18+
Проекты
Фото JPG / GIF, до 15 мегабайт.
Я принимаю все условия Пользовательского соглашения
Введите цифры с изображения:
01:00 23.07.2018

Главврач как инструмент редевелопмента

Застройка промзон в Петербурге то тут, то там взрывается возмущением — жители находят под боком мнимый или реальный источник потенциальной опасности и начинают роптать.

Главврач как инструмент редевелопмента

Дмитрий Коротаев/Коммерсантъ

Причина раз за разом одна и та же – сокращение санитарно-защитных зон вокруг действующего производства. Все вопросы — к главному санитарному врачу, говорят в Смольном. В Петербурге в продаже находится около 80 проектов редевелопмента, общей жилой площадью около 2,9 млн кв. м. «Резервы для уплотнительной застройки практически исчерпаны, поэтому так или иначе основным ресурсом строительства жилья в городской черте является редевелопмент», – заявляет  Николай Пашков, гендиректор компании Knight Frank St. Petersburg. По данным «Петербургской недвижимости», каждая третья сделка на первичном рынке – это покупка квартиры в проектах редевелопмента. И их число будет только расти.

Но чем больше таких проектов анонсируется или выходит в продажу, тем чаще властям и девелоперам приходится иметь дело с недовольством покупателей квартир. Новоселы вдруг обнаруживают, что приобрели жилье рядом с территорией, где расположено что-то вредное — либо то, что жители считают таковым. На вопрос «а чем же вы думали, когда покупали», как правило, отвечают: «мы нездешние», «в офисе продаж нам никто не сказал».

Санитарно-защитная зона (СЗЗ) возле предприятий в такой ситуации – самый коррупциогенный бюрократический инструмент. А одним из самых непроницаемых ведомств, как нетрудно догадаться, становится Роспотребнадзор и подведомственные ему структуры.

Ветераны промышленных войн

Хронике таких конфликтов в Петербурге уже как минимум лет 15. Одной из самых показательных стала история завода «Реактив», занимавшего 1,8 га на Октябрьской набережной. Директор предприятия Алексей Нигматулин в борьбе за свою землю дошел до самых верхов: проблему рассматривал кабинет министров. По словам директора, тогда, в 2014 году, вопрос уперся именно в санитарно-защитную зону – ее сократили без ведома  руководства завода.

«Санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора о сокращении санзоны предприятия «Реактив» до 60 метров получено с использованием поддельных документов, – заявлял тогда Нигматулин. – Роспотребнадзор выдал положительное заключение на проект санзоны для нашего предприятия некоему разработчику по имени ШЭФ «СПАС», зарегистрированному в Ростовской области. Якобы по запросу нашего предприятия предполагалось сократить санитарно-защитную зону с 300 до 60–45 метров. Уникальность ситуации заключается в том, что на реальный запрос нашего предприятия, поданный нами по всем правилам и нормам и предполагающий сохранение санзоны, Роспотребнадзор ответил отказом».

Борьба шла несколько лет, было даже возбуждено уголовное дело по факту пятикратного сокращения СЗЗ без согласования с предприятием. История закончилась переездом в 6-й Предпортовый проезд: теперь завод арендует там площадку у «Ростелекома» с правом её выкупа в рассрочку. Старое здание на Октябрьской 19 сентября 2017 года снесла компания «Спрингалд». Тогда же, в 2017-м, стартовали продажи в ЖК «Полис на Неве», который строится на этом самом месте.

Алексей Нигматулин рассказал «Фонтанке», что в целом дела у него сейчас обстоят неплохо. «Производство запустили на новом месте к концу 2017 года. Нашим клиентам даже удобнее сюда ездить оказалось. Но на переезд потрачено порядка 100 млн. Если предприятие будет работать и приносить доход, то, может, за 25 лет и оклемаемся. В любом случае речь идет о десятках лет», – предполагает он.

Уголовное дело о сокращении санитарной зоны, по словам Нигматулина, закончилось ничем. «Наверное, закрыли дело, я не знаю, – заявил он «Фонтанке». – По закону, сократить-то зону можно, но только если предприятие при этом будет перевооружено. Чтобы стать менее опасным и более современным. Причем это должно происходить за счет заинтересованной стороны. Мы тоже предлагали такой вариант, это стоило около 8–9 млн. Но нам отказали, посчитали, что это слишком дорого. Я тогда, конечно, отдавал себе отчет, что, ну, не будет нас на Октябрьской. Мы стали препятствием, раздражителем. Когда нашим поставщикам, немцам, например, рассказываю всю историю, они в шоке: если б ты у нас, говорят, захотел создать бизнес, у тебя бы в приемной сидели мэры городов. В Китае тоже просят — давайте, открывайте производство, создавайте рабочие места. А у нас на Октябрьской набережной, где была сплошь промзона 20 лет назад, все всё продали и уехали — кто в Испанию, кто куда. Я часто сейчас по ночам думаю — нужно было переезжать или не нужно. Потому что вот какой я теперь — больной, хромой, седой. Это очень непросто. И непонятно, ради чего».

