Качели, коворкинг и никакого футбола под окнами: как изменились дворы новостроек Петербурга

Хороший двор способен ускорить продажу квартир на 15–20%, а затраты на благоустройство могут достигать 7-8% себестоимости.

На фоне охлаждения спроса и роста стоимости самих работ особенно важным становится баланс: двор должен впечатлять при первом знакомстве и оставаться удобным, востребованным и посильным в эксплуатации спустя годы.

В любом случае, в современной новостройке придомовое пространство перестало быть территорией, которую заполняют по остаточному принципу после проектирования домов, считают участники круглого стола «Фонтанки». Покупатели оценивают его вместе с квартирой, а девелоперы — как инструмент продаж, репутации и долгосрочной ликвидности.

Еще недавно при выборе новостройки покупатель прежде всего сопоставлял цену, планировку и транспортную доступность. Теперь в этот набор практически всегда входит и двор — пространство, с которым житель сталкивается сразу после выхода из парадной и которое во многом определяет повседневный образ жизни.

Руководитель отдела генерального планирования ГК «Глобал ЭМ» Елена Козинец называет придомовую территорию «вторым фасадом» проекта и первой точкой физического контакта покупателя с объектом. По ее оценке, качественно проработанная среда может ускорить продажи в среднем на 15–20%, а сложная геопластика, ландшафтное зонирование и сценарное освещение — создать ценовую премию в 7–12% относительно среднерыночных показателей в локации.

— Если планировку квартиры клиент оценивает холодным рациональным умом, анализируя эргономику, то среду во дворе он воспринимает эмоционально, — объясняет эксперт. — Он мгновенно считывает, сможет ли закрыть здесь свои ежедневные потребности — от безопасных прогулок с детьми до рекреации и удаленной работы.

Впрочем, влияние двора на цену не стоит рассматривать как единое целое. Директор по развитию ГК «ЕДИНО» Максим Жабин приводит данные исследований, согласно которым качественный ландшафтный дизайн способен добавлять около 3,5–5% к стоимости жилья, близость к благоустроенным зеленым зонам — еще 1–3%, а для новостроек в радиусе примерно 100 метров от парка эффект может доходить до 8%. В премиальном сегменте собственный благоустроенный двор и вовсе увеличивает цену квартир на 10–15% и более. Рост цены квадратного метра — производный эффект от всего перечисленного, а не отдельный рычаг, которым можно управлять в изоляции от остального продукта. Но главный быстрый эффект, по словам эксперта, — сокращение цикла сделки.

— Знакомство с проектом начинается не с квартиры, а с фасада, благоустройства и входной группы. Именно там формируется первое впечатление — и если оно сильное, проект продается быстрее. Мы, по сути, перешли от продажи квадратных метров к продаже среды, — говорит Максим Жабин. — Человек покупает не метры, а ощущение, что ему здесь будет удобно и приятно жить.

Более осторожно оценивает ситуацию Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». Само по себе благоустройство, подчеркивает он, редко становится решающим фактором: покупатель оценивает стоимость, транспорт, социальную и коммерческую инфраструктуру, общественные пространства и перспективы развития района в комплексе. Поэтому наиболее устойчивый спрос сохраняют проекты комплексного освоения, где одновременно с домами возводят школы, детские сады, сервисы, зеленые зоны и маршруты повседневной жизни.

— Совокупность этих характеристик формирует ценность жилого комплекса, определяя его привлекательность и ликвидность, — отмечает эксперт. — Введенные и строящиеся кварталы могут последовательно дополняться новыми общественными пространствами, сервисами и социальными объектами, благодаря чему жилая среда остается востребованной и спустя годы.

Похожую оговорку делает и Анита Попова, главный архитектор ГК «А101» в Санкт-Петербурге: на старте продаж благоустройство редко становится единственной причиной покупки, однако после реализации заметно повышает привлекательность проекта, помогает поддерживать стоимость жилья и укрепляет доверие к девелоперу.

— Сегодня благоустройство — это полноценная часть продукта и один из ключевых факторов при выборе жилья, — поясняет она. — Если раньше его считали дополнительным преимуществом проекта, то сегодня для большинства покупателей это уже базовое ожидание.

