От 12 до 300 тысяч в месяц. Почем сдают квартиры в Петербурге, когда туристов сменяют студенты

До начала учебного года и массового возвращения арендаторов из отпусков и с каникул остался всего месяц. Петербургские рантье, судя по динамике цен на квартиры, настраиваются на волну осенней меланхолии. Для чистоты эксперимента мы изучили рынок однушек, которые сдаются на длительный срок.

С ценами на аренду квартир в Петербурге происходит странное. По данным профильной платформы Restate.ru, средняя по городу сумма, за которую можно снять квартиру, сейчас составляет 43,2 тыс. рублей в месяц. С начала лета она снизилась на 14%, а за последний год — на 30%, с 67 тыс. рублей. Показатель приблизился к уровню конца августа 2023 года, когда средний тариф был 43,4 тыс. рублей. Это уровень трехлетней давности. Причем, судя по данным сервиса, такая динамика обусловлена снижением цен на аренду двушек и трешек, в самом ходовом сегменте — однушках и студиях — все относительно стабильно.

При этом в данных других площадок, в частности ЦИАНа, подобных резких движений не наблюдается. По информации одной из ведущих российских онлайн-платформ для операций с недвижимостью с огромной базой объектов, цены на аренду однушек в Петербурге за последний год снизились, но не так драматично — на 4%, двушек — на 6%, до 44 и 67,8 тыс. рублей соотвественно. При этом за последние 2,5 года однушки выросли в цене на 18%, двушки — на 19% за полтора года.

Рынок аренды по-прежнему подвержен выраженной сезонности, отметил в беседе с «Фонтанкой» гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. Осенью обычно начинается заметный рост объема предложения за счет того, что часть квартир переходит из сегмента посуточной аренды в долгосрочную. Пик предложения, как правило, приходится на конец зимы — начало весны. Затем происходит обратный процесс: часть собственников вновь переводит жилье в посуточную аренду, из-за чего объем предложения сокращается.

При этом динамику цен можно считать достаточно устойчивой, если учитывать, что за последние два года объем предложения на рынке долгосрочной аренды вырос почти в три раза, говорит эксперт. По его мнению, это существенный показатель, который заслуживает особого внимания. То есть городской рынок аренды перенасыщен предложением, и именно это будет определять дальнейшее поведение рынка.

Кроме того, значительную роль сыграл приток инвестиционных квартир, приобретенных по льготным ипотечным программам, прежде всего по семейной ипотеке. Многие использовали ее не только для улучшения жилищных условий, но и как инструмент для вложений. При ставке около 6% годовых покупка квартиры с последующей сдачей в аренду выглядит экономически оправданной: арендные платежи позволяют значительно компенсировать ипотечные выплаты, а со временем фактически погасить кредит.

Именно семейная ипотека стала одним из ключевых факторов, который сначала стимулировал рост спроса и цен на жилье, а теперь способствует увеличению предложения на рынке аренды. Владельцам таких квартир нет особого смысла продавать их в нынешних условиях, рассуждает Ельцов. Гораздо рациональнее сохранить недвижимость в собственности и продолжать сдавать ее в аренду, используя арендный доход для обслуживания ипотечного кредита.

«В августе–сентябре на рынке недвижимости Санкт-Петербурга действуют два противоположных тренда: с одной стороны, по мере снижения туристического потока часть квартир и особенно апартаментов, которые летом сдавались посуточно, начинают выходить в долгосрочную аренду. За счет этого объем предложения растет в первую очередь в центре, на Васильевском острове, в Адмиралтейском районе, на Петроградской стороне и в локациях с сильным туристическим трафиком», — говорит руководитель департамента жилой аренды федеральной компании «Этажи» в Петербурге Елизавета Третьякова.

«С другой стороны, в этот же период рынок входит в традиционный период высокого сезонного спроса, и с него в первую очередь начинают быстро выбывать наиболее бюджетные варианты аренды. Поэтому динамика средней стоимости аренды зависит от баланса спроса и предложения», — отмечает эксперт.

По ее словам, в прошлом году на фоне роста объема предложения средние ставки аренды однокомнатных квартир в Петербурге за первое полугодие снизились на 9%, однако с июля по октябрь, когда начался сезонный рост спроса, увеличились на 5,6%. Средние ставки аренды двухкомнатных квартир за первое полугодие прошлого года сократились на 0,6%, а с июля по октябрь выросли на 3,9%. В этом году за первое полугодие средняя стоимость аренды однокомнатных квартир снизилась на 0,5%, двухкомнатных — на 5,6%.

