Новостройки Петербурга: не продаются и не дешевеют

Крупнейшие застройщики Петербурга отчитались о серьезном падении продаж в первом квартале. Но рассчитывать на удешевление жилья не стоит, считают опрошенные «Фонтанкой» игроки рынка.

Сразу две девелоперские компании отчитались на днях о неутешительных итогах первых трех месяцев этого года. Продажи квартир компаний «Эталон» и ЛСР упали на 16 и 34% соответственно. Выручка «Эталона» упала более чем на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 10,2 млрд рублей. ЛСР потерял в денежном выражении 35% — продажи снизились до 13,5 млрд рублей.

Общий спад в продажах городских новостроек в первом квартале составил 20%, и такое положение дел было ожидаемым, считает гендиректор «Первого Ипотечного Агентства» Максим Ельцов. Статистика кажется негативной только на фоне рекордных продаж прошлого года, когда все покупали жилье, опасаясь отмены господдержки ипотеки. "Застройщики «собрали» весь платежеспособный спрос в конце прошлого года, и нынешняя передышка в сделках — следствие чрезмерно активного прошлого года", — отмечает Ельцов.

Об ипотечной роли на первичном рынке можно судить по данным Росреестра: 47% городских договоров долевого участия заключались на квартиры в кредит. Как уточняют специалисты ГК «ПИА-Недвижимость», жилье бизнес- и элиткласса редко приобреталось на ипотечные средства, в то время как у застройщиков в комфорт и экономсегменте доля таких сделок достигает 60%.

После отмены господдержки ипотеки объемы выдачи предсказуемо уменьшились. Рыночные предложения банков уже сейчас сравнимы с когда-то льготными, а в будущем даже перещеголяют их, полагает ведущий аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман. Он напомнил, что в конце марта Центробанк снизил ключевую ставку, что «потянет вниз» стоимость жилищных кредитов . «Сейчас ставка ипотеки составляет 11,9%, по данным ЦБ, и можно ожидать уменьшения ещё до 10,5%», — прогнозирует финансист. При этом он предположил, что цены на первичку за год подрастут на 2-3 %. В целом 2017-й год «сравняет счет» с прошлыми показателями, уверен аналитик. По оценкам риелторских служб, в апреле стоимость жилья уже повысилась на 0,8% по сравнению с первым кварталом. «И это означает дальнейший рост спроса и цен на новостройки», — сказал он.

Помимо прочего, спрос на жильё во многом определяется реальными доходами населения, которые в январе 2017 года, по Петростату, повысились на 1,6%. «Сохранение уровня доходов вкупе со снижением инфляции позволит петербуржцам сберегать больше средств, что частично перейдёт на рынок недвижимости», – объяснил Гойхман свое «спокойствие» за высокие расценки застройщиков. Правда, по данным Высшей школы экономики, падение уровня жизни в России поставило на грань выживания 70% семей в стране.

Стоимость квадратного метра в Петербурге за первый квартал на первичном рынке жилья фактически не изменилась — 101,5 тыс. рублей. Причём цены на первичном и вторичном рынке города практически сравнялись. Падение спроса слишком непродолжительно на сегодняшний день, чтобы повлиять на среднюю цену предложения, считает аналитик Ассоциации «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин. «Объективно драйверов роста спроса, впрочем, как и причин для его существенного снижения, сегодня не наблюдается, — уточняет эксперт. — Но прогнозировать развитие ситуации на рынке можно будет уже по итогам мая, когда статистика позволит оценить ситуацию в целом». Снижение объемов продаж у ряда компаний не говорит о кризисном состоянии рынка, подчеркивает он. По словам Ортина, квартальные показатели компаний, как правило, нестабильны, и ситуация колеблется год от года, но среднегодовые показатели городских застройщиков тем не менее «выходят в плюс».

Снижения цен на новое жилье не ждут и риелторы: в Агентстве недвижимости «Арин» отмечают, что дело не только в ипотечных льготах. Рухнувшие показатели объясняются «исторически паршивым» по продажам январем, говорит председатель совета директоров АН Андрей Тетыш.