У каждого клиента свой порядок приоритетов, но для большинства качество двора входит в число ключевых критериев, считает директор департамента развития проектов Setl Group Павел Мельников. Если цена, расположение и планировки двух проектов сопоставимы, именно благоустройство нередко становится преимуществом, которое помогает принять окончательное решение.

Основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов также не считает двор безусловно главным аргументом, но отмечает его особое значение для семей с детьми. Безопасность, отсутствие машин, разделение площадок по возрастам, прогулочные маршруты и возможность выбрать активный или спокойный сценарий способны склонить покупателя в пользу одного проекта, а также поддерживать его ликвидность на вторичном рынке.

После пандемии двор стал нужен гораздо более широкой аудитории, чем только родителям с маленькими детьми, добавляет Анна Чернухо, начальник отдела продаж Специализированного застройщика «17-Я ЛИНИЯ». Теперь это место для отдыха, тренировок, работы на свежем воздухе и уединения. В результате придомовая территория в перечне того, на что обращают внимание клиенты, встала в один ряд с местоположением и планировками.

Именно как единую систему благоустройство проектируют в ГК «Ленстройтрест». По словам директора по маркетингу компании Марии Кононовой, дворы без машин, пешеходные маршруты, безбарьерная среда, детские и спортивные площадки, места для спокойного отдыха должны быть связаны с архитектурой и востребованы каждый день, а не существовать как отдельный набор элементов.

Коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко обращает внимание еще на одну сторону вопроса: архитектура, места общего пользования и прилегающая территория стали главными параметрами конкурентной борьбы и визитной карточкой объекта. Но эффектная концепция на бумаге сама по себе ничего не гарантирует.

Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон, связывает коммерческий эффект прежде всего с разнообразием сценариев. Одним жителям нужен спорт, другим — спокойный отдых, а детские площадки должны учитывать не только возраст, но и взросление ребенка. Такая концепция помогает проекту быстрее продаваться, поддерживать стоимость метра и оставаться узнаваемым.

Качественная среда влияет и на поведение жителей, считает директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак. Ухоженный и правильно спланированный двор формирует более бережное отношение к общему пространству, снижает риск вандализма и конфликтов. Для девелопера это означает не только удержание цены и ускорение продаж, но и снижение количества претензий после заселения, более сильные рекомендации собственников и доверие к следующим проектам.

— Благоустройство сегодня следует рассматривать не как статью расходов, а как стратегическую инвестицию в ликвидность проекта и долгосрочную ценность девелоперского продукта, — резюмирует он.

— Двор — это первое продолжение квартиры. Особенно для семей с детьми, людей, работающих из дома, пожилых жителей. Если человек видит продуманное пространство — безопасное, зеленое, с разными сценариями отдыха, — у него быстрее формируется эмоциональная привязка к проекту, — говорит Маргарита Федорова, руководитель отдела продукта GloraX.

Поэтому главный эффект заключается не столько в прямой прибавке к стоимости квадратного метра, сколько в доверии: продуманная «жизнь между домами» показывает покупателю, что девелопер думает не только о фасаде и входной группе, но и о том, что будет происходить после заселения.

Коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева добавляет к этому идентичность. Оригинальный ландшафтный дизайн и малые архитектурные формы могут превратить двор в самостоятельный образ проекта. Так, в «Дубровском» прогулочный маршрут продолжает литературную концепцию квартала с помощью скульптуры «Перо», буккроссинга, памятника книге и цитат Пушкина, а в «Любограде» дворы связаны с героями русских сказок.

— В этом случае двор и общественные пространства выходят за рамки внутренней инфраструктуры и начинают жить собственной жизнью, — поясняет она. — Их фотографируют, обсуждают, рекомендуют, благодаря чему проект получает дополнительную узнаваемость без прямых затрат на рекламу.

За последние 5–10 лет изменились и набор элементов во дворе, и сама логика проектирования. То, что недавно считалось особенностью дорогих проектов, постепенно стало обязательным и для массового жилья.

— Характеристики премиальных классов недвижимости продолжают мигрировать в массовый сегмент, — отмечает Михаил Рогатых. — Сегодня стандартом даже в комфорт-классе становятся безбарьерная среда, закрытые дворы без машин и качественное озеленение.

