Площадки «Алмаз-Антея» выставлены на продажу. Привлечь инвесторов поможет дефицит земельных участков

Завершается подача заявок на участие в торгах по зданиям, принадлежащим Северо-Западному региональному центру концерна «Алмаз-Антей». Среди них эксперты видят хорошие локации, которые будут пользоваться спросом, несмотря на цену.

СЗРЦ выставил на продажу пять имущественных комплексов в разных частях Петербурга. Объекты «мелькают» на рынке уже около 10 лет и давно готовятся к продаже. Интерес к ним могут проявить как крупные девелоперы, так и спекулятивные инвесторы, выкупающие площадки для перепродажи, замечают эксперты.

Срок окупаемости будет зависеть от объема инвестиций и функционального наполнения проектов. Торги пройдут на электронной торговой площадке Газпромбанка.

Выставленные на торги объекты — бывшие рабочие площадки компании. По словам гендиректора СЗРЦ Михаила Подвязникова, АО «Обуховский завод» завершил строительство нового производственного комплекса на проспекте Обуховской обороны. Каждое из предприятий концерна получило новые корпуса с современным оборудованием. «В течение нескольких лет они будут объединены в одно предприятие — Северо-Западный центр концерна «Алмаз-Антей» — Обуховский завод», — заявил глава компании.

Старые же здания предприятий, теперь вошедших в «Алмаз-Антей», расположены в исторических районах Петербурга — у некоторых есть охранные обязательства и другие ограничения. Начальная стоимость лотов варьируется от 300 млн до 4,8 млрд рублей. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, считает, что сейчас удачный момент для продажи. По его словам, у девелоперов был хороший год — «у них есть финансовые ресурсы и они достаточно активно покупают земельные участки».

Самый дорогой лот — с начальной суммой 4,8 млрд рублей — участок на Шкиперском протоке, 19, и Наличной улице, 20. Общая площадь комплекса зданий «сталинской» постройки почти 81 тыс. кв. м, земельных участков — более 120 тыс. кв. м. Раньше там находился АО «Всероссийский научно-исследовательский институт радиоаппаратуры», сейчас здания могут быть снесены и реконструированы. Николай Пашков называет локацию «перспективной» и делает ставки на «хороший проект» бизнес-класса.

Другой позиции придерживается Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. Его позиция: Васильевский остров — неоднозначная территория с точки зрения транспортной доступности, даже после открытия ЗСД и моста Бетанкура. Но при этом он все равно считает локацию интересной для девелоперов жилья.

Андрей Бойков, партнер Rusland SP считает, что оптимальная стоимость участка — около 3,8 млрд рублей. «Если рассматривать лот с точки зрения стоимости существующих зданий для дальнейшей эксплуатации, то цена уже более-менее адекватна. При этом нужно понимать, что такой большой объем средств на сегодняшний день мало кто из инвесторов сможет потянуть», — прогнозирует Андрей Бойков.

Однако Валерий Трушин уверен: земля — невосполнимый ресурс, свободных пятен под застройку остается все меньше, так что интерес в любом случае будет высоким.

На продажу также выставлен объект на Лермонтовском, 54, — раньше там находился АО «Завод радиотехнического оборудования». Торги за 30,3 тыс. кв. м нежилых участков и 62,6 тыс. кв. м земли начнутся с 2,6 млрд рублей. Здания — часть ансамбля Николаевского кавалерийского училища, памятника федерального значения. В него входят главное здание с тремя флигелями, манеж, центральный и восточный корпуса, расположенные вдоль набережной Обводного канала. Снести или перестроить их нельзя — охранные обязательства. Строительство рядом с объектом придется согласовать с КГИОП.

«Охранные обязательства, безусловно, усложнят работу с проектом, поскольку здания достаточно специфические и под жилую функцию их вряд ли можно приспособить, — считает Николай Пашков. — Однако участков в историческом центре без охраняемых зданий практически нет, и объект на Лермонтовском проспекте в этом плане далеко не самый сложный».

По оценкам Андрея Бойкова, на этом участке можно будет провести реконструкцию и реализовать коммерческую функцию — например, офисы, коворкинг, гостиницу или апартаменты. Стоимость комплекса он называет «завышенной на 15%» и не исключает дальнейших проблем с поиском инвестора. Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International, уточняет: объектами культурного наследия не занято около 3,5 га — «это отличная локация для реализации жилого проекта бизнес-класса».

Как ранее писала «Фонтанка», вырученные средства пойдут на погашение кредита концерна банку ВТБ. Один из корпусов в качестве локации для «Дороги через войну» рассматривал автор трехмерной панорамы Дмитрий Поштаренко. Город в числе потенциальных покупателей не значится, хотя разговоры были.

На Малом проспекте Петроградской стороны «Алмаз-Антей» продает два здания общей площадью более 18 тыс. кв. м — в том числе 8-этажное производственное помещение, а также почти 10 тыс. кв. м земли. Начальная сумма лота — 840 млн рублей. Андрей Бойков уверен: на объекте можно построить до 20 тыс. кв. м жилья. «В таком случае нагрузка в 40 тыс. рублей на метр — это слишком много. Адекватная стоимость составляет 600 млн рублей», — замечает эксперт.

Из плюсов: объект расположен в одном из центральных исторических районов Петербурга в шаговой доступности от метро. По оценкам Николая Пашкова, целесообразное решение — построить там жилье бизнес-класса. Однако, как отмечает Анна Сигалова, для этого нужно будет изменить зонирование территории объекта — что вполне возможно, поскольку по Генплану участок окружен жильем. «Потенциальный круг инвесторов мог бы расшириться, если бы лоты продавались по отдельности», — уточняет эксперт. Она считает, что на большом участке (бывшей промзоне) можно построить бизнес-центр, а на маленьком — небольшой клубный дом

Еще 12 тыс. кв. м нежилых зданий и 7,8 тыс. кв. м земли можно будет купить в Петроградском районе — на улице Красного Курсанта, 19. Начальная цена — 500 млн рублей. Оттолкнуть инвесторов могут ограничения по градостроительному регламенту — объект подходит только для нежилого использования, а также стоимость участка, которая, по оценкам Андрея Бойкова, соответствует верхней границе рынка.

«В данном случае целесообразнее всего провести корректировку зоны ПЗЗ и перевести участок в жилую зону. Можно оставить как есть и создать здесь офисный центр или апартаменты», — отмечает эксперт. Сейчас там находятся складские и производственные здания не выше трех этажей.

Звание самой «неоднозначной» площадки у аналитиков получил комплекс на Бобруйской улице, 7, — памятник регионального значения, продающийся за 300 млн рублей. Объект примыкает к Артиллерийской академии, площадь его земли составляет 12,4 тыс. кв. м, нежилых зданий — около 12 тыс. кв. м. Раньше там находилось одно из предприятий СЗРЦ — АО «Конструкторское бюро специального машиностроения». Комплекс относится к производственно-складским помещениям с сопутствующей административной функцией. Там есть отопление, вода, канализация и даже лифты и подъемники. При этом эксперты считают, что объект полностью соответствует заявленной стоимости.

Редевелопмент сегодня эксперты называют едва ли не единственной возможностью для строительства в центре города и рядом с ним. Однако если сначала городские власти были полны решимости преобразовать «серый пояс», то сейчас мнение несколько изменилось. В частности, глава КГА Владимир Григорьев на круглом столе «Фонтанки» заявил, что форсировать этот процесс не стоит, чтобы центр не превратился в высокоплотную жилую застройку, а для этого надо развивать многофункциональные территории, изобилующие рекреационными зонами.

Александра Сидоркина, «Фонтанка.ру»