Синица в руках: почему студии и однушки так и остаются самыми востребованными квартирами

Почти 75% квартир, которые купили в Петербурге и Ленобласти в I квартале 2026 года, — студии и «однушки», подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость». И ситуация вряд ли поменяется в ближайшее время.

Участники круглого стола «Фонтанки» говорят, что девелоперы и сами хотели бы продавать больше семейных квартир, но спрос и доходы населения не дают этого сделать.

Стимулировать продажи многокомнатного жилья пытаются по-разному: «перенастройкой» семейной ипотеки, ограничением минимальной площади строительства и т. д. Но для многих семей даже двушка, не говоря о трешке и больше, — это слишком существенные затраты, долгие накопления и неподъемная ипотека. Поэтому минимальная площадь становится единственным шансом купить хоть что-то в рамках доступных финансов.

Доля однокомнатных квартир в спросе составляет около 42%. Как отметила Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», наиболее востребованы варианты площадью 32–38 кв. м. На двухкомнатные квартиры в спросе приходится около 20%, самые популярные площади — 50–62 кв. м. Студии занимают около 33% спроса по рынку, и чаще всего покупатели выбирают квартиры площадью 20–26 кв. м. На трех- и четырехкомнатные квартиры приходится около 6% сделок, наиболее востребованы варианты площадью 75–100 «квадратов».

Рынок по-прежнему ориентирован, прежде всего, на доступный по бюджету вход, а не на семейное расширение метража, подчеркнула начальник отдела продаж ООО «СЗ „17-Я ЛИНИЯ“» Анна Чернухо.

—  Если смотреть на текущую экспозицию массового сегмента, картина также подтверждает перекос в сторону небольших лотов: студии, одно- и двухкомнатные квартиры занимают 83,5% предложения, тогда как на трехкомнатные приходится 14,8%, а на многокомнатные — лишь 1,7%, — говорит эксперт.

За 2025 год по России на студии и однокомнатные квартиры приходилось более 54% всего строящегося жилья — при средней площади этого сочетания форматов 38,2 кв. м, рассказал Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК «ЕДИНО». За счет этого средняя площадь строящейся квартиры в стране по декларациям — 49,2 кв. м, а по фактическим сделкам на первичном рынке за тот же период в среднем получается 46,8 кв. м (разница 2,4 кв. м в пользу более компактного варианта).

Эксперт подчеркнул, что на витрине и в рекламе сейчас чаще говорят о квартирах с одной, двумя или тремя спальнями. Это описывает сценарий жизни и зонирование (например, кухня-гостиная плюс отдельные спальни), и само по себе такое название не равно графе «однокомнатная / двухкомнатная / трёхкомнатная» в статистике.

— Почему так вышло, понятно без объяснений с привлечением «злого умысла» девелоперов, — говорит он. — Это следствие экономики покупателя: когда рыночная ипотека дорогая, а льготные программы ограничены лимитами, человек чаще выбирает формат, который укладывается в платёж. При этом важно не смешивать две разные вещи. Студия как продукт под конкретного клиента — нормальная рыночная логика. Студия как способ любой ценой уложиться в лимит и цену сделки — вынужденная оптимизация, у которой есть побочные эффекты для среды и для жизни после заселения.

На рынке доля студий уверенно держит позиции лидера, говорит Ирина Орлянкина, директор по продажам корпорации «Мегалит» (в СПб и Подмосковье). Стоимость как лота — основной весомый аргумент в их пользу. Но ключевой тренд последнего времени — эргономика метража даже внутри привычных форматов. Сегодня нередко можно увидеть, как привычные трешки в массовом сегменте все чаще превращаются в 65–70 кв. м, а иногда и меньше.

— У нас в «Приморском квартале» доля больших квартир изначально была высокой. На практике мы небезосновательно отмечаем дефицит крупногабаритных квартир на рынке Санкт-Петербурга, — продолжила она. — Сейчас рынок постепенно разворачивается в нашу сторону в плане соотношения больших и маленьких квартир, но медленнее, чем нам бы хотелось.

В проектах «Главстрой Санкт-Петербург» по итогам 2025 года студии заняли около 7% в структуре продаж, доля сделок по трёх- и четырёхкомнатным квартирам у девелопера составляет 13%.

