Поворот на юг: почему городская застройка сменила направление

Путь от недооцененной окраины к территории активного развития южные районы Петербурга и пригороды Ленобласти прошли за последние 10 лет. Только в области к югу от города планируется до 2040-го года построить 13-14 млн кв. м жилья. Причина интереса проста — на севере заканчиваются свободные участки и дорожает земля.

О том, как на юге девелоперы постарались учесть недостатки массовой застройки 2000-х и создают современный урбанистический кластер с комфортной средой и социальной инфраструктурой, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

В том, что южное направление стало в последние годы активно застраиваться, сыграла роль совокупность факторов. Во-первых, исторически сложилось так, что именно на юге располагались основные сельскохозяйственные угодья, которые идеально подходят для реализации на них проектов комплексного освоения территории, говорит Елизавета Гречухина, руководитель направления предпроектной подготовки инвестиционно-девелоперских проектов ГК «А101». При этом восток уже в значительной степени освоен, а на север развиваться городу мешают многочисленные леса и озера Карельского перешейка, часть из которых оформлены как особо охраняемые природные территории.

— Именно в южном и юго-западном направлении развита культурная составляющая — одна из точек притяжения для всей агломерации и, соответственно, один из стимулов развития инфраструктуры, — добавила она. — Царское Село, Павловск, Гатчина, Петергоф — все эти всемирно-известные объекты находятся к югу от Петербурга. Также здесь достаточно развиты промышленные и деловые зоны, как исторические, типа порта или предприятий в Колпино, так и те, что получили развитие в последние два десятилетия: Экспофорум, деловая зона рядом с Пулково, фармкластер в Пушкинском районе, производства по Волхонскому шоссе и в целом на Юго-Западе и многое другое.

И, наконец, по мнению Елизаветы Гречухиной, свою роль играет и климат, который несколько мягче, чем на Карельском перешейке: весна здесь наступает чуть-чуть, но раньше, что важно для наших условий.

— Юг Петербургской агломерации растет из-за доступности земли, транспортных проектов и спроса на недорогое жилье, — продолжила директор по продажам компании «Город-спутник „Южный“» Марина Потепкина. — Север города и ближайшие локации уже застроены, внутри КАД земля настолько дорогая, что оставшиеся участки будут, скорее, застраиваться жильем бизнес-класса и выше, чем массовым сегментом. А юг предлагает обширные территории, не обремененные старой застройкой. Экология здесь лучше, чем на востоке: нет заводов существенно загрязняющих среду. В основном, тут сосредоточены предприятия, связанные с машиностроением, электроникой, складские и логистические центры.

Эксперт добавила, что развиваются научные точки притяжения и высокотехнологичные производства — новые кампусы ИТМО и СПбГУ, ИТМО Хайпарк, Технологическая долина в городе-спутнике Южный (о создании первой ее очереди подписали соглашение на прошедшем в Петербурге экономическом форуме). Основные пункты развития транспортной инфраструктуры города тоже сосредоточены на юге — это и новая трамвайная сеть, и КАД-2, и новые станции метро.

Дмитрий Павлов, депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга, также отметил тот фактор, что на юге города, в том числе в Пушкинском районе, за последние 30 лет были приватизированы большие земельные массивы, которые раньше принадлежали совхозам, а теперь застраиваются.

— А Пушкинский район несет за собой «бренд» еще с пушкинских и царских времен, и в советское время многие сюда старались переехать ради спокойной жизни, парков, утопающих в зелени, и ради насыщенного исторического наследия, — добавил он.

Но когда началась застройка Пушкинского района, больше думали о выполнении программы по созданию доступного жилья, а про социальную инфраструктуру немного забыли, отмечает Дмитрий Павлов. Сейчас проблема решается, и Пушкинский район — один из самых активных по строительству социальной инфраструктуры.

— Согласно Генплану, к 2040 году население в Пушкинском районе будет составлять около 700 тысяч человек, сейчас их 300 тысяч, значит, добавится еще 400 тысяч, — говорит Дмитрий Павлов. — И развитие идет не только жилья: здесь будет ИТМО Хайпарк — можно сказать, аналог «Сколково» для стартапов, у нас есть кампус СПбГУ, развивается Особая экономическая зона и промзона в районе метро «Шушары». Она пострадала после того, как автоконцерны от нас начали уходить, но сейчас кластер в этом районе развивается. Это сбалансирует качество жизни, работы и отдыха.

