22:46 23.01.2018
Президент Международной федерации хоккея: Решение МОК не отвечает нормам права
Сугроб перевернул автомобиль на севере Петербурга
У Белого дома задержали вооруженного человека
На Кушелевской дороге построят церковь и научно-просветительский центр
Саудовская Аравия отказывается от нефти
«Обухово» проверили за 11 минут
Метро «Обухово» закрыли на проверку
ГИБДД ищет очевидцев 6 смертельных ДТП на Московском шоссе
В Латвии хотят перевести русские школы на латышский
Транспортный узел в Шушарах собираются достроить в 2021 году
Взрывчатку на «Международной» не нашли
Станцию «Площадь Александра Невского» открыли после проверки
Владимир Жириновский удивился, зачем защищать Сталина
«Фонтанка» за 60 секунд — 23 января
На «Площадь Александра Невского» и «Международную» не пускают пассажиров
В Приладожском и Назии вторые сутки перебои с водой
«Смерть Сталина» назвали «плевком в лицо» погибшим и выжившим при Сталинграде
При стрельбе в школе Кентукки погиб один человек и несколько ранены
В финской школе произошёл взрыв
Читатели: «Ледовое побоище» в Невском районе проиграно
Смольный не видит нарушения регламента в голосовании за Соляной сад
Союз журналистов Петербурга посчитал новые правила аккредитации в ЗакСе нарушающими российское законодательство
В Ленобласти за год разрешили построить всего 1,5 млн кв. м жилья
На премию «Нацбест» номинировали «Суку»
МОК еще раз проверит заявки россиян, которым отказано в участии на Олимпиаде
Сена топит Париж
Как строят самый северный небоскреб в мире
При температуре минус 10 в Петербурге таксист сбил велосипедиста
Бобслеисты Роман Кошелев и Юлия Шокшуева пропустят Олимпиаду-2018 по решению МОК
Владимир Путин назвал Аргентину одним из фаворитов ЧМ-2018
В Кентукки злоумышленник открыл стрельбу в школе
Петербуржец решил квартирный вопрос заминированием суда
Объявлены номинанты на «Оскар»-2018
Бомбу в петербургском «Яндексе» не нашли
Маршрутка влетела в автобус в Петергофе, есть пострадавшие
Путин рассказал, как Россия помогала Аргентине искать подлодку «Сан-Хуан»
Путин: Объединение Верховного и Высшего арбитражного судов добавило определенности
В Комарово радетели за храм поставили забор на детской площадке
Прокуратура нашла пятерых депутатов ЗакСа, занимающих руководящие посты в НКО
Верховный суд предложил сменить рутину на технологии
«Нелюбовь» сразится за «Оскар»
СМИ: «Смерть Сталина» отозвали из проката
Глава ВТБ предупредил об угрозе военного конфликта в Европе
Ученые выяснили, как любовь к сладкому влияет на кровеносные сосуды
Следственные органы проверят подвал с «открытой навигацией» на 9-й Советской
Петербуржца осудили за облитый зелёнкой «Мерседес»
Сотрудницу компании - дилера Bombardier будут судить за экономию миллиарда на налогах
Новый альбом «Аквариума» выйдет под псевдонимом
Застреливший осведомителя полицейский из Петербурга вышел на свободу
Проекты петербургских НКО представят на форуме в Давосе
Как минимум двум петербургским спортсменам отказано в участии на Олимпиаде в Пхенчхане
После пожара на Луначарского нашли погибшего
Директор Русского музея, ректор Горного и лучший петербургский учитель стали доверенными Путина
Испанские полицейские готовы найти «мятежника Пучдемона» даже в багажнике машины
Дореволюционный дом на Выборгском шоссе снесут под спорткомплекс
Вслед за «Яндексом» из БЦ «Бенуа» эвакуируются другие фирмы
Илона Маска хотят лишить зарплаты в собственной компании
20 семей получают помощь по программе «На коне к здоровью»
Сулейман Керимов вернулся из России во Францию
Фейковый трейлер «Друзей» набрал миллионы просмотров
Два автобуса в Ленобласти подбили грузовики – оба в месте препятствий на дороге
В Петербурге, Москве и Екатеринбурге «заминировали» «Яндекс»
На берегу Шуваловского карьера построят спорткомплекс
За каждый украденный миллиард жена экс-главы минфина Подмосковья получила по году колонии
МОК назвал причины недопуска российских спортсменов на Олимпиаду
Глава МИД Украины: Мы инициируем бойкот российского мундиаля
На Серебристом бульваре в 5 домах остывают батареи
Иностранцам в Финляндии запретят покупать жилье и занимать должности в армии
Экстремалы «проинспектировали» строящуюся станцию метро «Проспект Славы»
Петербургские отельеры передумали зарабатывать на мундиале
Недвижимость

