Ешь, пей, (не) болей. За счёт кого восстанавливается петербургский стрит-ретейл

Вирус научил игроков рынка страховать риски, и ставки осторожно пошли вверх. За год неубиваемые шавермы только размножились, а сувениры на главной улице города заменили сладости.

Рынок стрит-ретейла (встроенных коммерческих помещений) в Петербурге восстанавливается после связанных с пандемией ограничений, но структура его изменилась. Вместо магнитов на холодильник теперь из отпуска в Петербурге туристы везут мармеладных мишек, а бутики на главных модных улицах соседствуют с набирающими популярность в соцсетях шоу-румами. Активно развиваются алкомаркеты, растет количество пунктов выдачи интернет-магазинов и медицинских лабораторий. Из-за каждого угла как символ стабильности петербуржцев преследуют шавермы от «экономкласса» до «люкс».

Свободных квадратов меньше

Исходя из итоговых показателей 2021 года, можно утверждать, что рынок встроенных коммерческих помещений в Петербурге в значительной степени восстановился, считает Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg. По данным компании, суммарный объем площадей в сегменте составляет 531,6 тыс. кв. м. Доля свободных площадей в среднем по городу сократилась на 3 % за год, до 9,1 %.

Объем вакансий составил 48,5 тыс. кв. м, что на 24 % меньше к концу 2020 года. Доля свободных квадратных метров на этом направлении сейчас составляет 9 %, это на 5,6 % меньше, чем годом ранее.

«Снижение вакансий, активный спрос на помещения со стороны клиентов стимулирует постепенное увеличение ставок со стороны собственников помещений», — отмечает эксперт. По ее словам, к середине 2021 года ставки выросли с 7 % до 10 %. Лишь некоторые собственники во втором полугодии позволили себе еще увеличить ставки в диапазоне от 2 % до 5 %.

«К концу 2021 года рынок стабилизировался. Сейчас по-прежнему сохраняется дефицит предложения в классных локациях, по-прежнему хорошие места стоят достаточно дорого, никаких супердисконтов нет, но теперь арендаторам проще предусмотреть послабления на случай ограничений», — говорит Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU. Стороны научились работать в условиях неопределенности. Теперь в договорах предусматривается изменение условий аренды на случай локдауна или других ограничений.

«В связи с этим общепит, являясь самым ущемлённым, не боится открывать новые точки, но заранее проговаривая все нюансы, — продолжает она. — Индексаций ставок в 2020 году не было, наоборот, многие арендаторы получили скидки, чтобы сохранить свои места. Замечу, что многие арендодатели на это пошли, но это было не всегда. В связи с этим ряд помещений был освобождён. Сейчас ситуация выравнивается, а ставки начали подрастать».

В 2021 году игроки рынка не удержались от крупных сделок. Среди тех, что сопровождала KNRU, в компании называют выход сети магазинов цифровой и бытовой техники DNS на Невский проспект. Магазины открылись в домах № 44 и № 96. Также компания выделяет открытие многофункционального офиса банка ВТБ на улице Типанова площадью около 2 тыс. кв. м. Еще одной важной сделкой для агентства стало открытие флагманского салона оптики сети «Счастливый взгляд» на Московском проспекте. Несколько крупных сделок агенты закрыли на улице Рубинштейна. Например, в доме № 20 сейчас располагается новый ресторанный проект.

«Также были крупные сделки купли-продажи с бюджетом до 200 млн рублей. Важно отметить, что количество ликвидных помещений здесь очень ограничено», — добавила Полина Фиофилова.

От центра к периферии

Владельцы помещений в центре Петербурга привыкли рассчитывать на определенную окупаемость своих активов, поэтому часть из них были не готовы дать скидки арендаторам, и тем пришлось съехать. Пустующие помещения всё еще есть даже на главной улице города, хотя в сравнении с 2020 годом их стало заметно меньше.