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», подчеркнул: в массовом сегменте квартирография формируется, исходя из позиционирования проекта, его класса и масштаба застройки. Поэтому доля многокомнатных квартир, как правило, ограничена и может составлять порядка 5–20% в зависимости от местонахождения ЖК, концепции и классности, а также целевой аудитории.

— В последние годы доля студий в наших проектах комфорт-класса стала меньше, — продолжил Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп». — Например, в ЖК «Аэросити 7» около 70% всей площади занимают одно- и двухкомнатные квартиры евроформата. Но в целом мы стараемся сделать выбор жилья максимально разнообразным.

В текущих рыночных условиях устойчивый сдвиг спроса в сторону компактных форматов напрямую связан с ростом стоимости квадратного метра и снижением доступности ипотечного финансирования. Для большинства ключевым фактором становится общий чек входа в сделку, говорит Шагане Багдасарян, генеральный директор Группы Компаний «МЕТРЫ».

— Мы изначально сфокусированы исключительно на формате студий, рассматривая их как инвестиционный продукт с высокой ликвидностью и понятной моделью доходности, — пояснила она. — По итогам 2025 года рост наших продаж составил 37,9% к 2024 году, что является аномальным результатом на фоне общего замедления рынка. Это подтверждает, что спрос на компактные форматы не только сохраняется, но и усиливается.

По ее словам, интерес к большим квартирам становится более нишевым и ограниченным платежеспособной аудиторией. Таким образом, рынок фактически разделяется на массовый сегмент с минимальным чеком входа и более узкий — просторного жилья.

— В своих проектах мы тяготеем к увеличению средней площади квартир, — добавил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — На долю студий и однокомнатных планировок в совокупности у нас приходится около 50%, но с поправкой на такой сегмент, как апартаменты, где студии и однокомнатные доминируют ввиду характера спроса. В жилье студии и однокомнатные занимают порядка 30%. Трех- и четырехкомнатные — порядка 25%. То есть, минимум и максимум в нашем предложении сопоставим, без перекосов.

— Недавно мы совместно с Т-Банком провели исследование в рамках аналитического проекта T-Data, по результатам которого Санкт-Петербург и Ленинградская область остаются лидерами по доле компактного жилья в стране, — рассказала Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.

В проектах Группы Аквилон 42% занимают студии, 26% — евродвушки и 15% — евротрешки, 11% — однокомнатные квартиры, а двух- и трехкомнатные классической планировки — 5%. Как рассказал Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон, структура продаж практически соответствует квартирографии: 43% покупателей приобрели студии, на семейные квартиры евроформата (от двух- до четырехкомнатных) приходится 38%, 15% — однокомнатные квартиры, 5% — двух- и трехкомнатные квартиры классической планировки.

Состав квартирографии определяет каждый застройщик, поэтому единого решения тут нет, говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».

— В сегменте «масс-маркет» в Петербурге студии и однокомнатные квартиры давно занимают более 50%, — говорит она. — Это означает, что в ближайшее время мы не увидим существенных изменений квартирографии новых проектов. Большие по площади квартиры — это удел верхнего сегмента рынка.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, назвала снижение средней площади новостроек результатом сложной комбинации рыночных стратегий и регуляторных изменений.

— С одной стороны, девелоперы действительно вынуждены удерживать «низкобюджетный вход» в условиях дорогой ипотеки, сохраняя определенное количество небольших лотов, — говорит она. — С другой — пока одни застройщики делают ставку на масс-маркет с минимальным метражом, другие (например, ГК «А101») сознательно увеличивают долю многокомнатных квартир, жертвуя трендами ради формирования семейных районов и долгосрочной ликвидности.

С 1 января 2026 года в региональных нормативах градостроительного проектирования Ленинградской области закреплено, что при новом строительстве и реконструкции многоквартирного дома минимальная площадь квартиры — 28 кв. м (включая площадь лоджии, балкона, террасы с понижающим коэффициентом), напомнил Максим Жабин.

— Это имеет смысл, если цель — убрать с рынка квартиры, которые, по сути, не тянут нормальное постоянное проживание, — добавил он. — Но одна цифра не заменяет качество проектирования. 28 кв. м с плохой планировкой хуже, чем меньший метраж, но с нормальной инсоляцией и логикой зон. Норму по площади разумно сопровождать требованиями к планировочным решениям, иначе рынок ответит формальным «натягиванием» метров.

