Большие КОТы: городская прописка обойдется на четверть дороже

На проекты комплексного освоения в Петербурге и пригородах приходится уже примерно 60 % продаж новостроек. При этом покупка квартиры в таких кварталах в Ленобласти — завершенные проекты не в счет — обходится покупателю значительно дешевле. Но, несмотря на это, городские КОТы по объему продаж пока опережают областные благодаря тому, что они больше освоены и оснащены инфраструктурой.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), сейчас в продаже на первичном рынке в Петербурге находятся квартиры в 19 проектах комплексного освоения территорий, а в пригородной зоне Ленобласти — в 12 КОТах. В данном случае учитывались комплексы, где строится более 300 тысяч «квадратов» и включаются еще объекты инфраструктуры — садики, магазины, школы и многое другое.

«Большинство таких проектов в Петербурге и Ленобласти относятся к сегменту стандартного жилья, — рассказывает Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Между ними нет принципиальных различий. Как правило, это многоэтажная застройка с коммерцией на первых этажах, со своей социальной инфраструктурой и рекреационными зонами. Покупатели делают свой выбор, исходя из бюджета. Городская прописка даже в отдаленной локации всегда будет стоить дороже областной».

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя стоимость «квадрата» в КОТах в Петербурге — 193,8 тыс. руб., а в пригородах Ленобласти — дешевле на четверть, 144 тыс. руб. за кв.м. Сейчас в Северной столице около 60 % всех сделок на первичном рынке — это покупка жилья именно в таких проектах. В пригородах Ленобласти таких сделок меньше — 37 %. Объясняется это тем, что в соседнем с Петербургом регионе проектов КОТ в стадии реализации меньше, — многие из них уже завершены, а квартиры в них продаются уже на вторичном рынке. А те, что сейчас в продаже на первичном, в большинстве своем находятся на сравнительно новых для покупателей территориях, таких как, например, Новосаратовка или Лаголово, и начаты не так давно. Там нет еще столь развитой инфраструктуры, как в привычных нам Мурино или Кудрово. Все это пока не позволяет таким проектам обогнать самые известные городские КОТы по числу сделок. Так, в 2022 году в проектах комплексного освоения в Петербурге было продано 1,1 млн кв. м, тогда как в областных — 300 тыс. кв. м.

Наталья Кукушкина подтверждает, что разница между городскими и областными проектами, помимо цены, еще и в транспортной доступности. При этом нужно понимать, что и городские проекты не все удобны с точки зрения логистики, так же, как и не все областные автоматически расположены далеко от метро, — например, КОТы в Мурино находятся в пешей доступности от метро, а ряд проектов, реализуемых сейчас в Петербурге, расположены в таких «медвежьих уголках», что добираться из них до метро гораздо дольше, чем из некоторых областных жилых комплексов.

При этом формат КОТ стал привычным для девелоперов, особенно крупных, и вполне удовлетворяет их по экономике. Разумеется, когда осваивается совсем новая локация, — будь то на окраине города или в Ленобласти, — продать продукт сложнее. Но со временем, когда место под застройку становится более привычным для покупателей, проект начинает сам себя рекламировать и «продавать»: когда-то, например, и Кудрово считалось «чистым полем».

«Долгосрочный формат реализации КОТов позволяет продолжать их планомерное развитие даже в случае возникновения изменений на рынке, — говорит Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой». — Длительный жизненный цикл помогает девелоперам «держать руку на пульсе», модернизировать концепции и разносторонне совершенствовать продукт. Это касается как конструктивных и фасадных решений, так и общей концепции развития. Каждая новая очередь КОТов является практически новым проектом со своим набором особенностей».

При этом крупные девелоперы стараются диверсифицировать свой портфель, поэтому в реализации у них есть проекты комплексного освоения и в Ленобласти, и на окраинах Петербурга. В центре города и близких к нему районах крупных КОТ, рассчитанных на 300 тыс. «квадратов», нет — тут не найти подходящих территорий даже с учетом вывода промпредприятий.

«Все зависит от наличия участков, подходящих для жилищного строительства, — рассказывает Наталья Кукушкина. — В Петербурге давно сложилась ситуация, когда свободные и готовые под застройку участки — хронически в дефиците. Те «пятна», что доступны девелоперам, требуют подготовки: перевода в другое назначение, выкупа у многих собственников и так далее. Экономическая привлекательность таких участков выше, чем у готовых, но при этом девелоперу предстоит большой объем градостроительной работы. Не все застройщики имеют необходимые для этого компетенции. И в принципе далеко не все заинтересованы в том, чтобы заниматься столь трудозатратной работой. Ведь вложения нужно совершить уже сейчас, а что-то заработать на этом можно будет через два-три года. Для таких компаний проще купить готовый участок в Ленобласти, для которого можно просто разработать проект, согласовать его и открывать продажи».

По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора Агентства недвижимости «КВС», основной объем жилья в Петербурге, конечно, возводится в новых кварталах на окраинах. На протяжении нескольких лет лидером по количеству новостроек был Приморский район. Однако сейчас свободные территории в этой части города практически закончились. В настоящее время много проектов возводится на юге: в Пушкинском, Красносельском и Петродворцовом районах. Так, Пушкинский недавно стал лидером по выводу новых объектов: эту локацию осваивают многие крупные застройщики.

Несмотря на то, что в целом в 2022 году из-за известных событий спрос на жилье снизился по сравнению с рекордным 2021-ым, разница в количестве сделок в проектах КОТ между этими двумя годами составила всего 2 400 квартир, или 6 %. «И городские, и областные КОТы будут востребованы в том объеме, в каком рынок в принципе готов поглощать проекты класса масс-маркет, — уверена Наталья Кукушкина. — Этот сегмент сейчас чувствует себя достаточно неплохо. Лучше, чем штучные проекты в сегментах бизнес+ и премиум. В связи с этим, как проекты в городе, так и в области будут востребованы при должном уровне развития в них транспортной и социальной инфраструктуры».

По словам Юлии Ружицкой, даже в период возникновения сложных ситуаций в экономике такой формат оставался наиболее перспективным и востребованным. Сейчас покупатели выбирают жилье, которое максимально сбалансировано по цене и качеству, а также в полном объеме обеспеченное инфраструктурой. К такому предложению относятся как раз квартиры в рамках крупных проектов КОТ, в которых девелоперы строят парковки, детские сады, школы и объекты коммерческого назначения. Важно и то, что формат КОТ предоставляет застройщику больше возможностей для эффективного управления себестоимостью проекта, что помогает предлагать доступную цену для покупателей квартир и поддерживать стабильный спрос. В ближайшем будущем проекты комплексного освоения территорий будут формировать основной объем предложения на рынке новостроек Петербурга.

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»