
Жилье на первых и последних этажах многие годы считалось вариантом «на любителя». А вот в проектах современной застройки квартиры на верхних этажах нередко раскупают первыми — они отличаются оригинальным дизайном и особенностями планировок, например, высокими потолками и мансардами. Первые этажи в новых районах, если не отводятся под коммерцию, тоже позволяют создать необычные квартиры с террасами и патио. В итоге такие лоты часто бывают дороже остальных квартир в проекте.
Исторический багаж
Еще в недавнем прошлом первый и последний этажи считались непрестижными в проектах массовой застройки, с одинаковой высотой потолков и с дворами старой формации, где ездят и ходят посторонние, рассказал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». Сказывается еще и память о старом строительстве — иногда протекающие крыши над последним этажом.
— Но это в прошлом, поскольку в прошлом и такой подход, — продолжил он. — Очень часто первые этажи, напротив, дороже. Например, в них выше потолки или есть террасы или патио с выходом в свой закрытый двор. И все это с озеленением и ландшафтным дизайном. Таким образом, квартира на первом этаже запросто может быть более предпочтительной и ликвидной, чем на следующих. Причем такие решения иногда можно найти и в проектах с демократичной ценой. Например, в нашем малоэтажном ЖК Plus Пулковский есть такие.
По его словам, последние этажи также могут быть дороже за счет большей высоты потолков, а также террас, которые часто там проектируются. Также верхние этажи позволяют создать просторные планировки и разместить 1-2 квартиры на весь этаж. В ряде случаев здесь есть и технические нюансы, например, возможность установить дымоход для камина.
В домах старой постройки первые этажи действительно считались менее привлекательными из-за шума, недостатка света, просматриваемости окон с улицы при низком расположении этажа, подтвердил директор департамента развития проектов Setl Group Павел Мельников. Последний же этаж ассоциировался с протечками крыши, перегревом летом и холодом зимой. Оба варианта стоили дешевле.
— В большинстве проектов масс-маркета квартиры на первом этаже остаются одними из самых доступных по цене, — добавил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Частично это связано с возможной ограниченной приватностью и более высоким уровнем шума. Тем не менее современные архитектурные решения постепенно меняют эту ситуацию, повышая комфортность этих квартир.
Виталий Коробов, генеральный директор ELEMENT, подчеркнул, что несколько предвзятое отношение петербуржцев и в целом жителей России к первым и последним этажам основано на историческом опыте. Первые этажи размещаются над подвалами или подпольями — например, в том же старом фонде нередко здесь можно встретить сырость и другие сопутствующие проблемы.
— Кроме того, отсутствие закрытых дворов означает, что в окна первых этажей могут заглянуть прохожие, есть опасность криминогенных ситуаций — именно поэтому в 90-х повсеместно на первых этажах появлялись решетки, — говорит он. — На последних уровнях в старом фонде велик риск протечек кровли, также есть специфические проблемы с коммуникациями — не хватает напора в системе водоснабжения, при нижней разводке плохо греют батареи, а в вентиляции ослабевает вытяжная тяга.
Минус на плюс
Все эти, на первый взгляд, нерешаемые проблемы, по словам Виталия Коробова, преобразовались для современных застройщиков в решаемые инженерные задачи. Выросло качество строительных работ, появились современные материалы, стали более строгими и современными нормы по теплотехнике и акустике.
— Поменялся и подход к инженерному оснащению, — говорит он. — Квартиры на первых этажах застройщики делают более привлекательными, давая возможность жильцам пользоваться частью придомовой территории в своих целях. К примеру, в нашем проекте «Bereg. Курортный» в Сестрорецке есть апартаменты на первых с собственным обособленным патио. А последние этажи сейчас — это исключительно улучшенные видовые характеристики и отсутствие шума от соседей сверху.
— За счет современных технологий в строительстве сегодня (тепло- и шумоизоляция, системы вентиляции) квартиры на последних этажах надежно защищены от протечек и погодных условий, — продолжил Павел Мельников. — В новостройках высокого комфорт-класса и более дорогих сегментов на последнем этаже могут располагаться пентхаусы с панорамными окнами и террасами. В нашем проекте «Прайм Приморский» на последних двух этажах расположатся квартиры High Flat с потолками высотой до трех метров. На крыше ЖК оборудуют лаундж-зону с панорамными видами на карьер и лесной массив.
— С точки зрения инженерных коммуникаций качество проживания на всех этажах одинаково, — говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». — Двухконтурная трубная разводка обеспечивает равномерную подачу воды на все этажи, и нет той проблемы со слабым напором воды, с которой раньше сталкивались жильцы последних этажей. Большое количество лифтов исключает необходимость подниматься пешком в случае поломки одного из них. Отсутствие технического этажа под крышей сводит на нет возможность протечек.