Мария Орлова напомнила, что запрет на строительство студий и «однушек» площадью менее 28 кв. м действует с 2024 года в Москве и Санкт-Петербурге. В 2025 году этот стандарт вступил в силу в Московской области, а с 2026-го аналогичные требования пришли и в Ленинградскую область.

— Минимальный порог для проживания одного человека или молодой пары с базовыми потребностями установлен на уровне 28 кв. м, но в реальности это комфортно только при условии грамотно спроектированной планировки и наличия встроенных систем хранения, — говорит она.

По ее словам, проживание на меньшей площади неизбежно связано с серьезными компромиссами. Потребуется оптимизация пространства и активного использования общих зон вне квартиры, МОПов или игровых площадок.

Что касается запрета на строительство квартир меньше 28 кв. м, вопрос тут не в правильности, а в том, что последует за этими изменениями и чьи интересы защищаются в таком запрете, полагает Ирина Орлянкина.

— Возможно, было бы рационально сделать ограничение на этот формат жилья или ограничить его покупку по программам господдержки, — говорит она. — В любом случае всегда и везде следует исходить из интересов покупателя.

Алексей Бушуев считает, что чрезмерное сокращение площадей и массовое появление компактных студий может создавать риски с точки зрения комфортности жилой среды через 10–15 лет.

— Эта логика отражается и в структуре продаж: в проектах «Юнтолово», «Кронфорт. Центральный» и «Северная долина» средняя площадь реализованных квартир по итогам 2025 года превысила 50 кв. м, показав рост к предыдущему году, — говорит он. — Это выше среднего уровня по массовому сегменту петербургской агломерации. Вопрос минимальной площади остаётся на стороне девелопера, однако многие участники рынка уже учитывают возможные изменения регулирования. Ограничение в 28 кв. м выглядит обоснованным: оно не исключает сам формат студий, но задает базовые требования к качеству и комфорту жилья.

Сокращение площади квартир не всегда означает ухудшения качества жизни покупателей, поясняет Ольга Трошева: девелоперы учитывают сценарии жизни при проектировании, и новые проекты отличает продуманная планировка, эргономичные решения и максимально функциональное использование каждого метра.

По словам Евгения Колесникова, традиционно высоким спросом пользуются квартиры-студии площадью 24 кв. м. Это оптимальное решение для покупателей с ограниченным бюджетом, полностью удовлетворяющее базовые бытовые потребности. В остальных случаях клиенты чаще готовы доплатить за полноценную однокомнатную квартиру.

В проектах GloraX в Санкт-Петербурге и Ленинградской области представлены студии от 21 кв. м. Их стоимость начинается примерно от 4,1 млн рублей, а студия площадью около 28 кв. м в том же проекте («Новоселье») стоит примерно на 1 млн рублей дороже — цена выше почти на 20%. По словам Татьяны Халиловой, для значительной части покупателей это чувствительная разница.

— С одной стороны, введение ограничений может повысить качество жилой среды и стандартизации продукта, — считает она. — С другой — оно снижает доступность жилья для тех категорий покупателей, которые не могут воспользоваться льготной ипотекой или имеют ограниченный бюджет.

— Мы не исключаем из проектов студии и многокомнатные квартиры, но не стремимся делать их много, — продолжила Екатерина Немченко. — Например, студии площадью около 20 кв. м составляют всего 2% в квартирографии, хотя их раскупают в первую очередь.

Сергей Софронов считает, что у ограничения в 28 кв. м в большей степени статистическое обоснование. Средний метраж и средняя обеспеченность квадратными метрами на человека при таком ограничении подрастают. В этой категории ключевой фактор — бюджет. По его мнению, плюс 2-3 квадратных метра, не особо влияющие на функциональность и комфорт, увеличивают стоимость примерно на 0,5 млн руб. или даже больше. И вот это уже становится существенно, особенно в условиях, когда массовая ипотека дорогая.

— Введение ограничения на минимальную площадь призвано повысить качество жилья, однако это может привести к сокращению предложения в наиболее доступном сегменте и увеличению порога входа для покупателей, — полагает Шагане Багдасарян. — С нашей точки зрения, качество продукта определяется не столько площадью, сколько архитектурными и планировочными решениями, и именно на это должно быть направлено регулирование.

Наиболее востребованный диапазон площадей студий, по ее словам, находится в пределах 20–28 кв. м, но на практике ключевой фактор для покупателя — не столько номинальный метраж, сколько качество планировочного решения.