По оценке Павла Мельникова, более 75% предложения сегодня приходится на комфорт-класс, поэтому и требования к инфраструктуре стали принципиально другими.

Елена Козинец говорит о демократизации градостроительных стандартов: доля озеленения в проектах комфорт-класса выросла с нормативных 10–15% до 35–40%, дворы-парковки практически ушли из новых концепций, а вместо яркого пластика все чаще используются натуральные материалы.

— В бизнес-классе фокус сместился на ландшафтную инженерию, комьюнити-менеджмент и мультисезонность. Здесь все чаще появляются взрослые крупномеры, дождевые сады и уличные коворкинги с защитой от ветра и интегрированными портами, — рассказывает она. — В премиальном же сегменте и при комплексном освоении сложных локаций — например, намывных или прибрежных территорий — благоустройство превращается в сложнейший гидротехнический и ландшафтный аттракцион. Там проектируются закрытые экосистемы, кастомные малые архитектурные формы от профильных дизайн-бюро и всесезонные оранжереи, полностью интегрированные в архитектурный силуэт зданий.

От минимального набора из песочницы, турника, металлической горки и пары скамеек рынок перешел к сценарному проектированию, подтверждает Максим Жабин. В бизнес- и премиум-сегментах проводят конкурсы концепций и привлекают дизайнерские бюро. В комфорт-классе те же принципы реализуют рациональнее, заранее обсуждая решения с инженерами и управляющей компанией.

Анита Попова разделяет нормативы и покупательские ожидания. Базовые требования к безопасности, доступности, озеленению, детским и спортивным площадкам, по ее словам, существенно не изменились. Зато покупатели больше не готовы довольствоваться их формальным выполнением.

— Если раньше было достаточно выполнить минимальные требования, то сегодня благоустройство стало обязательным элементом конкурентного продукта, — говорит она. — На первый план выходят функциональное зонирование, безопасность, безбарьерная среда, инклюзивность и возможность комфортного использования территории жителями разных возрастов в любое время года.

Практически обязательными стали двор без машин и безбарьерные маршруты. Дмитрий Ефремов поясняет, что транспорт и парковку стараются вынести за пределы жилой зоны, оставив необходимые пожарные проезды, места для краткой остановки, для гостевых автомобилей и сервисных служб. Высокие бордюры сменяют плавные уклоны, а минимум из газона и нескольких саженцев — многоуровневое озеленение, рассчитанное на ветрозащиту, тень и смену сезонов.

— Если раньше зачастую ограничивались выполнением нормативных требований — обустройством детской площадки, проездов и базовым озеленением, — то сегодня придомовая территория стала полноценной частью девелоперского продукта и важным элементом позиционирования объекта, — уточнил он.

Двор теперь должен поддерживать не только прогулки с детьми, но и гибридную работу, спорт, соседские встречи и семейный досуг, продолжил Антон Гак. Поэтому появляются коворкинги, соседские центры, воркаут-зоны, площадки для командных игр и тихие места, где можно поработать.

— Это связано с тем, что люди все больше времени проводят в своем районе, чаще работают в гибридном формате и ценят возможность закрывать многие повседневные потребности рядом с домом, — говорит он.

Покупатель стал насмотреннее и обращает внимание не на количество заявленных опций, а на реальное качество решений, считает Екатерина Немченко.

— Разработкой концепции и наполнением проектов занимается целая команда маркетологов, продуктологов, дизайнеров и архитекторов, — поясняет она. — Не случайно наиболее органично смотрятся проекты с единой концепцией — идеей, которая отражена во всех компонентах.

Многое, однако, зависит от размера территории. В небольшом дворе возможности ограничены нормативным минимумом, тогда как квартальная застройка позволяет привлекать ландшафтные бюро, урбанистов, художников и создавать полноценное общественное пространство, замечает Кирилл Сиволобов. Но и там, и там покупатели ждут отсутствия автомобилей, удобных маршрутов, качественного озеленения и разделения территории по возрастам и уровням активности.

Анна Чернухо видит одним из главных изменений переход от типовых решений к пространствам с собственной функцией и характером.

По ее словам, это особенно оценили жители первых этажей, чьи окна теперь не выходят на припаркованные автомобили.