Он отметил: если вначале застройщикам, которые работали в этом районе, приходилось давать спецусловия, чтобы привлечь покупателей, делать скидки, то сейчас при уже развитой застройке предложения здесь пользуются спросом.

— Изначальное ключевое условие, которое и определило запуск строительства, — наличие здесь земли, — соглашается Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Так получилось, что земельный банк в этих частях Московского и Пушкинского районов сохранился до текущего десятилетия. Он не был чем-либо застроен капитально, и это позволило начать строить много относительно недорогой недвижимости, причем малоэтажной, закладывая еще и большие площади под благоустройство. Крупным девелоперам такие проекты всегда интересны.

Директор по развитию ГК «ЕДИНО» Максим Жабин считает, что юг и юго-запад агломерации — это логичный вектор развития города, т. к. на севере и в центре возник дефицит свободных территорий.

— Сегодня в Ленинградской области уже действуют новые правила градостроительного планирования с четкой позицией со стороны властей региона, — отметил он. — Это позволяет девелоперам работать более предсказуемо. Да, здесь есть определённые сложности, но наличие крупных пока еще не застроенных участков дает возможность реализовывать масштабные проекты комплексного освоения.

Роман Курзенер, независимый эксперт по градостроительству, напоминает: исторически наиболее престижным считалось северное направление — возможно, из-за Курортного района с его пляжной линией. И в 1990-2000-е застройка велась, в основном, на севере. Причем она была не комплексной и уже не советской, но и не современной, учитывающей разнообразные потребности жителей.

— Когда потенциальных покупателей стали интересовать не только квадратные метры, и для успешной реализации проектов стало необходимо создавать некую среду, в северных районах подходящих локаций осталось не так уж и много, — пояснил он. — И тогда девелоперы обратили внимание на южные районы. Если раньше, условно говоря, Сосновая поляна была символом только удаленности и единственной станции метро с неясными перспективами, то с приходом застройщиков и с изменением вектора внимания городских властей ситуация стала меняться. И сегодня в южном направлении есть интересные проекты — в том числе достаточно много малоэтажных, комфортных для жизни.

Он отметил застройку между Таллинским и Петергофским шоссе в районе Волхонского, проекты между проспектом Ветеранов и Стрельной, где появились целые кварталы малоэтажных домов с совершенно иной средой.

Основные территории застройки на юге: Шушары, Славянка, Колпино, Павловск в границах Петербурга, а также близлежащие районы Ленобласти — такие как Лаголово, Новоселье, очертил географию развития Андрей Иванов, генеральный директор компании «Градостроительные компетенции».

— Эта динамика будет сохраняться ближайшие 5–10 лет за счёт планов по строительству метро и крупных инфраструктурных объектов, — считает он. — Причина активной застройки — развитие транспортной доступности: метрополитен, включая метро «Шушары», «Проспект Славы» и планируемую «Южную», развязка с КАД и федеральной трассой М-10, железнодорожные направления удобны для электричек. Нужно отметить и пространственный резерв: большие свободные участки при более низкой стоимости земли по сравнению с северными и центральными частями города.

— Юг Санкт-Петербурга отличается хорошей экологией и большим количеством парков, — добавила факторов привлекательности юга Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС». — Пушкинский и Петродворцовый районы — настоящие зеленые оазисы города. Согласно нормативам, здесь должно быть не менее 18 кв. м зеленых насаждений на человека. Для сравнения, норматив в центральных районах — всего 6 кв. м.

Здесь же — исторические пригороды с многочисленными достопримечательностями: Константиновский дворец и парк, Петергоф с уникальной фонтанной системой, Ораниенбаум, дворцы и парки Пушкина и Павловска.

— Жизнь в южных районах дает возможность регулярно бывать в красивейших местах нашего города, отдыхать на природе, посещать культурные мероприятия. Все это делает юг Петербурга привлекательным для покупателей квартир, — отметила Анжелика Альшаева.

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1», напомнила: Петербург на протяжении многих лет активно развивался на север, а в области основное строительство велось во Всеволожском районе — сейчас там места уже практически не осталось.

