«Эскроу меня, если сможешь». Застройщики накручивают продажи, но все от этого должны только выиграть

Чтобы получить право достроить дома по старым правилам, застройщики идут на уловку — искусственно подтягивают продажи квартир, по сути, покупая их сами у себя. Такой ход в преддверии перехода на эскроу-счета снижает риски и для покупателей, и для самих компаний, уверяют участники рынка.

За январь–апрель 2019 года в Петербурге на 40% подскочил объем заключенных договоров долевого участия. Кроме очевидной версии об ажиотаже в преддверие роста цен из-за перехода на новые правила жилого строительства есть и другая. Девелоперы фиктивно продают квартиры, чтобы достичь показателей, которые позволяют завершить объекты по старым правилам. От такой хитрости выигрывают и будущие покупатели, и бизнес.

По данным Росреестра, которые приводил порта NSP.ru, за первые четыре месяца 2019 года количество заключенных договоров долевого участия (вместе с апартами и машино-местами) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло сразу на 40% – 34 678 против 24 736.

В Ленобласти показатель подрос скромнее: всего 10%, но динамика по региону в целом (32%) и по стране (20%) показывает, что покупать жилье в новостройках стали гораздо активнее. Эксперты связали тренд с ожиданием резкого скачка стоимости квартир. Глава управляющей компании «Теорема» Игорь Водопьянов нашел другое объяснение. Под опубликованной в Twitter новостью интернет-издания «Карповка», что горожане бросились покупать жилье, пока оно не подорожало из-за перехода на эскроу-счета, бизнесмен 29 мая написал: «Да никто не бросился покупать. Просто стройкомпании продают квартиры своим, чтобы соответствовать критериям, при которых им разрешат продолжить строительство по долевой схеме».

«Напомним, через месяц застройщики потеряют возможность напрямую привлекать средства дольщиков на строительство домов. Весь год эксперты, профильные чиновники и игроки рынка предсказывали трудности, которые ждут строительную отрасль с 1 июля. Уходы компаний, недострои, рост стоимости жилья на 8–10%, нежелание банков выдавать кредиты, риски появления большего количества обманутых покупателей из-за неспособности компаний справиться с нагрузкой. 
Согласно новым правилам, средства покупателей квартир будут зачисляться и храниться на специальных эскроу-счетах. Застройщики получат к ним доступ только после введения объекта в эксплуатацию. А на реализацию проекта будут занимать средства у банков. Однако в новых правилах есть исключение. Уже начатые объекты при соблюдении ряда условий можно завершить и по старым правилам. Одним из них является наличие уже заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в размере не менее 10% от общего количества квартир. 
Второй момент — непосредственная готовность объекта, которая должна составлять не менее 30%. Социально ответственным компаниям, у которых действуют обязательства передать городу объекты инфраструктуры, в частности школы и детсады, дается скидка — порог снижается до 15%. Такое же послабление сделали для фирм, которые работают по договорам развития застроенных территорий или их комплексному освоению, а также сносу аварийного жилья. До 6% опустили планку для девелоперов, признанных системообразующими. Они должны возводить жилье не менее чем в четырех регионах, а общая площадь реализуемых проектов — превышать 4 млн кв. метров (к слову, претендентов пока всего два – «Группа ЛСР» и ГК «Пик»).»

«Весь наблюдаемый рост спроса обеспечен только фиктивными продажами, чтобы попасть под критерии, позволяющие строить в рамках долевого участия. Причина простая: все, включая администрацию города, понимают, что единственный способ закончить объекты без обманутых дольщиков — это закончить объекты в рамках долевого участия. Это сознательное действие, – поясняет в беседе в «Фонтанкой» глава УК «Теорема» Игорь Водопьянов. – Никто не заинтересован в том, чтобы кого-то наказывать».

Он предположил, что среди возможных способов увеличения количества ДДУ могут быть формальные продажи сотрудникам компании или знакомым под «обещание» расплатиться позже квартир, которые можно будет вернуть застройщику после 1 июля. Кроме того, недвижимостью можно рассчитаться с подрядными организациями либо оформить продажу на другое родственное юрлицо.

В пресс-службе комитета по строительству «Фонтанке» сообщили, что на сегодняшний день застройщики Петербурга ведут работу, чтобы к 1 июля соответствовать критериям постановления правительства РФ, позволяющим завершить объекты по старым правилам. Позднее документы пройдут проверку как в профильном комитете, так и в Росреестре.

«Такая риторика не вполне корректна, — комментирует близкий к строительному блоку правительства источник заявление бизнесмена. — Сейчас застройщики в той или иной степени добирают минимум по заключенным договорам и строительной готовности, причем это нормальная история, мы об этом знаем. Но потом они подают эти документы на проверку, причем не только в Смольный, но и в Росреестр, который отслеживает «ДДУшки». И говорить о том, что это «фейк», а чиновники, мол, знают и приветствуют, не стоит. Конечно, и городу, и застройщикам важно, чтобы 214-й закон не наплодил обманутых дольщиков».

В конце апреля замглавы комитета по строительству Евгений Барановский приводил данные, что в настоящее время в Петербурге возводят 19 млн квадратных метров жилья, из них 14 млн — по договорам долевого участия. «В ближайшие три года будут продаваться объекты по «долевке», — прогнозирует Водопьянов. — И возникает вопрос: а как же начинать строить по эскроу-счетам, если себестоимость будет минимум на 10% выше, чем у людей, которые рядом будут продавать по «долевке»? А на этот вопрос не знает ответ никто». Руководитель «Теоремы» предсказывает, что в 2020 году продаваемые по новым правилам объекты займут незначительный сегмент рынка.

Слова бизнесмена подтверждают и его коллеги по строительному сектору. Один из игроков рынка обратил внимание, что в подобных «накрутках» нет ничего нелегального — все исключительно в рамках действующего законодательства. «Это абсолютно законная история. Просто для того, чтобы избежать эскроу, нужно соблюсти два момента: определенный процент дольщиков и готовность объекта. Если бы мы хорошо были знакомы, я попросил бы вас: «Давайте, мы оформим на вас договор, а вы потом его переуступите?» Что тут незаконного? Вы скажете: «Хорошо, куда идти?»

Он подчеркивает, что затевать продажи понарошку имеет смысл только в том случае, если это оправдывает достаточная готовность объекта. «Тут ничего не нарисуешь и ни с кем не договоришься. Поэтому, если действительно это все на грани, история имеет смысл. Если у тебя в котлован ничего не воткнулось, так там хоть 100% дольщиков — какая разница?» — добавил он.

По словам представителей отрасли, схема актуальна для компаний с большими объемами строительства, у которых число квартир в жилых комплексах колеблется у тысячной отметки. «Если ты застраиваешь Шушары километрами жилья, физически можешь не потянуть эскроу, в отличие от компаний с более скромным размахом или занимающих определенные ниши на рынке», — поделился на условиях анонимности спикер.

Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»