Разница между классами сейчас проявляется не столько в наличии базовых функций, сколько в глубине их проработки, считает Маргарита Федорова. В комфорт-классе нормой стали безопасные маршруты, игровые зоны по возрастам и места отдыха; в бизнес-классе больше внимания уделяется приватности, материалам, ландшафтному дизайну и всесезонности; в премиальном двор превращается в часть lifestyle-концепции всего проекта.

Чтобы не перегружать двор, важно понять, чем жители действительно будут пользоваться. Практика показывает: востребованы не самые эффектные, а самые понятные и повторяемые сценарии.

Дмитрий Ефремов начинает с базовой логистики: маршруты должны удобно связывать подъезды с парковками, улицами, школами, детскими садами и магазинами. Семьи ценят скамейки с правильной эргономикой, в тени и с обзором детской площадки, дети — безопасные игровые зоны по возрастам, все жители — равномерно освещенные дорожки и входные группы. А большие открытые площади без тени и функций, сложные интерактивные объекты и нестандартные покрытия, которые трудно ремонтировать, обычно быстро пустеют. Водные объекты — фонтаны и декоративные каналы — остаются привлекательным элементом проекта, однако требуют значительных затрат на содержание, обслуживание и сезонную эксплуатацию.

— Востребованность элементов благоустройства определяется тем, насколько органично они встроены в повседневные сценарии жизни, — подчеркивает эксперт.

— Когда двор действительно интегрирован в повседневные сценарии, он становится точкой притяжения людей, — добавила Анжелика Альшаева. — Это формирует эмоциональную привязку ко внутреннему пространству — месту, где можно отлично провести досуг за теннисом или поиграть с соседями в шахматы.

Максим Жабин приводит еще более приземленный тест: можно ли спрятаться от дождя, посидеть в тени, дать ребенку безопасно поиграть и пользоваться двором зимой. Важны правильное покрытие, освещение, отделение шумных зон от тихих, деревья и кустарники, которые дают тень, а не просто отмечены на плане. Не работают, по его словам, металлические скамейки, раскаляющиеся летом и промерзающие зимой, лавочки на ветру, декоративные перголы без практической функции и газоны, обслуживание которых несоразмерно их пользе.

Постепенно проектировщики отказываются от огромных спортивных «клеток» под окнами и амфитеатров без навесов, рассказывает Елена Козинец: первые создают шум и конфликты, вторые в петербургском климате большую часть года остаются пустыми.

— Огромной популярностью пользуются риск-ориентированные детские площадки с водой, песком и бревнами, которые развивают фантазию ребенка, где ребенок сам формирует сценарии игры, а не следует жестким предписаниям пластиковых городков, — добавила она.

Анита Попова уверена, что современный двор вообще не должен быть перенасыщен оборудованием: когда элементов слишком много, пространство выглядит хаотично и используется менее эффективно.

— Крупные игровые и спортивные объекты все чаще размещаются в общественных пространствах, объединяющих несколько домов или квартал, — объяснила она. — Такой подход позволяет сохранить тишину во дворах и одновременно создать более функциональные общественные территории.

У взрослых жителей сформировался собственный набор востребованных функций. Анна Чернухо выделяет зоны тихого отдыха с шезлонгами, подвесными качелями, столами для шахмат и пикников, настилы для йоги и медитации, беговые и велодорожки. В спортивной инфраструктуре классические уличные тренажеры уступают турникам, брусьям и кроссфит-комплексам, а детские площадки становятся более природными и развивающими.

В проектах Setl Group, по словам Павла Мельникова, востребованы «зеленые гостиные» и «зеленые офисы», где можно читать или работать с ноутбуком, фитнес-капсулы, площадки для командных игр и QR-коды с комплексами упражнений. Отдельная задача — поддержка соседских сообществ: в центрах «Setl Комьюнити» жители занимаются творчеством, посещают мастер-классы и общаются.

— Что касается решений, от которых отказываемся, — это, например, яркие пластиковые игровые элементы на детских площадках. Отдаем предпочтение экологичным и натуральным материалам, — дополнил он.

