«Выглядит как рейдерский захват дома». Петербургскую «сталинку» выставили на продажу вместе с жильцами

Риелтор пофантазировала о продаже дома на полмиллиарда рублей. О том, что их квартиры могут превратиться в спа-центр, собственники узнали из объявления.

Жители «сталинки» в Новой Деревне обнаружили, что их дом готовится к продаже. Для потенциальных покупателей рекламировали здание под спа-салон или гостиницу. При этом в каждой квартире продолжают жить семьи, и никаких разговоров о расселении крепкого дома не велось.

Объявление

Объявление на ЦИАНе о продаже дома № 25 на улице Савушкина появилось в начале ноября. Трёхэтажная «сталинка» расположена между станциями метро «Чёрная речка» и «Старая Деревня», в районе так называемых «немецких коттеджей». Фасад дома выходит на проезжую часть. Со стороны двора расположена просторная заасфальтированная территория для парковки. В доме 1948 года постройки проводились работы по программе капитального ремонта, обновлялась система горячего и холодного водоснабжения. Здесь 14 заселённых квартир.

«Помощь в переводе в нежилой фонд. Подходит для спа-зоны, кафе, гостиниц, торговых центров и комплексов, автосалонов и т. д. Перед домом достаточно места для парковки автомобилей, рядом небольшая зелёная зона», — говорилось в объявлении, опубликованном от имени риелтора Марины Астаповой.

Работает Астапова в агентстве недвижимости «Адмирал». Целый дом она оценила в 600 млн рублей, но через неделю снизила цену на 100 млн. Корреспондент «Фонтанки» позвонил риелтору под видом инвестора. Астапова отметила, что она «взяла паузу» и сняла объявление с публикации, однако документы к продаже готовятся. По её словам, 12 квартир готовы съехать. «Мы договариваемся на какую-либо сумму выкупа квартиры и подписываем. Вы как инвесторы выступаете, но в дальнейшем помогает наше агентство, то есть договаривается с жильцами и дальше их куда-то... — сказала Астапова. — Все будут знать, что у них определённая сумма в руках. То есть ни на какие повышения они не идут. У нас договора подписаны на рекламу и на работу. Чтобы ограничить хождения по дому, я немножко притормозила. Мы даже не стали вывешивать баннер, чтобы сохранять спокойствие этим людям».

Процедуру переезда риелтор пообещала уложить в три месяца. Остальные подробности по телефону рассказывать отказалась, предложив встретиться.

Жильцы

Большинство собственников квартир узнали о продаже дома случайно. Кто-то из соседей скинул скриншот в общедомовой чат. «Не было у нас ни собраний, ни подписаний документов, ни общих соседских решений. Просто человек нашёл в Интернете объявление, опупевший выложил его в наш домовой чат. Мы все были «приятно» удивлены», — вспоминает секретарь совета дома Наталья Потапова.

Жильцы попробовали связаться с риелтором. Марина Астапова в телефонном разговоре дала понять, что есть заинтересованные в переезде собственники, а значит, от продажи отказываться она не будет. «Выглядит как рейдерский захват дома. Звучали такие предложения, что мы один подъезд расселим, а потом будете разбираться с теми, кого мы туда поселим», — отметила Потапова.

В доме на Савушкина две парадные, одна из них обременена жильцами с социально не одобряемым поведением. Дверь квартиры на первом этаже хлопает днём и ночью, а на лестничной площадке то и дело возникают мусор или другие пахучие субстанции. От этого соседства устали многие, в том числе собственница Галина. Она и дала устное согласие на переезд.

«Была устная договорённость. Она поставила на продажу, я считаю, ничего страшного, посмотреть, как пойдёт. Мы ничего не подписывали. Я объяснила, что подписывать договор, пока не будет клиента, я не собираюсь, — отметила Галина в разговоре с «Фонтанкой». — Потому что мы договор подпишем на 20 миллионов, а она продаст дом так, что на нашу долю будет 30 миллионов. Я подсказала ей хитрый ход: начните расселять этих наркоманов».