— Мы за годы реализации более 1000 объектов накопили значительную экспертизу и уверенно можем сказать, что даже на площади от 15 кв. м возможно создать полноценный и комфортный продукт за счёт грамотного зонирования, использования высоты старого фонда и продуманной работы с каждым метром, — добавила эксперт.

По мнению Анны Чернухо, идея ограничения понятна с точки зрения городской и демографической политики: она сдерживает дальнейшее «сжатие» продукта. Но у такой меры есть и оборотная сторона — рост минимального бюджета покупки. Для части аудитории студия остается единственным способом «войти в рынок», и слишком жесткое ограничение может просто либо вытолкнуть часть спроса в область или в апарты, либо вообще заставить клиента отложить покупку.

— В нашем ЖК «17 линия» в центре Васильевского острова диапазон метражей студий — 28–30 кв.м, маленьких «каморок» у нас не предусмотрено, — говорит она. — Конфигурация квартир предусматривает два окна, что облегчает зонирование.

— С одной стороны, введение ограничений может стимулировать распространение более просторных планировок, — считает Михаил Рогатых. — С другой, покупательская способность сегодня сильно ограничена. Мы считаем, что рынок — лучший регулятор, а основная задача любого застройщика — создавать самое интересное для покупателя предложение в условиях высокой конкуренции.

Полноценность жилья для семьи определяется не строкой в прайсе, а планировкой, считает Максим Жабин.

— С другой стороны, 70 кв. м с нормальными комнатами, хранением и кухней-гостиной могут работать как семейное жильё, если проект не экономит на человеке ради формальной графы «трёхкомнатная», — говорит он. — Здесь снова видно, зачем в аналитике отделять комнатность по документам от реальной спальни и гостиной в планировке.

— Надо понимать, что при текущих лимитах на семейную ипотеку и высокой стоимости недвижимости в черте города даже при покупке обычной двухкомнатной квартиры сумма кредита значительно превышает лимит, — подчеркнула Анна Чернухо. — Приходится прибегать к комбо-вариантам от банков (когда 12 млн оплачивается по сниженной ставке, а остаток по рыночной), что делает ипотеку уже не такой доступной для семьи.

По мнению Алексея Бушуева, комфортный диапазон для классической трёхкомнатной квартиры начинается примерно от 65 кв. м.

— В малоэтажном квартале «Кронфорт. Центральный» такие лоты стартуют от 73 кв. м: речь идёт о полноценной планировке с тремя изолированными спальнями, — говорит он. — Если говорить о евроформате, то при грамотном зонировании функциональную «трёшку» можно реализовать и в более компактных параметрах — около 60 кв. м. В этом случае ключевую роль играет качество планировочного решения. Для трехкомнатных квартир базовый уровень — от 80 кв. м. В ответ на движение рынка в сторону оптимизации девелоперы стремятся максимально эффективно использовать пространство: сокращают долю «пустых» метров, объединяют кухню и гостиную, закладывают места хранения и т. д.

— В наших проектах площади самых популярных «семейных» евроформатов составляют в среднем 50 кв. м, — добавил Михаил Рогатых. — В классических планировках — 70 кв. м: как правило, в них предусмотрено два санузла, раздельные спальни и просторные кухни-гостиные.

— Площади многокомнатных квартир варьируются в наших проектах класса «комфорт» в пределах 74–115 кв. м, — рассказала Екатерина Немченко. — Разница в цене квадратного метра студии и трехкомнатной квартиры, расположенных на одном этаже в конкретном проекте, может составлять 7–10%. Трехкомнатные квартиры с кухней-гостиной 18 кв. м имеют общую площадь от 74 кв. м. Главное — продумать эргономику и не допускать неэффективного использования квадратных метров.

Татьяна Халилова полагает, что полноценный комфорт, учитывающий современные сценарии жизни (разделение личного и общего пространства, наличие рабочих зон, достаточных систем хранения), как правило, начинается с площадей 80–100 кв. м и выше. Ограничивающим фактором в этом сегменте выступает не отсутствие спроса как такового, а уровень платежеспособности покупателей. В условиях текущих ставок и общего уровня цен увеличение площади приводит к многократному росту бюджета сделки, что существенно сужает аудиторию.

— В наших проектах (например, в «Новоселье») трёхкомнатные квартиры начинаются примерно от 60 кв. м, а в «Парголово» — от 86 кв. м. Как правило, это европланировки: три спальни, объединенная кухня-гостиная, два санузла, балкон или лоджия, — говорит она.