Михаил Рогатых разделяет утилитарные и образные элементы. Детские и спортивные площадки, прогулочные маршруты и зоны отдыха становятся «стандартом по умолчанию», а фонтаны и арт-объекты в более дорогих сегментах создают атмосферу и статус. Например, в комплексе «ОРО от Аквилон» водная чаша фонтана служит композиционным центром двора и точкой, к которой стекаются прогулочные маршруты.

Гибкость пространства становится важнее фиксированного назначения, добавляет Антон Гак. Один и тот же двор должен оставаться удобным для семей, молодежи, пожилых людей и удаленных сотрудников, работать утром, днем и вечером, летом и зимой.

— Ценность приобретают пространства, которые легко трансформируются и остаются востребованными в течение всего дня и в разные сезоны, — резюмирует он.

Также растет спрос на инфраструктуру для активного образа жизни: воркаут-площадки, велопарковки, зоны для йоги или тренировок на открытом воздухе.

— Сейчас девелоперы все чаще уходят от благоустройства «для картинки» к благоустройству «для жизни», — формулирует Маргарита Федорова. По ее словам, лучше всего работают игровые зоны по возрастам, небольшие спортивные элементы, прогулочные маршруты, зелень и места, где можно посидеть с кофе или поработать на свежем воздухе.

В «РСТИ» при проектировании учитывают и то, как меняются интересы ребенка по мере роста. Малышам нужны качели, горки и лазательные элементы, подросткам — пространство для встреч, велосипедов, скейта и спорта, взрослым — беседки, удобные скамейки, шезлонги и прогулочные маршруты. Екатерина Немченко приводит в пример арт-бульвар в ЖК «БелАрт» и двор ЖК «Лайнеръ», где игровая конструкция в виде маяка стала символом морской концепции, а функции для разных возрастов удалось разместить даже на сравнительно компактной территории.

Кирилл Сиволобов отмечает общий поворот к долговечности и простоте обслуживания. Девелоперы реже используют избыточное количество малых архитектурных форм и сложные декоративные объекты без практической ценности. На первом месте — прогулки, отдых, детские площадки по возрастам, небольшие спортивные зоны и места для общения или работы на открытом воздухе.

Основные тренды благоустройства трудно отделить друг от друга: природность связана с микроклиматом, безбарьерность — с повседневными маршрутами, а общественные функции — с изменившимся образом жизни горожан.

Антон Гак выделяет природный каркас, спорт рядом с домом, доступность для всех возрастов, соседские пространства и коворкинги.

— Речь идет уже не о декоративной высадке деревьев и кустарников, а о создании полноценного природного каркаса жилого комплекса, — поясняет он. — Зеленые зоны улучшают микроклимат, защищают от шума, создают тень в жаркое время года и формируют более комфортную психологическую среду.

Спортивная инфраструктура перемещается из фитнес-клуба на улицу, а локальные общественные пространства помогают жителям знакомиться и проводить больше времени в своем районе, добавил Антон Гак.

Елена Козинец называет ключевым направлением природный урбанизм и создание устойчивых городских биотопов. Вместо монокультурных газонов, требующих постоянной стрижки и полива, используют многолетние луговые травы и ярусные посадки по календарю цветения — объем и декоративность должны сохраняться не только летом, но и поздней осенью, и зимой.

— И, разумеется, все это реализуется сквозь призму безбарьерности: никаких скрытых ступеней, пандусов с недопустимым уклоном или темных углов, только мягкое светодиодное освещение и умное видеонаблюдение, — говорит она.

Тренд на малоуходовое озеленение и возвращение «дикой природы» в город отмечает Екатерина Немченко.

— Людям нравится наблюдать за развитием растений, их ростом, цветением. Интересно, когда одни цветущие растения приходят на смену другим, — отметила она.

Сценарии нужно разводить: шумные детские зоны — отдельно, места для взрослых — отдельно. Маршруты же должны учитывать коляски, велосипеды, укрытие от дождя и солнца.

В «Аквилон Stories» (Кудрово) эту логику реализовали в формате собственного дендропарка, рассказывает Михаил Рогатых. Декоративные и плодовые деревья, кустарники, многолетники и злаки соединены прогулочной аллеей, которая связывает игровые, спортивные и тихие зоны. Вместе с привычными скамейками во дворах прижились шезлонги и гамаки.