— Юг же долгое время оставался незаслуженно забытым, — считает она. — Немногие крупные проекты строились в Красносельском районе на берегу Финского залива, бурно развивались Шушары. Но и там лимит земель почти исчерпан. Поэтому работы сместились в область. Так, сейчас одним из наиболее активно развивающихся стал поселок Новоселье в Ломоносовском районе.

— Южные районы Санкт-Петербурга, которые оказываются на лидирующих позициях по итогам года, раньше отставали. Но за последние годы город буквально «рванул» на юг, — подвела итог Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». — Здесь не только ведется масштабное строительство, но и анонсированы проекты на десятилетия вперед. Также на юге создается крупнейший научно-образовательный кластер.

Она отметила, что в сегменте массовых продаж, независимо от географии покупки, в огромном городе большое значение для людей имеют зоны отдыха поблизости. Квартал «Огни Залива», который компания строит в Красносельском районе на берегу Финского залива и Дудергофского канала, стал одним из примеров такого благоустройства: вдоль побережья залива создана большая рекреационная зона с пляжами, качелями, местами отдыха, смотровыми площадками, горками и прочими увеселениями. Набережная Дудергофского канала тоже благоустроена, в летние месяцы застройщик проводит здесь гребную регату, которая привлекает всё больше участников и зрителей.

— Жильё у воды несёт в себе конкурентное преимущество, которое не поддается копированию, — и покупатели это понимают, — добавила Светлана Денисова.

Юг сегодня стал территорией новых девелоперских подходов.

— В отличие от многих северных проектов, которые формировались еще 10–15 лет назад, здесь закладываются современные архитектурные и планировочные решения, — комментирует Максим Жабин. — Новые жилые комплексы отличаются продуманной этажностью, умеренной плотностью застройки и вниманием к качеству среды. Пример — проекты в Новоселье: в них другой масштаб, другие технические и визуальные стандарты, в отличие, скажем, от тех же Кудрово или Парнаса.

В отличие от густонаселенных высокоэтажных районов северной части города южная агломерация развивается по иному сценарию, в котором учтены ранее возникшие недочеты.

— Застройка южных территорий производится более комплексно — с преобладанием среднеэтажных и малоэтажных проектов, — пояснила Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп». — В соответствии с существующим вектором развития города синхронно с жильем возводится социальная и дорожная инфраструктура. Можно сказать, что периферийные районы Петербурга превращаются из обычных спальных территорий «прикадья» в современные кластеры мегаполиса, в которых действительно комфортно жить. И развитие социальной инфраструктуры в этом процессе играет главную роль.

Марина Потепкина напомнила, что массовой застройке северной части закадья уже 5–15 лет.

— В основном это районы, которые проектировались по канонам спальных: там нет точек притяжения, темп строительства инфраструктуры отставал от жилья (но уже выправился), а жилые дома — преимущественно высотки до 24 этажей, — говорит она. — Новые районы юга человекоцентричны: у них соразмерная человеку высотность — до 10 этажей, заранее продуманная инфраструктура — детские сады, школы, медучреждения, магазины, аптеки, торговые центры, спорткомплексы. И главное — продуманы точки притяжения, заметно сокращающие маятниковую миграцию. Это и объекты лайт-индастриал под «чистые» производства, не требующие больших санитарных зон, и, конечно, научные кластеры. В Южном, например, мы заложили 40 тыс. рабочих мест. Мы создаем среду для жизни, которая позволит оставаться здесь и продолжать развиваться сильнейшим умам нашей страны. Они смогут найти и работу по специальности (в Технологической долине), и жилье, и места для отдыха и досуга, и качественную инфраструктуру для детей.

Оксана Понаморенко отметила, что в пригородах на севере строилось много ЖК эконом-класса с преобладанием студий и однокомнатных квартир, не было и жесткого высотного регламента. Результатом стала большая плотность населения в таких домах и связанные с ней проблемы: высокая нагрузка на инфраструктуру, загруженность дворов машинами, долгое ожидание лифтов в утренний и вечерний часы пик.

— Сейчас жилые комплексы стандартного (эконом) класса встречаются редко, большинство объектов относятся к классу комфорт, — продолжила она. — А это значит, что в новостройках формируется более удобная и безопасная среда. Снизилась и высотность: сейчас большинства домов строятся в 9–16 этажей. Например, в нашем новом проекте на юге города, ЖК «Загляденье», все корпуса 12-этажные.

