Двигать или копировать? Автор первого переноса дома в Петербурге — о том, сложно ли это и нужно ли

В Петербурге впервые передвинули дом, смотрелось впечатляюще. Но это не для картинки, а по необходимости. Очереди из желающих повторить пока не заметно.

Переезд исторического корпуса Императорского воспитательного дома 1913 года постройки на набережной Черной речки — часть проекта жилого комплекса компании City Solutions. Здание переместили примерно на 50 метров, освободив пятно под застройку, такого в городе раньше не делали. Насколько это сложно технически? И какая есть альтернатива? «Фонтанка» поговорила об этом с инвестором проекта Александром Шестаковым — генеральным директором «Первой мебельной фабрики», президентом Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей отрасли России.

— Ваша компания успешно провела беспрецедентную для Петербурга операцию — перенос целого здания, да еще и довольно старого, дореволюционной постройки. Зачем вы пошли на это?

— Очень многоплановый вопрос, на который можно отвечать по-разному. Знаете, как бы это пафосно ни звучало, но стратегическая цель любого инвестиционного проекта — сделать жизнь людей лучше, а инвестиционного проекта в сфере строительства — еще и изменить город, сделать его красивее, удобнее, комфортнее для жизни. Именно с такой позиции мы и смотрели на нашу локацию на набережной Черной речки. Мы хотели построить новый объект так, чтобы не нарушить существующую гармонию этого места. Было несколько вариантов того, как это сделать, и, как мне кажется, мы выбрали оптимальный: совместили два временных пласта — исторический, в виде единого ансамбля дореволюционных зданий из дачи Головина и корпуса Воспитательного дома, и современный, в виде образцов городской архитектуры и застройки XXI века.

После того как проект будет завершен, плюсы такого решения будут еще более очевидны, например то, что мы не стали оставлять старинное здание внутри двора и окружать его современными корпусами, избежав таким образом стилистического и функционального хаоса.

— Насколько такое необычное мероприятие, как перенос существующего здания, усложняет весь проект строительства нового комплекса по сравнению с обычным процессом?

— Это неправильная формулировка. Оно не усложняет, оно дает жизнь всему проекту, делает возможным достижение стратегических целей в сфере урбанистики и, как следствие, выполнение тактических задач, например самого строительства. И это ни в коем случае не прихоть: к такому сложному решению прибегают, когда к нему нельзя не прибегнуть.

Понимаете, рентабельные участки, которые можно было застроить в рамках существующих технологий, внутри города (не на окраинах) исчерпаны. Драйвером строительства являются какие-то изменения: комплексные программы развития, снос аварийных объектов и т. п. И эта технология тоже является драйвером, она позволяет решать до того нерешаемые градостроительные конфликты.

— Хорошо. Если не усложняет, то насколько делает дороже?

— С чем сравнивать? Это же всё комплексное проектное решение. Не было бы всего проекта, если бы мы не двигали дом.

С точки зрения математики, если бы мы разобрали этот дом и возвели на новом месте такой же, думаю, уложились бы в 70 млн. Так получилось около 100 млн. Но обсуждать это бессмысленно: здание историческое, дореволюционное, вариантов и не было.

— А вы бы предпочли, чтобы были?

— Я бы предпочел, чтобы внедрялись новые варианты регулирования. Есть памятники, объекты культурного наследия, с расширенным предметом охраны и т. п., а есть дореволюционные здания, которые не являются особо ценными, и их логично разбирать при необходимости и выстраивать в таком же облике. Это проще, чем двигать.

Было бы правильно, если бы город давал разрешение копировать такие здания, но уже с новыми коммуникациями и, главное, с подземной парковкой. Здание, которое ЛСР построила у Биржевого моста, — отличный пример, на мой взгляд. Нашему городу это просто необходимо. Сейчас мы не можем строить дома без парковки, без подземной части. А строить подземную часть под старыми объектами, как сделал Таймураз Казбекович Боллоев на Мойке, стоит таких денег, что это вообще просто космос. Поэтому я считаю, что городу нужно рассматривать возможности замены зданий с точным повтором.

— То есть вы за новый проект КГИОП — делить дореволюционные здания на средовые и несредовые и для каждой категории прописывать свой охранный режим?

