Как купить, чтобы сдавать. Рынок аренды квартир в новостройках снова начал расти

Казалось бы, миновали те времена, когда жилье в строящемся доме покупали для сдачи. Но на самом деле рынок аренды, который по понятным причинам находится в тени, все равно живее всех живых. И новостройки, которые уже сданы и заселены, — это самые популярные у съемщиков варианты.

Студии сейчас сдаются минимум за 20–25 тыс. руб. в месяц, однокомнатные — за 25–30 тыс. руб., двухкомнатные — за 25–35 тыс. руб. Самый большой доход можно получить от сдачи квартиры в «точечной» новостройке в районе, где мало новых домов.

За прошлый год цены на недвижимость выросли на 26%. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», только за последние три месяца бюджет покупки жилья на первичном рынке вырос на 150–400 тыс. руб. и достиг порядка 3,7 млн руб. для студии, 5,5 млн руб. — для «однушки», и 8,1 млн руб. — для «двушки». Это значит, что и порог входа на рынок для инвестора существенно вырос. Тем не менее инвестиционные сделки на рынке строящегося жилья по-прежнему заключаются.

Понятие инвестора достаточно широкое. И поэтому, даже опрашивая собственных клиентов, ни один застройщик или риелтор не получит точной информации, какова доля таких людей. Некоторые планируют приобрести квартиру для жизни, а потом продают ее до сдачи дома. Другие предполагают продать по переуступке, а затем жизненные обстоятельства меняются, и они сами или их дети живут в этих квартирах. По приблизительным оценкам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в прошлом году, ажиотажном для рынка недвижимости, доля инвесторов выросла до 15%, а в некоторые месяцы — и до 20%. Сейчас она составляет около 10%, как и традиционно в спокойные периоды для рынка.

Рантье переориентировались

По словам Дмитрия Ефремова, начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», с переходом на продажи через счета эскроу разница в стоимости жилья на этапе котлована и сдачи, которая была ощутимой, сократилась. Поэтому теперь большую часть рантье составляют люди, покупающие для сдачи в аренду. Как правило, частные инвесторы ориентируются на наиболее доступные по стоимости форматы жилья — студии, «однушки». Также спросом пользуются компактные квартиры с несколькими комнатами, например, «двушки» площадью до 50 кв. м. Такие квартиры можно сдавать семейным парам, а в дальнейшем, при необходимости, продать.

В чистом виде доходность от сдачи в аренду, безусловно, сомнительна. Например, по грубым подсчетам, срок окупаемости студии, купленной на старте проекта за 3,7 млн руб. с учетом ее сдачи за 20 тыс. руб. в месяц составит не менее 15 лет. Это еще без учета амортизации, покупки мебели и многих других моментов.

Однако большинство покупателей, приобретающих квартиры и предполагающих их сдавать, понимают, что это не бизнес, а временная возможность немного подзаработать. Пока в квартире, например, не поселятся дети или не поменяются обстоятельства. Многие сдают жилье, чтобы платить ипотеку за него. В любом случае вложение в недвижимость в России — одно из самых надежных по сравнению с другими доступными инструментами, как бы ни возражали скептики.

Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», рассказывает, что около половины инвесторов покупают жилье в ипотеку по программе господдержки: это люди, которые стремятся в первую очередь сохранить накопления. А квартира в Петербурге всегда будет востребована среди арендаторов из регионов.

Рынок восстановился

Что сейчас происходит на рынке аренды? В апреле прошлого года, когда наступила полная неопределенность, этот рынок практически остановился. Люди не понимали, что будет дальше в их жизни с точки зрения финансовой стабильности. «По сравнению с началом 2020-го, в апреле стоимость аренды сократилась существенно — по всем классам и типам жилья в среднем на 5–8 тыс. руб. в месяц, — рассказывает Светлана Алексашина, специалист агентства «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Однокомнатную квартиру в обжитом районе можно было снять за 15 тыс. рублей, не включая коммунальные услуги (КУ), можно было найти даже «двушку» за эту цену. Вплоть до того, что некоторые «однушки» на окраине Красносельского и Приморского районов владельцы предлагали снять за 10 тыс. рублей».

За прошедшее с тех пор время рынок постепенно отыграл назад, и ставки вернулись на прежний уровень. Но пока не растут. Как рассказал Сергей Павлов, генеральный директор юридической компании «Первый Агент», сейчас сдается достаточно много жилья, и поэтому активного увеличения арендных ставок не наблюдается. Наиболее актуальны варианты со свежим ремонтом в новостройках. «Как правило, «бабушкины» квартиры не пользуются спросом, — уверен эксперт. — Люди готовы переплатить в месяц несколько тысяч рублей, но жить в современной квартире со всеми удобствами. Многое зависит от локации и от конкуренции в ней. Если в таком популярном районе, как, например, Московский или Приморский, в квартале есть только один точечный новый дом, то в нем можно сдать «однушку» за 30–35 тыс. рублей в месяц без учета КУ. Если же это, например, район массовой застройки в Выборгском районе, то здесь высокая конкуренция, и поэтому ставки ниже».

В среднем без учета КУ арендные ставки студий сейчас стартуют от 20–25 тыс. рублей, однокомнатных — от 25–30 тыс. рублей, «двушек» — от 25–35 тыс. руб. При выборе квартиры для инвестиций с целью сдачи в аренду Сергей Павлов советует обратить внимание на близость станции метро: если она далеко, даже в новом доме не все готовы снимать. Также, если в локации высокая конкуренция, надо понимать, что квартиру за самую высокую цену в этом районе сдать не получится. Даже в одном доме из-за разницы в уровне ремонта и оснащения квартиры цены аренды могут отличаться также достаточно существенно. Поэтому, если рассматривать сдачу квартиры как бизнес, стоит и на это обратить внимание.

Не выйти из тени

Другое дело, что в нашей стране сдачу в аренду как легальный бизнес практически никто не рассматривает. По словам Ольги Ульяновой, директора департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», рынок инвестиций в жилье под сдачу продолжит развиваться. Особенно сейчас, пока на рынке низкие ставки по ипотеке. В России, в отличие от других стран, не принято афишировать перед госорганами свой дополнительный доход, в том числе от сдачи жилья в аренду. Поэтому большая часть инвесторов, кто решился вложить свободные средства в квартиру под сдачу, предпочитают вести тихий самостоятельный бизнес.

«Доля рынка арендного жилья в нашей стране, который находится в тени, составляет 80–90%, — говорит эксперт. — Эта тенденция четко прослеживается на сегменте апарт-отелей. Вместе с активным развитием рынка у населения появилась дополнительная возможность для открытого инвестирования — профессиональные УК предлагают клиентам стратегии генерации дохода. Несмотря на то, что сектор развивается быстро, пока доля апартаментов в структуре инвестиционных сделок не превышает 2–2,5%. Это связано прежде всего с тем, что россияне не готовы раскрывать свои доходы, поэтому для них неочевидна выгода стороннего управления».

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»