Покупка апартаментов — это инвестиция. Доходность инвестиций определяется управлением апарт-отелями. Тем самым, управляющая компания апарт-отеля является бизнес-структурой, обеспечивающий прибыль собственнику. Как именно строится эта работа в сети апарт-отелей AVenir — в интервью с Анной Пановой, кандидатом экономических наук по специальности «развитие мирового рынка гостиничной недвижимости», генеральным директором УК PSK Invest (входит в ГК «ПСК»).
Когда покупатель апартаментов становится инвестором?
Апартаменты — это доходная недвижимость, и ее приобретение подразумевает участие в инвестиционном бизнесе. У сети апарт-отелей Avenir именно такая концепция. Поэтому, когда клиент покупает апартаменты, он сразу становится инвестором. И далее распоряжается ими. Заключая договор с управляющей компанией, собственник получает доход, однако не занимается текущими вопросами, все оперативное управление берет на себя УК.
Что такое «оперативное управление»?
УК разрабатывает бизнес-модель, исходя из локации, генераторов спроса, характеристик апарт-отеля, делает прогноз по потенциальным арендаторам в соответствии с рыночными условиями. Эти факторы учитываются в оснащении, сервисе и инфраструктуре апарт–отеля. И, конечно, в ценообразовании. Процесс очень близок к строительству отеля. То есть будущим собственникам апартаментов предлагаются не просто «бетоно–метры», но бизнес–концепция, которая будет извлекать из этих метров прибыль. Ежемесячно.
Далее УК занимается позиционированием и продвижением на рынке, ищет, заселяет, выселяет и обслуживает арендаторов, следит за состоянием номеров и самого здания. Для собственника это означает, что он как будто положил деньги на счет в банке и каждый месяц получает проценты.
Размер дохода определяет тоже УК?
Задача УК — обеспечить доход. Тем более что УК зарабатывает, только если зарабатывает собственник. Для этого разрабатывается экономическая модель апарт-отеля, номера сдаются в тесной зависимости от сезона и уровня спроса. Например, летом более востребована посуточная аренда. Зимой — в низкий сезон — в апарт-отелях живут долгосрочные арендаторы. Как правило, речь идёт о 3–4 месяцах — таков средний период долгосрочной аренды апартаментов в текущих реалиях в Петербурге.
Как УК обеспечивает заполняемость?
Двумя способами. Первый — через всем известные системы бронирования. Второй — работа с корпоративным сегментом. Этот инструмент не доступен частным арендодателям, но для УК это постоянный канал привлечения гостей: у апарт-отелей есть контракты с туристическими группами и фирмами, которые размещают командировочных сотрудников. Таким образом, мы комбинируем краткосрочную и долгосрочную аренду и составляем план заполняемости наперед.
Как собственнику начать сотрудничать с управляющей компанией?
В сети Avenir это просто. После покупки собственник заключает с УК агентский договор. И получает ежемесячные официальные выплаты.
Как собственник может контролировать работу УК?
Самый простой инструмент контроля — личный кабинет в приложении. Там есть статистика по заполняемости и все начисления. УК также проводит аудит мебели и оснащения в каждом номере и предоставляет собственнику отчет. И, если нужен мелкий ремонт, мы его проводим без участия собственника. Более серьезные вопросы о замене предметов интерьера или техники решаются с собственником. «Неожиданные траты» у нас исключены.
Налоги и коммунальные платежи снижают доходность?
Мы работаем официально, поэтому собственники апартаментов должны платить налог на прибыль. Как, собственно, и все, кто сдает в аренду недвижимость.
Что касается налога на апартаменты, то почему-то бытует мнение, что он высокий, потому что апартаменты — коммерческая недвижимость. Ничего подобного. Апартаменты не попадают в категории коммерческой недвижимости, поэтому облагаются таким же налогом, как и квартиры — 0,1% от кадастровой стоимости. Но здесь снова нужно отметить, что кадастровая стоимость апартаментов обычно ниже, чем у жилья такой же площади в том же районе.
Коммунальные платежи собственник платить не будет, потому что это обязанность арендатора. Вопрос становится актуальным, только в случае если собственник решит сам жить в апартаментах.
У ГК «ПСК» несколько проектов апартаментов. Есть ли между ними конкуренция?
Наши проекты рассчитаны на разные категории спроса: апарт-комплекс START — для долгосрочного размещения, апарт-отели Avenir — для отельного краткосрочного размещения. Причем внутри они тоже дифференцируются: 3*, 4* и бизнес-класс. Поэтому они не конкурируют, а дополняют друг друга.
В этой связи у нас популярны «оптовые» покупки: когда один инвестор приобретает несколько номеров в разных апарт-отелях в режиме «одного окна». Таким образом, он формирует свой индивидуальный инвест-портфель и усиливает его потенциал.
ГК «ПСК» — крупный застройщик сервисных апартаментов в Петербурге. В процессе строительства апарт-комплекс START на Парнасе и сеть апарт-отелей Avenir, состоящая из трех апарт-отелей: Moskovsky Avenir, Kirovsky Avenir и Putilov Avenir. Стоимость апартаментов для инвестиций — от 2,9 млн рублей. Апартаменты сдаются с отделкой под ключ, предлагаются доходные программы.
Подробная информация об апартаментах, планировках, ценах и условиях сотрудничества с PSK Invest — в офисах продаж ГК «ПСК» и по телефону (812) 640–38–38.
Апарт-отель Moskovsky Avenir — застройщик ООО «Специализированный застройщик «Аттик», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Апарт-отель Kirovsky Avenir — застройщик ООО «СЗ «ПОРТАЛ»», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Апарт-отель Putilov Avenir — застройщик ООО «Специализированный застройщик Синергия Девелопмент», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Апарт-комплекс Start — застройщик ООО «Компания СОЛ», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