— В текущих проектах массового сегмента трёхкомнатные квартиры, как правило, начинаются от 60–70 кв.м, — говорит Шагане Багдасарян. Однако, по ее словам, такие решения зачастую лишь компромисс с точки зрения функциональности и не всегда позволяют обеспечить комфортное проживание семьи.

— Трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры в семейных концепциях стартуют от 60 «квадратов» и выше, — говорит Мария Орлова. — Начиная с этого порога возможно полноценное зонирование спален, изоляция детских и организация хранения. Все, что меньше 50 кв.м, на мой взгляд, классифицируется как малогабаритное жилье и объективно не рассчитано на комфортное размещение семьи из трех и более человек.

Ольга Трошева рассказала, что в сегменте масс-маркета трёхкомнатные квартиры сегодня стартуют от 75 кв. м, четырехкомнатные — от 95 кв. м.

— По жилым комплексам Setl Group мы видим, что востребован евроформат кухни-гостиной, мастер-спальни, дополнительные зоны хранения, — говорит она. — Это могут быть как отдельные гардеробные или кладовые, так и ниши для хранения — например, в прихожей. Кроме того, востребовано деление на приватные и гостевые пространства, наличие дополнительных зон хранения, балконов или лоджий.

Евгений Колесников подчеркнул, что класс жилого проекта напрямую влияет на площадь квартир. Так, в домах, ориентированных на массовый спрос, трехкомнатные квартиры предлагают от 63 кв. м, в высоком комфорт-классе их площадь начинается от 88–90 кв. м, а четырехкомнатных — от 128 кв. м. В сегментах «бизнес» и «премиум» трехкомнатные квартиры стартуют от 100 кв. м и выше.

— В массовых проектах мы достигаем оптимальной площади благодаря более продуманному использованию пространства, — продолжил он. — Это касается отказа от лишних коридоров, которые были обязательным атрибутом больших квартир недавнего прошлого. Вместо этого вас встречает уютная прихожая, а у гостиной, как правило, есть выходы на две стороны квартиры. Кроме того, в квартирах несколько полноценных ванных комнат, одна из которых — часть мастер-спальни, а также отдельный гостевой санузел.

— Мы в «Приморском квартале» ориентируемся на трехкомнатные от 80 кв. м. с отдельными гардеробными, полноценной кухней-гостиной, — добавила Ирина Орлянкина.

Студии всегда были самыми дорогими с точки зрения стоимости квадратного метра, подчеркнул Евгений Колесников.

— В наших проектах разница между ценой квадратного метра в трехкомнатной и в квартире-студии составляет 40–45 тыс. рублей, — говорит он. — Но есть и неординарные примеры, когда после ввода дома стоимость квадратного метра в бизнес-классе различалась практически вдвое. Это подтверждает востребованность действительно интересных предложений.

— Сегодня в «двушке» или «трешке» она на 10–15% ниже, чем в студии, — подтвердил он. - Однако итоговая цена многокомнатной квартиры за счет большего метража значительно выше.

— Студии дороже из‑за низкого порога входа в сделку, высокой конкуренции за компактный лот и перегретого спроса на компактные форматы в годы ограничений по ипотеке и бюджету, — продолжил Максим Жабин. — Для покупателя смысл простой: он может купить самый маленький лот и при этом заплатить больше за каждый метр, чем сосед с трехкомнатной квартирой. Это хороший индикатор структурного перекоса, когда спрос загнан в компактный формат не из‑за «любви к студиям», а из‑за платежеспособности и лимитов.

— На практике разница между минимальными и максимальными планировками в пересчете на стоимость кв. м варьируется в пределах 7–20%, — говорит Сергей Софронов. — Такой разброс объясняется тем, что далеко не во всех проектах есть прямая корреляция между площадью и ценой метра. Например, видовые квартиры или квартиры с редкими опциями (террасы, свой выход, редкая планировка и т. д.) почти не бывают маленькими. Но за счет этих опций и видовых параметров квадратный метр в них дороже. И разница между ними и малым форматом в том же доме может быть незначительной.

В премиальной недвижимости связь между площадью квартиры и ценой квадратного метра еще менее выражена: цена метра в многокомнатной квартире может быть выше, чем в однокомнатной, так как в этом классе на нее влияют видовые характеристики, этаж, наличие уникальных опций, уточнил эксперт.