Жил-был завод

«Жил-был завод Tikkurila в районе метро «Ладожская» по адресу: Уткин проспект, 15, – так начал свое письмо «Фонтанке» петербуржец Александр Саломасов. – Через речку Охту от него вывели завод «Баррикада» и начали строить ЖК «Зима-Лето». Когда значительная часть людей заселилась, они очень удивились такому нерадостному соседству».

Речь идет о четырех тысячах новоселов; когда сдадут последний дом, туда заселится еще тысяча. Сколько из них недовольных лакокрасочным производством рядом — неясно. В инициативной группе несколько десятков человек. Саломасов приглашает приехать познакомиться лично с каждым. Однако в закрытую группу дольщиков корреспондента «Фонтанки» он пускать отказался.

Ширина Охты, судя по картам Google, больше 60 метров, а расстояние от ближайшего склада  Tikkurila до строящегося дома — 100 и более метров. Застройщик – компания Setl City – приводит те же расчеты: «Расстояние до границ участка застройки у дома пр. Энергетиков, д. 9, корп. 3, – порядка 105 метров. Расстояние до самого дома составляет 190 метров. До границ участка застройки у дома по пр. Энергетиков, 9, корп. 6, – 104 метра, до самого дома – 136 метров».

Согласно СанПину, производство искусственных минеральных красок требует санитарно-защитной зоны в 300 метров. Но в 2016 году СЗЗ вокруг завода была изменена. «В северном, северо-восточном, восточном, юго-восточном, южном направлениях — 150 м от границы территории предприятия; в юго-западном, западном, северо-западном направлениях — 40 м от границы территории предприятия», – говорится в заключении Роспотребнадзора.

Именно к западу от завода строится ЖК «Зима-Лето». «Получается, что ветер так изощренно дует, что ни с того ни с сего образует прямой угол», – говорит эколог, директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов.  

Территория ЖК "Зима-Лето" и завода Tikkurila
Территория ЖК "Зима-Лето" и завода Tikkurila
скриншот кадастровой карты

Для просмотра в полный размер кликните мышкой

«Tikkurila и SetlCity достаточно хитро между собой расписали эту историю, – уверен новосел  Саломасов. – Вот она – финско-русская бизнес-дружба». Дружбы, однако, как показал фактчекинг, не наблюдается. Застройщик, со своей стороны, заверяет, что у компании есть вся разрешительная документация. В пресс-службе Tikkurila утверждают, что предприятие не причастно к сокращению санзоны. «Санитарная зона предприятия в западном направлении была сокращена до 40 м во второй половине 2017 года, – гласит официальный ответ. – Tikkurila не сокращала санитарную зону, не подавала заявление на ее сокращение и не выступала его инициатором. Сейчас проводится внутренняя проверка по этому вопросу».

В самой Финляндии, где находится головной завод, при жесточайшем внешнем и внутреннем контроле любых выбросов санитарные зоны намного меньше, чем в России. Так, на главном заводе Tikkurila в Вантаа санзона составляет всего 30 метров.

Пока материал готовился, на границе участка ЖК «ЗимаЛето», максимально приближенной к заводу, специализированной организацией были проведены замеры воздуха, которые не показали превышения допустимых значений, рассказали "Фонтанке" в Setl City.

Как это делается в Петербурге

История, в сущности, упирается в одно-единственное госучреждение – ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии». Именно на его заключение от 16 ноября 2016 года ссылается в своем разрешительном документе Роспотребнадзор. Структура эта абсолютно закрытая, говорят источники «Фонтанки» в среде петербургских экологов. И действительно, Роман Кириллович Фридман, главный врач Центра, для комментариев оказался недоступен. Вместо адекватных объяснений пришел сухой ответ без подписи: «Основанием для выдачи экспертного заключения... являлся проект корректировки расчётной санитарно-защитной зоны для ООО «Тиккурила». <...> Проектом на основании расчетов рассеивания выбросов загрязняющих веществ и уровней физического воздействия на атмосферный воздух, с учетом принятых технологических решений, обосновано отсутствие превышения гигиенических нормативов на границе расчётной санитарно-защитной зоны». Впрочем, надо отметить, что в момент когда выдавалось заключение Роман Фридман еще не был главой Центра – он работает с октября 2017-го.