Отдельным направлением становится гипоаллергенное озеленение. Мария Кононова ссылается на данные ВОЗ, согласно которым до 40% населения страдает от аллергии на пыльцу, хотя при благоустройстве этот фактор почти не учитывается. «Ленстройтрест» совместно с врачами-аллергологами Детского городского многопрофильного клинического центра высоких медицинских технологий имени К. А. Раухфуса разработал стандарт, предусматривающий замену высокоаллергенных растений, календарь цветения, учет розы ветров и ландшафтные барьеры. Сейчас подход тестируют в кварталах «Окла» и «Янила».

Есть в компании также стандарт «Дворы, переулки, весь мир». Его разработали вместе с архитекторами, экологами, специалистами по инклюзии, травматологами, психологами, педиатрами и экспертами по детской двигательной активности. Оборудование для площадок изготавливают на заказ с учетом возрастов, зонирования и безопасных покрытий.

— Можно сказать, что это научно обоснованное руководство по созданию безопасных и развивающих пространств для всех возрастов, — говорит Мария Кононова.

Максим Жабин говорит об «истинной безбарьерной среде» — не отдельных пандусах, а непрерывной логике движения от улицы и двора до входной группы и лифта. К числу обязательных элементов добавляются геопластика для зонирования и шумозащиты, спортивные зоны для повседневных тренировок, всесезонные и гипоаллергенные растения. Меняется и адресат благоустройства, считает эксперт.

Dog-friendly-инфраструктура, по наблюдениям Анжелики Альшаевой, также перестала быть экзотикой. В проектах «КВС» появляются площадки для выгула и тренировок собак, а в парадных — лапомойки. Еще один формат — благоустроенные маршруты в существующем природном окружении: экотропа «Заповедный лабиринт» рядом с «Новым Сертолово» и тропа «На краю леса» в «Ясно.Янино» дополнены зонами отдыха, спортивными элементами, навигацией и информацией о местной флоре и фауне.

— Современные покупатели ожидают не просто наличия отдельных функциональных зон, а выстроенное дворовое пространство: детские, подростковые и взрослые зоны, верно разделённые между собой, — подчеркивает Анжелика Альшаева.  

Анита Попова обращает внимание на сокращение твердых покрытий, рост площади озеленения, использование взрослых деревьев, многоярусных посадок и природных форм. Такой подход делает пространство более комфортным визуально и положительно влияет на эмоциональное состояние жителей.

— Детские зоны развиваются в сторону свободной игры, а благоустройство все сильнее продолжает архитектурную концепцию проекта, соединяя функциональность и эстетику, — говорит она.

Setl Group делает ставку на светодизайн, мультифункциональность и регенеративный подход.

— Продуманная архитектурная подсветка делает двор более уютным и безопасным, помогает создавать атмосферу и подчеркивает архитектуру и ландшафт, — отмечает Павел Мельников. — Setl Group придерживается регенеративного подхода: мы стремимся, чтобы наши жилые комплексы улучшали жизнь горожан и экологию района. Обустраиваем настоящие всесезонные парки во дворе с широким биоразнообразием растений — их более 100 видов. Такое озеленение — вклад в здоровую экологию.

В петербургских условиях особенно важны тень, защита от ветра и всесезонность, добавляет Маргарита Федорова. Озеленение рассматривается не как декор, а как инструмент микроклимата. Крупные шумные площадки в проектах GloraX выносятся из тихих дворовых зон. Одновременно растет доля спортивных функций как ответ на запрос на здоровый образ жизни.

Для компактных жилых комплексов на первом месте остаются приватность и безопасность, считает Кирилл Сиволобов. В многофункциональных проектах к ним добавляется разделение потоков.

— Если в квартале, как в нашем проекте «Нигилист», одновременно присутствуют жилье, апартаменты и офисы, необходимо сохранить приватность жильцов квартир, при этом обеспечив их доступ к коммерческой инфраструктуре апарт-отеля, — пояснил он.

Дмитрий Ефремов предлагает рассматривать двор как единую инженерную и пользовательскую систему.

Озеленение, свет, безбарьерные маршруты, дворы без машин, детские и спортивные площадки дополняются логистикой такси, доставки и сервисного транспорта, коммерцией на первых этажах, соседскими комнатами и коворкингами.