Сладости успешно заполнили нишу, освободившуюся после ухода сувенирных магазинов, целевую аудиторию которых попросту не впускали в страну по санитарно-эпидемическим соображениям. По подсчетам комитета по туризму, в Петербург за 9 месяцев приехало 200 тыс. иностранцев, но большинство из них — ради чемпионата Европы по футболу. Одну из новых ловушек для туристов поставили в Доме Зингера. Арендатор размахнулся с рекламной вывеской и получил в придачу недовольство горожан.

«Матрешки привлекают иностранцев, а сладости — всех. Туристы, гуляя по Невскому, покупают сладости, зачастую в упаковке с видами Петербурга, в качестве подарка друзьям и родственникам. Поэтому такие заведения располагаются в местах с наибольшим туристическим трафиком. Сейчас на Невском представлены 16 магазинов сладостей, включая «Пират-Мармелад», «Карамельную фабрику», «Мармеладную бочку», «Клад Мармелад», «Аленку», фирменные магазины фабрики им. Крупской, ElitLoQum», — подсчитала Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге.

По данным компании, на Невском самые высокие арендные ставки в городе, но в течение года они оставались неизменными. Цена вопроса для основной части проспекта — на уровне 6–10 тыс. руб. за кв. м в месяц, для Староневского — 2,8–6 тыс. руб. за кв. м.

Помещения в спальных районах в основном приобретают неискушенные инвесторы, готовые идти на уступки арендаторам, чтобы побыстрее сдать свой объект. На окраины также сейчас активно заходят ресторанные сети, обращают внимание в KNRU. Так, на Комендантском проспекте будет открыт ресторан холдинга Reca, который раньше работал только в центре.

«Общепит по-прежнему занимает серьёзную долю рынка Петербурга. По нашим оценкам, это 60–70 % в разных представлениях этого самого общепита: от фастфуда до шаверм, которые сильно увеличили своё присутствие за счёт того, что они могли продолжать работать, когда рестораны стояли закрытыми. В итоге в городе открылось множество павильонов с шавермами разного формата, от дешёвых до премиальных», — говорит Полина Фиофилова.

Наследство Spar, вейпы и анализы

По оценке руководителя департамента коммерческой недвижимости KNRU, среди продуктовых сетей ситуация не изменилась. Лидерами остались старые игроки рынка, такие как «Пятёрочка», «Магнит», «Дикси», «Реалъ», «Мини-Лента». Донором для продовольственных ретейлеров стала обанкротившаяся сеть магазинов SPAR. В этом году было проведено несколько крупных сделок с ее бывшими объектами, площадь некоторых из них составила от 500 до 1000 кв. м.

Фермерские магазины ранее уже набрали себе помещений и поумерили аппетит. Активно развиваются сети алкомаркетов: растет количество брендов, а магазины добавляют к ассортименту товары первой необходимости. Также свои первые помещения арендуют бутики, которые раньше работали исключительно через социальные сети.

«Открытия в стрит-ретейле отражают меняющиеся предпочтения жителей города. В 2020 году были популярны аптеки, которые занимали помещения даже на Невском проспекте, а в этом году забота о здоровье сменилась активным увлечением электронными сигаретами и товарами для вейпинга, — обозначает другой тренд Наталия Киреева. — В основном снижение вакантности происходит за счет сферы услуг: открываются пункты выдачи заказов онлайн-магазинов и служб доставки».

И всё-таки забота о здоровье остается одной из главных забот петербуржцев. Если вам кажется, что сдать анализы теперь можно на каждом шагу, вам не кажется. Об этом говорят темпы роста сетей медицинских лабораторий.

Как сообщили в пресс-службе «Хеликс», за 11 месяцев компания открыла в городе 14 новых диагностических центров, увеличив общее количество точек до 133 (всего более 450 точек в России и Казахстане). «В следующем году мы продолжим развивать нашу сеть в Петербурге и других российских городах, мы видим спрос на качественные исследования, которые можно сдать в шаговой доступности от дома», — подчеркнули в компании.

Сеть «Инвитро» до конца года планирует увеличить количество новых офисов до 17, включая один медицинский центр. Всего компания будет насчитывать 147 медицинских офисов. «В 2022 году мы планируем сохранить и приумножить темпы развития 2021 года», — сообщили «Фонтанке» в пресс-службе группы компаний.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»