Коммерция или квартиры
Тренд на коммерцию на первых этажах Сергей Софронов объяснил шаговой доступностью — как показала практика, такое расположение всевозможных сервисов очень удобно. Следовательно, пользуется спросом и у жителей, и у арендаторов, а значит — и у инвесторов, приобретающих такие помещения у девелопера. Это, разумеется, способствует включению коммерческих площадей в жилые дома.
— Принципиальный отказ от коммерческих помещений имеет место только в домах в дорогой ценовой категории. — пояснил он. — При этом на плане помещения на первых этажах все равно есть, но они отводятся под закрытую инфраструктуру для жителей: гостиные, переговорные, коворкинги, спорт-залы, детские клубы, бьюти-кабинеты и так далее.
— Когда первые, а иногда и вторые этажи, занимает коммерческая или социальная инфраструктура — это уже не просто приятный бонус, а, скорее, ожидаемый стандарт, к которому привыкли современные покупатели жилья, — говорит Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп». - Наличие магазинов, аптек, детских развивающих центров и других необходимых сервисов прямо в доме значительно упрощает повседневную жизнь, а в новых районах на начальном этапе застройки это единственный способ быстро обеспечить население объектами торговли и бытовых услуг.
В проектах с особой концепцией коммерческая и инфраструктурная составляющие становятся важной частью жилого комплекса как продукта. Как рассказал эксперт, в ЖК «Дефанс» это фитнес-центр с 25-метровым бассейном и театр на 500 мест с кинооборудованием на 500 мест.
Виталий Коробов пояснил, что сегодня коммерция на первых этажах закрывает несколько практических и продуктовых вопросов. Нормами запрещено размещать жилые помещения над автостоянками — они провоцируют шум и выхлопы. Следовательно, подземные автостоянки требуют устройства «буфера» в виде этажа нежилого назначения.
— Застройщики, в принципе, могут создать технический этаж небольшой высоты, — продолжил он, — но его использование никогда не бывает коммерчески выгодно. Максимум — устройство кладовых. По сути, это потеря полезного строительного объема здания. Также это усложняет логистику доступа в лифтовые холлы — появляются либо лестницы в один марш, либо проходные лифты с «половинчатой» остановкой. Более современное решение — отдавать первый этаж под коммерческие помещения и полноценные входные группы. Это улучшает именно качество среды, а «подъезды» снова превращаются в «парадные» — красивые вестибюли, высокие потолки, колясочные и велосипедные, а также разные клубные помещения, открытые только для жильцов: библиотеки, коворкинги и другие приватные пространства.
— С развитием технологий строительства и трансформацией концепций жилых комплексов ситуация кардинально изменилась, — говорит Павел Мельников. — Сегодня в новостройках массового сегмента первые этажи часто отводятся под коммерцию, здесь размещаются кафе, магазины, коворкинги, салоны красоты и т. д. В жилых комплексах более высоких классов на первом этаже могут располагаться сити-виллы, квартиры с выходом на собственную террасу или в палисадник. Такие варианты часто стоят дороже. В жилых комплексах при этом гарантируется приватность и безопасность проживания в том числе за счет закрытой территории и контроля доступа, видеонаблюдения. Так, например, в ЖК «Setl Лофт» от застройщика Setl Group на первом этаже появятся уникальные квартиры с палисадниками, где можно обустроить приватную зону для отдыха или камерный сад.
— Появление коммерческих площадей на первых этажах обусловлено потребностью жителей иметь под рукой аптеки, продуктовые магазины, кофейни и другие полезные сервисы буквально в тапочковой доступности, — говорит Дмитрий Ефремов. — При этом коммерческие помещения обычно занимают не более 3-5% от общей площади дома, чтобы не создавать избыточной нагрузки на инфраструктуру и не ухудшать качество жизни. В проектах, где застройщик самостоятельно управляет коммерческой недвижимостью, таких как «Северная долина» и «Юнтолово», подбор арендаторов носит точечный характер исходя из общей концепции и запросов жителей.
Николай Гражданкин рассказал, что на первом этаже можно реализовать любую перепланировку, в том числе с переносом мокрых зон, поскольку под вами никто не живет.
— В «Новом Лесснере» во всех квартирах есть лоджии, в том числе и на первом этаже, — добавил он, — а в окнах установлены двойные стеклопакеты. Окна выходят в уютный закрытый двор либо на внутренний проезд между домами. Под окнами — газоны с цветами и кустарниками, дизайнерские скамейки, мощеные дорожки. В отличие от старого фонда, коридор первого этажа не является проходным — он отделен от общей входной группы и лифтового холла. При этом квартир на первом этаже здесь меньше, чем на этажах выше, вместо четырех — одна-три.