— Еще один устойчивый тренд — экологичность, — считает эксперт. — В благоустройстве используют сертифицированные материалы, в том числе дерево и канатные элементы на детских площадках, а также предусматривают площадки для раздельного сбора отходов.

На растущем рынке покупатель быстрее соглашался на компромиссы. При сдержанном спросе он дольше сравнивает проекты и внимательнее проверяет, соответствует ли обещанная среда реальности. Поэтому двор особенно заметно работает как конкурентное преимущество именно сейчас.

— Благоустройство — один из немногих аргументов, который покупатель может оценить визуально и сразу, без необходимости верить обещаниям про будущее, — говорит Максим Жабин. По его мнению, экономия на благоустройстве оборачивается замедлением продаж, вынужденными скидками и потерей преимуществ именно в тот момент, когда конкуренция и так высока.

Анжелика Альшаева уточняет: преимуществом становится не набор модных элементов, а пространство, адаптированное под детей, подростков, взрослых и пожилых жителей. Только такая среда работает на качество жизни и долгосрочную ценность проекта.

В Петербурге дворы без машин, насыщенное озеленение и общественные пространства уже превратились в базовое ожидание даже массового покупателя, отмечает Дмитрий Ефремов.

— Конкурировать теперь приходится не количеством элементов благоустройства, а тем, насколько органично они интегрированы в архитектуру квартала, поддерживают различные сценарии жизни и формируют узнаваемую среду с собственным характером, — говорит он. — В «Юнтолово», например, зеленые аллеи объединяют дворы в сеть, центральный парк формирует природное ядро района, а гребной клуб «Причал’Ю» связывает жилую среду с водой.

Уникальная функция может стать последним аргументом при выборе, считает Михаил Рогатых. В «Аквилон РИВА» таким элементом служит собственный водоем, который зимой планируют превращать в каток, а в «Аквилон РекаПарк» — дворы-сады, посвященные разным видам деревьев.

Елена Козинец называет пространство между домами главным полем для отстройки от конкурентов в ситуации, когда конструктив, фасады и планировочные решения ведущих игроков все больше выравниваются. Особенно ярко это проявляется в проектах комплексного развития территорий. Если первая очередь парка или общественного пространства появляется одновременно с первыми корпусами, покупатель видит готовую среду и меньше опасается, что обещания останутся только визуализациями.

— Когда речь идет о нескольких проектах, схожих по цене и расположению, именно благоустройство становится одним из решающих факторов, — говорит Павел Мельников. По его словам, комфортный двор, озеленение и удобные общественные пространства способны склонить выбор покупателя в пользу проекта.

Маргарита Федорова добавляет, что уже реализованный двор в сданной очереди работает и на повторные продажи: жители рекомендуют комплекс знакомым, а покупатели возвращаются за большей квартирой или инвестиционным лотом.

Кирилл Сиволобов связывает растущее значение среды с привлечением специализированных архитектурных и ландшафтных бюро.

— Это инвестиции не только в внешний вид проекта, но и в его долгосрочную привлекательность, репутацию и востребованность, — уточнил он.

Анита Попова подчеркивает, что долговечные материалы и современные инженерные решения способны одновременно выделить проект и снизить будущие расходы на эксплуатацию.

Главная экономическая развилка возникает не между дорогим и дешевым благоустройством, а между востребованным и избыточным. Участники круглого стола сходятся в том, что считать нужно весь жизненный цикл двора — от строительства до уборки, ремонта, ухода за растениями и коммунальных платежей жителей.

Анна Чернухо проводит границу там, где сложность решений перестает быть рациональной.

— Чрезмерно сложный ландшафтный дизайн, требующий ежедневного ручного немеханизированного труда большого штата садовников, а не пару раз за сезон, неизбежно ляжет бременем на коммунальные платежи, — пояснила она. — А ведь любой клиент, даже в бизнес-классе, чувствителен к счетам за коммунальные услуги.

Есть параметры, которые невозможно исправить после строительства: размер двора, его конфигурация, инсоляция, ощущение воздуха и простора.

— Что угодно во дворе можно исправить и улучшить, но если он сам по себе маленький, темный или раздроблен корпусами на небольшие части, никакой изысканный дизайн его не спасет, — говорит Анна Чернухо.