— Я обеими руками за разделение исторических зданий по классам. Те, которые не являются особо ценными, а просто типовая застройка, можно перестраивать с сохранением внешнего облика, как делают в Японии: там, если здание устаревает, его разбирают и делают точную копию, которая стоит еще 100 лет. Я считаю, что в нашей агрессивной климатической среде это очень нужно. Плюс тотальный дефицит улично-дорожной сети. Мы должны лезть под землю и делать парковки, иначе мы умрем завтра, не сможем перемещаться, и никакие платные парковки проблему не решат. Машины надо убирать с улиц под дома, а для этого надо давать возможность строить современные здания на месте старых.

— В этом есть парадокс: вы, с одной стороны, за то, чтобы перестраивать исторические здания, а с другой — вы же первый и реализовали проект по переезду…

— Так я же не просто так его перекатил. Оно переехало на подготовленную платформу, а именно — на крышу подземного паркинга. Я сначала построил подземное пространство.

— А если бы могли разобрать и повторить, то не стали бы заморачиваться с переездом?

— В данном случае было бы целесообразнее построить копию. Но есть другие примеры. Уже много лет не двигается вопрос со строительством Измайловской перспективы. Московскому проспекту необходим дублер. Соединение Измайловского и Новоизмайловского проспектов много лет в Генплане, но Измайловский бульвар упирается в историческое здание электростанции Варшавского вокзала. И там давным-давно справа зарезервирован участок земли, куда это действительно ценное здание надо откатить. Этот участок у нас изъяли специально, и мы не спорили, потому что это реально нужная вещь и его реально надо подвинуть, чтобы строить трассу. Но ничего не движется.

— На одном из градсоветов вы рассматривали вариант вообще не двигать здание на Черной речке, оставить его на прежнем месте…

— Да, был такой проект, но это означало бы оставить его во дворах, вокруг застроить, и никто бы никогда его уже не увидел со стороны. Это все-таки объект, который хорошо ложится в городскую среду, в панораму с дачей Головина, которую, даст бог, кто-нибудь когда-нибудь всё же восстановит. Теперь там красивая набережная.

— В России проектов с передвижкой зданий буквально единицы. На какие примеры вы ориентировались?

— Перенос зданий — это штучные истории для мировой строительной отрасли, их всегда проводят с помпой, это не рядовое событие, не то чтобы каждый день где-то двигали дома.

Мы изучили весь опыт, какой нашли: то, что делают в Китае (там эта история применяется), мы посмотрели опыт московских переносов на Тверской в архивах. И потом выбрали технологии, наиболее применимые к нашему случаю. И, конечно, учитывали достижения научно-технического прогресса, в частности наличие всевозможной техники, которая сегодня нам доступна для выполнения этих работ.

В итоге оказалось, что все имеющиеся способы переноса зданий, которые используются в мире, нам не подходят из-за целого комплекса уникальных условий: петербургских грунтов, возраста и состояния здания, траектории его перемещения… Например, в Москве дома возили на рельсах, а в нашем грунте они просто утонули бы рядом с руслами двух рек. На этапе изучения имеющегося мирового опыта мы поняли, что для успеха нашего проекта нужно изобретать новую оригинальную технологию. И мы это сделали — спасибо нашим инженерам, конструкторам, айтишникам, всей команде, которая действительно сказала новое слово в строительном деле.

— То есть в Петербурге всё получилось по-особенному? Не так, как описывали московские переезды домов в 30-х годах: чуть ли не со спящими людьми, не отключая от коммуникаций…

— Я с трудом представляю себе человека, который взял бы на себя ответственность за жизни людей в такой ситуации. А главное — зачем? То же самое с коммуникациями: трубы удлинять, кабели наращивать? Как? Для чего?

В нынешних условиях нахождение посторонних людей на стройплощадке прямо запрещено. Если представить, что мы зачем-то тянули бы здание вместе с коммуникациями, это означало бы, что мы их просто переподключаем каждые 3 минуты. Это бессмыслица. Теперь на новом месте дом получит хорошие современные инженерные системы вместе со всем комплексом.

— Как я понимаю, основным этапом переноса здания с технологической точки зрения была «пересадка» дома на бетонную плиту. Как вы это делали?