— Юг города выгодно отличается от севера тем, что здесь возводится преимущественно малоэтажное жилье, — подтвердила Анжелика Альшаева. — Новые кварталы, состоящие из домов высотой 4-5 этажей, появляются в Красносельском, Петродворцовом, Московском и Пушкинском районах. К примеру, «КВС» строит в Стрельне малоэтажный ЖК «Любоград», а в Пушкинском районе — Олимпийские кварталы «ЮгТаун» и квартал бизнес-класса «Дубровский».

Сергей Софронов отмечает, что на юге города и в области очень разная недвижимость.

— Каждый пример по-своему хорош, но транспортная доступность области в среднем сложнее, — считает он. — Часто покупатели обращаются к нам как раз в процессе выбора между ближайшей областью и районом Пулковского шоссе. И здесь находится ряд аргументов в пользу второго варианта: городская прописка, меньшая (как ни парадоксально) этажность, меньшая плотность населения, парковки, благоустройство и хороший выбор за определенную сумму.

Елизавета Гречухина также отметила тот факт, что именно в южном направлении сейчас сосредоточены проекты комплексного освоения территории, которые предполагают в первую очередь возведения жилья комфорт-класса средней высотности и создание развитой городской среды.

— В новых проектах КОТ сразу запланированы общественные пространства, достаточное количество социальной инфраструктуры и мест приложения труда, что будет, в том числе, снижать маятниковую миграцию, — добавила она.

— Любой девелопер стремится к высоте, потому что в высотном здании у него совсем другие показатели прибыльности, — объяснил Дмитрий Павлов. — Но мы живем в России, самой большой по территории стране, и нам нет необходимости строить высотки, как в Дубае или Сингапуре. Малоэтажная застройка более комфортна для жизни — это влияет и на общение с соседями, и на воспитание новых поколений.

По его словам, застройку в Пушкинском районе, особенно в историческом центре, регулирует КГИОП — это усложняет процесс согласования, но позволяет сохранить видовые характеристики и атмосферу. И несмотря на то, что у малоэтажных проектов прибыль меньше, даже комплексы, которые возводятся дальше от центра — например, вдоль Киевского шоссе, в полях, сейчас невысокие, т. к. люди голосуют рублем за качество, которое им предлагается.

Привлекает юг покупателей и более доступными для покупки вариантами.

— Пока меньшие цены объясняются исключительно более низкой интенсивностью застройки по сравнению, например, с восточным направлением, — говорит Елизавета Гречухина. — И, соответственно, тем, что южное и юго-западное направление пока недостаточно «раскручены». Особенно это касается Ломоносовского района области, который, как мне кажется, самый перспективный с точки зрения освоения территорий.

Но, по ее мнению, так будет не всегда: уже в среднесрочной перспективе с развитием здесь тех проектов, которые уже реализуются и запланированы, цены вырастут до среднего по агломерации уровня.

Светлана Денисова объясняет цены на юге города отставанием в строительстве метро и долгой постсоветской паузой в массовой застройке, когда у южных районов не было очистных сооружений, не хватало энергомощностей и т. д.

— Разница в цене быстро сокращается, — говорит она. — Параллельно улучшается и транспортная доступность (с развитием ЗСД и открытием новых станций метро), и обеспеченность инфраструктурой. Это — наряду с отличной экологической обстановкой — добавляет ценности жилью в развивающихся южных районах, особенно в прибрежных кварталах.

Львиную долю в затратах на строительство составляет земельный участок.

— На юге Петербурга и в прилегающих районах области земля стоит дешевле, чем в обжитых городских кварталах, — отмечает Оксана Понаморенко. — Кроме того, пока что северные районы более востребованы, поэтому и цены там выше.

— Здесь изначально менее дорогая земля по сравнению с чертой внутри КАД, — продолжил Сергей Софронов. — И эта земля свободна от застройки, не требует дополнительной подготовки: сноса старых сооружений, рекультивации и прочего — или подготовка оказывается минимальной. То есть, чистый лист, что вообще редкость. Также размеры участков довольно большие, и такие исходные данные позволяют проектировать квартальную застройку оптимальнее.

Что касается себестоимости самого строительства и банковского проектного финансирования, то здесь точно такое же ценообразование, как в любом другом строительстве, добавил он, поэтому основное отличие достигается за счет исходной стоимости участков.