В ЖК «17 линия» внутренний двор занимает около 6000 кв. м — площадь, сопоставимую с футбольным полем. Он закрыт от машин и посторонних, а юго-восточная ориентация обеспечивает хорошую инсоляцию. Именно исходные пространственные решения, по мнению Анны Чернухо, важнее декоративного усложнения.

Елена Козинец оценивает разумный бюджет благоустройства в 3–7% общей стоимости строительно-монтажных работ. Натуральный камень, термодерево, антивандальные малые формы и адаптированные к климату растения могут быть дороже на входе, но служат дольше. Овердизайн начинается с теплолюбивых растений, требующих ежегодной замены, сложных водных каскадов и объектов, которые управляющая компания не сможет обслуживать.

— Каждая деталь должна просчитываться на десять лет вперед, чтобы затраты на ее содержание не обрушили бюджет управляющей компании и не легли неподъемным бременем на жителей, — подчеркивает Елена Козинец.

По данным Дмитрия Ефремова, в Петербурге благоустройство и озеленение в среднем составляют 3–5% себестоимости, а в проектах комплексного освоения территорий — до 7–8%, если создаются крупные общественные пространства или масштабный природный каркас. Эти вложения оправданы, когда ими ежедневно пользуются; объекты исключительно «для картинки» увеличивают стоимость, но не создают сопоставимой ценности, уверен он.

За последний год стоимость благоустройства выросла в среднем на 20–30%, отмечает Анита Попова. Дорожают материалы, игровые комплексы, энергоэффективное освещение и другие элементы. Ответом становится не прямое снижение качества, а более рациональное распределение функций между тихими дворами и крупными общественными пространствами.

Антон Гак предлагает оценивать каждое решение по востребованности, долговечности и стоимости обслуживания на всем жизненном цикле. Покупателям нужна не демонстративная роскошь, а надежные покрытия, озеленение, общественные и спортивные зоны, которыми можно пользоваться ежедневно. Иногда более дорогой материал оказывается экономичнее, если реже требует ремонта и замены.

Практичность и эксплуатация должны быть заложены еще в концепцию, соглашается Мария Кононова.

Для Максима Жабина важна и другая граница — между обещанным и реализованным. Избыточной проблемой становится не только дорогой объект без функции, но и замена заявленных на старте продаж дизайнерских решений бюджетным набором к моменту сдачи дома.

— Если элемент работает на сценарий, который повторяется ежедневно или еженедельно у большинства жителей, и девелопер реализует именно то, что обещал, это разумная инвестиция, даже если она недешевая на входе, — считает он.

Маргарита Федорова формулирует тот же принцип с помощью ежедневного пользовательского опыта: сложные в обслуживании или быстро устаревающие решения не делают двор лучше.

— Разумные инвестиции — это безопасность, качественные материалы, озеленение, удобные маршруты, правильное освещение, сценарии для разных возрастов, простота эксплуатации, — резюмирует она.

Философию достаточности Михаил Рогатых сравнивает со шведским принципом «лагом» — ровно столько, сколько нужно. Он не исключает авторские объекты, фонтаны или скульптуры в дорогом сегменте, если они формируют характер и эмоциональную ценность проекта, но предлагает отказаться от крайностей ради гармонии и практичности.

О будущих расходах покупатели думают гораздо чаще, чем несколько лет назад, подтверждает Кирилл Сиволобов. Ипотека, ремонт и коммунальные платежи уже создают высокую финансовую нагрузку.

— Граница проходит там, где эффектное решение начинает создавать неоправданно высокие расходы на эксплуатацию, — говорит он.

Поэтому двор не должен превращаться в источник лишних счетов, а баланс между эстетикой, функцией и возможностями управляющей компании становится не менее важным, чем первоначальная презентация проекта.

В итоге двор действительно превращается в актив — но только при ряде условий: он должен одинаково убедительно выглядеть на визуализации, работать после заселения и сохранять качество без чрезмерных расходов. Для покупателя это часть ежедневной жизни и будущей стоимости квартиры, для девелопера — скорость продаж, репутация и доверие к следующим проектам. А значит, главным показателем хорошего благоустройства становится не количество оборудования и не цена декоративных решений, а то, сколько лет жители будут пользоваться ими без желания все переделать.