Никто из собственников, с которыми удалось пообщаться «Фонтанке», не подписывал каких-либо документов с Мариной Астаповой.

Как объяснил «Фонтанке» старший юрист практики административного и страхового права юридической компании «ССП-Консалт» Марат Хвастунов, предметом купли-продажи могут выступать как отдельные жилые и нежилые помещения, так и многоквартирный дом как единый объект недвижимости.

Однако жилой дом может выставляться на продажу целиком только при условии, что все помещения (жилые и нежилые) принадлежат продавцу. Если же в доме остаются хозяева квартир, то им на праве долевой собственности принадлежат общедомовые помещения: лестничные площадки, технические этажи, чердаки, подвалы. Решения о том, как ими распоряжаться, принимаются на общедомовом собрании.

«Сдача в аренду общего имущества, а также совершение иных юридически значимых действий с ним происходят на основании решения общего собрания собственников помещения, — отметил Хвастунов. — После приобретения жилых и нежилых помещений в жилом доме покупатель (новый собственник) будет обладать приобретенным имуществом, а также правом общей долевой собственности на общее имущество пропорционально доле приобретенных им жилых и нежилых помещений. Поэтому новый собственник будет обязан согласовывать на общем собрании любые действия в отношении общего имущества в многоквартирном доме с иным жильцами дома. Из чего следует вывод, что действующее законодательство не допускает продажу жилого дома как единого объекта лицом, не владеющим на праве собственности ста процентами всех жилых и нежилых помещений».

Что известно о риелторе

На профильных сайтах Марина Астапова указывает опыт работы риелтором с 1996 года. На ЦИАНе она зарегистрирована больше 11 лет. У неё есть полуживые социальные сети, примерами удачных сделок они не пестрят. На сайте агентства «Адмирал» Астапова представлена как руководитель отдела продаж.

В решении Невского райсуда 2017 года фигурирует женщина, чьи инициалы полностью повторяют ФИО Астаповой. Гражданское дело касалось квартиры на улице Подвойского. Её собственница, 1932 года рождения, передала жилплощадь по договору дарения Марине Астаповой. Затем квартиру дважды перепродали, а пенсионерка скончалась.

Экспертиза установила, что подписи на договоре дарения и на заявлении в Росреестр на регистрацию права собственности были сделаны не хозяйкой, а другим лицом. Суд признал сделки недействительными и постановил вернуть жильё наследникам. Марина Астапова должна отдать миллион рублей, уплаченный ей по договору купли-продажи. В базе судебных приставов за ней числится долг более чем в 900 тысяч.

Когда корреспондент «Фонтанки» обратился к Астаповой за официальным комментарием, она не смогла вспомнить этот случай, но подтвердила свою деятельность по продаже дома на Савушкина. По её словам, с жильцами она работала с августа, но оказалось, что в доме есть своя риелтор и она якобы решила перетянуть сделку на себя. Поэтому объявление снято с публикации.

«Она вдруг узнала об этом и решила сама все продавать. Как она это сделает — это я снимаю шляпу, — сказала Астапова. — Она уже на хорошем сроке беременности. Зачем ей переходить коллеге дорогу, я не знаю. Можно спокойно получить свои деньги, решить проблемы, сидеть и заниматься ребёнком».

На замечание корреспондента о том, что Астапова ещё день назад была готова продать дом «инвестору», она ответила: «Мы с вами играли по вашим правилам. Сейчас правила изменились. Я переговорила с жильцами, и они сказали, что подождут, как поведёт себя другое агентство. Если оно не сможет с этим справиться, мы обратно к вам обратимся».

В доме действительно живёт риелтор. «Фонтанке» Юлия заявила, что не собирается выставлять здание с собственной квартирой на продажу. А цену в 500 млн она сочла завышенной. «500 миллионов — вообще неадекватная цена, — отметила Юлия. — Если брать 300 тысяч за метр квадратный, это прямо сверх нормы, умножить каждую квартиру по её площади и плюс накинуть сверху за общедомовое имущество, получится под 400 миллионов».

Лена Ваганова, «Фонтанка.ру»