— В нашей модели это особенно наглядно, — продолжила она. — Мы приобретаем крупные объекты — большие квартиры в историческом фонде, где стоимость квадратного метра на входе существенно ниже. Далее за счет реконфигурации пространства и создания студий формируется новый продукт, который выходит на рынок уже в другом ценовом сегменте. Таким образом на вторичном рынке формируется категория студий в центре, где стоимость квадратного метра значительно выше, чем в исходных больших квартирах. Фактически рынок формирует премию за доступность, готовность продукта и его инвестиционную привлекательность.

Льготная ипотека стартовала весной 2020 года и изначально предполагалась временной мерой — всего лишь до осени того же года. Но, по словам Сергея Софронова, получилось дольше, пришли и ушли разного рода конфигурации этой программы, а сейчас и вариация в виде уже семейной ипотеки регулярно пересматривается.

— Игры в дифференциацию в долгосрочной перспективе вредны, — считает он. — Это довольно грубое регулирование, не учитывающее социальные реалии. По числу ли детей, по метражу или количеству комнат, хоть по непрерывному стажу на одном месте работы.

По его словам, необходимость эта объективная и очевидная, но обусловлена она высокой ключевой ставкой. Пока та не снизится, все подходы к очередным нововведениям в правила льготных программ можно рассматривать как компромиссные решения.

Сейчас федеральные власти уже обсуждают увеличение лимитов по семейной ипотеке для части регионов, а также более дифференцированный подход к программе. Отдельно звучало предложение применять повышенные лимиты при покупке квартир от двух комнат или площадью от 60 кв. м, напомнила Анна Чернухо.

— На мой взгляд, это более логичный путь, чем стимулировать льготой покупку заведомо тесного формата для семьи, — говорит она. — Поддержка должна быть связана либо с количеством детей, либо с функциональностью жилья, либо с региональной ценой входа. Главное — не привязывать меру механически к одному только метражу.

— Даже при более выгодных условиях кредитования покупатель ориентируется на тот уровень ежемесячной нагрузки, который он способен нести, — полагает Шагане Багдасарян. — Соответственно сама по себе дифференциация может поддержать, но вряд ли приведет к существенному перераспределению спроса из компактных форматов в большие квартиры. Дополнительно стоит учитывать, что значительная часть сделок, особенно в сегменте студий, совершается с инвестиционной целью, и в таком случае параметры семейной ипотеки не определяющий фактор. То есть подобные меры могут частично простимулировать сегмент более просторного жилья, но без комплексных изменений их эффект будет ограниченным.

Ольга Трошева считает, что введение дифференцированных ставок создает дополнительные ограничения и усложняет получение поддержки, а значит может снизить спрос и доступность жилья для широкого круга покупателей.

— Сейчас условия программы часто одинаково «ложатся» и на очень компактное жилье, и на нормальную семейную квартиру, а бюджет семьи не резиновый, — продолжил Максим Жабин. — Льгота поддерживает форму сделки, а не сценарий жизни. В результате семья с детьми может оказаться в студии не потому, что ей так комфортно, а потому, что иначе не сходятся лимит и платёж. Важно не создать новый перекос, когда девелопер начнёт «растягивать» коридоры ради выполнения формального условия. Льгота должна поощрять качество семейного жилья, а не только цифру в графе «кв. м».

Алексей Бушуев напомнил, что изначально эта мера была направлена на поддержку семей, однако со временем часть спроса сместилась в инвестиционные сделки с компактными лотами, в первую очередь студиями. По его мнению, логично фокусировать программу именно на семьях с детьми и соответствующем формате жилья.

— Для полноценного проживания даже с одним ребёнком, как правило, требуется двухкомнатная квартира, поэтому дифференциация может быть привязана как к составу семьи, так и к характеристикам жилья, — говорит он. — Важно, чтобы параметры программы оставались сбалансированными: условия для всех категорий семей, в том числе и с одним ребёнком, должны быть действительно льготными.

Преобразования семейной ипотеки формируют определенный спрос, но не удовлетворят всех желающих жить в просторных квартирах, полагает Екатерина Немченко. Спрос на них есть, но нет инструмента, позволяющего их приобрести.

— Доступная для широких масс ипотека решит этот вопрос, но пока это событие не ближайшей перспективы, — добавила она.

