики предполагают, что во второй половине года на рынок выйдет гораздо больше новых объектов, чем в бедном на премьеры первом полугодии. Поэтому у покупателей снова станет больше выбор жилья на начальном этапе строительства, и доля сделок «на котловане» в 2020 году останется примерно на том же уровне, что и обычно.
В последние годы показатель покупок на начальной стадии строительства остается практически неизменным, например, в 2018 году таких сделок было
— Что касается первого квартала 2020 года, покупок на начальной стадии стало меньше по понятной причине — намного уменьшилось число объектов на нулевом цикле, поэтому выбор жилья в подобных домах был небольшим, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (SetlGroup). — В этот период
По этой же причине выросло число сделок на этапе до 50%-ой готовности объекта — с
Напомним, что в январе — марте текущего года на рынок строящейся недвижимости Петербурга и пригородов вышло в два раза меньше квадратных метров, чем за тот же период в прошлом году. В подавляющем большинстве случаев застройщик открывает продажи еще на так называемой стадии «забора». В это время, как правило, действуют самые низкие стартовые цены. Далее, по мере повышения готовности, стоимость жилья растет. Разница между стартовыми ценами и стоимостью на этапе сдачи при старой схеме долевого строительства в среднем составляла
По мнению Сергея Мохнаря, директора департамента развития ГК «ПСК», доля покупок на различных стадиях строительства зависит от класса недвижимости. На начальном этапе, как правило, интерес ко всем проектам максимальный. В комфортклассе и в апартаментах наблюдается достаточно ровный спрос в течение всего цикла. За 3–6 месяцев до завершения стройки количество сделок вновь растет, поскольку покупатели понимают, что это последнее предложение. И думают, что, если район и проект нравится, то сейчас самое время для покупки.В бизнес-классе есть три точки максимального спроса: на начальной стадии, затем после снятия лесов с готового здания, когда дом уже можно оценить целиком, и на пороге ввода дома в эксплуатацию, либо сразу после него.
Большой интерес к небольшим квартирам
По словам Дмитрия Ефремова, руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», многое зависит от того, о каком типе квартиры идет речь. На старте продаж наибольшим спросом, как правило, пользуются студии и «однушки». Многокомнатные квартиры наиболее активно обычно продаются на финальных этапах или даже после ввода. Во многом это обусловлено тем, что некоторые семейные покупатели хотят переехать в уже готовую квартиру, в том числе продав предыдущее жилье.При этом если есть возможность совершить покупку на раннем этапе, то это наиболее выгодное решение для семейного бюджета, и сэкономленные средства можно будет потратить на обустройство жилья, отмечает Дмитрий Ефремов.
— Готовые квартиры всегда пользуются высоким спросом — их можно посмотреть вживую, можно заселиться сразу после покупки, — уверена Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Но главным вопросом остается цена, которая с момента старта продаж до ввода в эксплуатацию может прибавить до
Выбор уменьшается
Еще один важный момент для покупателя — выбор различных вариантов планировочных решений. А также возможность подобрать подходящий и комфортный для жизни конкретного человека этаж и расположение самой квартиры на этаже.
— При покупке жилья на начальной стадии клиент располагает большим выбором, так как застройщик в этот момент может предложить самый широкий ассортимент квартир и различные планировочные решения, — отмечает Ольга Аветисова, заместитель коммерческого директора «Группы ЛСР». Согласна с этим мнением и Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). Она уверена, что на начальной стадии строительства покупатель имеет практически неограниченный выбор по этажам, сторонам света, планировочным решениям и другим параметрам. Эти факторы влияют как на то, насколько будущему новоселу будет комфортно проживать в квартире, так и на то, насколько выгодной окажется инвестиция, говорит Дмитрий Ефремов.
И наоборот, чем ближе к моменту ввода дома в эксплуатацию, тем меньший ассортимент квартир остаётся в продаже.
