Дорогие деньги и осторожный спрос: как адаптируется рынок новостроек

Снижение ключевой ставки до 15% пока не стало поворотным моментом для рынка жилья. Девелоперы Петербурга и Ленобласти признают: ипотека остаётся дорогой, спрос — сдержанным, а запуск новых проектов требует всё большей осторожности.

20 марта Центробанк в очередной раз снизил ключевую ставку — до 15% годовых. Еще год назад она составляла 21%. Вроде бы разница большая — 6 процентных пунктов, но сказалось ли это на бизнесе девелоперов. Об этом «Фонтанка» и СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» спросили застройщиков.

— Ключевая ставка снижена до 15% — на нашу работу это пока почти не повлияло — ни в плюс, ни в минус, — говорит Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС». — Центробанк продолжает политику постепенного снижения ставки, но глобальных изменений на рынке недвижимости это пока не принесло: люди не стали снимать деньги с депозитов и вкладывать их в жилье.

— До сих пор снижение ключевой ставки практически не влияло на нашу деятельность, так как коррекция слишком незначительна, — считает Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС. — В моменте снижение на половину процентного пункта не способно ни радикально повысить доступность ипотеки для покупателей, ни снизить стоимость проектного финансирования для девелопера, ни повлиять на нашу стратегию вывода новых проектов.

По ее словам, такое снижение выглядит как уступка, а не как реальное изменение экономической политики. Поэтому в данный момент предпосылок к развороту в развитии экономики в гражданском секторе не видно, считает Наталья Кукушкина.

— Текущий уровень ключевой ставки по-прежнему является существенным ограничением для строительного рынка, — отмечает Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург». — В первую очередь это отражается на спросе: рыночная ипотека фактически долгое время не работала, хотя в последнее время наметился тренд на ее постепенное восстановление.

Одновременно, по его словам, высокая стоимость проектного финансирования напрямую влияет на себестоимость строительства. В таких условиях девелоперам приходится значительно более взвешенно подходить к запуску новых проектов — необходима уверенность в их устойчивом спросе и финансовой модели, способной обеспечить рентабельность при дорогом финансировании и со стороны спроса, и в части издержек.

— Мы воспринимаем это как период, к которому нужно адаптироваться, и мы это делаем. Безусловно, условия непростые. Стоимость проектного финансирования за последние годы выросла значительно — с 5–6 тысяч рублей на 1 кв. м после реформы 214-ФЗ до примерно 30 тысяч сегодня, — подтверждает генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. — Это самая динамично растущая статья затрат — ни одна другая не показала сопоставимого роста.

По его словам, особенность этой статьи в том, что она, в отличие от строительства или социальной инфраструктуры, не создает добавленной ценности для покупателя и слабо управляема со стороны девелопера.

— Но мы научились работать в этих условиях: оптимизируем проектные решения, управляем себестоимостью, повышаем внутреннюю эффективность, — добавил Денис Заседателев. — Компания спланировала свою работу так, чтобы использовать этот период для подготовки к будущему росту.

— Сегодня, несмотря на высокий уровень ключевой ставки и сложную ситуацию в сфере жилищного строительства, «Группа ЛСР» сохраняет стабильность, — говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Денис Бабаков. — Ключевым фактором устойчивости являются грамотное управление ценообразованием и тщательный анализ потенциальных рисков. Подтверждением финансовой надежности служит высокий уровень покрытия средствами на счетах эскроу во всех регионах присутствия компании.

От ставки Центробанка напрямую зависит целый ряд факторов, влияющих на рынок жилого строительства, в том числе — условия проектного финансирования.

— Как и большинство профессиональных игроков рынка, «Группа ЛСР» ограничивает вывод новых проектов, оптимизирует земельный банк, — говорит Денис Бабаков. — Но в данный момент, как нам кажется, куда важнее продолжать выполнять свои обязательства перед партнерами и клиентами, вовремя передавать дольщикам квартиры. И по данным Единого ресурса застройщиков, наша компания в настоящее время одна из немногих с нулевым процентом просрочек.

Ставка, по его словам, напрямую зависит от соотношения средств, поступивших на эскроу‑счет, и выданных средств на строительство объекта в виде проектного финансирования. Каждый банк сам формирует условия проектного финансирования.

— Разумеется, проектное финансирование подорожало — оно напрямую зависит от ключевой ставки, — продолжила Анжелика Альшаева. — Это отражается на цене новых проектов, и не только у нас, но и у конкурентов. Поэтому покупательская способность остаётся ограниченной, особенно при высоком чеке, росте налогов и инфляции.

— За последние годы стоимость проектного финансирования увеличилась примерно в 2–3 раза, — подчеркнул Алексей Бушуев. — При этом итоговая ставка для застройщика во многом зависит не только от уровня ключевой ставки, но и от темпов продаж и наполнения счетов эскроу: при стабильной реализации квартир условия финансирования остаются относительно приемлемыми.