— Нам как застройщику было бы интереснее продавать большие метражи, — говорит Евгений Колесников. — Но, к сожалению, сейчас практически отсутствуют альтернативные инструменты покупки строящихся квартир, если не считать «семейную» ипотеку.

По мнению Михаила Рогатых, идея дифференциации ставок выглядит логичной, но практика показывает, что молодым сложно накопить большую сумму на первый взнос. Несмотря на то, что материнский капитал существенно помогает облегчить покупку, его не всегда хватает на большие лоты, что тоже влияет на решение в пользу малогабаритных квартир.

— Внедрение дифференцированных ставок или лимитов по семейной ипотеке может быть оправдано для улучшения жилищных условий семей с детьми, но важно соблюдать баланс: слишком жесткие ограничения могут снизить доступность квартиры для части аудитории, — уточнила Татьяна Халилова.

Мария Орлова считает привязку ставки по семейной ипотеке к реальной площади жилья вполне оправданной.

— Субсидирование покупки студий под флагом поддержки семей с детьми является определенной иллюзией, — говорит она. — Подобные квартиры больше подходят либо для инвестиционных вложений, либо в качестве первого жилья для молодого специалиста или студента. Кстати, такие форматы при последующем улучшении жилищных условий часто становятся базой для первоначального взноса уже на семейное жилье.

Структура спроса — это прямое отражение платежеспособности. По мнению Сергея Софронова, спрос на малый формат есть ввиду объективных причин. Как минимум — у молодежи, которой, возможно, и не нужна большая планировка на данном этапе и у которой более ограниченный бюджет.

— Ипотека под 5-6% годовых для всех — это автоматическое расширение круга покупателей до вообще всех семей, а также всех желающих улучшить жилищные условия с любыми сценариями, — говорит он. — Например, сменить старый фонд на новый, но без необходимости брать ипотеку под двузначную ставку.

Анна Чернухо добавила, что спрос на более просторные квартиры вырастет при сочетании нескольких условий:

• Первое — снижение ежемесячной кредитной нагрузки: с помощью либо более доступной ипотечной ставки, либо повышения лимитов, либо удлинения комфортных финансовых инструментов.

• Второе — рост реальных доходов и уверенности домохозяйств в горизонте 5–10 лет.

• Третье — предложение самих девелоперов: семейная квартира должна быть не просто большой, а рациональной по планировке и не перегруженной лишними метрами.

Пока же рынок живет в логике бюджета покупки: покупатель чаще выбирает не «сколько нужно для жизни», а «что возможно купить сейчас». Именно поэтому компактные форматы продолжают занимать столь большую долю предложения в Петербурге.

Максим Жабин выделил эти же «три опоры», причем они должны работать вместе.

По его словам, структурные сдвиги в квартирографии занимают не кварталы, а годы, потому что у застройщика цикл от идеи до продаж длинный, а у покупателя долгая память о недавнем «ипотечном шоке».

Ирина Орлянкина, Михаил Рогатых и Ольга Трошева тоже поставили на первое место доступность кредитования и рост платежеспособности населения. В этих условиях можно прогнозировать повышение спроса на квартиры вообще всех метражей и конфигураций.

Помимо снижения ставок и роста доходов дополнительно важную роль может сыграть развитие гибких финансовых инструментов: рассрочек, комбинированных схем покупки, инвестиционных моделей, которые позволяют распределять нагрузку во времени и снижать порог входа, считает Шагане Багдасарян.

— Также значимым фактором является сам продукт, — говорит она. — Более продуманные планировочные решения и эффективное использование пространства могут частично нивелировать рост метража, делая большие квартиры более рациональными с точки зрения стоимости и восприятия ценности.

— По данным нашего совместного с Т-Банком исследования, срок накопления первоначального взноса (20% от стоимости) составляет около 2,5 лет в Санкт-Петербурге и 2,1 года в Ленинградской области при условии, что семья откладывает 30% дохода, — рассказала Татьяна Халилова. — В таких условиях покупатели вынуждены выбирать более компактные форматы.

По словам эксперта, Санкт-Петербург и Ленинградская область остаются вторым по величине рынком жилья в стране после Московского региона, и высокий спрос продолжает поддерживать цены. В этих условиях девелоперы балансируют между стоимостью квадратного метра и итоговым бюджетом покупки, оптимизируя площади.