Как избавиться от долевки за три года

Пятилетку в СССР делали в четыре года, а от долевки в России хотят избавиться за три. Если без дольщиков, то как дальше строить — строители гадают, а банки уже прикидывают возможные схемы.
Как избавиться от долевки за три года
©PressFoto/paha_l

Через три года дольщиков в России быть не должно — ни обманутых, ни, наоборот, счастливых. Президент Путин поручил правительству вместе с АИЖК и ЦБ подготовить к 15 декабря «дорожную карту» поэтапного ухода от долевки в пользу банковского кредитования строителей. Участники рынка гадают, кто пролоббировал столь смелый шаг и хватит ли у банков средств, чтобы заместить 3,5 триллиона рублей — именно столько, по словам главы Минстроя Михаила Меня, люди инвестируют ежегодно в договоры долевого участия.

Банки охотно занимаются ипотекой, но кредитовать строительные компании не спешили никогда. Много лет игроки рынка рассуждают о развитии проектного финансирования, но доступно оно пока считаным единицам, так что даже разговоры о его необходимости стали общим местом. Финансистов можно понять — строительство считается высокорисковым бизнесом, а это значит, что на каждый отданный застройщику кредитный рубль банк должен иметь на своем счету еще один рубль в резерве. Тем любопытнее то, каким образом государство планирует развивать этот вид финансирования сейчас, в условиях западных санкций и далеко не самого здорового состояния самих банков. 

«Либо эти строительные счета будут держать несколько государственных или полугосударственных банков с жесткими условиями, либо у нас банки будут лопаться, как они лопаются сейчас, вместе с долевыми деньгами», – считает автор программы «Квадрат» на [Фонтанке.Офис] Дмитрий Синочкин.

«По данным ЦБ РФ на 1 июля 2017 года, объем кредитов, предоставленных юрлицам и ИП на строительство зданий и сооружений, достиг 571 млрд рублей (почти в шесть раз меньше, чем нужная для замещения долевки сумма. — Прим. ред.)», – говорится в исследовании аналитического центра НАФИ. Для сравнения: строительство одного многоквартирного дома может обойтись в среднем в один – три миллиарда. При этом статистика НАФИ говорит о том, что 571 миллиард — это значительно меньше, чем строители получали кредитов в докризисном 2014 году (691 млрд). 

Но и в целом любые инвестиции в строительство жилья, по данным аналитиков НАФИ, сокращаются. В I полугодии 2017 года объем этих вложений составил 194,7 млрд рублей, что на 19% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Это худший показатель за посткризисный период: даже в I полугодии 2015 года в жилье инвестировали 205 млрд рублей. Снизился и объем привлеченных средств дольщиков. По сравнению с рекордным значением I полугодия 2016 года (135,8 млрд рублей), в I полугодии 2017 года застройщики привлекли только 106,2 млрд рублей (минус 21,8%). Восприятие ситуации в отрасли ее участниками также остается настороженным. Индекс предпринимательской уверенности в строительстве (ИПУ) составил -16% в I и в II кварталах 2017 года. Это худшие показатели для первого полугодия за весь посткризисный период. Лишь 9% руководителей стройкомпаний, согласно данным НАФИ, считают положение на рынке благоприятным.

Обманутых дольщиков в такой ситуации меньше не становится, а чиновников теперь за это регулярно распекают; более того, с недавних пор снижение количества «граждан, пострадавших от долевого строительства», – это один из показателей успешности губернаторов. «Проще всего решить проблему, устранив саму ее причину. Не будет долевки — не будет и обманутых дольщиков. Плюс могущественное банковское лобби, которому, безусловно, интересно наложить лапу на финансовые потоки — миллиарды и триллионы рублей идут мимо банковского сектора, напрямую попадая к застройщикам. Что касается цифры в 3,5 трлн, у граждан на депозитах лежит сейчас около 20 триллионов. Так-то цифра не то чтобы сумасшедшая, – считает Дмитрий Синочкин. – Я бы не называл это лоббированием, потому что это не сознательная деятельность с целями  и задачами, а скорее некое «роевое» коллективное сознание: чиновническое и финансовое сообщества понимают, где выгода. И стихийным образом действуют в эту сторону».

