На миллион «квадратов» и даже больше: как в Петербурге строят самые масштабные ЖК в стране

Четыре жилых комплекса петербургских застройщиков вошли в десятку крупнейших в стране. Территория каждого — как небольшой город, площадь квартир — как у целого районного центра. Здесь прокладывают свои улицы, открывают школы и поликлиники, запускают общественный транспорт — и фактически строят новые районы с нуля. Большой стройке — большая ответственность, ведь ошибка на старте может аукаться десятилетиями.

По данным рейтинга ЕРЗ.РФ на февраль, третье место в списке самых больших жилых комплексов в стране занимает ЖК петербургского холдинга Setl Group «Чистое небо» — 32 дома на 1,1 млн кв. м уже сданы. Сразу за ним еще один проект этого же застройщика — ЖК «Солнечный город» на 1 млн кв. м и 38 корпусов, который тоже уже полностью сдан. «Главстрой Санкт-Петербург» с проектом «Северная долина» занял в списке пятое место — в полностью сданном комплексе 975 тыс. кв. м и 60 домов. А проект Группы «ЛСР» «Цветной город», занявший седьмое место, еще строится.

— Говоря о рейтинге ЕРЗ, важно учитывать, что он фиксирует объемы ввода начиная с 2016 года, — рассказал Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» . — Между тем один из проектов компании — ЖК «Северная долина» — стартовал в 2010 году, а первые дома были введены в эксплуатацию в 2011 году. К настоящим моменту в Выборгском районе возведено 90 корпусов общей площадью свыше 2 млн кв. м. При учете полного цикла реализации показатели компании в рейтинге были бы существенно выше.

Он рассказал, что проекты комплексного освоения территорий изначально рассматривались как формирование целостной жилой среды с нуля. Ключевым этапом была разработка концепции с учетом всех потребностей будущих жителей, когда девелопер формировал пространственную модель будущего района — от улично-дорожной и инженерной сетей до жилых корпусов, социальной инфраструктуры, общественных пространств и объектов коммерции. Этот подход предполагал комплексную работу не только в границах участка, но и в увязке с окружающей городской тканью. В результате к моменту завершения строительства на участке была сформирована единая, многофункциональная, сбалансированная среда.

Сегодня механизм КРТ, в рамках которого возможно создание таких больших проектов, набирает обороты по всей стране: общий объем проектов в рамках выданных разрешений на строительство превышает 16 млн кв. м, привела данные Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге. Почти 1200 проектов находятся в активной стадии реализации в 78 регионах, занимая территорию общей площадью почти 25 тыс. га.

— Однако если говорить о практике КРТ в целом по России, то за пределами Москвы и Петербурга этот механизм пока применяется точечно и зачастую носит декларативный характер, — отметила она. — В большинстве регионов КРТ либо сводится к реновации или освоению заброшенных промзон, либо остается на бумаге. Тем не менее, наряду с успешными примерами наших проектов в Ленинградской области и Новой Москве, активную позицию в этом направлении демонстрируют, например, Нижегородская область и ряд других регионов.

Работа над подобными проектами — это сложный многоэтапный процесс. Как пояснил Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group, прежде всего необходимо провести анализ того, что уже есть в локации. На его основе разрабатывается мастер-план, который включает проектирование дополнительных помещений и объектов инфраструктуры. По его словам, сроки реализации таких проектов варьируются в зависимости от масштаба и сложности. Как правило, строительство разбивается на очереди, график которых зависит от готовности инфраструктуры, финансовых возможностей и спроса на жилье.

— Проекты комплексного освоения начинаются не с дома и даже не с квартала, а с понимания жизни человека, — считает Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино». — Первый и ключевой этап — это анализ территории и разработка генплана: транспорт, инфраструктура, сценарии передвижения, места работы, обучения и отдыха. Дальше мы закладываем принципы 15-минутного города — чтобы всё базовое было в шаговой доступности и экономило людям самый ценный ресурс — время.

Только после этого появляются архитектурные решения, очередность застройки, инфраструктура, коммерция. Каждая очередь такого проекта должна быть самодостаточной, эксперт подчеркнул, что люди не должны жить на стройке в ожидании, когда район станет удобным, — среда должна работать с первого дня.

В пресс-службе «Группы ЛСР» рассказали, что работа с масштабными жилищными проектами, как и с любыми строительными объектами, начинается с предпроектного исследования: сбора данных о территории и анализа потребностей будущих жителей. После этого можно переходить к формированию концепции, разработке мастер-плана и проектной документации.