А вот при снижении темпов продаж нагрузка на финансовую модель проекта существенно возрастает, пояснил он, — в этом случае ставка может увеличиваться до уровня ключевой плюс несколько процентных пунктов, и фактическая стоимость заёмных средств по отдельным проектам сегодня достигает порядка 20%.

— Формально ставка по проектному финансированию следует за динамикой Центрального банка, но на практике ключевым фактором остаётся именно наполнение эскроу-счетов, — уточнил Алексей Бушуев. — При достаточном объёме поступлений девелопер получает более льготные условия, при недоборе финансирование становится максимально дорогим. Поэтому девелоперы сегодня вынуждены более осторожно подходить к запуску новых проектов и особенно внимательно управлять темпами продаж, поскольку именно они напрямую определяют стоимость заемного финансирования и устойчивость экономики проекта.

— Рост цен с пяти до тридцати тысяч за квадратный метр оказался весьма существенным, — отметил Денис Заседателев. — А параллельно в 2024 году заметно выросла строительная себестоимость, причем главным образом за счет стоимости труда, которая теперь превышает половину всех строительных затрат, однако мы научились эффективно управлять себестоимостью через проектные решения, и именно это остается нашим основным резервом в управлении экономикой проектов.

Что касается стратегии, то ЛСТ принципиально не сокращает объемы, поскольку девелопмент представляет собой бизнес с длинными циклами, где кризисные периоды неизбежно сменяются периодами роста.

— Запуск новых проектов мы не откладываем, потому что рынок по своей структуре остается дефицитным, проектов запускается меньше, чем выбывает из оборота, и качественный продукт неизменно востребован, — отметил Денис Заседателев.

При этом в Санкт-Петербурге заметного роста доли нераспроданного жилья сейчас не наблюдается.

— Во многом это обусловлено сокращением предложения в массовом сегменте в границах города: ранее выведенные проекты постепенно реализуются, и существенного дисбаланса между спросом и предложением на рынке не наблюдается, — рассказал Алексей Бушуев. — Иная ситуация складывается в Ленинградской области, где предложение в массовом сегменте остается на высоком уровне. В условиях ограниченного спроса это может создавать риски затоваривания отдельных проектов.

Что касается влияния на устойчивость проектов, ключевым фактором по-прежнему остаётся наполнение счетов эскроу. От него напрямую зависит стоимость проектного финансирования: при стабильных продажах условия остаются приемлемыми, тогда как при снижении темпов реализации давление на финансовую модель существенно возрастает за счет удорожания заемных средств.

Денис Бабаков отметил, что рынок находится скорее в равновесии.

— Многое зависит от конкретной локации: в каких‑то районах уже долгие годы наблюдается дефицит предложения, например в Кировском, в других, наоборот, застройщики активно осваивают территории, — пояснил он.

— ГК «КВС» не накапливает товарные остатки, — говорит Анжелика Альшаева. — Наша модель работы изначально выстроена таким образом, что основной объем квартир реализуется еще на этапе строительства, поэтому к моменту ввода домов в эксплуатацию товарные остатки не превышают 2% — это, как правило, единичные лоты.

По ее словам, влияние текущей ситуации на экономику проектов, безусловно, есть, и ключевую роль здесь играет наполнение эскроу-счетов. Ставка по проектному финансированию напрямую зависит от темпов продаж: чем выше уровень наполнения эскроу, тем более комфортные условия получает девелопер. При замедлении продаж стоимость финансирования растет. Это увеличивает нагрузку на проект и требует более аккуратного планирования объемов и сроков вывода новых очередей.

Девелоперы сегодня берут на себя часть нагрузки, связанной с дорогой ипотекой.

— Для «КВС» такая работа является системной: мы предлагаем клиентам комплекс решений, которые позволяют сохранить доступность покупки, — отметила Анжелика Альшаева. — В частности, это программы рассрочки, ипотечные продукты с субсидированием ставок, а также программы зачета жилья.

Недвижимость, по ее словам, остается одним из самых надежных долгосрочных инструментов сохранения средств. Депозиты и другие варианты сегодня временные, а жильё при грамотном выборе может служить и для семьи, и для инвестиций, и для сдачи в аренду.

— Спрос сейчас более взвешенный: люди делают покупки с холодным рассудком, особенно по семейной ипотеке, где после изменения условий наблюдается сокращение запросов, — добавила Анжелика Альшаева. — Но интерес к рынку остаётся — просто решения принимаются осторожнее. Для бизнеса сейчас ключевой приоритет — финансовая устойчивость, а не завоевание доли рынка. Мы гибко регулируем объёмы продаж, чтобы сохранять стабильность и своевременно сдавать объекты.

— В условиях ограниченной доступности рыночной ипотеки мы предлагаем покупателям дополнительные инструменты, и рассрочка сегодня занимает второе место по значимости после семейной ипотеки, — рассказал Денис Заседателев. — Помимо этого мы серьезно развили направление трейд ин и выстроили полноценную технологию, при которой весь цикл от продажи имеющейся квартиры клиента до подписания договора на новую занимает в среднем два с половиной месяца, а в лучших случаях полтора, тогда как начинали мы с четырехмесячного цикла, и подобная оптимизация процесса стала результатом системной работы.

