Новый владелец «Невского центра»: Была ли сделка удачной, поймем через девять лет

Чешская PPF приоткрыла, как будет развивать ТЦ «Невский центр» в Петербурге. Компания хочет, чтобы доходы арендаторов росли, но очередей больше не становилось. Пока — за счет новой стратегии продвижения, но в будущем не исключен и ребрендинг.

PPF Real Estate, структура чешской группы PPF, закрыла сделку по покупке ТЦ «Невский центр» у компании Stockmann за 171 млн евро в конце января 2019 года. Приобретение стало первым активом на рынке торговой недвижимости Северной столицы. Глава представительства PPF в России Мартин Шаффер рассказал «Фонтанке» о перспективах реконцепции торгового центра, возможности увеличить присутствие в Петербурге и вере в российский рынок.

- Вплоть до объявления о сделке со Stockmann в октябре 2018 года главным претендентом на покупку ТЦ «Невский центр» считался американский фонд Morgan Stanley. В какой момент PPF заинтересовалась объектом?

– Наша компания находилась в переговорном процессе достаточно долго, по сути с самого начала. Рассматривались различные варианты, в том числе с участием партнеров, но в конечном итоге мы стали единственным собственником. Для нас такое решение стало оптимальным, поскольку PPF имеет многолетний опыт управления крупными торговыми объектами в различных регионах России. Мы понимаем, как работает данный рынок, знаем всех ключевых российских и международных арендаторов и их подходы к введению бизнеса. И сейчас наша ключевая задача – наиболее эффективно использовать весь этот опыт для качественного продвижения и развития «Невского центра».

- Вы купили «Невский центр» на 10 миллионов евро дешевле по сравнению с тем, как актив оценивался в начале 2018 года. Чем вы обосновали скидку? Другие покупатели настаивали на большем дисконте?

– Как вы понимаете, могут существовать разные, порой существенно отличающиеся друг от друга оценки стоимости того или иного проекта. Мы считаем, что заплатили рыночную цену за «Невский центр». Большинство экспертов рынка с нами согласны.

- По данным СПАРК, ООО «Стокманн СПб Центр» увеличил выручку в 2017 году на 1%, до 1,6 млрд рублей, прибыль выросла на 5%, до 650 млн рублей. По итогам 2018 года динамика улучшилась? Какую цель вы ставите себе на этот год?

– В настоящее время завершается подготовка бухгалтерской отчетности по итогам 2018 года. Но уже сейчас можно говорить о том, что прошедший год был удачным для компании. По нашим предварительным оценкам, рост выручки и прибыли превысит 10%. В текущем году мы ожидаем, как минимум, такой же динамики, поскольку мы видим потенциал как для увеличения доходов, так и для снижения расходов.

- Какие изменения ждут «Невский центр» под управлением PPF? Чем чешский подход будет отличаться от финского?

– В краткосрочной перспективе каких-либо значимых изменений не произойдет. Сейчас мы глубоко погружаемся в процессы, чтобы подготовить перечень первоочередных улучшений. Это работа на ближайшие три месяца. В среднесрочной перспективе мы доработаем стратегию продвижения торгового центра, включая как креативное наполнение, так и каналы продвижения. Будем привлекать новых арендаторов, интересных для нашей аудитории.

- По субъективному ощущению, сейчас «Невский центр» сильно уступает по популярности находящейся поблизости «Галерее». Проводили ли вы замеры посещаемости?

– Это именно субъективное ощущение, поскольку далеко не всегда количественный показатель является определяющим. Согласно многочисленным исследованиям, «Невский центр» имеет совершенно другую целевую аудиторию. Наши посетители – это люди, которые ценят и осознанно приобретают качественные и дорогие товары и хотят сделать это в спокойной и комфортной обстановке, без очередей. Мы, безусловно, будем работать над привлекательностью и улучшением качества нашего объекта. Но хочу подчеркнуть, что это совершенно нормально, когда в центре такого большого города есть конкуренция и жители имеют выбор.

- Соответствует ли такой аудитории нынешний состав арендаторов? Насколько сильно он может измениться?

– Одной из первоочередных задач для нас является внимательное и разностороннее изучение нашего клиента. Мы смотрим ранее проведенные исследования, запустили новые. Пока мы считаем, что в целом направление задано верно, но видим возможность сделать предложение лучше, добавляя новые категории товаров и услуг. Но раскрывать конкретные направления доработок пока рано.

- Специалисты в области торговой недвижимости говорят, что значительная часть торговых центров Петербурга устарела и нуждается в реконцепции. Относится ли к ним, на ваш взгляд, «Невский центр»?

– Что касается реконцепции, я не исключаю, что в рамках нашего проекта будет принято такое решение, но пока данный вопрос находится в работе.

- Stockmann до недавнего времени владел не только ТЦ «Невский центр», но и был оператором одноименного универмага. Со сменой собственника концепция магазина стала более демократичной. Как это соотносится с вашими планами по развитию комплекса? Можно ли ожидать прихода чешских ретейлеров?

– Универмаг «Стокманн» работает хорошо, и мы надеемся на дальнейшее сотрудничество с ними. Что касается чешских ретейлеров, то даже навскидку мне сейчас сложно назвать кого-то из заметных игроков. В Чехии в ретейле работают в основном международные компании, чье происхождение не имеет какого-либо принципиального значения для потребителей. Что касается России, то здесь тоже много международных игроков, но мы надеемся, что будут появляется новые сильные российские компании, которые усилят внутреннюю конкуренцию и увеличат предложение для населения.

