В большом масштабе: почему девелоперы в Петербурге предпочитают квартальную застройку точечной

Стартовав в Петербурге в 2007 году, масштабные проекты квартальной застройки сегодня не только не ушли в тень, но и продолжили развитие: в спросе на них приходится 75%. Точечная застройка сохраняется в основном в премиальном сегменте, так как такое строительство обходится всё дороже для девелоперов.

Крупными для петербургской агломерации считаются комплексы площадью от 100 тысяч квадратных метров. По данным «Петербургской Недвижимости» (Setl Group), в петербургской агломерации — в Северной столице и ее пригородах — сейчас в продаже квартиры в 115 таких проектах. Из них в Петербурге 65 подобных комплексов, а в Ленобласти — 50. В 2023 году в них было продано 2,76 миллиона квадратных метров жилья. Проекты масштабом менее 100 тысяч квадратных метров занимают в объеме продаж сегодня всего лишь четверть.

«Если мы говорим о новых кварталах, которые строятся "в чистом поле", то там могут быть реализованы только проекты комплексного освоения территорий, — рассказывает Наталья Кукушкина, руководитель отдела продукта и аналитики Группы ЦДС. — Это единственно возможный формат на таких участках, так как в новой локации должно быть предусмотрено и жилье, и социальная инфраструктура, и дороги».

Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), отмечает, что Петербург и Ленобласть исторически стали локациями, где после 2007 года стали развиваться крупные проекты. Так, по данным портала EРЗ, на втором и третьем местах по России по масштабу застройки оказались жилые комплексы Северо-Западного региона — «Чистое небо» и «Солнечный город» от Setl Group. В настоящее время в Северной столице и пригородах в продаже представлены 39 проектов комплексного освоения, где масштаб застройки составляет более 300 тысяч квадратных метров. Из них большинство расположено на окраинах на территории Петербурга и только 13 — в пригородной зоне Ленобласти.

Появление таких проектов еще в свое время было обусловлено многими факторами. Во-первых, отсутствием лакун в городе: c запретом так называемой «уплотнительной» застройки возможности строительства в обжитых кварталах практически сошли на нет. Во-вторых, в черте Петербурга на окраинах оказалось большое количество сельхозземель, которые не использовались уже по назначению и постепенно оказались в руках крупнейших лендлордов. При этом сделки происходили на взаимовыгодных условиях: стоимость земли оказывалась намного меньше, чем внутри обжитых районов. В-третьих, доступное для крупных компаний комплексное освоение позволяет экономить на масштабе. То есть квартиры в таких проектах продаются, по крайней мере на начальных этапах, дешевле, чем в небольших комплексах.

«Стоимость жилья в точечных объектах изначально выше, чем в домах в составе комплексной застройки, поскольку они расположены в уже сложившихся районах, — разъясняет Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой». — Кроме того, нередко в ближайшем окружении существует дефицит нового жилья, за счет которого застройщики увеличивают цену на свой продукт. Если же мы рассматриваем территорию, где по соседству реализуются "точка" и квартальная застройка, разница в стоимости жилья на начальном этапе может достигать 20–30%. По мере реализации проекта и насыщения нового жилого квартала инфраструктурой цена постепенно выравнивается».

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», отмечает, что внутри КАД мест под новые крупные стройки практически не осталось, за исключением редевелопмента бывших промышленных территорий. Этим и объясняется уход многих застройщиков в дорогие сегменты — небольшие проекты максимум на 100–200 квартир. В пригородах девелоперы проявляют большую активность и размах. Северные предместья в основном продолжают осваиваться в формате многоэтажной застройки высокой плотности. В южных направлениях, наоборот, развитие проектов идет в малоэтажном и среднеэтажном форматах. В восточном направлении, например, во Всеволожске или в Янино, где компания работает уже давно, застройка преимущественно среднеэтажная, но плотность ее заметно меньше, чем на севере.

По мнению эксперта, «точечная» застройка больше характерна для Петербурга или отдаленных населенных пунктов (там, где появление новых объектов — большая редкость, например, Красное Село, Тосно, Выборг и т. д.). Также отдельные точечные проекты появляются в активно застраиваемых локациях, для которых характерна многоэтажная плотная застройка, например, Мурино.