Карпов поясняет, как делают такие экспертизы: «Нормативная санитарная зона, которая в СанПине, основана на практике исследования предприятий еще 50-летней давности. И она очень условно соответствует нынешней ситуации, так как предприятия меняются, совершенствуются технологии. При подготовке проекта изменения СЗЗ готовится обоснование расчетной зоны. Изучается документация, рассчитывается местоположение источников выбросов. И делается расчет рассеивания — как вредные вещества будут летать в воздухе, что и где будет шуметь и так далее. На этом этапе и происходят «чудеса», когда граница защитной зоны в одну сторону 150, а в другую 40 метров. Именно это утверждается распоряжениями главных санитарных врачей и является основанием для дальнейших действий. Вообще санзона, в отличие от охранной, — такая штука, которую изменить не проблема. Это про охранные зоны знают градозащитники, про них пишут законы, делают новости, если там какие-то нарушения... Они на виду. А с санитарными зонами – полный швах. Их нигде нет.  В итоге все это непроверяемо».

 К 2020 году Tikkurila объединит все производство на новой площадке в индустриальном парке Greenstate в двух километрах к югу от Петербурга. Стоимость проекта — около 2 млрд рублей. Сейчас ведется проектирование; если обещание сдержат, то завод на Уткином проспекте прекратит свое существование.  

Все вопросы к главврачу

По соседству с другим промпредприятием ждет реализации еще один проект Setl – жилой комплекс комфорт-класса общей площадью 57,5 тыс. кв. м. 19 июня компания официально объявила о его старте на территории 3,2 гектара на Октябрьской набережной. Это бывшие земли НПФ «Пигмент» – тоже, кстати, производителя красок. Помимо этой стройки, застройщик планирует осваивать здесь еще 26 гектаров. Общая оценочная стоимость этого мегапроекта, вместе с рекультивацией — порядка 20 млрд. «Достигнуто соглашение о том, что завод переведет производство на другие площадки и освободит участок в течение ближайшего года, – комментируют в компании. – Перед началом строительства территорию приведут в полное соответствие со всеми экологическими нормами для жилой застройки».

Однако у завода все еще остается порядка 7,5 гектара. А санитарно-защитная зона, как свидетельствуют документы Роспотребнадзора, была сокращена. Местами — до самой границы промплощадки. Жилой комплекс расположится с востока и юго-востока от производства: соответственно, с востока СЗЗ после сокращения составит от 190 м до нуля метров, а с юго-востока и юга – по границе площадки.  В остальных направлениях все иначе:  с севера – 195 метров; с северо-востока – от 190 м до 359 метров; с юго-запада – 260 м; с запада – от 260 м до 120 м; с северо-запада – от 120 до 260 метров.

Территория завода "Пигмент", купленная Setl City
Территория завода "Пигмент", купленная Setl City
скриншот кадастровой карты

Для просмотра в полный размер кликните мышкой

В тексте экспертного заключения говорится, в частности, что в расчетах учтена установка на жилых зданиях шумозащитных окон и ограждение предприятия по периметру железобетонным забором высотой в три метра. В Центре гигиены и эпидемиологии на вопросы «Фонтанки» о причинах сокращения санзоны заявили лишь одно — эта территория куплена застройщиком. Комментариев от «Пигмента» получить не удалось.

В петербургском комитете по градостроительству и архитектуре (КГА) говорят, что все вопросы по поводу санитарно-защитных зон следует адресовать главному врачу города. Однако и КГА, со своей стороны, тоже пытается избежать «скользких» с точки зрения экологии ситуаций. «В проекте Правил землепользования и застройки есть такое правило: при размещении жилой застройки должны учитываться нормативные санитарные зоны. То есть те, которые обозначены в СанПине, а не сокращенные позднее по результатам экспертиз, – уточняет председатель комитета Владимир Григорьев. – Зоны могут быть сокращены, но в этом случае на «отрезанном» куске не должно быть жилых домов. Могут быть какие-то иные сооружения, технические, например. Таким образом КГА принимает меры, чтобы исключить возможные... ошибки, скажем так. Назовем это ошибками».