Максим Жабин призывает не ожидать по-настоящему низких цен: земля дорожает, подключение к сетям становится все затратнее, себестоимость строительства тоже растет.

— Юг действительно пока остается чуть более доступным по сравнению с северными локациями — за счёт менее развитой транспортной и коммерческой инфраструктуры, — пояснил он. — Север выигрывает благодаря сложившейся среде, но по мере развития южных территорий, в том числе в части транспорта и сервиса, разница в ценах будет постепенно нивелироваться.

Есть особенности и у конкретных проектов. Например, город-спутник Южный строится на своей земле, отметила Марина Потепкина, а не на приобретенной год или три назад, когда цены на участки уже были высоки.

— Сейчас это помогает нам удерживать стоимость жилья и предлагать качественную городскую среду на 30–40% дешевле, чем в спальных районах внутри КАД, — говорит она.

Дмитрий Павлов напомнил, что начиналась застройка на Юге с достаточно экономичных проектов — в частности, с проекта в Славянке, где Министерство обороны выкупило много жилья для своих сотрудников. В целом, в Шушарах строилось жилье эконом-класса, которое город приобретал в качестве социального.

— Сейчас проекты в целом по городу выравниваются по качеству, — подчеркнул Дмитрий Павлов. — То же касается и инфраструктуры: я возглавляю рабочую группу по развитию транспортной инфраструктуры в Шушарах, раз в полгода мы проводим в Законодательном собрании совещание по тому, что там происходит. Эта проблема еще в стадии решения, но сейчас колоссальные средства выделяются на строительство дорог, которые свяжут Шушары с Витебским проспектом. Я думаю, в ближайшие 2-3 года ситуация изменится.

В целом, учитывая темпы развития южной части агломерации, ей требуется усиление транспортного каркаса.

— Развиваться должны не только связи с городом и его центром, но и горизонтальные между точками притяжения на юге, — уверена Елизавета Гречухина. — Это позволит, помимо прочего, разгрузить уже существующую транспортную инфраструктуру — в первую очередь, КАД. И здесь главным проектом, который придаст наиболее значимый импульс развитию южного направления, станет КАД-2.

По мнению Оксаны Понаморенко, больше всего здесь не хватает метро.

— Сейчас этот недостаток компенсируется наземным городским транспортом, который ходит регулярно, — добавила она. — И хотя время в пути до ближайших станций метро составляет около 20–30 минут, а на машине еще меньше, развитие подземки существенно облегчит жизнь жителям новых кварталов.

По ее словам, в планах развития метро до 2030 года есть строительство нескольких станций на юге и юго-западе города.

— У Петербурга в целом нехватка быстрого общественного транспорта, — комментирует Сергей Софронов. — Давно сложившаяся Славянка, например, уже много лет ждет трамвай. И, скорее всего, дождется. Так или иначе, пока люди тяготеют к автомобилям или к гибридным форматам с парковкой у метро. Мы, конечно, исходим из реальности и закладываем большой коэффициент обеспеченности машиноместами.

Он также отметил: «Если в будущем появятся проекты городских велосипедных дорог, то мы готовы к подключению к ним. Верим, что появятся, поэтому внутри квартала велодорожки создаем».

Наиболее перспективным транспортным проектом для юга агломерации Марина Потепкина считает запуск тактового движения электричек — этот режим уже работает на маршрутах в Пушкин, Ломоносов, Павловск, Красное Село и Мельничный Ручей.

— Надеемся, что к моменту заселения первых жителей в Южном так же часто будут ходить электрички, — говорит она. — Еще одно перспективное направление — это сеть легкорельсового транспорта. Уже в 2025 году планируют сдать первую часть маршрута в Славянку. А на минувшем ПМЭФ губернатор Александр Беглов анонсировал новую линию трамвая, которая пройдет от станции метро «Шушары» до города-спутника Южный. Размер инвестиций — 132 млрд рублей.

— Очень большой пока еще не раскрытый потенциал — за линиями наземного железнодорожного электротранспорта, — поддержала Надежда Ильина. — Это хорошая и более достижимая альтернатива метро, которая способна разгрузить существующие автомобильные артерии и благоприятно повлиять на экологию новых районов застройки.