При этом, по ее словам, часть собственников готова сдавать жилье с дисконтом от рыночной ставки, тем более что объем предложения сейчас «более чем достаточный», а дефицита, который наблюдался два-три года назад, уже нет.

«Как правило, дешевле можно снять объекты, где собственник летом ориентировался на туриста, а осенью хочет быстро перейти в долгий наем и не терять доход из-за простоя. По таким квартирам и апартаментам арендатор может поймать выгодные условия — но не за счет общего обвала рынка, а за счет точечного торга и собственной скорости принятия решения», — объясняет эксперт.

Она добавляет, что в таких случаях реальный дисконт обычно составляет 5–10% от начальной цены предложения. При этом скидка не всегда выражается в снижении арендной ставки. «Часто собственники более лояльно относятся к тому, чтобы включить часть коммунальных платежей или вообще все в оплату, убрать депозит или провести нужные для арендатора улучшения. Это завуалированные скидки, которые могут дать для арендатора даже большую выгоду, чем просто снижение ставок аренды», — отмечает Елизавета Третьякова.

«Фонтанка» детально изучила, что сейчас дают.

Однушку с мебелью и бытовой техникой в Аннино, что в Ломоносовском районе, можно снять за 25 тысяч рублей в месяц. Залог — 15 тысяч, коммуналка по счетчикам оплачивается отдельно.

В Новоселье средняя цена уже около 30 тысяч рублей: от 25 тысяч за квартиру буквально без всего, даже без кухни, с пометкой «можно под бьюти-студию», до 38 тысяч за меблированную евродвушку со всей техникой вплоть до посудомойки в ЖК комфорт-класса. Есть вариант за 45 тысяч, с претензией на дизайнерский интерьер.

Квартиры у метро, например, «Проспект Ветеранов», начинаются от 30 тысяч за варианты «надо чуть пройтись», до 50 тысяч за вариант «в шаговой доступности» с мебелью и техникой.

Чем ближе к центру, тем выше ставки. Жить у метро «Нарвская» обойдется уже в среднем в 45 тысяч рублей в месяц. Судя по истории цен, арендная ставка здесь за последние два года выросла в среднем на четверть. У Балтийского вокзала — от 50 до 80 тысяч.

Если селиться вдоль Обводного канала, надо быть готовым к ценнику от 60 до 75 рублей в среднем. Причем некоторые арендодатели выставили свои объявления в середине лета и за последние пару недель снизили цены на 2-5 тысяч рублей. Есть вариант за 165 тысяч за метро «Фрунзенская» (которая, кстати, закрыта на ремонт до 1 июня 2027 года). За эти деньги можно получить в свое распоряжение однушку площадью 85 квадратов на 10 этаже плюс 7 тысяч за ЖКУ, плюс — оплата коммуналки по счетчикам. Среди плюсов арендодатель отмечает, что квартира стильная.

В районе Сенной площади предложений уже поменьше и цены повыше — от 45 тысяч за простенький вариант с приземистым холодильником для непрожорливого холостяка до 70 тысяч за квартиру на 46 квадратов, с паркетным полом и видом на метро.

У «Звенигородской» плотно заставленную мебелью однушку можно снять за 45 тысяч рублей. Причем в единственной комнате стоит двуспальная кровать и детская кровать-чердак, но арендодатель отмечает, что ни детей, ни животных селить нельзя, а количество жильцов — не больше двух. Видимо, чердак установлен на случай ссор в паре, чтобы провинившемуся не пришлось ночевать по друзьям или подружкам.

В центре поляризация предложений достигает пика. За скромные 42 тысячи можно поселиться в Морской слободе за метро «Адмиралтейская».

Но есть нюанс. Через кухню-коридор будет ходить соседская семья в свою комнату-студию. Арендодатель отмечает, что санузел и кухня у них свои, отдельные, но все же, но все же. В среднем же в этом районе надо ориентироваться на арендную ставку в 65 тысяч рублей. Для желающих есть варианты от 100 до 200 тысяч. За 200 тысяч — девственная (сдается впервые) «премиальная евродвушка» на 80 квадратов, без комиссии, но под залог в 200 тысяч, с мебелью, техникой и овальной ванной как из «пинтерест».

