Призрак дефицита. Где будут возводить новостройки в Петербурге и каким будет новое жилье

В прошлом году объем выведенного в продажу нового жилья в петербургской агломерации в полтора раза превысил показатели 2020 года. По идее, это должно ликвидировать возникший ранее дефицит и сгладить цены. Спрос остыл после изменения условий льготной ипотеки, и покупателя сегодня интересует жилье подоступнее.

Основные новинки, судя по всему, будут расположены не в городе, а в заКАДье и области — и почти все они массового сегмента. Но участники рынка считают, что дефицит все еще возможен, так что надо строить больше.

Чего-то не хватает?

В прошлом году девелоперы активно выводили на рынок новые проекты, в том числе в наиболее бюджетных локациях — в пригородах, за КАД. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в 2021 году на рынок новостроек Петербурга и пригородов было выведено 4,9 млн кв. м жилья, что в 1,5 раза (на 48%) превышает показатели 2020 года.

С одной стороны, это довольно много, но мнения игроков рынка по поводу дефицита разнятся — многие считают, что угроза все-таки есть.

— С одной стороны, дефицит возникает из-за высокого спроса, — говорит Анна Боченкова, руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой». — Но, поскольку ставки по ипотеке выросли и тенденции к снижению не ожидается, вряд ли в этом году можно ожидать такого же повышенного спроса, как в 2020–2021 годах. С другой стороны, из-за ужесточения в последние годы условий вывода на рынок новых проектов может начаться снижение объема предложения. Эти два фактора должны выровнять рынок и сбалансировать спрос и предложение. Хотя, конечно, возможны «качели».

— Избежать дефицита, на мой взгляд, уже не получится никаким образом, — говорит Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам Объединения «Строительный трест». — Планируемый ввод объектов в год вдвое меньше потребности рынка, хотя, с другой стороны, это позволяет выравнивать ситуацию с городской инфраструктурой.

Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании «Полис Групп», тоже считает, что вряд ли можно в текущем году говорить об устранении дефицита на рынке новостроек. Чтобы рынок постепенно начал набирать необходимые объемы, застройщики должны вывести в продажу не менее 5 млн кв. м нового жилья

— Единственный способ борьбы с дефицитом — это выводить новые проекты, новые очереди, — добавил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». — В прошлом году вывели достаточно новых ЖК, в этом году тоже ожидается много «премьер». В прошлом году мы открыли продажи во второй очереди ЖК «Новый Лесснер». Несмотря на то что это совпало с периодом изменений условий по ипотеке с господдержкой, спрос на квартиры оказался очень высоким.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», считает, что увеличение нового предложения в 1,5 раза по сравнению с 2020 годом позволяет не ожидать дефицита в 2022 году, раз застройщики продолжают активными темпами выводить проекты на рынок.

Единственный фактор, который может повлиять на дефицит, — это вывод на рынок новых проектов, солидарен заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. Второй фактор, не очевидный, но существенный — это цена. По его мнению, цены будут расти и станут «отсекающим фактором». Рост цен и стоимости ипотеки компенсируют запущенные объекты, их высокая стадия готовности и выведение на рынок новых и масштабных проектов, цена которых на старте будет ниже.

— Дефицит жилья при существующих объемах запуска не будет закрыт в ближайшие 15–20 лет, потому что потребности в новом жилье велики, а объём выхода новых проектов низок, гораздо ниже, чем в Европе и США, — добавил он.

Новые точки роста

Большинство новых проектов сейчас в черте города — это редевелопмент бывших промышленных предприятий, пояснил Николай Гражданкин. Среди ближайших пригородов активно застраиваются Новосаратовка, Бугры, Мурино.

— Основные точки роста — пригородные территории и промышленные зоны города, а также земли области, — добавил Дмитрий Ефремов. — В 2021 году активность девелоперов пригородной зоны была несколько выше, чем городских застройщиков, этот тренд сохранится. Особенно активно развивается Всеволожский район. В 2021 году его доля в объеме нового предложения составила 26%, что в три раза превышает долю каждого из популярных городских районов. Далее следуют Красносельский, Красногвардейский, Пушкинский, Приморский и Василеостровский районы.

