Риелторов лишили иммунитета

Клиенты агентств недвижимости получили возможность напрямую обращаться с исками в суд, не дожидаясь рассмотрения спора корпоративным сообществом риелторов. Условие договоров, которое много лет навязывали покупателям и продавцам жилья почти все работающие в Санкт-Петербурге агентства, признано незаконным. Оно позволяло недобросовестным участникам рынка затягивать споры и де-факто уходить от ответственности.

Включаемая во все договоры оговорка предусматривает, что возникшие с клиентом споры должны разрешаться путем переговоров, а при недостижении соглашения – передаваться на рассмотрение комиссии по правам потребителей и профессиональной этике Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Включение такой нормы в заключаемые с клиентами договоры установлено Профессиональными стандартами этого объединения, обязательными для всех входящих в него агентств.

Клиент всегда не прав

В самой ассоциации убеждены, что спорная норма направлена исключительно на защиту самих граждан, обращающихся к риелторам. «Клиент вправе непосредственно подать иск в суд, и оговорка в договоре не должна этому препятствовать, – поясняет Александр Гиновкер, возглавляющий комиссию по правам потребителей и профессиональной этике. – Но немало случаев, когда гражданин обращался в нашу комиссию и решал поставленные вопросы, причем оперативно и бесплатно. Ведь порой спор разрешался самой компанией, на уровне руководства. В год мы рассматриваем около 30 - 40 дел, примерно половина – в пользу клиентов. Решение комиссии об отказе не имеет юридической силы и не мешает гражданину пойти в суд, но обязательно для входящего в ассоциацию агентства: в случае невыполнения ставится вопрос об его исключении, но таких случаев не было».

Схожую позицию разделяет и Наталья Юрчис, руководитель юридического отдела агентства «Петербургская недвижимость»: «Оговорка в договоре не является обязательной для потребителя и не препятствует его обращению в суд. Нельзя считать ссылку и третейской оговоркой, поскольку ассоциация не является третейским судом, решение ее комиссии не обязательно, а при рассмотрении спора в суде общей юрисдикции - носит исключительно информационный характер».

Мнения опрошенных журналистом «Фонтанки» экспертов разделились. Так, партнер юридической компании Pen&Paper Александра Бирюкова полагает, что, несмотря на подобное условие в договоре, клиент вправе подать исковое заявление в суд без обращения в Ассоциацию риелторов.

Большинство же юристов, в том числе из судебного корпуса, придерживаются иной точки зрения. Они убеждены, что суд обязан вернуть иск, если его подателем не соблюдена установленная договором досудебная форма урегулирования спора. Такой вывод подтверждается и практикой: по словам отдельных клиентов, некоторые агентства недвижимости уже злоупотребляли спорным положением договоров. В их трактовке, недовольный работой компании гражданин сначала должен дождаться окончания переговоров и получить некий протокол, после чего направить претензию в комиссию и дожидаться ее «объективного» вердикта, а только потом «стучаться» к Фемиде.

Лишнее удалить

Регулирующая рассмотрение спора оговорка, обнаруженная сотрудниками управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу в типовом договоре агентства «Петербургская недвижимость», стала поводом для возбуждения против компании административного дела. Чиновники указали, что такое условие нарушает интересы клиентов, так как ограничивает их право выбирать место рассмотрения спора (правило подсудности). За такое нарушение на компанию наложили штраф в 10 тысяч рублей. Агентство оспорило вынесенное постановление в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области. По мнению Наталии Юрчис, закон никак не ограничивает право участников сделки оговаривать механизмы досудебного урегулирования спора.

Однако служители Фемиды 17 января поддержали доводы надзорного органа, признав спорное условие незаконным и ущемляющим права потребителей. В то же время судья Лариса Буткевич сочла наложенный штраф чрезмерным и освободила компанию от административной ответственности ввиду малозначительности совершенного проступка.

В «Петербургской недвижимости» пока не решили, будут ли оспаривать вынесенное решение в апелляционной инстанции. Но уверили, что уже поменяли практику: еще в декабре, заказывая в типографии новые бланки агентских договоров, компания учла претензии Роспотребнадзора и уточнила спорную норму. «Чтобы ни у кого не возникало сомнений по поводу необязательности процедуры рассмотрения споров в Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области», – пояснила Наталья Юрчис.

Александр Гиновкер также не исключает, что может поставить перед юридическим комитетом вопрос об уточнении нормы. Пока же она содержится в типовых договорах почти ста входящих в ассоциацию компаний.

Павел Нетупский,
"Фонтанка.ру"