Новый и старый Васильевский: намыв застраивают, промзоны — обновляются

На новостройки Василеостровского района в среднем приходится 6–7% сделок от общего объема продаж по Санкт-Петербургу, подсчитали в «Петербургской недвижимости». При этом спрос распределяется почти поровну между жильем на намыве и на остальной части острова. Эксперты видят потенциал развития района в дальнейшем освоении намыва и в редевелопменте.

На сентябрь 2025 года объем строительства в Василеостровском районе оценивается в 420 тыс. кв. м — по данным «Петербургской Недвижимости», это на 15% выше, чем было пять лет назад.

Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), говорит, что в структуре предложения в районе 50% занимают объекты комфорт-класса, 28% — ЖК бизнес-класса, и 22% — элитные дома. Рост цен был наиболее заметным в последние годы, что связано с повышенным спросом и активной застройкой, особенно на намывных территориях. Между жилыми комплексами, возводимыми на намывных территориях и на островной части, спрос распределяется равномерно (50/50).

У «Главстроя Санкт-Петербург» несколько другие данные: согласно их статистике, сейчас на Васильевском острове возводится около 307 тыс. кв. м — это примерно 6% от всего объема строительства жилья и апартаментов в Петербурге. Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», отметил, что темпы развития девелоперами данной локации остаются высокими: только за прошлый год стартовали четыре жилых комплекса и один апарт, в 2025 году — уже три новых проекта.

Покупатели жилья на острове — это в основном обеспеченные жители Северной столицы и других регионов. По словам Дмитрия Ефремова, средневзвешенная цена «квадрата» в районе достигает 355 тыс. рублей, что ниже, чем в соседних Центральном и Петроградском районах — там средняя стоимость 1 кв. м около 607 тыс. и 556 тыс. рублей соответственно.

— По нашим данным, за январь–сентябрь 2025 года на Васильевском острове продано 105 тыс. кв. м нового жилья (или 107 тыс. кв. м, если считать вместе с апартаментами), — говорит он. — Большая часть спроса приходится на бизнес-класс — 54%, еще 31% занимает «комфорт», а 16% — премиальный сегмент. В целом продажи в проектах на Васильевском острове составляют 8% от общего объема реализации в Петербурге. Более того, здесь сосредоточено 26% проданного элитного жилья города, а также 19% продаж бизнес-класса (от общего объема реализованных кв. м).

Среди главных преимуществ локации в целом эксперт выделил близость к историческому центру и памятникам архитектуры, развитие транспортной доступности, комфортную жилую среду. Отдельно ценится экологичность: благодаря Финскому заливу воздух здесь чище, чем в промышленных или перегруженных трафиком районах.

— На Василеостровском намыве преобладают проекты квартальной застройки с обособленной инфраструктурной составляющей, — продолжила Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп». — Один из таких примеров — ЖК «Гавань Капитанов», в который входят три проекта комфорт- и бизнес-класса, образующие закрытый от морских ветров квартал со своей средней школой, детским садом и разнообразной коммерческой инфраструктурой.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», выделил на Васильевском острове несколько зон, среди которых историческая часть, намывные территории и прибрежные территории на месте бывших промышленных предприятий. По его словам, эти локации кардинально отличаются друг от друга и по качеству жизни, и по стоимости жилья.

— Самыми лакомыми местами считаются участки в исторической части Васильевского острова, среди устоявшейся застройки, — отмечает он. — Здесь тихо и спокойно, предсказуемые видовые характеристики (ввиду того, что все застроено), больше зелени, развитая социально-бытовая инфраструктура, которую не нужно ждать, а которая уже есть. Ввиду того, что жилые проекты находятся в центральной части острова, здесь нет ветров с залива (которыми «славятся» намывные территории), нет гула и выбросов с порта и ЗСД. В самом центре Васильевского острова мы строим ЖК «17-я линия». Рядом — уютный сквер с фонтаном, в сторону Смоленки — набережная и парк для прогулок, исторический зеленый массив, и в целом инфраструктура на любой вкус.