От асфальта до крематория

В истории битвы жителей Коломяг с якобы плохо пахнущими асфальтобетонными заводами «АБЗ» и «ВАД» эпизодов про санитарно-защитную зону нет. Но показателен итог противостояния, развернувшегося два года назад: производство было спасено исключительно благодаря ЧМ-2018. Асфальт был необходим городу в преддверии чемпионата, а переезд стоил дорого, да и новых участков для заводов не нашлось. В разгар битвы в 2015 году промышленники заподозрили, что народное возмущение имеет под собой «второе дно» – интерес застройщиков к землям, которые занимали эти заводы более 40 лет. Глава профсоюза завода «АБЗ-1» Александр Цыплаков тогда публично заявлял: «Истинной причиной является желание неких лиц получить привлекательную для застройки землю <...> Данные лица отнюдь не ставят своей целью сделать жизнь в Коломягах более комфортной. Они намеренно вводят в заблуждение администрацию Петербурга и, что особенно печально, местных жителей». Среди якобы возможных интересантов тогда называли компанию «Норманн», которая строила в ста метрах от промзоны жилой комплекс. К слову, когда здесь появились заводы, жилых домов поблизости не было даже в планах.  

Такую же почву для раздражения можно уже сейчас увидеть в стройке на севере Каменки. До мусорного полигона Новоселки от строящихся жилых комплексов — километра три. В мае два крупных застройщика получили разрешение на строительство еще примерно на семь гектаров возле ЗСД, на севере района. Смольный обещает полигону рекультивацию, но если стройка будет идти и далее такими темпами, то семилетний процесс рекультивации явно будет отставать. А соответствующие ароматы станут неприятным сюрпризом для новоселов.

Еще одной точкой может стать петербургский крематорий, в 600 метрах от которого вскоре появится 130 тысяч метров «экономкласса», школа, два детсада, спорткомплекс. Недовольные уже митингуют. Хотя в данном случае речи о сокращении санзоны тоже не идет, а «выбросы» крематория токсичными не являются.

Похожие истории фиксируются не только в Петербурге. Так, в феврале тульская пресса писала, что зимой 2017 года были утверждены новые границы санитарно-защитной зоны химзавода НАК «Азот». «Новомосковская акционерная компания «Азот» является одним из крупнейших предприятий химической промышленности России и Европы (1-й, самый высокий класс опасности, Новомосковск, Тульская область). Обоснование для сокращения делала петербургская фирма ООО «ГЦЭ — Экология». Санитарную зону уменьшили с 2000 до 1000 и даже 750 метров. Жилые дома в Заводском районе Новомосковска, рядом с комбинатом, оказались, таким образом, выведены из санитарной зоны. А их жители продолжают писать в газеты о «лисьих хвостах» (окислах азота), которые наблюдают над химкомбинатом круглогодично.

Защитить санитарную зону от урезаний отдельным предприятиям тоже иногда удается. Так, в Ленобласти несогласие руководства научного центра «Прикладная химия» (ГИПХ) в Кузьмолово уменьшать свою СЗЗ привело к срыву сроков четырехмиллиардной концессии на реконструкцию Ладожского водовода. Впрочем, за ГИПХом стоит федеральная госкорпорация «Ростех»; к компромиссам на уровне регионов она, как известно, не склонна.

Глава регионального отделения НОСТРОЙ и бывший строительный вице-губернатор Александр Вахмистров полагает, что другого выхода, кроме как осваивать серый пояс, у строителей нет. В идеале каждое производство должно довести технологии до такого уровня, чтобы санитарная зона вообще не простиралась дальше забора. «Путем применения фильтров, бесшумных двигателей и так далее, – поясняет Вахмистров. – Любой завод должен таким быть. Только нужны капиталовложения. Конкретная, фактическая санзона определяется от источника влияния — покрасочного цеха, например. Я вас уверяю, что когда проводятся натурные измерения, то в тысяче из тысячи случаев фактическая санзона меньше того, что записано в СанПине».

В «сером поясе», как считает Вахмистров, имеют право оставаться только «чистые» предприятия. «Пусть остаются чистые предприятия, сборочные, наукоемкие производства – чтобы поменьше возили сырья и продукции».

«Ситуация с санитарными зонами актуальна и для застройщиков, не связанных с редевелопментом. Соседство с предприятием может возникнуть даже при строительстве на свободном участке, – заявил «Фонтанке» глава службы по работе с государственными органами застройщика «СПб Реновация» Дмитрий Михалев. – Наличие санитарных зон – необходимость, но их размер не всегда оправдан. Зоны устанавливаются и снимаются – это бюрократический механизм».

Елена Зеликова,
«Фонтанка.ру»


© Фонтанка.Ру

Наши партнёры

Lentainform

Загрузка...

24СМИ. Агрегатор

MarketGid

Загрузка...
Помните, что все дискуссии на сайте модерируются в соответствии с правилами блога и пользовательским соглашением. Если вы видите комментарий, нарушающий правила сайта, сообщайте о нем модераторам.