Новостройки потеряли в популярности еще и потому, что горожане перестали вкладывать деньги в строящееся жилье для выгодной перепродажи после сдачи дома, добавляет он. «Сейчас почти нет ценового зазора между объектами на стадии строительства и вторичным рынком. Так и должно быть, новые дома лучше по метражу, планировке, комфортности среды. И в новых реалиях первичка продается по ценам вторички, если не дороже. Закончился существовавший тренд, когда можно было войти в долевую стройку, которая была на 15-20% дешевле готового жилья, дождаться конца строительства и точно продать квартиру дороже, чем ты купил», — рассказывает Тетыш. Инвестиции в жилье теперь интересны петербуржцам только в среднесрочной перспективе от 3 до 7 лет, полагают в агентстве. «Доходность по аренде квартиры позволяет иметь ставку доходности не ниже банковских депозитов, а рост цен на недвижку перекрывает инфляцию», — пояснил он.

Что у застройщиков

Строящегося жилья на городском рынке с начала года купили на 20 % меньше, чем в первом квартале 2016 года (870 тыс. и 1100 тыс. кв. м соответственно). Но на 9% больше, чем в тот же отрезок 2015 года (800 тыс. кв. м), сообщили в «Петербургской Недвижимости». «Это краткосрочные рыночные колебания, общий же долгосрочный тренд остается стабильным», — резюмировали в "ПН".

Но скучать в январе без покупателя пришлось не всем городским застройщикам. Объем продаж по итогам первого квартала оказался сопоставим с показателями первого квартала 2016 года, сообщили в ГК «ЦДС». Не раскрывая собственной отчетности, директор департамента недвижимости Сергей Терентьев предположил, что причиной провальной зимы у конкурентов может объясняться снижение ассортимента у отдельных девелоперов.

Эту мысль продолжила начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер» Светлана Лежнева. «Объем реализованных квадратных метров по итогам первых трех месяцев текущего года на 20% превзошел аналогичный показатель 2016 года, а по количеству заключенных сделок превышение составило около 130%», — отчитались в компании. Успех в «Пионере» объяснили ростом продаж небольших квартир.

В Л1 снижения уровня продаж также не отметили. «По некоторым объектам, наоборот, зафиксировали повышение. Связываем это, в первую очередь, с готовящимся в ближайшее время введением в эксплуатацию первых корпусов ЖК «Лондон Парк», — сообщили застройщики. «Однако первый квартал никогда не является показателем: в начале года спад продаж — это обычное явление. Поэтому в перспективе можно ожидать роста спроса и, соответственно, цен: уже в марте они постепенно стали выходить из отрицательного роста», — говорится в сообщении.

Неплохо начался год у «КВС. Недвижимость», где отчитались о росте объемов продаж в Сертолово и Янино: на 30% в метрах и на 35% в квартирах. Традиционно наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры, сообщила управляющая компании Анжелика Альшаева. Здесь также не предполагают значительных колебаний стоимости первички. «Да, строительный рынок уже гораздо вдумчивее реагирует на запросы покупателей, конкуренция заметно возросла, и это сдерживает рост цены квадратного метра в целом. Но на хорошие проекты цены будут увеличиваться», — предупредили в организации.

Колебания цен в пределах инфляции ждут также в «Главстрой-СПб». «Думаю, что покупательский спрос в текущем году переориентируется на наиболее обеспеченные инфраструктурой городские территории», — считает коммерческий директор Алексей Гусев. В настоящее время здесь готовятся к выходу в продажу новой очереди в ЖК «Северная долина», что позволит компании подтянуть годовые показатели. В снижении спроса на 10 % по некоторым объектам компании признались в «Петрострое». Там в первую очередь перестали закупать «инвестиционные» квартиры для перепродажи.

Квартал «не был хорошим с точки зрения продаж» в целом по городу, соглашается директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. По ее словам, цены гарантированно не поднимут застройщики объектов, возводимых где-то «в полях за КАДом». «Не будет скачков в ценах комплексов „жесткого« экономкласса на окраинах. В том числе на ставших уже нарицательными территориях с очень плотной застройкой — с огромными 25-этажными домами, возводимыми, по сути, „окна в окна«, без социальной и транспортной инфраструктуры, со стоянками для машин вместо благоустройства и озеленения. Люди уже видят массу проблем проживания в таких квартирах», — считает она. Квартиры же в застроенных и благоустроенных частях города сейчас пользуются спросом и будут дорожать в ряде случаев, предупреждает специалист.

Айгуль Абдуллина, для «Фонтанки.ру»