Она отметила, что строительство линии скоростного трамвая «Славянка», который на первом этапе реализации будет курсировать от п. Шушары до станции метро «Купчино», в комплексе с уже реализованной ГК «Лидер Групп» масштабной реконструкцией ул. Пушкинской и примыкающего участка Витебского проспекта, не только окончательно решит исторически существующие проблемы района, но и даст новый импульс развития территории.

Дмитрий Павлов также назвал линию легкорельсового трамвая огромным подспорьем для решения транспортной проблемы на юге — и сейчас уже видно, насколько активно он строится.

В целом же, согласно Генплану, к 2040 году в городе должно появиться 250 км новых дорог, семь новых станций метро, включая Пушкин, Экспофорум и соединение с аэропортом.

— Сейчас активно идет строительство Южной широтной магистрали, — продолжил он. — В целом, мы привыкли критиковать, но сейчас работа с Генпланом велась не с целью построить как можно больше жилья, а сделать жизнь более комфортной. Поэтому там много сохранено промзон, заложено развитие транспорта — чтобы человек мог выбрать место работы недалеко от дома, у него было место досуга, образовательные учреждения для детей. На мой взгляд, Пушкинский район сегодня активно развивается и часто упоминается даже в повестке выступлений губернатора.

Так, сейчас строится продолжение Витебского проспекта, и Дмитрий Павлов считает, что его въезд должен соответствовать парадному статусу Пушкина — тем более, что рядом находится Экспофорум, где проводится Петербургский международный экономический форум и другие важные государственные мероприятия.

Эксперт также отметил: важно, чтобы развитие транспортной инфраструктуры города продолжалось дальше в Ленобласти. Это вопрос координации между двумя субъектами.

— Проекты, которые находятся на территориях двух субъектов — города и области, — могут быть связующим механизмом синхронизации, потому что он всегда действует быстрее, — считает он.

— Социального транспорта не хватает практически везде — это факт, — говорит Максим Жабин. — Но надо понимать: это не только вопрос к девелоперам, а скорее — к органам власти. И даже у государства есть сложности с планированием транспортных маршрутов: люди часто покупают жилье, но не регистрируются по новому адресу, из-за чего статистика запаздывает. А она — ключ к принятию решений по транспортной сети.

Да и сама реализация, по его словам, дело непростое: бюджетное планирование, приоритеты, бюрократия — это общая проблема для всех крупных государств.

Требования к современной городской среде повысились, отмечает Роман Курзенер: это и наличие социальной, и развитие транспортной инфраструктуры.

— В части социальной инфраструктуры, на мой взгляд, основные вопросы уже решены или решаются по мере возникновения в рабочем порядке, — считает он. — С транспортной сложнее, но и в ней видны существенные изменения: развитие трамвайных проектов, из которых один уже реализуется.

— Создана Градостроительная комиссия под руководством губернатора, и ни один проект не получает разрешение на строительство без заключения договора об обязательствах застройщика по строительству социальной инфраструктуры, — рассказал Дмитрий Павлов. — Этот механизм работает несколько лет и уже показал свою эффективность. Понятно, что застройщикам приходится адаптироваться к этим реалиям, но зато конечный покупатель получает школу и садик рядом с домом.

По словам эксперта, за 4 года его работы депутатом от Пушкинского района ситуация кардинально изменилась: если раньше каждый второй приходил на прием с вопросами по устройству детей в школу или детский сад, то сейчас таких вопросов практически не возникает.

— Понятно, что есть какие-то особо популярные школы, куда сложно попасть, но это уже частности, — добавил Дмитрий Павлов. — Главное, что наши жители защищены от того, что купил квартиру, а школы нет. Она будет, иногда их строят в первую очередь. Конечно, есть вопросы, которые еще требуют решения. Например, в Славянке должны построить поликлинику.

Есть, по его словам, и транспортная проблема. Она особенно ощущается во время Петербургского экономического форума, но частично ее решает выезд по Витебскому проспекту. Конечно, всегда будут какие-то моменты, но глобальные вопросы постепенно закрываются, отметил спикер.

Застройщики также говорят о том, что в новых проектах строительство социальной инфраструктуры синхронизируется с заселением.