Отдельно он отметил, что качество продукта остается ключевым фактором выбора, и это уже сформировавшееся правило рынка, поскольку в текущих условиях покупатель особенно внимательно подходит к тому, что он приобретает. Если посмотреть на проекты последнего года запуска, по продуманности и насыщению они один лучше другого, и девелоперы не жертвуют качеством, а последовательно его развивают.

— В условиях высокой ключевой ставки и отмены госпрограммы поддержки ипотеки застройщики вынуждены искать удобные для покупателей схемы оплаты, — продолжил Денис Бабаков. — Одной из таких альтернатив выступает рассрочка от застройщика. Она дает возможность клиентам комфортно вносить платежи, дожидаясь выравнивания экономической ситуации и снижения ключевой ставки либо до момента реализации своего имущества.

По его словам, наибольшим спросом пользуются рассрочки с длительным сроком — обычно их предоставляют на 1,5–2 года. Рассрочка без удорожания действует до выдачи ключей, при этом общий срок рассрочки может достигать почти 3,5 лет и растягиваться на данный момент до середины 2029 года.

— Еще один важный параметр для покупателей — величина первого взноса, — говорит Денис Бабаков. — Цены на квартиры продолжают расти, поэтому клиенты стремятся зафиксировать цену для себя и одновременно реализовать старую квартиру или другое имущество. Часть клиентов также рассматривает недвижимость как источник дохода, они перекладывают средства из банковских вкладов в жилье. Для таких покупателей особенно важен низкий порог входа, поэтому первый взнос по любой рассрочке можно разделить на две части, внеся вторую часть через три месяца.

— Сегодня девелоперы действительно активно используют собственные инструменты поддержки спроса для повышения доступности жилья, — соглашается Алексей Бушуев. — Речь идет о рассрочках, субсидировании ставок, адресных акциях и скидках. Такие механизмы позволяют адаптировать финансовую нагрузку под возможности конкретной семьи, предлагать более гибкие условия покупки и, как следствие, поддерживать стабильные темпы реализации.

Для застройщика это также инструмент обеспечения достаточного наполнения эскроу-счетов, от которого напрямую зависит стоимость проектного финансирования и устойчивость экономики проекта в целом.

Несмотря на снижение ключевой ставки на 6 п. п. за последний год, девелоперы считают, что нужны еще более низкие цифры.

— По нашей оценке, ориентиром для оживления рынка можно считать уровень ключевой ставки около 12%, — уточнил Алексей Бушуев. — В этом случае стоимость рыночной ипотеки может снизиться до диапазона примерно 14–15% годовых, что сделает этот инструмент более доступным для массового покупателя.

При достижении таких значений, отметил он, можно ожидать активизации отложенного спроса, прежде всего в сегменте рыночной ипотеки.

— В целом отрасль демонстрирует высокую чувствительность к динамике ключевой ставки и достаточно быстро реагирует на ее снижение, — резюмировал он.

— Оживление — процесс постепенный, спрос растет обратно пропорционально снижению ставки, — соглашается Денис Заседателев. — При снижении до уровня 12% мы ожидаем более заметный приток покупателей, в том числе инвестиционных — за период высокой ставки на депозитах был заработан значительный доход, который будет перетекать в другие инструменты. Недвижимость на длинной перспективе стабильно показывает доходность порядка 12% — за счет операционного дохода от аренды и прироста стоимости. Это один из самых надёжных инструментов.

Параллельно сокращение предложения формирует предпосылки для ценового роста. В перспективе двух лет мы ожидаем возвращения рынка к показателю порядка 4 млн кв. м в год, говорит Денис Заседателев.

Анжелика Альшаева считает, что рынок начнет оживать, когда ключевая ставка снизится примерно до 10%.

— Тогда ипотека станет более доступной — порядка 12–13% по стандартной ставке — и спрос будет расти, — пояснила она. — Сейчас же мы все зависим от ключевой ставки: застройщик — через стоимость проектов, покупатель — через возможности приобретения жилья.

Алексей Бушуев считает, что все-таки в большей степени от ключевой ставки сегодня зависит именно покупатель.

— В основе рынка всё равно лежит спрос: если у покупателей нет возможности приобретать жилье с использованием ипотеки, активность застройщиков сама по себе не может обеспечить стабильную работу рынка, — говорит он. — И даже при более доступном банковском финансировании проекты не будут устойчивыми без стабильных продаж. Как только у покупателей появляется возможность воспользоваться рыночной ипотекой, спрос восстанавливается — и это сразу отражается на всей цепочке, включая условия проектного финансирования.

Сейчас выбор инструментов для покупателей ограничен: если человек не подходит под программы льготной ипотеки, альтернатив практически нет. Поэтому рынок во многом ждёт возвращения покупателей, формирующих отложенный спрос, считает Алексей Бушуев. Как только рыночная ипотека снова станет доступной, это приведёт к росту продаж и одновременно снизит давление на застройщиков за счет более устойчивой экономики проектов.