— Монтаж плиты под зданием — это отработанная технология: плиту заливают захватками, в шахматном порядке откапывают часть грунта от стены до стены, выполняют укладку арматуры, бетонирование, потом следующую и так далее. То есть сам дом не двигается, скорее плиту «подкладывают» под него. Одновременно бетонировали две плиты: нижнюю опорную, по которой впоследствии двигалось здание, и верхнюю, которая совместно с бетонными обоймами, охватывающими фундаменты, фиксирует конструкции здания и создает необходимую жесткость.

Далее на верхней плите в заранее рассчитанных точках смонтировали домкраты, установили толкатели через отверстия и подняли здание. Операция подъема была крайне ответственная и требовала особой тщательности. Здание подняли на 20 см и закатили под него блоки катков высотой 16 см. Столь же деликатным был и процесс опускания здания на катки.

Для горизонтального перемещения были применены тянущие домкраты с цифровым управлением. Усилия от таких домкратов более точно дозируются, нежели от лебедок.

— То есть то, что сейчас демонтируют на площадке, — это нижняя плита, по которой ехал дом на верхней?

— Да, верхняя остается с ним навсегда, фактически она новый фундамент.

— А какая скорость была?

— Это не показательная цифра. Могу сказать, что максимально 4 см в минуту, но перемещение постоянно контролировалось: мы останавливались, выполняли контрольные замеры, очищали поверхность, меняли усилия. Скажем так: первый участок пути, который предполагал сдвиг в сторону, занял 5 часов, второй, по прямой к реке, — часов 14.

— Вы говорили про особенности технологии: усилие прикладывали именно к плите, а не к зданию…

— Ну, разумеется, кирпичная кладка сама по себе не обладает значительной жесткостью. Кирпичи связаны раствором, но нагружать их невозможно. Поэтому крепления устанавливались, и усилия прикладывались к плите как к единой железобетонной конструкции, обеспечивающей прочность и геометрию. На протяжении всего процесса две организации мониторили состояние здания. Естественно, были распланированы мероприятия на тот случай, если пойдут какие-то осадки основания. Но их не потребовалось: всё сработало, как было рассчитано. Состояние здания не изменилось. Конечно, оно как до переезда нуждалось в серьезном ремонте, так и после него, но никаких дополнительных вводных не появилось.

— Но при этом фасады всё равно оплели арматурой. Для чего?

— Всегда есть момент инерции. При старте движения, при остановке всегда будет возникать напряжение, его нужно компенсировать, для чего усилить (стянуть) кладку. Арматура была приварена в разогретом виде, потом, остывая, создала стягивающее усилие. Аналогичные методы используются при усилении старой кладки.

— Меня едва ли не больше, чем технология, впечатлило то, что вы прошли все согласования. Это же вообще новая правовая история!

— Путь согласований в основном стандартный, ведь экспертизу проходил весь проект застройки целиком, и переезд здания — лишь одна из частей проекта организации строительства. КГИОП отнесся к нам довольно благосклонно и посчитал, что это правильное решение и оно не приводит к отрицательным последствиям. Проект был одобрен градсоветом с участием всех заинтересованных лиц и экспертов, и это решение было принято единогласно. Мы долго выбирали технологию переноса, разрабатывали проект, согласовывали технические решения с сотрудниками КГИОП, а далее провели экспертизу. Обычная процедура.

— А что будет с адресом здания, с его кадастровым номером? Они поменяются?

— Адрес будет прежний. Насчет номера — интересный вопрос, в нем разбирается Росреестр, конечно, совместно с нашими специалистами. Судя по тому, в каком направлении движутся переговоры, здание будет числиться не отдельным объектом капстроительства, а составной частью жилого комплекса.

— Ну вот теперь вы открыли ящик Пандоры. К вам уже обращаются за консультациями или непосредственно за самой технологией?

— Несколько застройщиков уже интересовались, и понятно почему: одно дело — проектная документация, а другое — всё это сделать своими руками, каждую мелочь заметить, а там всё состоит из мелочей. Поэтому, конечно, у нас теперь есть глобальный, колоссальный опыт, которого нет ни у кого. Мы можем заниматься такими проектами даже как подрядная организация.

Беседовал Николай Кудин, «Фонтанка.ру»