Рядом с метро «Маяковская» «бабушкина» однушка предлагается за 53 тысячи. Кстати, после январских каникул снять ее можно было за 45 тысяч, а в середине июля цена подскочила.

За звание самой дорогой однушки в Петербурге борются 78-метровая квартира в клубном доме на Васильевском острове и, внезапно, апартаменты в Сестрорецке. Первая оборудована гардеробной и «постирочной», а также обставлена «элегантной» мебелью. 3 июля она стоила 350 тысяч в месяц, а сейчас уже отдают за 300.

За эту же цену можно снять апартаменты в Сестрорецке площадью в 61 квадрат. Из преимуществ — мансарда и отделка натуральным деревом и мрамором. Детей и питомцев брать с собой в этот рай стиля и природных материалов нельзя. Предложение актуально с мая, цена не менялась.

Самый дешевый вариант на данный момент предлагают в Красном Селе за 17 тысяч рублей. Площадь 26 метров, обстановка есть, но спартанская: угловой диван двуспальный, шкаф, стол, холодильник, стиральная машинка (установленная прямо в комнате за шкафом), стены кривовато обклеены чем-то в цвет наждачной бумаги, на потолке — коричневые пластиковые панели.

На тысячу рублей дороже можно снять однушку в пяти минутах от метро «Улица Дыбенко» с бабушкиным ремонтом, тахтой, накрытой байковым одеялом, и советским двустворчатым шкафом. Похожие варианты разной степени уныния, зато в пределах 20 тысяч в месяц можно найти в Металлострое, на Муринской дороге или в Купчино. За ЖКУ придется доплачивать от 2 до 6 тысяч в месяц плюс счетчики.

Но можно еще дешевле. Убитую двушку в Петергофе с облезлыми стенами в туалете, ободранными обоями и полом, жирно выкрашенным темно-коричневой краской, предлагают за символические 12 тысяч.

Всего неделю назад хозяин хотел за это погружение в экзистенциальное отчаяние 25 тысяч, потом сбил до 20, а пару дней назад, кажется что-то понял. Возможно, если подождать еще, он предложит потенциальному жильцу доплату.

Тем, кто ищет жилье и не готов переплачивать за аренду, Елизавета Третьякова советует заранее определить для себя обязательные требования к квартире и разделить их на принципиальные и второстепенные.

«Нужно составить своего рода чек-лист того, какими характеристиками должно обладать съемное жилье для комфортного проживания, и четко определить, что действительно важно, а от чего можно отказаться ради более низкой цены», — говорит эксперт.

Она рекомендует ориентироваться не столько на расстояние до работы или учебы, сколько на время в пути. «Как бы парадоксально это ни звучало, хорошие варианты есть в менее популярных локациях, но с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Там цена аренды может быть ниже на 10–20%», — отмечает Третьякова.

Также важно учитывать не только размер ежемесячной арендной платы, но и все сопутствующие расходы. «Апартаменты могут быть на порядок дешевле, но конечные затраты, если коммунальные платежи оплачивает арендатор, могут оказаться выше, чем при съеме обычной квартиры», — объясняет она.

Кроме того, потенциальным арендаторам стоит заранее подготовиться к заключению договора. «Если объект реально привлекательный, он быстро уйдет с рынка, пока вы будете смотреть альтернативы», — предупреждает эксперт.

По ее словам, в период сезонного спроса рынок аренды «усушивается» прежде всего за счет самых доступных предложений. «Растут не ставки аренды конкретных объектов, а сокращается доля наиболее дешевых», — подчеркивает она.

Еще один фактор, который стоит учитывать, — перенос индексации тарифов ЖКХ на октябрь. По словам Третьяковой, из-за этого после окончания сезона высокого спроса средний чек аренды может увеличиться на фоне пересмотра коммунальных тарифов. Это важно учитывать как при заключении договора сейчас, так и при переносе поиска жилья на более поздний срок.

• Определите, без чего не готовы жить, а на чем можно сэкономить.

• Выбирайте квартиру по времени в пути, а не по километрам.

• Считайте полную стоимость аренды, включая ЖКУ и депозит.

• Не откладывайте решение, если нашли хороший вариант.

• Учитывайте, что после высокого сезона и индексации ЖКХ расходы могут вырасти.