— Историческая часть Васильевского острова, как правило, развивается в формате редевелопмента, — продолжил Дмитрий Ефремов. — Основные девелоперские проекты сосредоточены в западной части намыва — туда зашли крупные игроки рынка с сильными продуктами. Эта локация особенно востребована у покупателей из-за близости к центру и Финскому заливу. Кроме того, намывные территории дают застройщикам больше свободы в плане реализации: здесь появляются уникальные архитектурные решения, масштабные благоустроенные общественные пространства и социальная инфраструктура. Мы видим, что девелоперы гибко подстраиваются под текущий спрос, стараются держать баланс между темпами строительства и продажами. При этом территории на границах острова и в «закадье» смотрятся менее перспективно.

Надежда Ильина разделила район более укрупненно, на две части — историческая часть города, примыкающая к одноименной станции метро, и вновь образованные территории Василеостровского намыва.

— Если первая локация традиционно ассоциируется с проживание коренной петербургской интеллигенции и статусной аудитории, то намывные территории чаще всего выбирают молодые и активные люди, как не связанные семейными узами, так и те, кто уже успел обзавестись несколькими детьми, — пояснила она. — Первых в локации привлекают близость к центру и сама динамика жизни в окружении концептуальной архитектуры, вторые часто делают выбор в пользу этой локации, исходя из возможностей быстро попасть в любую точку города и курортных пригородов, а также из-за дальнейшего потенциала развития района и его близости к культурно-развлекательным пространствам.

Основные проблемы района пока сосредоточены на намывных территориях, в отличие от устоявшейся исторической части. Если говорить о намыве, то главный вызов здесь— транспортная доступность, отметил Дмитрий Ефремов. Хоть она постепенно улучшается, но, по его словам, пока все же значительно уступает темпам жилищного строительства.

— Еще одна проблема, с которой уже столкнулись жители, — песчаные бури, возникающие из-за того, что большие участки остаются неосвоенными, — продолжил эксперт. — Со своей стороны, девелоперы улучшают благоустройство и озеленение намыва, что позволит в перспективе решить данный вопрос.

— Если мы говорим о намывной части, то там имеются все проблемы огромного пространства, реализуемого «с нуля», — говорит Николай Гражданкин. — И здесь «ноль» доведен до максимума, потому что на месте строительства не было даже полей и дорог, как в случае с застройкой территорий за КАД. То есть покупателям квартир на ближайшую перспективу нужно готовиться к жизни «на отшибе», дефициту инфраструктуры, отсутствию благоустройства, тротуаров и местами даже асфальта для проезда. Где-то нет озеленения — деревья в песке и под ветром не приживаются. Где-то пронизывающий ветер и холод с залива, а также вредные выбросы от порта и ЗСД.

В переходной зоне между историческим ядром и намывом также реализуется ряд проектов — в районе Шкиперского протока, Кожевенной линии и территории Балтийского завода. Как добавил Николай Гражданкин, там свои проблемы, связанные со свалками промышленных отходов и действующей ТЭЦ в той части острова.

В ближайшие годы Васильевский остров останется одной из самых заметных и перспективных локаций Петербурга, полагает Дмитрий Ефремов.

— Если потенциал Приморского района, который исторически пользовался повышенным спросом из-за близости к природе и Финскому заливу, во многом уже реализован, то намыв продемонстрировал дополнительные возможности развития городской жилой застройки, — подытожил он. — Будущее Васильевского острова — современные жилые кварталы у воды с качественной городской средой.

По его словам, на намывных территориях застройщики продолжат делать ставку на улучшение видовых характеристик, а также на интересные архитектурные и средовые решения, благоустройство и создание уникальных общественных пространств.

Надежда Ильина отметила, что, как и любая новая территория, намыв нуждается в дальнейшем комплексном развитии инфраструктуры. Город и застройщики активно работают над решением этой задачи.

— Однако уже сейчас намывные территории демонстрируют огромный потенциал благодаря своему расположению у Финского залива, близости к историческому центру и культурно-развлекательным кластерам, — говорит она. — При этом стоимость жилья в локации, в отличие от исторической части города, остается все еще весьма привлекательной.