Определяются зоны жилой застройки, коммерческой инфраструктуры, общественных пространств, зон отдыха и транспортной инфраструктуры. На этом этапе появляются первые эскизы, прорабатываются детали фасадов, материалов и технологий строительства.

— В крупных жилых комплексах архитекторы располагают дома так, чтобы получить максимальное количество видовых квартир и обеспечить удачное сочетание жилой, коммерческой, социальной и рекреационной инфраструктуры, — пояснили в компании. — Затем следуют этапы получения разрешительной документации, подготовки к строительству, строительно монтажных работ, приемки и ввода объекта в эксплуатацию.

При этом при комплексном освоении территории в рамках одного проекта разные этапы работ могут вестись параллельно.

Реализация масштабных проектов требует тесного взаимодействия с региональными и муниципальными властями. Павел Мельников подчеркнул, что необходимо учитывать все потребности района и локации по возведению социальной, инженерной и коммерческой инфраструктуры, а это подразумевает согласование планов, получение разрешений.

Максим Жабин считает, что комплексное освоение невозможно без плотного и постоянного взаимодействия с городом и регионом. Это совместная работа по дорогам, инженерным сетям, школам, детским садам, общественному транспорту. По его словам, важно, чтобы и застройщик, и власти смотрели на проект не как на отдельную стройку, а как на точку развития территории. В успешных КОТ-проектах всегда есть партнерство и диалог.

— Безусловно, за эти годы подходы к этой работе с властями претерпели колоссальные изменения, — говорит Алексей Бушуев. — Сегодня все проекты проходят рассмотрение на Градостроительной комиссии, поэтому формальный подход здесь невозможен: концепция должна быть обоснована с точки зрения развития территории и инфраструктуры. На этапе подготовки градостроительной документации формируется структура будущего района: количество школ, детских садов и медицинских учреждений, параметры улично-дорожной сети, размещение общественных и коммерческих функций.Далее следует детальная проработка каждого элемента — от образовательных объектов и дорог до жилых корпусов. Все они должны соответствовать архитектурной концепции проекта и действующим нормативным требованиям. Ввод инфраструктуры в эксплуатацию должен были синхронизировал со строительством новых жилых домов.

— Создание «города в городе» — это ответ на вызовы мегаполисов, переход к полицентрической модели, — добавила Мария Орлова. — Правовой основой для таких масштабных проектов стал закон о механизме комплексного развития территорий, подписанный президентом в конце 2020 года. Реализации сопутствуют насыщенные переговоры с властями и фиксация обязательств через договор комплексного развития территорий, как в проектах «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово».

Построить крупный проект можно не всегда и не везде, для этого необходим ряд условий. Максим Жабин в числе главных выделил территорию с потенциалом именно комплексного развития, а не фрагментарной застройки.

— Во-вторых, нужна сильная команда — архитекторы, инженеры, урбанисты, которые умеют работать с масштабом и долгим горизонтом, — продолжил он. — В-третьих, финансовая устойчивость и готовность инвестировать в инфраструктуру заранее, понимая, что она окупается не сразу. И самое важное — долгосрочная стратегия. Такие проекты нельзя делать «на один рывок» или «на один цикл». Это работа на десятилетия. В обычном ЖК ошибка может быть локальной. В проектах КОТ любая ошибка на уровне генплана или инфраструктуры будет ощущаться десятилетиями и зачастую уже не поддаётся исправлению.

Поскольку ключевая сложность проектов КОТ — их масштаб, то для комплексного освоения подходят только крупные земельные участки, при этом решающее значение имеет локация, пояснил Алексей Бушуев. Развитие территорий такого уровня требует вовлеченности не только бизнеса, но и городских властей — от строительства и модернизации инженерной инфраструктуры до повышения транспортной доступности.

Также, по его мнению, ключевым условием является параллельное развитие жилья и инфраструктуры. Жилые дома должны вводиться одновременно с социальными объектами либо при опережающем строительстве детских садов и школ. Такой подход формирует доверие со стороны покупателей и позволяет микрорайону полноценно функционировать уже на ранних этапах заселения.

— Так, в малоэтажном квартале «Кронфорт. Центральный» первым введенным объектом стал лицей на 550 учащихся, — говорит он. — В парк-квартале «Юнтолово» детский сад на 200 мест был открыт практически одновременно с вводом корпусов седьмой очереди, а поликлиника находится в высокой степени готовности

— Масштабные проекты — это проекты «надолго», поэтому необходимо продумать очередность строительства, чтобы обеспечить удобство проведения работ и перемещение грузовой техники без ущерба для комфорта жителей, — говорят в «Группе ЛСР». — Продажи новых очередей зависят от того, насколько быстро проект становится комфортным для жизни. От застройщика требуется не только строительство домов, благоустройство территории, но и планирование дорожной инфраструктуры, забота о квартальных объектах, которые обязательно нужны при комплексном освоении территорий. Например, мест отдыха — скверов и парков, торговых центров, парковок, фитнес-центров и т. д.

