Выселять по закону

Спорные вопросы принятого почти пять лет назад Жилищного кодекса РФ наконец разъяснил Верховный суд. Рекомендации высшей судебной инстанции страны могут помочь гражданам защититься от попыток снести их дома для «нужд государевых». Правда, теория в нашей стране почему-то как обычно отличается от практики.

Таинственная формулировка «государственные нужды» умещается в довольно жесткие юридические рамки. Высшая судебная инстанция указывает «не путать свою шерсть с казенной» – желание коммерсантов построить на месте жилого дома, пусть даже совсем обветшалого, бизнес-центр или отель нуждой государства считаться не может. Таковая «справляется» только для размещения объектов государственного или муниципального значения. И при отсутствии других вариантов их размещения.

Правда, государственной нуждой признается и застройка территории в соответствии с Генеральным планом, в том числе реновация хрущевок. То, что в этом случае на первый план выходят интересы инвестора, закон не интересует. Так или иначе, чиновники обязаны письменно и персонально уведомить об этом собственников не менее чем за год и быть готовыми к тому, что факт доставки письма придется доказывать в суде. «Сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением о предстоящем изъятии данного жилого помещения», – заключает Верховный суд России.

Отнесен к нуждам и выкуп квартир аварийного жилья, поскольку таким образом государство проявляет заботу о том, чтобы не было домов, не позволяющих обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. И в этом случае процедура предварительных уведомлений не применяется. В Санкт-Петербурге в закон «О жилищной политике» в мае 2006 года был внесен еще один пункт — собственников могут расселить «с целью повышения эффективности земель». В разъяснении Верховного суда такого понятия нет.

Требовать переселения чиновники вообще не вправе – вопрос предоставления и получения нового жилья взамен изымаемого может решаться только по обоюдному соглашению сторон. Если собственник предложения о переезде отвергает, прямая дорога в суд. Но только в течение двух лет с момента направления уведомления, то есть не позднее года с даты планируемого выселения. Пропуск этого срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения.

Самый спорный вопрос – оценка выкупаемого имущества. По закону собственник может претендовать не только на то, чтоб ему выплатили полную рыночную стоимость жилого помещения. Он вправе требовать возмещения убытков, в том числе затрат на переезд, поиск новой квартиры, оформление права собственности на нее, а также на возмещение упущенной выгоды. Для разрешения споров о рыночной цене суд должен будет назначать экспертизу.

Практика применения законодательства выглядит несколько иначе. Например, при строительстве судейского поселка с Крестовского острова переселили детский сад №98 и детский дом №5; участок гребного клуба «Энергия», существовавшего на острове больше 100 лет, передали в бессрочное пользование новым владельцам, снесли жилой дом на улице Эсперова, 7, а на его месте построили бытовой комплекс. И, если детские и спортивные учреждения принадлежали государству, и оно могло распоряжаться ими по своему усмотрению, то к собственникам квартир дома на улице Эсперова должны были быть применены все предусмотренные законом процедуры.

Как уже писала «Фонтанка», дом, на месте которого было решено построить бытовой комплекс, признали аварийным и приговорили к сносу. Экспертизу об аварийности собственники оспорили в суде. Однако, когда на соседнем участке начали забивать сваи, здание «поползло», и было принято решение о его расселении.

По мнению бывших владельцев квартир, городские власти нарушили пункт 10 статьи 32 ЖК РФ, согласно которому уполномоченный орган государственной власти обязан предупредить собственников дома и только в случае неисполнения ими требования о сносе изъять земельный участок и само помещение. Это условие не было выполнено, решение о сносе здания приняла межведомственная комиссия, на которой никто из членов бывшего ТСЖ «Эсперова, 7» не присутствовал. Собственников жилья попросту поставили перед фактом.

Квартиры бывшим жителям дома, правда, предоставили, но отнюдь не на Крестовском острове. Ни о каких выплатах, кроме стоимости квартиры по оценке, произведенной ГУИОН, речи тоже не шло. Примечательно, что было нарушено самое важное положение федерального закона — земля под государственные нужды может быть изъята только при «отсутствии других возможностей размещения». Почему единственным местом, пригодным для размещения коттеджного поселка, оказался один из центральных районов города — неизвестно. Не последовало от администрации города и объяснений, почему при размещении бытового комплекса был выбран участок, на котором уже стоял жилой дом. Никаких попыток перепланировать поселок для того, чтобы интересы горожан не пострадали, никто не предпринимал.

Программа реновации хрущевок в Петербурге находится на начальном этапе. Расселения для этих нужд в городе не проводилось, и оценить, насколько соблюдается в подобных случаях закон, пока нельзя. Но с оповещением населения о будущем развитии территорий, занимаемых жилыми домами, уже происходят всяческие странности. Так, в Кировском районе жители назначенных к реновации кварталов, узнают о судьбе своих домов преимущественно из СМИ и на встречах с районными властями — например, на общественных слушаниях по проекту Правил землепользования и застройки. Зато в Калининском компания «Стройкомплекс XXI», пока еще не выигравшая конкурс на освоение квартала 43, уже сообщила жильцам всех окрестных домов о грядущем сносе зданий и всеобщем переселении.

В самом бесправном положении оказываются те, кто проживает в домах, признанных аварийными. Напомним, еще в 2005 году было решено «не либеральничать» и использовать как можно более жесткие методы в борьбе с не желающими менять аварийное жилье в центре на предложенные квартиры на окраине.

В итоге по суду были принудительно выселены не желавшие переезжать в Колпино обитатели домов на улицах Шкапина и Розенштейна. В маневренный фонд переселили тех, кто проживал на Робеспьера, 32 — особенно упорным отключили воду, свет и газ. Силой — с помощью ОМОНа — были изгнаны около 20 семей, занимавшие квартиры в доме по улице Союза Печатников, 28.

Кстати, говорить о том, что интересы выселяемых не пострадали, нельзя. Семья Неклюдовых, ранее прописанная на Союза Печатников, например, до сих пор полагает, что их неправомерно заселили в коммуналку в Колпино, выделив на троих 34 квадратных метра жилья и лишив возможности встать на очередь по новому месту жительства. Неклюдовы и еще одна семья решили добиться пересмотра дела, использовав следующее обстоятельство: получив паспорта с новой регистрацией, люди обнаружили, что зарегистрированы в населенном пункте Колпино, хотя раньше были зарегистрированы в Петербурге.

Возможность принудительного изъятия имущества государством «при условии предварительного и равноценного возмещения» предусмотрена Конституцией России. Процедура выкупа весьма непроста. Верховный суд РФ объясняет, что это помогает защитить интересы собственников жилья. Почему-то на практике пострадавшими оказываются именно те, у кого собственность изымают.

Антон Одынец, Елена Алексеева