ПоделитьсяДевелоперы предложили градозащитникам пойти на мировую - сформулировать единую стратегию сохранения исторического центра и представить ее на суд Смольного.
«Фонтанка» совместно с газетой «Недвижимость и строительство Петербурга» начинает долгосрочный проект с целью поиска решений по сохранению ветшающего исторического центра. За круглым столом, организованном редакцией, девелоперы и градозащитники попытались договориться. Но пока смогли сойтись на одном — в городе нет достоверной информации о реальном состоянии исторического центра.
Действующее законодательство делает невыгодной для инвесторов реконструкцию и реставрацию исторических зданий, считает глава «Студии 44» Никита Явейн. За последние 3 года рентабельность таких проектов снизилась до минимума. С заказами стало настолько туго, что бюро решилось закрыть отдел по проектированию реконструкции дореволюционной недвижимости. «Я фактически сворачиваю работу в Петербурге», – объявил Явейн. – Причиной тому неопределенность. Проект согласуется год, а законодательство меняется каждые несколько месяцев. И как правильно делать, не знают даже чиновники. Мы победили здравый смысл».
«Себестоимость приспособления дома XVIII – XIX веков, простоявшего заброшенным около 10 лет, начинается от 200 тысяч рублей за метр. При этом продажная цена таких помещений — от 100 тысяч рублей», – оценил архитектор, знакомый с ограничениями на практике.
ПоделитьсяДоходит до абсурда. Санитарные нормы инсоляции – освещения комнат прямым солнечным светом – делают невозможным создание жилья в бывших доходных домах после реконструкции. Последнюю лазейку – формально нежилые апартаменты - законодатели тоже закрыли. Теперь к ним применяются те же нормы инсоляции, как и к жилью.
Градозащитники празднуют победу за победой – федеральные и региональные власти продолжают ужесточать запреты. С прошлого года закон запретил изменять объемно-пространственные габариты зданий-памятников и строить новые объекты на их территории. К слову, памятников в Петербурге более 10 тысяч http://www.fontanka.ru/2015/01/23/126/.
«Районный архитектор КГИОП получает 5 тысяч рублей штрафа за то, что согласовал бабушке перепланировку квартиры в третьем дворе с выделением ванной комнаты, а не послал ее за историко-культурной экспертизой стоимостью около 300 – 400 тысяч рублей. Это дороже всей перепланировки», – приводит пример Явейн.
«Основная угроза для исторического центра города — это бездействие и, как следствие, разрушение. Это более значительная угроза, чем то, что какой-то отдельно взятый девелопер пролезет в игольное ушко и нарушит закон. Я не говорю, что это надо пропускать. Я говорю, что это несопоставимые по масштабам проблемы», – сформулировал Александр Ольховский, вице-президент банка ВТБ. Ограничения привели к тому, что интерес к историческому центру упал до минимума. Надежда только на бюджет, которого не хватает.
В итоге в дореволюционные дома не вкладываются ни инвесторы, ни город. Едва начавшаяся программа реконструкции центра заморожена, а программа капремонта создает, скорее, видимость обновления зданий. «Для того чтобы реализовать любой девелоперский проект, нужно до 10 лет. И чтобы я мог выстроить свою стратегию на 10 лет вперед, должны быть четкие правила игры. Иначе деньги в город не потекут, – заявил управляющий партнер Fort Group Максим Левченко и предложил девелоперам обозначить предложения законодателям.
«Мы взяли советские нормы, которыми на цикл жизни дореволюционного здания отводилось до 150 лет. И получилось, что в год по ветхости и аварийности должен выбывать 1% из 30 тысяч жилых построек. Это 300 зданий. Хорошо, пускай 100. А у нас в год вводится от 8 до 12 реконструированных домов и от 5 до 10 выбывает по аварийности», – поделился расчетами шеф-редактор «Недвижимости и строительства Петербурга» Дмитрий Синочкин.
«Мы живем сегодняшним днем, продолжаем защищать каждый конкретный объект. И не смотрим на динамику состояния всего центра, – обобщил президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. – Давайте согласимся с тем, что угроза есть. Надо понять, насколько быстро город разрушится при таком недофинансировании. Либо центр разрушится сам, либо нам придется чем-то жертвовать».
Девелоперы подводили градозащитников к очевидному выводу, а затем – предложили ударить по рукам: признать, что центр разрушается. И подумать, как можно смягчить законодательство, чтобы позволить реконструировать дома без ущерба для исторического наследия. Смольный пойдет навстречу предложениям, увидев число их сторонников и всю серьезность доводов, решили девелоперы.
Десятки домов с заколоченными окнами, осыпающиеся фасады. «Красивый Петербург» насчитал в городе 934 заброшенных дома, поделился основатель движения Красимир Врански.
Градозащитники выслушали, но выдвинули свои условия. «Первое — соблюдать существующее законодательство, – выступил депутат Борис Вишневский. – Не согласен, что оно так часто меняется. Основные регламенты для исторического центра – 820-й закон, принятый в 2008 году, поправки вносились только один раз, в связи с судебными решениями. И оценивать проект с точки зрения выполнения нормативов. Вы нам должны сказать, что изменить в законодательстве».
Второе условие — обсуждать с горожанами проекты на этапе их разработки, а не после сноса домов. «Есть два примера проектов «Плаза лотос групп». Проект реконструкции казарм Павловского полка на Марсовом поле был рассмотрен Советом по сохранению наследия. Компания внесла в проект изменения и сняла все претензии. Второй пример — Конюшенное ведомство», – напомнил Борис Вишневский. От здания на Конюшенной площади компании пришлось отказаться из-за протестов градозащитников.
Тезисы о разрушающемся центре градозащитников не убедили. «Я не готов под этим подписываться. Это стандартный ход в рамках торговли угрозами, – заявил глава центра экспертиз «Эком» Александр Карпов. Для таких заявлений нужен точный расчет скорости обветшания города — сколько зданий находится в аварийном состоянии и какова степень угрозы их разрушения, что происходит с рядовой застройкой. Город разрушается, потому что сложный, и у нас не хватает социального капитала для того, чтобы управлять такой махиной».
Однако точных данных о состоянии зданий нет, в том числе и у администрации. На обследование домов в двух пилотных кварталах «Конюшенная» и «Северная Коломна» Смольный потратил несколько сотен миллионов рублей. Детальные результаты горожанам так и не показали, а эксперты назвали работу некачественной и бесполезной.
Карпов уверен, что обеспечить процветание города могут только его жители. «Почему здания должны расселяться? Это сильно напоминает очередной раунд внутренней колонизации. Есть население, которое неразумно распоряжается жилым фондом. Но приходят просвещенные колонизаторы, которые все справедливо распределяют. Надо сдвинуть рамку. Давайте говорить о том, как собственники, живущие в центре, могут дешево заниматься поддержанием жизни своих зданий, улучшать их и реконструировать», – предложил он.
Правда, роста самосознания придется подождать. Возможно, десятки лет. Пока что собственники квартир не слишком активно идут на дополнительные траты — к примеру, на ремонт парадных и фасадов. «Город разрушается по одной причине. У нашего сообщества не хватает ни социального, ни интеллектуального капитала, чтобы управлять такой сложной махиной», – тут же признал Карпов. И согласился — городу нужен хотя бы выборочный мониторинг состояния домов.
Провести инвентаризацию исторического центра с привлечением волонтеров вызвались «Фонтанка», «Красивый Петербург» и «Недвижимость и строительство Петербурга».
Антонина Асанова,
«Фонтанка.ру»