— Например, вы выбрали себе симпатичную квартиру с кухней-гостиной и двумя спальнями на разные стороны, а такая планировка осталась только на первом и последнем этажах. Или к моменту ввода в эксплуатацию в доме вообще не осталось двухкомнатных квартир, — описывает ситуацию Наталья Кукушкина, специалист по маркетингу Группы ЦДС.
— Если клиент придирчив к планировке, хочет видовую квартиру или нетиповое решение, он бронирует жилье на старте продаж. Наша практика показывает, что квартиры с наиболее удачным видом на воду или парк, с террасами на последних этажах практически полностью выкупают в первые полгода, — отмечает Анжелика Альшаева.
Но, по словам Ольги Ульяновой, директора департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», некоторых покупателей от приобретения квартиры на начальной стадии строительства останавливает эмоциональная составляющая. Покупка недвижимости для
Наталья Кукушкина добавляет, что важной «отсечкой» становится момент выхода стройки из котлована. В этот период изменения на стройплощадке становятся заметны, и люди начинают активно приобретать квартиры.
— Снижение объёма продаж впоследствии часто связано не столько с ростом строительной готовности, сколько с уменьшением товарного запаса на объекте. Если строительство ведётся в несколько очередей, то для поддержания стабильного спроса разумно выводить новую очередь, когда в предыдущей остаётся примерно
Внимание к застройщику
Большинству покупателей выгодные цены и больший выбор планировочных решений на начальных этапах строительства не позволяют эмоциям взять верх над здравым смыслом. Ну само собой, при этом надо тщательно проверить застройщика: какая у него репутация, как он вел себя во время прошлых кризисов. Как говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», при невнимательном выборе застройщика покупатель может приобрести жилье у компании, которой не хватит сил в текущих обстоятельствах достроить объект в срок. Например, очень сложно адаптироваться к новым реалиям застройщикам, которые только недавно вышли на рынок с 1–2 проектами, пусть даже в хорошей локации и по привлекательным ценам. Дольщики, вложившие средства в строительство таких объектов, могут столкнуться с проблемой долгостроя. Гораздо увереннее можно себя чувствовать, приобретая квартиру у надежного застройщика с именем и стажем на рынке, имеющего в своем портфеле достаточное количество реализованных проектов и выполняющей свои обязательства в срок, пережившего несколько кризисов и доказавшего свою эффективность.
Со временем все больше и больше будет на рынке проектов, где квартиры продаются с помощью эскроу-счетов. Девелоперы уверены, что это для покупателя является более надежным вложением, в том числе и при покупке на начальной стадии строительства.
— Для некоторых клиентов немаловажным фактором при выборе квартиры является также механизм ее приобретения, — отмечает Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон». — Многие из них делают выбор именно в пользу эскроу-счетов, так как это служит для них дополнительной гарантией. Введенный в прошлом году новый механизм продажи недвижимости позволит защитить средства будущих владельцев квартир, ведь деньги покупатель должен перевести не строительной компании, а открыть эскроу-счет в банке.
Инвестиции не отменяются
Многие участники рынка уверены, что в объектах, где продажи ведутся с помощью эскроу-счетов, разница между ценами на начальной стадией строительства и в период сдачи дома будет меньше, чем при реализации по старой схеме. Но расходятся в цифрах. Так, Сергей Мохнарь предполагает, что в новой реальности разница не будет превышать
Ольга Трошева резюмирует: инвесторам по-прежнему интересен рынок строящегося жилья. После недолгой паузы в апреле покупатели вновь вернулись, в том числе и те, кто приобретает с инвестиционной целью. Можно прогнозировать, что, как обычно, наибольший интерес вызовут совершенно новые проекты, в особенности, если они будут выходить на рынок в удачных локациях, где сложился отложенный спрос. Что касается доходности таких инвестиций, она действительно в последнее время снижается, но квартиры в интересных проектах по-прежнему будут расти в цене. Конечно, ждать, как ранее, дохода в
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»