Надежда Ильина приводит в пример жилой район АЭРОСИТИ от ГК «Лидер Групп»: на момент, когда в проекте была введена в эксплуатацию вторая очередь строительства ЖК, здесь уже были построены детский сад на 320 детей, начальная школа-трансформер на 350 мест и средняя школа на 1650 мест с большим стадионом.

— Сейчас у компании 5 сданных ЖК — и, кроме уже возведенной социальной инфраструктуры, идет строительство еще одного детского сада, двух поликлинических учреждений, — рассказала она. — Кроме того, мы приступили к проектированию детской поликлиники на пересечении улиц Чудовской и Окуловской. Отдельно стоящее детское медицинское учреждение сможет принимать до 200 юных пациентов в смену.

По словам Надежды Ильиной, развивать социальную инфраструктуру важно и самим девелоперам, т. к. это напрямую влияет на интерес покупателей к локации и непосредственно проектам.

— В городе-спутнике Южный эти объекты синхронизированы со строительством жилья, — продолжила Марина Потепкина. — В первой очереди, например, уже будет детский сад, а на первом этаже одного из домов откроется мини-поликлиника с кабинетами врачей общей практики. Планируем даже кинотеатр, есть и другие идеи по привлечению сюда жителей не только самого Южного, но и всех, кто живет в Пушкинском районе или в ближайших районах Ленобласти.

— Социальная инфраструктура в нашем случае строится параллельно с первыми домами, — поддержал тренд Сергей Софронов. — Она проектировалась в контексте требований оснастить каждый детский сад и школу бассейнами. Также есть решения для маломобильных категорий. С точки зрения сравнения качества социальной инфраструктуры таких новых проектов и того, что строилось ранее, в СССР и вплоть до 2010-х годов, новые кварталы намного привлекательнее.

— Если речь идет о точечной застройке — объекты социнфраструктуры вводятся одновременно с жильем, — подтвердил Максим Жабин. — В проектах комплексного освоения всё выстраивается по графику, и к моменту заселения последнего дома на площадке уже работают детские сады, школы, поликлиники. Это стало обязательным и контролируемым требованием. На мой взгляд, в вопросах социальной инфраструктуры в регионе уже выстроена устойчивая система, и большинство застройщиков придерживаются этих правил.

Не стоит забывать, что юг агломерации — это и город, и область, где требования к инфраструктуре выстраиваются по-разному, но так или иначе они есть.

— Власти Ленобласти выработали эффективные механизмы возведения объектов социальной инфраструктуры, а девелоперы активно в этом участвуют, — считает Елизавета Гречухина. — При этом я вижу, что регулятор проявляет гибкую позицию и, насколько это возможно, помогает нам в решении вопросов, связанных с этой темой.

Оксана Понаморенко также отметила, что сейчас застройщики стараются вести работы параллельно, ведь социальная инфраструктура не только делает жизнь новоселов комфортнее, но и повышает привлекательность новостройки в глазах покупателей.

— Особенно это касается проектов комплексной застройки, которые реализуются в местах, где существующая инфраструктура не сможет удовлетворить возросшие потребности, — пояснила она. — Хотя в Новоселье уже работают образовательные учреждения, магазины и спортивные объекты, в нашем ЖК «Загляденье» проектом предусмотрено строительство школы, детского сада и торгово-развлекательного центра с бассейном.

— Комплексное развитие квартала значит, что, строятся не только жилые дома, но и школы, детские сады и пр., чтобы будущим жителям в шаговой доступности были максимально доступны все социальные услуги, которые может предоставить город, — подчеркнула Светлана Денисова. Так, в ЖК «Огни Залива» компанией «БФА-Девелопмент» уже построены и работают две школы в совокупности на 1925 учащихся, три детских сада и детская поликлиника. Создана общая для двух школ большая спортивная зона, включающая футбольное поле, волейбольную и баскетбольную площадки, места для прыжков в длину и в высоту, беговые дорожки на 100 м и круговые дорожки. Таким образом дольщики новых очередей (4 очередь сдается в 2026 году) могут использовать всю инфраструктуру.

— Спрос на места в школах и детсадах в квартале огромный, ведь жилье здесь строится в первую очередь для семей с детьми, — добавила Светлана Денисова. — Два садика были построены в составе первой очереди, с 1 апреля 2024 года принял детей третий, а всего в квартале «Огни Залива» будет пять детских садов — еще 2 будут сданы в 4-й пусковой очереди.

