Наперекор кризису.

Ростом стоимости квадратного метра отреагировал рынок на спровоцированный грядущими переменами и низкой ипотекой спрос. В этом году объемами продаж застройщики готовы помериться с рекордом 2014 года.

Существенное увеличение спроса на квартиры в новостройках Петербурга и пригородов в 2018 году вызвано колебаниями валюты, низкими ставками по ипотеке, новостями об изменении строительных законов и тревожными ожиданиями у покупателей. На фоне увеличения продаж уже выросли и цены: за последний месяц уже на 1%. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородах за 9 месяцев 2018-го вырос на 21% по сравнению с январем – сентябрем 2017-го. Продано уже 3,5 млн кв. м – почти столько же, сколько за весь 2015 год целиком.

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за три квартала текущего года было продано порядка 80 900 квартир на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти. Только в июле – сентябре было реализовано 1,32 млн кв. м, что почти на 300 тыс. кв. м больше, чем в те же месяцы в прошлом году. «Прогнозируем, что продажи по итогам 2018-го станут рекордными: будет реализовано не менее чем 4,7-4,8 млн кв. м, – говорит эксперт. – Это на 600 тыс. кв. м больше, чем в 2017-м. И вплотную мы приближаемся к максимальной цифре для рынка строящегося жилья Северной столицы и пригородов за все время его существования: в 2014-м был зафиксирован объем продаж 5 млн кв. м.».

Бум новых проектов

Июнь – сентябрь 2018-го прежде всего отметились тем, что вышло много новых проектов. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в третьем квартале рынок пополнили 48 объектов, из них 15 – это жилые комплексы, остальные – очереди в уже реализуемых проектах. Все это 1,2 млн кв. м, или 28 900 квартир.

Дело в том, что застройщики, еще в конце 2017-го – начале 2018-го, узнав об грядущих изменениях законодательства, стали запасаться новыми участками под застройку и, соответственно, разрешениями на строительство.

Поскольку изменились правила игры на областном строительном рынке, а также исчерпался потенциал ряда территорий в Ленобласти (таких, как Кудрово), большинство новых проектов девелоперы планировали реализовать именно в Петербурге. И с начала года они планомерно выводили на рынок новые жилые комплексы на территории города. Часто – в самых привлекательных для покупателя местах, например, у станций метро «Лесная», «Старая Деревня», «Московская», «Ломоносовская», «Елизаровская», «Пионерская».

Многие покупатели давно этого ждали, ведь далеко не всем подходит Мурино или Янино. Поэтому в ряде популярных локаций сложился отложенный спрос. Он привел к тому, что новые объекты оказались очень востребованы. В первые дни продаж реализовалось более двух-трех сотен квартир в одном доме, что тянет на рекорд. И это несмотря на то, что цены даже на старте были немалыми: большинство новых жилых комплексов в Петербурге – это как минимум класс комфорт, а то и комфорт-плюс и даже бизнес. В классе комфорт средние цены в Петербурге – 112,4 тыс. руб. за «квадрат», в подсегменте комфорт-плюс – около 120-130 тыс. за кв.м, а в бизнес-классе – 171,3 тыс. руб.

Покупатели ожили

Застройщики друг за другом отчитались о росте продаж. В особенности его отметили те девелоперы, которые выводили на рынок новые проекты в Петербурге. Так, по данным Setl City, в третьем квартале 2018-го продажи в объектах застройщика в денежном выражении составили 21,4 млрд руб., что на 29,6% больше, чем в 3-м квартале 2017 года.

В компании «КВС» отмечают, что если сравнивать 3-й квартал 2017 года с аналогичным периодом 2018 года, то прирост продаж увеличился на 33%.

По данным ГК «Ленстройтрест», в целом за этот год продажи у компании увеличились почти на 50% по сравнению с прошлым годом.

По словам коммерческого директора группы «Эталон» Андрея Останина, продажи недвижимости выросли в денежном выражении на 40% до 16,8 млрд рублей и на 35% в натуральном выражении до 154 тыс. кв. м по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Правда, сюда включаются проекты группы в других регионах.

Компания «Строительный трест» в третьем квартале не открывала продажи в новых проектах. Однако по словам директора по продажам Сергея Степанова, именно в третьем квартале текущего года компания реализовала 37,6 тыс. кв. м недвижимости на 3,5 млрд рублей. В денежном выражении это на 26% больше прошлогодних показателей этого периода.

«В пятёрку районов-лидеров по сумме реализованных площадей на первичном рынке вошел Приморский район, на долю которого пришелся 21% от общего объема продаж, Невский район занял 17%, Выборгский район – 12%, Московский район – 10%, Красносельский район – 10%», – поделился информацией Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер».