— Конечно, 90% жилья, которое ожидается к выводу на рынке, — это сегмент масс-маркета, — говорит Ольга Ульянова. — Новые проекты помогут сдержать ценовой рост на уровне инфляции 10–12% в год. Уже ясны площадки, где должно пополниться предложение: Ломоносовский район, в частности Новоселье, Шушары и территории вдоль Пулковского и Московского шоссе, территория Новосаратовки, территория выше Парнаса, Парголово. Также разрабатываются территории на востоке — Ржевка.

По мнению руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, ставка будет сделана за заКАДовые территории, активно будут выводить объекты в Новоселье, Горелово, Бугры — Мурино, Новосаратовка, Пулковское — Волхонское, Ново-Сергиево.

— В Ленобласти размораживают ранее «замороженные» территории, — пояснил Максим Жабин. — Мы видим историю с развитием Новосаратовки, активное вовлечение девелоперов в освоение Новоселья, Анинского поселения, новых территорий в поселке Бугры. Это все область, а что касается города — много интересных точечных застроек на месте ветхого и аварийного жилья, идет реновация серого пояса.

— Мне кажется очевидным, что так называемый «серый пояс» — вполне логичный вектор развития, — добавил Андрей Паньков. — Многие предприятия, переоснащенные компактным технологическим оборудованием, владеют активами гораздо большими, чем им необходимо для решения задач.

А Анна Боченкова считает, что широкое освоение «серого пояса» вряд ли начнется в ближайшее время. По ее мнению, в плане массового строительства жилья активнее всего продолжится застройка южного направления. Так, у «Дальпитерстроя» основной пул земель расположен в двух локациях в черте города: большая часть на юге — в Шушарах и Ленсоветовском и меньшая на севере — в Парголово.

Продолженный старт

Пополнение будет соответствовать спросу, считает Ольга Трошева. С учетом активности на земельном рынке можно ждать пополнения предложения ЖК и стартов масштабных проектов.

Так, «Дальпитерстрой» планирует запускать большинство новых проектов в 2023–2024 годах. Из жилья это «Николаевский» и новые очереди «Александровского квартала», а также новые детские сады, школы и т. д. В планах компании в этом году — начать строительство жилого многоквартирного дома в Парголово. К вводу в эксплуатацию готовятся два многоквартирных дома в ЖК «Алексеевский квартал» (комплекс возводится в рамках программы «Комфортная среда»), дом во Всеволожске, торговый центр в Шушарах, многофункциональный центр с подземным паркингом в Таврическом переулке. В конце года планируется сдать две школы — в Шушарах и Парголово, каждая на 1925 учеников.

В этом году «Строительный трест» открыл продажи недвижимости в 14-м лоте и машино-мест в многоэтажных паркингах в жилом квартале NEWПИТЕР. В ближайшее время выйдет на рынок 15-й лот этого проекта. Кроме того, в этом году компания планирует вывести на рынок два новых жилых проекта общей площадью более 300 тыс. кв. м.

— Мы завершим полностью в этом году наш проект на 12 тысяч жителей — КОТ «Новое Горелово» — и уже вывели в этом году на рынок наш проект 12 тысяч квадратных метров жилья для среднего класса — ЖК «ЛесART», который мы завершим к 2025 году, — добавил Максим Жабин. — У нас есть еще проекты разной степени готовности, которые мы будем выводить в оборот в 2023–2025 годах. У нас в портфеле сейчас земельных участков примерно на 500 тысяч квадратных метров жилья, но мы рассматриваем покупку новых перспективных участков.

Сложности с землей

Так как ресурсы готовой под жилую застройку городской земли исчерпаны, основная сложность вывода нового предложения сегодня связана с подготовкой земли под строительство, отметил Андрей Паньков. Это увеличивает сроки реализации проектов и отодвигает горизонт их планирования.