Банки и финансовые аналитики, опрошенные «Фонтанкой», пока высказываться на эту тему не спешат, как и признавать какое-либо лоббирование. «Кредитные организации вряд ли можно назвать лоббистами данного закона, поскольку застройщики не являются желанными клиентами для них, – говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. – Высокая просрочка, убытки у значительного числа предприятий... Поэтому переход к проектному финансированию, конечно, займет больше времени, чем анонсированные три года. Кроме того, кредиты потребуются более долгосрочные, чем банки сейчас дают. Сроки окупаемости проектов вырастут, а долг строители фактически смогут погашать только после ввода объекта в эксплуатацию, когда начнутся продажи жилья».

Плати мне на эскроу

А в Сбербанке уже сейчас без долгих рассуждений прикидывают, каким образом реализовать обозначенную властями схему. «Сбербанк традиционно выступает лидером рынка финансирования жилищного строительства. Накоплен огромный опыт проектного финансирования в данной области, и с 2009 года мы не финансируем жилые проекты иным способом», – рассказали «Фонтанке» в пресс-службе кредитной организации. Механизмом будущего взаимодействия покупателя жилья и строителя через банк будет так называемый эскроу-счет. Как подчеркивают в Сбере, применение эскроу-счетов обсуждалось в Минстрое уже давно, в рамках изменений к 214-ФЗ о долевом строительстве.

Эскроу-счет (англ. escrow) – это специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Открывать эскроу-счета могут банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты. Чаще всего такие счета применяются в торговых операциях. В США, например, эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью. В такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу, причем только в момент подписания всех документов. Таким образом, покупатель получает определенную, хоть и не стопроцентную гарантию того, что отдает деньги лишь тогда, когда обязательства перед ним полностью выполнены. В России этот вид соглашения — договор условного депонирования, или эскроу, а также банковский эскроу-счет – впервые был законодательно прописан в 2012 году. С 1 июля 2014 года новые положения Гражданского кодекса, предусматривающие возможность осуществления расчетов посредством заключения договора счета эскроу, вступили в силу. 

Механизм эскроу-счетов является рабочей альтернативой долевке без рисков последней, считают в Сбере; при этом гарантом сохранности привлечённых средств является банк, а вместо средств дольщиков для финансирования строительства используются кредитные средства. 

Пятилетку за три года

Строители и риелторы, устав, судя по всему, спорить с властью о долевке, восприняли новость спокойнее, чем можно было ожидать. Негативный опыт взаимодействия с банками, вероятно, в скором времени будет вынужденно пересматриваться, говорят игроки рынка. «Ну взять хотя бы «Балтийскую жемчужину». Яркий проект, который прозрачен и реализуется за счет инвестиций, – ищет примеры Руслан Соешев, глава комитета по недвижимому имуществу петербургской «Деловой России». – Есть хорошее выражение: «Полжизни мы тратим на то, чтобы заработать деньги, а вторые полжизни тратим заработанное на восстановление здоровья». Сначала мы всех пустили на рынок строительства, а теперь сфера очищается». 

Полностью нереалистичными называют лишь сроки – «дорожная карта» до 15 декабря, избавление от долевки за три года. «Срок для разработки «дорожной карты» не соответствует уровню задачи, это новые правила игры с нуля», – уверена Ольга Барабанова, коммерческий директор московского девелопера Sezar Group. «Мягкий переход к новой модели рынка жилищного строительства займет не менее 5 лет – это срок, через который при стабильной экономической ситуации долевое строительство может исчезнуть совсем без серьезного ущерба строительной отрасли», – считает Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН. 