Помимо новых объектов, покупателей, которые склонны не доверять новичкам рынка, также интересовали и очереди в «долгоиграющих» проектах. Ведь большинство таких комплексов уже можно посмотреть и оценить, подходит он или нет. «Квартиры в рамках крупных городских проектов комплексного освоения территорий, где застройщики помимо самого жилья строят детские сады, школы, магазины, фитнес-центры, могут быть привлекательным вариантом», – отмечает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург».

По словам Ольги Трошевой, также на увеличение спроса повлиял такой фактор как снижение курса рубля – за ним всегда следует рост интереса к недвижимости у инвесторов. Доля таких сделок только за третий квартал выросла примерно на 10%, и составила в среднем по рынку 15-20%.

Цены растут

Затем – и это было неминуемо – последовал рост цен на квартиры. «В третьем квартале стоимость квадратного метра росла примерно равномерно по всем нашим объектам. В среднем за это время цена увеличилась на 5%», – отмечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

По данным аналитиков, по итогам 9 месяцев 2018 года средняя стоимость квадратного метра в городе в масс-маркете выросла на 4,7%, достигнув 101, 3 тыс. руб. при 100%-й оплате. Причем наибольший прирост, в 1%, был отмечен в сентябре, когда застройщики ввиду высокого спроса повысили стоимость квартир.

В пригородной зоне Ленобласти прирост оказался и того больше – 7,9%, показатель средней цены «квадрата» - 67 тыс. руб. за кв. м при 100%-й оплате. Однако там это связано с тем, что до этого средний показатель снижался, и поэтому сейчас на подъеме рынка вырос сильнее. Кроме того, сказался и тот факт, что предложение там уменьшается.

Участники рынка отмечают, что рост цен продолжится. «Средневзвешенная цена предложения будет увеличиваться, и это неизбежно, но значительного роста ожидать не стоит, – уверен Евгений Межевикин. – Быстрее всего стоимость будет увеличиваться в качественных проектах комфорт и бизнес-класса». «До конца года возможен рост цены квадратного метра в наиболее популярных проектах в пределах 2-5%», – подтверждает Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Прогнозы и перспективы

Ольга Трошева, резюмируя, говорит, что вследствие покупательской активности до конца года прогнозируется дополнительный прирост средней стоимости «квадрата». Таким образом, итоговый рост цен в масс-маркете в городе за 2018-й составит 7-8%, что впервые за последние годы превысит уровень официальной инфляции.

На рост спроса также повлияла и ситуация с ипотекой. В течение 2018-го были отмечены самые низкие ипотечные ставки за всю историю рынка, в конце лета они достигли среднего значения 8,9% годовых. Затем, после повышения ключевой ставки, ряд банков несколько увеличил проценты по ипотеке, но незначительно. Сейчас средняя ставка для первичного рынка составляет около 9,1%. На фоне этого ряд покупателей также активизировался: ожидание дальнейшего повышения ставки, а равно и ипотечных платежей, подстегнуло к покупке квартиры.

Ольга Копейкина считает, что ипотека продолжит и далее обеспечивать основной объем сделок на рынке, несмотря на определенное ужесточение требований к заемщикам и повышение ключевой ставки. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сейчас доля ипотечных сделок на первичном рынке составляет 64%, за последнее время она практически не менялась.

«На мой взгляд, до конца года спрос будет на достаточно высоком уровне, – отмечает Сергей Степанов. – Четвертый квартал традиционно «горячий» сезон на рынке недвижимости – большинство покупателей стремится завершить крупные покупки до конца года, а в идеале – встретить Новый год в новой квартире». С его мнением согласны и другие эксперты рынка, которые предполагают, что до конца года спрос будет только расти.

Выход новых объектов в интересных местах привлечет инвесторов и тех, кто этого долго ждал. Но более всего покупателей стимулируют тревожные ожидания: изменения в законодательстве предполагают постепенный отказ от долевого строительства. К чему это приведет, точно пока никто не знает. Однако на всякий случай все, и в первую очередь потенциальные покупатели, готовятся к худшему: снижению объемов строительства и существенному росту цен. Кстати, по данным аналитиков, впервые за четыре года предложение на рынке уже сегодня перестало расти, и в третьем квартале снизилось на 10%, до 4,87 млн кв. м.

Помимо законодательных новаций, есть и другие предпосылки, которые могут повлиять на увеличение цены в следующем году. «С 1 января 2019 года в России ставка НДС увеличится с 18% до 20%, что приведет к удорожанию всего, в том числе строительных материалов и работ, – говорит Юлия Ружицкая. – Также вырастут расходы на транспорт вследствие подорожания топлива. Все это повлечет за собой увеличение себестоимости строительства». Таким образом, на фоне повышения спроса на рынке действительно могут вырасти цены на строящееся жилье.

Маргарита Яременко, для «Фонтанки.ру»