Снежная зима разморозит тарифы

Оплачивать протечки с крыш и разбитые падающими сосульками автомобили придется, фактически, самим жильцам. Причем всем собственникам квартир, а не только пострадавшим. Товарищества собственников жилья вынуждены будут покрыть убытки за счет самих «товарищей». Не исключено, что и управляющие компании попробуют увеличить тарифы для конкретных домов или вовсе отказаться от их обслуживания. Ведь утвержденные Смольным ставки платы за жилье носят лишь рекомендательный характер.

Город частично профинансировал уборку снега (из городской казны на эти нужды было выделено около 400 миллионов рублей). Но по установленным расценкам (30 рублей за очистку кв. метра крыши и 60 рублей за вывоз кубометра снега) нанять квалифицированных работников невозможно. И это только вершина надвигающегося на владельцев квартир айсберга финансовых проблем.

Один за всех и все за одного

Самая тяжелая ситуация складывается в товариществах собственников жилья. По словам Марины Акимовой, председателя Ассоциации ТСЖ и ЖСК, ответственные руководители товариществ вынуждены заключать «липовые» договоры и доплачивать промышленным альпинистам из своего кармана. На бюджет самого ТСЖ ляжет и бремя оплаты ущерба, нанесенного владельцам затопленных квартир. Еще хуже обстоит дело с автомобилями: далеко не всегда владельцы машин соглашаются их убрать, а потому перед руководителями предприятий ЖКХ стоит нелегкий выбор: рискнуть оставить сосульки, которые могут разбить не только автомобили, но и покалечить людей, либо сбрасывать их на иномарки. Первый заместитель председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга Владимир Гайдей так и и не смог разрешить эту дилемму.

В ТСЖ, созданном почти в каждом пятом петербургском доме, бюджет формируется исключительно из взносов жильцов по ими же устанавливаемым ставкам. А потому, по словам Марины Акимовой, оплачивать все убытки придется самим собственникам квартир.

Хотя члены товарищества могут задаться традиционным вопросом: «А кто виноват?». По оценкам специалистов «Городского центра экспертиз» (ГЦЭ), примерно в 77 процентах случаев причиной протечек являются либо некачественно выполненные строительно-монтажные работы, либо нарушение сроков эксплуатации без капремонта, либо низкое качество строительных материалов.

«Снег не виноват, – отмечает Александр Калухин, управляющий директор по технической диагностике ГЦЭ. – По строительным нормам расчет снеговой нагрузки обязателен, причем с учетом географических особенностей региона и с запасом прочности. В Санкт-Петербурге расчетная снеговая нагрузка на кровлю составляет 180 кг на кв. метр».

Следуя этой логике, виноваты в протечках и проломанных крышах либо подрядчики, некачественно выполнившие ремонтные работы, либо руководитель ТСЖ (и иной управляющей организации), который нарушил правила эксплуатации, не проверил работу подчиненных или тех же подрядчиков и т.д. Взыскать ущерб члены товарищества могут как с контрагентов по договору, так и со своего председателя: «Руководитель организации в соответствие с Трудовым кодексом РФ несет полную материальную ответственность за причиненный ей прямой действительный ущерб, – поясняет Ирина Аксюта, старший юрист компании Pen&Paper. – Таким ущербом признаются излишние затраты или выплаты на приобретение, восстановление наличного имущества организации, а также возмещение ущерба, причиненного третьим лицам. Однако стоит отметить, что судебная практика применения норм о материальной ответственности пока не сформирована».

Потребляй, но не забывайся

В домах, находящихся в управлении «Жилкомсервисов» (бывшие ЖЭКи) или иных управляющих компаний, ситуация чуть лучше: собственники жилья не несут прямой ответственности за их бюджет и убытки.

Но в то же время, установленные городским правительством ставки платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах (в сумме 7,96 с кв. метра жилья) являются обязательными только для проживающих по договорам социального найма (т.е., в неприватизированных квартирах). «Для всех прочих категорий плательщиков, в том числе собственников квартир, они носят рекомендательный характер, – поясняет Ирина Аксюта. – Размер платы определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год».

Такую же позицию высказывает и Владимир Гайдей, хотя сколько домов в городе обслуживается не по «госценам», он не знает. По его мнению, на очередном собрании управляющая компания может поднять вопрос о повышение платы, а в случае отказа владельцев доплатить – отказаться от их обслуживания. В создавшейся ситуации не исключено, что собственникам жилья не удастся найти другую компанию, которая согласится обслуживать дом по нерыночным тарифам. Ведь все они (включая «Жилкомсервисы») – коммерческие организации.

Насколько вероятно, что управляющие компании потребуют повышения тарифов для компенсации «зимних» убытков? Пока об этом никто не заявил. В «Сити-сервис», например, журналисту «Фонтанки» пояснили, что работают исключительно по утвержденным городским правительством тарифам, в том числе с собственниками жилья, и повышать их не намерены. Часть расходов по механизированной уборке в рамках городских программ оплачена жилищными агентствами, но реальные затраты куда серьезнее. Восполнять их эта коммерческая организация с литовским инвестором намерена за счет собственных средств.

Пишите, Шура, пишите

В то же время маловероятно, что собственники согласятся на повышение тарифов, особенно после того, как большинство ЖЭКов в течение минувшей зимы проявило себя далеко не лучшим образом. Вряд ли и сами компании сразу начнут отказываться от обслуживания домов. По словам одного из участников рынка, за обслуживание даже находящегося не в лучшем состоянии жилого фонда в центре города несколько лет назад шла буквально «война». Ведь кроме официальной платы (тех самых 7,96 рубля) «управленцы» получают огромные деньги от использования общего имущества (сдачи в аренду подвалов, мансард и пр.), размещения наружной рекламы и т.д. «Причем зачастую – «черным налом» - лично начальникам ЖЭКа. От такой «кормушки» они вряд ли откажутся даже если деятельность находящегося в городской собственности «Жилкомсервиса» окажется планово убыточной», – отмечает наблюдатель.

Кроме того, для повышения тарифов управляющим компаниям нужно будет в строгом соответствии с законом созвать общее собрание. «О проведении собрания за десять дней должно быть сообщено всем собственникам, – разъясняет Наталия Сибгатулина, директор юридической фирмы «АСН», – О первом собрании уведомления должны быть разосланы заказными письмами или вручены под расписку. В последующем само собрание вправе определить иной порядок информирования, в том числе путем размещения объявления в определенном помещении дома. О принятом собранием решении также уведомляются все собственники».

По закону, кстати, такие собрания должны проводиться как минимум один раз в год. Но далеко не все об этом даже знают. Пример – «Жилкомсервис №3 Центрального района»: проживающий в обслуживаемом им доме президент ГЦЭ Александр Москаленко не помнит, чтобы созывалось хоть одно собрание. Подобный «склероз» наблюдается у большинства других опрошенных владельцев квартир домов, приписанных к этой компании. Хотя не исключено, что там ежегодно составляются некие протоколы и решения.

Пока их никто не оспаривал, так как напрямую эти документы не затрагивали чьих-либо интересов. Но если завтра владельцы квартир получат увеличившийся счет, то, скорее всего, забьют тревогу. «Если нарушен порядок созыва или проведения общего собрания собственников, то оно неправомочно и принятые решения незаконны, – отмечает Ирина Аксюта. – Любой собственник помещения вправе обжаловать его в суд, если сам он не принимал участия в собрании или голосовал против принятия оспариваемого решения. Заявление может быть подано в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении».

Павел Нетупский, "Фонтанка.ру"