К примеру, крупнейший петербургский жилой комплекс «Группы ЛСР» «Цветной город» включает в себя несколько кварталов со своими бульварами, прогулочными аллеями, остановками общественного транспорта, магазинами, необходимыми для жизни сервисами, а также сетью велодорожек, объединяющей все кварталы жилого массива. Социальная инфраструктура объекта представлена семью детскими садами, пятью школами и офисом МФЦ.

Павел Мельников дополнил, что главная сложность заключается в объеме подготовительной работы и получении разрешительной документации. До начала строительства необходимо разработать проект и согласовать его со всеми инстанциями. Инфраструктура, которую должен обеспечить застройщик, включает дорожную сеть, энергетические сети, системы водоснабжения и канализации, а также социальные объекты — школы, детские сады, поликлиники — все это требует значительных ресурсов и времени.

Главная сложность против обычных ЖК — масштаб, считает Мария Орлова. Жизненный цикл проекта превышает 10 лет, и старт кардинально отличается от финиша. При этом, несмотря на особенности, механизм уже показывает ощутимые результаты: по всем проектам КРТ в России на сегодня введено в эксплуатацию почти 3 млн кв. м недвижимости, из которых около 2,3 млн кв. м составляет жилье.

— Для реализации необходимы два основных условия: наличие крупного участка, как, например, почти 62 га для «А101 Лаголово» и экспертиза девелопера в комплексных проектах, а также его финансовая устойчивость, — говорит она. — Преимуществом обладают девелоперы «полного цикла», осуществляющие все этапы проектирования и реализации in house. Главная особенность таких проектов — необходимость спрогнозировать сценарии жизни через 10-15 лет. Мы закладываем их в генплан уже сегодня. Поэтому девелоперу масштабных проектов нужно быть сильным визионером — чувствовать тренды, предугадывать их, а иногда и формировать запрос, показывая будущим жителям сценарии, о которых они даже не догадывались, но которые сделают их жизнь комфортнее

В проектах комплексного освоения инфраструктура является не дополнением, а основой продукта. По словам Алексея Бушуева, в условиях роста себестоимости строительства и более взвешенного покупательского спроса разнообразная инфраструктура становится маст-хэвом новых жилых кварталов.

— Коммерческая инфраструктура формирует рабочие места и позволяет решать повседневные задачи рядом с домом, — говорит он, — благоустройство, рекреационные и парковые пространства создают условия для активного и здорового образа жизни. Современные детские сады и школы дают возможность учебы и развития рядом с домом. Некоторые застройщики идут дальше и создают целые образовательные кластеры. Например, в ЖК «Северная долина» нами в партнерстве с администрацией школы были созданы «Строительные классы».

В «Группе ЛСР» подчеркнули, что базовый уровень инфраструктуры включает школы, детские сады, помещения под офис семейного врача и даже поликлиники, а также коммерцию, места для отдыха и занятий спортом. Далее идет дополнительный комфорт: парки внутри проекта, плейхабы (пространства для досуга), крупные спортивные и деловые центры, культурные пространства.

— Комфорт начинается там, где появляется среда: общественные пространства, парки, удобные МОПы, сервисы, продуманная коммерция, технологии и решения, которые снимают с человека бытовую рутину, — добавил Максим Жабин. — Но не менее важно и то, какая социальная среда формируется в районе. Продуманное зонирование, общественные пространства, соседские центры, сценарии использования территории и работа с первыми очередями застройки напрямую влияют на то, как люди взаимодействуют друг с другом. В хорошо спроектированных проектах среда помогает формировать позитивные социальные связи и ощущение «своего места».

— Чтобы жилой комплекс действительно соответствовал философии «город в городе», необходимо создать благоприятную и разнообразную городскую среду, — говорит Павел Мельников. — Например, в нашем масштабном проекте «Чистое небо» предусмотрено все необходимое: детские сады и школы, магазины, кафе, аптеки. Еще один пример — ЖК «Солнечный город», где построена общеобразовательная школа и два детских сада. На первых этажах домов расположены магазины, кафе, рестораны, пекарни, салоны красоты, медицинские центры и аптеки. А сейчас мы строим проект «Город Звезд» во Всеволожском районе Ленобласти, где объединили дворы-патио с детскими и спортивными площадками, а также создадим школы и детские сады, общественные пространства и благоустроенную набережную.