— Главными сложностями станут неопределенная политическая и экономическая ситуация, рост цен на строительные материалы, рост ключевой ставки, а также увеличение ставок ипотечного кредитования, — считает Дмитрий Ефремов.

Анна Боченкова отметила традиционные бюрократические проволочки при получении разрешения на строительство (в том числе получение положительного заключения экспертизы в СГСНЭ), при согласовании архитектурно-градостроительного облика и т. д.

— Основная сложность в том, что дефицит действительно присутствует и девелоперы стараются как можно быстрее выпустить и построить новые проекты, иногда, к сожалению, в ущерб качеству, — добавил Максим Жабин. — С позиции «работаю здесь и сейчас» много проектов перепроектируют и изменяют уже в процессе реализации. У нас есть стратегия — важно знать, что собираешься делать, но гораздо важнее знать, чего ты делать не будешь.

Вторая сложность в Петербурге, которую отметил эксперт, — подготовка градостроительной документации. Участники рынка надеются, что в 2022 году все же начнется подготовка нового генерального плана и многие проекты получат новую жизнь и шансы на продолжение. Генплан важен еще и потому, что дает понимание, какие территории будут вовлечены в процесс развития.

Что будет с ценой?

Борьба с дефицитом никак не отразится на стоимости квадратного метра, считает Николай Гражданкин. В новых ЖК уже учтена новая экономика проекта, заложены все риски постоянного роста цен на отделочные и стройматериалы, обслуживание эскроу-счетов, кадровый дефицит, ужесточение норм проектирования и прочее.

— По классике, цена должна снизиться, — продолжила Анна Боченкова. — Однако здесь играют роль и другие факторы — очень тревожная экономическая и политическая ситуация в мире, нестабильность валют. На этом фоне многие предпочитают сохранять сбережения не во вкладах и не в тумбочках, а в недвижимости. Поэтому, на мой взгляд, цена либо останется прежней, либо будет расти.

Максим Жабин считает, что цены снижаться не будут. Доступность покупки жилья будет все ниже и ниже, а значит, будет развиваться рынок арендного жилья и апартаментов.

— Постепенно поколение «альфа», сменяющее поколение Z, будет интересоваться арендой, а не покупкой жилья, медленно мигрируя за новыми интересными рабочими местами и локациями в разных регионах и странах. Мы — молодая страна, во многих странах этот процесс уже сформирован. Но совершенно очевидно, что доступность покупки жилья в собственность будет снижаться.

На пути к комфорту

Девелоперы ввиду высокой конкуренции на рынке новостроек продолжат развивать свой продукт в части продуктовых опций: кладовые, улучшенное качество отделки, частичная или полная меблировка, система «умный дом», добавил Дмитрий Ефремов. С точки зрения спроса можно ожидать увеличения доли студий и однокомнатных квартир — они более доступны по цене.

— Многие застройщики уже уловили переориентацию спроса на так называемую «жилую среду» вместо привычных «метров», — считает Андрей Паньков. — Поэтому заметно качественное изменение подходов к проектированию — особое внимание тому, как будут люди жить, а не только тому, что у них будет в квартирах.

— Новые проекты мы запускаем в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», — говорит Анна Боченкова. — Это пониженная этажность домов, замкнутые дворы без автомобилей, наличие в шаговой доступности всех необходимых объектов инфраструктуры — школ, детсадов, поликлиник, магазинов, аптек и т. д. Причем «социалку» мы начинаем строить не вдогонку, а заранее либо синхронно с жилым кварталом.

— Я не вижу никаких глобальных переосмыслений в подходах к проектам у девелоперов в массе, — возражает Максим Жабин. — Отдельные компании идут по этому пути, но настоящее переосмысление понятия комфортной среды произойдёт в горизонте 3–5 лет. Те же девелоперы, что осознали тренды, только начали работать над такими проектами, так что они выйдут на рынок через 5–7 лет.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»