В непосредственной близости с Петербургом большинство локаций развиваются исключительно в формате комплексного освоения территорий — это Янино, Новоселье, Лаголово, Новосаратовка и другие. Наибольшая активность девелоперов связана с Пушкинским, Всеволожским и Ломоносовским районами — здесь остались возможности для реализации крупных проектов квартальной застройки.

«В Ленобласти в последние годы более активно развиваются проекты комплексного освоения, — соглашается Наталья Кукушкина. — Этому способствует в том числе обширный земельный банк региона. Работать с такими проектами могут себе позволить только крупные девелоперы с хорошим проектным финансированием и наработанными продуктовыми схемами. Маленькие застройщики предпочитают браться за единичные объекты».

По мнению эксперта, на рынке есть девелоперы, которые имеют необходимые компетенции для работы с обоими форматами. Однако есть и более узкоспециализированные застройщики. Часть работает только с небольшими проектами в понятных локациях. Другие компании, прежде всего, крупные девелоперы федерального уровня, оперируют только большими проектами площадью от нескольких гектаров.

У точечной застройки в хорошей локации есть очевидный плюс — развитая транспортная, социальная, торгово-развлекательная и другая инфраструктура. В квартальной застройке всё это приходится создавать с нуля. Раньше часто бывали ситуации, когда дороги и социальная инфраструктура в крупных проектах очевидно отставали по скорости строительства от возведения жилья. И первопроходцам — тем, кто жил в первых очередях, — приходилось ездить в поликлиники, возить детей в садики и школы, толкаться в очередях на транспорт. Сейчас ситуация выправляется благодаря работе Градостроительной комиссии, не разрешающей строить дома без инфраструктуры, и тому факту, что застройщики поняли, что такой продукт продать сложнее.

В целом комфорт проживания в крупных проектах растет — увеличивается число объектов инфраструктуры в проектах, девелоперы стараются управлять процессом. Так, в Setl Group, например, разработали новый стандарт строительства инфраструктуры — SETL 15’. Исходя из пожеланий клиентов, составили список необходимых объектов инфраструктуры в шаговой доступности. Их разделили на три категории: «товары повседневного спроса», «образование и здоровье», «саморазвитие и общение». Первая — магазины продуктов и напитков, пункты выдачи заказов, магазины косметики и бытовой химии, зоотовары. Вторая — школы, детские сады, медицинские центры и аптеки. Третья — соседские и детские центры, спортивные залы и фитнес-студии, кафе и рестораны, салоны красоты. Всё это должно находится в 15-минутной доступности, чтобы людям было комфортно и удобно жить именно на своей территории.

«Выбор жилого комплекса зависит от индивидуальных предпочтений и финансовых возможностей покупателей, — говорит Юлия Ружицкая. — И точечная застройка, и реализация комплексных проектов имеют свои особенности и сложности. Например, при уплотнительной застройке острой проблемой для новоселов и жителей соседних домов становится вопрос наличия достаточного количества свободных парковочных мест. Особенность комплексного освоения территорий — поэтапное возведение жилого микрорайона с новыми дорогами, инженерными сетями, школами, детскими садами, поликлиниками, а также общественными и реакционными зонами. Также комплексные проекты отличает однородный состав жильцов, которого трудно добиться при возведении дома в сформированном районе города. Традиционно новоселами таких проектов становятся молодые семьи с детьми».

По мнению Натальи Кукушкиной, в зависимости от целей и жизненных обстоятельств покупатели выбирают разные объекты. Различается и индивидуальный вкус. Например, кому-то может не понравиться новый дом в окружении «уставших» пятиэтажек. А вот квартал новых домов в окружении парка со своей прогулочной зоной понравится уже большему числу людей. Многое зависит от конкретного проекта и его характеристик, от продуманности и классности применяемых решений.

Если резюмировать мнение экспертов, то в Петербурге будут развиваться и крупные проекты, сейчас более продуманные, чем ранее, но и от точечной застройки девелоперы не отказываются: квартиры в таких проектах очевидно дороже. «В условиях неопределенности со спросом застройщики больше сделают акцент на продолжении уже запущенных проектов, — уверен Ян Фельдман. — Новые жилые комплексы, конечно, выходить на рынок продолжат, но застройщики сейчас осторожны. В Петербурге премьеры, скорее всего, будут представлены небольшими по размерам новостройками в дорогих классах, реже — в классе «комфорт+». В пригородах новые проекты комплексной застройки компании тоже выводят в продажу небольшими очередями, в основном по 1–2 дому в каждой».

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»