- Какая часть площадей в «Невском центре» пустует?

– Можно говорить, что сейчас центр полностью заполнен. Время от времени могут освобождаться одно-два небольших помещения, которые быстро находят своего арендатора из-за хорошей локации и выгодного соседства с известными и привлекательными для покупателей брендами.

- Будут ли пересматриваться арендные ставки для новых арендаторов и при продлении договоров? Будут ли они привязаны к курсу евро? Кстати, кредит на покупку ТЦ вы взяли в валюте?

– Кредит был взят частично в рублях и частично в валюте в пропорции, аналогичной получаемым арендным платежам. Поэтому каких-либо существенных валютных рисков мы на себя не брали. Переговоры всегда ведутся индивидуально с каждым арендатором, поэтому было бы некорректно говорить о наличии какого-либо типового подхода к пересмотру условий.

На мой взгляд, текущий уровень ставок в ТК находится на вполне здоровом уровне. Мы, безусловно, рассчитываем на увеличение арендных поступлений, в том числе за счет привлечения арендаторов с более высоким товарооборотом, а значит, более интересных для нашей целевой аудитории.

- После объявления о закрытии сделки вы сообщили, что запустили процесс интеграции «Невского центра» в свою структуру. В чем он выражается?

– На момент сделки штат управляющей компании был достаточно компактным и не превышал 35 человек, поэтому мы не производили каких-либо изменений и все сотрудники остаются на своих местах. Сейчас PPF Real Estate вникает во все бизнес-процессы ТК, а руководители направлений готовят свои предложения по корректировке текущей деятельности. В течение нескольких месяцев мы сможем принять все необходимые решения по структуре управления центром.

Кроме того, мы познакомились с текущими поставщиками услуг, и хочу отметить, что торговый центр работал с качественными подрядчиками. Сейчас мы начали тендеры на обслуживание нескольких основных направлений деятельности ТК.

- До этого PPF Real Estate не присутствовала на рынке недвижимости Петербурга. Есть ли у вас долгосрочные планы по развитию здесь?

– Наши специалисты продолжают изучать рынок Петербурга, и вполне вероятно, что мы расширим свое присутствие здесь. Но, как уже было сказано, сейчас нашей первоочередной задачей является интеграция «Невского центра» в структуру компании и определение его правильного позиционирования. Эта работа позволит нам понять местный рынок и оценить качество и прибыльность активов в данном регионе России. Но надо помнить, что такое приобретение – это всегда долгосрочная инвестиция, и с большой вероятностью только через 8 – 9 лет можно будет сделать однозначный вывод о том, насколько она была удачной.

- Вы рассматриваете в основном готовые проекты или готовы выступить как девелопер? Возможно, в партнерстве с кем-то из других игроков? Например, ваши партнеры Hines владеют здесь Outlet Village Pulkovo.

– РРF крайне избирательно подходит к данному вопросу. Мы всегда делаем акцент на качество объектов, находящихся в нашем портфеле, а не на их количество. Как и прежде, мы будем смотреть на интересные проекты прежде всего в офисной и торговой недвижимости.

- PPF Real Estate – один из самых активных зарубежных инвесторов на российском рынке недвижимости. Но это не единственная сфера деятельности группы. Какие еще направления потенциально группа может развернуть в Петербурге?

– Компании, входящие в группу PPF, включая банк «Хоум кредит» и «ППФ Страхование жизни», уже развиваются на рынке Петербурга. Они продолжат работу над улучшением качества обслуживания своих клиентов и будут предлагать новые продукты. Также хочу отметить, что в 2018 году группа PPF приобрела компанию Skoda Transportation, которая является одним из старейших и известных машиностроительных предприятий Европы. Компания присутствует на российском рынке еще со времен СССР, и в том числе развивает свой бизнес в Петербурге. Специально для городского метрополитена был разработан новый тип вагонов «НеВа», который с 2013 года поставляется и используется на Невско-Василеостровской линии подземки.

- PPF ранее владел и розничными активами в России (например, сетью «Эльдорадо»). Нет ли у вас планов снова заняться ретейлом?

– Да, наша компания уже имеет существенный опыт управления розничными активами и следит за рынком как в России, так и в других странах нашего присутствия. Кроме того, в рамках деятельности банка «Хоум кредит» мы сотрудничаем с крупнейшими российскими ретейлерами. Но говорить о каких-либо конкретных планах в данной области пока некорректно.

- Помимо Stockmann российский рынок за последние годы покинуло еще несколько крупных финских игроков. Чешские инвесторы больше верят в наш рынок?

– На сегодняшний день доля российских активов в глобальном портфеле PPF составляет около 10%. PPF, по сути, уже не совсем чешская компания, это международная инвестиционная группа, работающая в 22 странах по всему миру. И можно с уверенностью сказать, что Россия уже стала для нас домашним рынком, поскольку PPF здесь представлена в целом ряде секторов экономики, включая банковские и финансовые услуги, машиностроение, добычу драгметаллов, биотехнологии, недвижимость, а также страхование и сельское хозяйство. К сожалению, в последние четыре года российский рынок не растет, но мы верим, что такой рост возможен уже в ближайшее время.

Беседовала Галина Бояркова, "Фонтанка.ру"