— Это строительство города с полноценным генеральным планом, то есть принципиально иной подход: когда «втыкаются домики» и даже если рядом с ними строят садик — это всё ещё точечная застройка, — пояснила Мария Орлова. — В случае с КРТ мы создаем полноценный организм, где все элементы питают друг друга и взаимодействуют как единое целое. В основе генплана такого масштаба лежит не сетка улиц, а архитектура общественных пространств.

По ее словам, обязательно наличие площади — ядра и центра притяжения, а еще — бульвара, который решает огромный спектр потребностей: здесь и прогулки, и бег, и лавочки для чтения. Бульвар — это ещё и экономика: он насыщает ретейл естественным трафиком.

— И, конечно, критически важна маршрутизация: мы заранее продумываем пешеходные и транспортные потоки так, чтобы шумные улицы с оживленным движением не пересекались с зонами маршрутов детей к школам и садам, — подытожила Орлова.

Масштабные проекты растянуты во времени и нередко первые этапы совсем не похожи на то, что можно видеть в конце.

— Отличия между первыми и последними очередями есть — район развивается, насыщается функциями, появляется больше сценариев жизни, — говорит Максим Жабин. — Но принципиально важно, чтобы эти отличия не были концептуальными. Проекты комплексного освоения должны быть продуманы заранее — на уровне мастер-плана, философии и базовых решений.

Если на старте экономить на среде, благоустройстве или инфраструктуре с мыслью «доделаем потом», то через 10–20 лет это обернётся проблемами, которые уже невозможно исправить, подчеркнул Жабин.

В «Группе ЛСР» напомнили — от начала проекта до его завершения может пройти 5-10 лет. На рынке за это время появляются новые технологические решения, меняется портрет покупателя, тренды в планировочных решениях, благоустройстве и т. п. Покупатели, купившие небольшую квартиру в первых очередях, могут вернуться сюда через несколько лет за квартирой побольше. Поэтому в таких проектах особенно важно непрерывно работать с клиентами и систематически анализировать обратную связь.

— Строительство ведется согласно мастер-плану и концепции проекта, — говорит Павел Мельников. — Практически не бывает, чтобы при изменении условий реализации более поздние очереди вводились раньше запланированных. Концепция предполагает не только строительство жилья, но и обязательства по возведению социальных и инфраструктурных объектов, которые реализуются поэтапно в соответствии с утвержденным графиком.

С каждой новой очередью происходит естественное развитие продукта: меняются цветовые решения фасадов, совершенствуются концепции дворов и благоустройства бульваров. Мария Орлова подчеркнула, что особенно важны маркетинговые исследования на протяжении всего цикла жизни района.

— Мы начинаем сбор обратной связи от жителей еще до начала строительства: интересуемся, какие сервисы и коммерцию они хотели бы видеть в шаговой доступности, — рассказала она. — Как показывает опыт наших московских проектов, при такой стратегии до 45% жителей находят всё необходимое рядом с домом. То есть закрывают свои базовые потребности, не тратя время и силы на длительную дорогу.

Эксперт подчеркнула, что в первых очередях критически важно обеспечить базовый комфорт — центры общения и добрососедства, качественная медицина, разнообразные форматы образования и досуга. На следующих этапах в компании создают объекты-магниты вроде гастрокластера или знаковых общественных пространств. Следующий уровень комфортной жизни — это рабочие места, далее по спирали развития возникают объекты следующего порядка: крупные образовательные кампусы, ЗАГСы, большие торговые центры, масштабные рекреационные кластеры.

— Длительный инвестиционно-строительный цикл также позволяет учитывать обратную связь от жителей — корректировать функционал пространств и адаптировать решения под меняющийся спрос, сохраняя при этом целостность утвержденной концепции, — говорит Алексей Бушуев. — Цикл реализации проектов комплексного освоения, как правило, превышает десять лет — а это время трансформируются как потребительские запросы, так и рынок недвижимости в целом. Первые очереди формируют базовую структуру микрорайона, последующие — уточняют и развивают заложенную концепцию, делая продукт более гибким. При этом все изменения реализуются строго в рамках единой концепции. Проект может дополняться новыми объектами, совершенствоваться с точки зрения планировочных решений или общественных пространств.

Отдельной особенностью таких проектов эксперт назвал долгосрочные отношения с покупателями. Многие клиенты «растут» внутри одного жилого комплекса, переезжая из очереди в очередь и улучшая жилищные условия.