В ближайшие 30 лет юг Петербургской агломерации станет ключевым направлением развития региона, считают эксперты. Так, по словам Романа Курзенера, это направление может сформировать новый вектор, который будет отличаться от северного, — и уже в ближайшие 5–10 лет понятие «престижности» района может сместиться в пользу юга.

— Будут развиваться районы, которые уже получили свой старт — вокруг Пушкина, Павловска, Южный, который по планам займет территорию сравнимую с Васильевским островом, Пулковские высоты, Красное Село, Гатчина, — перечисляет Марина Потепкина. — Именно на этих свободных, ничем не обремененных, территориях сейчас можно создать и уже создаются качественные жилые районы, соответствующие современным градостроительным нормам и даже по некоторым показателям опережающие их.

Так, по ее словам, в Южном реализуется концепция 15-минутного города, где все основные социальные объекты и услуги находятся в шаговой доступности, а среда проектируется сомасштабной человеку: создаются условия для самодостаточности районов, минимизируя потребность жителей в ежедневных перемещениях в центр и обратно.

— С учетом накопленного и властями, и девелоперами опыта, у юга петербургской агломерации есть все шансы на появление здесь принципиально новых по качеству девелоперских проектов, — уверена Елизавета Гречухина. — В них будут совмещена жилая, деловая и общественная функция, построены продвинутые школы и детские сады. «Якорями» здесь станут университетские кампусы, современные экологичные производства, деловые центры и, конечно, всемирно известные культурные объекты, которые и сегодня привлекают в Петербург миллионы туристов. Здесь же получат свое развитие природные оазисы, такие как Дудергофские высоты, а в их окрестностях будут оборудованы различные рекреационные зоны. Словом, появится один из альтернативных центров всей агломерации.

Конечно, для этого предстоит большая работа как на уровне девелоперов, так и на уровне сразу двух субъектов Федерации. Это очень непросто, добавила она, но дорогу осилит идущий.

По мнению Сергея Софронова пока перспектива юга заключается в продолжении жилого строительства, а облик будет примерно таким, каким он формируется сейчас.

— Если говорить об административных границах города, то Московский район перед Волхонским шоссе заканчивается, — пояснил он. — Дальше на юг можно идти в Пушкинском районе, и такие проекты уже есть — в частности, город-спутник Южный. Если смотреть более глобально, то территории вплоть до Гатчины представляют собой потенциал. Приходить туда с проектами высокой этажности, пожалуй, смысла нет. При существующей транспортной инфраструктуре дальше на юг более-менее масштабно продвигаться будет непросто.

— Юг будет меняться — это однозначно, — считает Максим Жабин. — Город начнет развиваться в многополярном формате, с ростом новых центров притяжения. Население будет смещаться, возникнут новые жилые районы, возможно — даже в достаточно глубокой части Ленинградской области. Но это потребует серьёзной подготовки территорий: инженерной, транспортной, социальной. Уже сейчас появляются примеры сбалансированных форматов, включая малоэтажную комбинированную застройку: проекты «Голос Девелопмент» в Челябинске или Парковые кварталы от «Поле Девелопмент» в Липецке. Хотелось бы, чтобы такие форматы развивались и у нас.

По его словам, потенциал у юга большой — особенно если обеспечить подготовку инженерной инфраструктуры. Сейчас интересными выглядят территории, прилегающие к уже освоенным районам — таким как Новоселье, а также участки вдоль перспективных трасс. Но многое будет зависеть от стратегии развития региона и готовности обеспечить транспортную связность и социальное насыщение новых территорий.

— Желания девелоперов должны совпадать с покупательской способностью населения, — добавил Дмитрий Павлов. — Конечно, сейчас время для продаж не очень удачное, так как ставка ЦБ высокая и у людей нет инструмента для покупки квартир. Есть семейная ипотека, но это небольшой процент покупателей, а застройщики не могут рассчитывать только на льготные категории. Да и летом всегда продажи падают — надеемся, осенью рынок подтянется.

Определять развитие будет Генплан — в плюс которого говорит то, что он был принят не в угоду максимальной застройки квадратных метров жилья. Девелоперы получили не все, что хотели поменять, но план был сбалансирован в сторону комфортной среды, резюмировал Дмитрий Павлов.