Простор для вариантов
Что касается верхних этажей, здесь всё зависит от класса недвижимости. Дмитрий Ефремов подчеркнул, что в сегментах от комфорт- до премиум-класса последние этажи часто позиционируются как эксклюзивные: панорамные виды, большие лоджии или террасы — всё это создаёт повышенный спрос. Разница в стоимости квартир на нижних и верхних этажах может достигать до 50%. В высоком сегменте такие квартиры становятся объектом инвестиционного интереса и обладают повышенной ликвидностью.
Статус и концепция проекта являются определяющими и для архитектурно-планировочных решений последних этажей. Как подчеркнул Евгений Колесников, в большинстве случаев последние они лишь условно, так как чаще всего в новостройках проектируется еще и нежилой технический этаж.
— Здесь, как правило, располагаются квартиры с увеличенной высотой потолков или большими лоджиями, — говорит он. — А в проектах бизнес- и премиум-класса мы предусматриваем как классические хайфлэты с высотой потолков 4,4 метра и остеклением во всю стену, так и действительно уникальные пентхаусы с персональным лифтом и площадкой на кровле, где можно разместить видовое патио. Интересно, что технический этаж в одном из наших проектов находится под жильем, что позволяет снять ограничения по перепланировке квартир.
Что касается жилья на нижних этажах, то в современных проектах они хоть подчас и реализуются с небольшим дисконтом, но обладают своими преимуществами. Как рассказал Евгений Колесников, чаще всего именно в таких квартирах предусматривают столь полюбившиеся петербуржцам собственные открытые террасы. В зависимости от класса ЖК это могут быть как совсем небольшие приватные пространства для отдыха или летнего садика, так и огромные зоны для обустройства полноценной семейной рекреации, создающей ощущение жизни на курорте.
Поскольку квартиры на верхних этажах открывают обзор на парки, водные пространства, городские пейзажи и архитектурные достопримечательности, застройщики обыгрывают это панорамным остеклением, используют большие лоджии и террасы, усиливая ощущение пространства и свободы, отмечает Дмитрий Ефремов. Но их существенным минусом остаётся стоимость — она может превышать цену аналогичных квартир на нижних этажах на 20-50%.
Распределиться по этажам
Этажи ниже пятого обычно предпочитают пожилые люди — они всю жизнь прожили в пяти-, девятиэтажках и не хотят менять своих привычек, полагает Николай Гражданкин. Также их часто выбирают семьи с маленькими детьми.
— Молодые люди, наоборот, рассматривают квартиры на этажах выше десятого, так как там чище воздух, больше солнца, лучше вид из окна, — добавил он. — Есть категория клиентов, которые интересуются исключительно последним этажом. Как правило, это те, кто в прошлом столкнулся с проблемными соседями, живущими над головой. Кроме того, при плотной городской застройке, живя именно на верхних этажах, можно рассчитывать на вид из окна. Например, в ЖК «Новый Лесснер» начиная с восьмого этажа открывается вид на Неву и достопримечательности, а на верхнем 12 этаже видовые характеристики самые лучшие.
Если говорить о первых этажах, то их часто выбирают семьи с маленькими детьми из-за удобства доступа. Как пояснил эксперт, родителям требуется гораздо меньше времени, чтобы вывести ребенка на прогулку; им также проще выносить и заносить коляски и велосипеды. Когда ребенок подрастет, ему будет безопаснее приходить одному домой и не ездить в лифте с незнакомыми людьми. Выбирая квартиру на первом этаже, вы обезопасите себя от проблем с соседями. Можно, не опасаясь жалоб, двигать мебель, заниматься спортом; дети могут бегать и топать хоть целый день. В случае затопления претензий тоже не будет.
— Безусловно, есть категория покупателей, для которых важна независимость от лифта — как правило, это маломобильные граждане или семьи с маленькими детьми, или есть какие-то личные причины, связанные с восприятием высоты, — подтвердил Евгений Колесников. — В любом случае, стоит учитывать, что в современных ЖК большинство страхов, связанных с квартирами на самых нижних и самых верхних этажах, является устаревшим стереотипом.
— Помимо ряда очевидных преимуществ для определенных категорий жителей, которые ценят удобство без необходимости пользоваться лифтами, на первых этажах часто предлагают уникальные опции — например, личные террасы, выходящие на зелёный двор, или возможность обустроить небольшой садик, — говорит Дмитрий Ефремов.
Но есть и минус — снижение приватности, что требует дополнительного внимания к вопросам безопасности и комфорта. Для этого на этапе проектирования предусматриваются окна, выходящие во внутренние закрытые дворы без автомобильного движения, а также современные системы видеонаблюдения и охраны. Использование зеленых насаждений, кустарников и живых изгородей помогает создать естественный барьер от посторонних взглядов, добавил эксперт.