К тому времени, по его словам, на рынке останутся только те застройщики, у которых есть доступ к дешевому проектному финансированию от крупнейших банков. В результате их число может сократиться в 3 – 4 раза, считает эксперт. Впрочем, разговоры о грядущей олигополии поддерживают не все. «Крупных холдингов у нас десятка три-четыре, столько же их и останется, – считает Дмитрий Синочкин. – Но будет серьезная реструктуризация. Не исключаю, что город и региональные власти будут придерживать разрешения на строительство под разными предлогами, тормозить предоставление новых участков. Главный же вопрос в том, будут ли схемы проектного финансирования пересматриваться и как. Будет ли дифференциация — дешевые деньги для больших и надежных и дорогие деньги для малых и новичков. Масса интересного нас ожидает, конечно. Строительное лобби сейчас не в силе, его очень слабо слышно. Но что ясно, так это то, что разговоры о доступности жилья придется прекратить сразу и навсегда. Плюс 15% к ценам даст банковское финансирование, добавьте сюда и ипотечные проценты. Рынок скукожится наполовину. И на каждом углу нам будут вещать о том, как зато повысилась резко надежность». 

Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»


Подписывайтесь на канал "Фонтанка.ру" в Telegram, Viber или группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Петербурге - и не только.

добавить комментарий
Помните, что все дискуссии на сайте модерируются в соответствии с правилами блога и пользовательским соглашением. Если вы видите комментарий, нарушающий правила сайта, сообщайте о нем модераторам.
СМИ2
MarketGid News
24СМИ. Агрегатор
Lentainform
ГК «УНИСТО Петросталь»
В Аннино передают квартиры очередникам, впервые за 33 года
ГК «УНИСТО Петросталь» начала передачу администрации Аннинского городского поселения квартир для очередников. Всего гражданам будет выделено 840 кв. м, или 21 квартира, в ЖК «Аннинский Парк». Такое инвестсоглашение было подписано в 2015 году.
УК «Новоселье»
В квартале “Дельта” монтируется отопление и электрика
Четвертая очередь строительства проекта КОТ "Новоселье: Городские кварталы" находится в высокой стадии готовности. На 23 января на строительной площадке квартала «Дельта» ведутся внутренние инженерные работы, монтируется отопление, электрика, системы водопровода, канализации и вентиляции
СК «Полис Групп»
В новой очереди ЖК «Краски лета» приступили к заливке монолитного основания
На строительной площадке новой очереди ЖК «Краски лета» у метро Девяткино полностью завершены земляные работы. Строители приступили к заливке монолитного основания домов №13 и №14
Строительный холдинг «ПСК»
Строительный холдинг «ПСК» запустил мобильное приложение для своих проектов
Строительный холдинг «ПСК» разработал для своих клиентов новый продукт – удобное мобильное приложение. Сервис позволяет в режиме real time отследить ход строительства любого объекта девелопера, он удобен в качестве платформы для выбора квартиры и общения с менеджерами
LEGENDA Intelligent Development
Девелопер LEGENDA увеличил продажи на 40%
В 2017 году компания LEGENDA Intelligent Development реализовала недвижимость на 7,1 млрд рублей. Это на 40% выше результатов 2016 года. Средняя цена продажи жилья в течение года увеличилась почти на 20%.
СК «Полис Групп»
На строительной площадке ЖК «Полис на Комендантском» растут этажи
На месте строительства ЖК «Полис на Комендантском» в Приморском районе Петербурга в настоящее время полностью завершены работы по возведению второго этажа 1 корпуса (секции 18,19, 20). Также продолжается строительство 2 корпуса (включает секции 14,15,16,17)
В 2017 году «Строительный трест» сдал 130 тысяч «квадратов»
АО «Строительный трест» в 2017 году ввел в эксплуатацию 130,4 кв. м и увеличил продажи недвижимости, по сравнению с 2016-м. За год компания реализовала 105 тыс. кв. м на сумму 10,6 млрд рублей.
Строительный холдинг «ПСК»
Комплекс апартаментов LIKE: первый блок за месяц «подрос» на два этажа
На строительной площадке комплекса апартаментов LIKE продолжаются монолитные работы. На первом блоке (секция Sky*) в январе установлены монолитные конструкции 8 этажа, возведены кирпичные стены и газобетонные перекрытия 4-го этажа.
Жилой комплекс "София"/ПАО «Группа ЛСР»
«Группа ЛСР» достроила масштабный комплекс «София» в Петербурге
«Группа ЛСР» достроила последние дома жилого комплекса комфорт-класса «София» рядом с парком Интернационалистов в Купчино. Компания ввела в эксплуатацию корпуса 22 и 23, включающие 520 квартир. Покупатели получат ключи до 30 сентября 2018 года.