Люкс в тюремной камере. Вдохновит ли опыт финских «Крестов» петербургских девелоперов

Аукцион по продаже комплекса зданий бывшего следственного изолятора «Кресты» на Арсенальной набережной может состояться в июле 2024 года, сообщил 8 апреля «Деловой Петербург». Пока «Дом.РФ» определяется с начальной стоимостью и готовит конкурсную документацию, «Фонтанка» вспомнила опыт ближайших соседей: «близнец» петербургских «Крестов» в Хельсинки уже 16 лет работает как бутик-отель.

Дискуссии о редевелопменте «Крестов» идут уже семь лет — с тех пор, как СИЗО съехало из исторических зданий на Арсенальной набережной. Сначала искать инвестора пыталась сама ФСИН, но бизнес не заинтересовался сложным объектом. Спустя пять лет, на ПМЭФ-2022, выбор новых хозяев для «Крестов» решили доверить корпорации «ДОМ.РФ». Но торги до сих пор не объявлены.

Привлекательная локация нивелируется аховым состоянием зданий вкупе с жесткими охранными обязательствами. Статусом памятника здесь обладают не только два «крестообразных комплекса зданий» и церковь Святого Александра Невского, но и все, что не позднесоветское, а именно бани, ледник, больница для заразных, кухня, дома для надзирателей, — все это выявленные объекты культурного наследия.

Эксперты предлагают бизнесу вдохновляться финским примером и рисуют на месте бывшего СИЗО многофункциональный комплекс с арт-пространствами и отелем. Но, судя по опыту соседей, собственнику придется готовиться к демпингу, а инвестору к росту расходов на проект и чехарде управляющих компаний.

Чем знамениты финские «Кресты»

Возведение тюрьмы в районе Катаянокка (Katajanokka) в Хельсинки началось при Николае I. Когда в конце 19-го века возникла необходимость в расширении, к зданию были пристроены три новых крыла, в результате чего комплекс приобрел форму креста. По такой же модели и примерно в то же время были построены и петербургские «Кресты».

Тюрьма в Хельсинки предназначалась в основном для содержания под стражей неплательщиков налогов, также использовалась в качестве следственного изолятора. Шарма локации добавляет тот факт, что в разные годы там сидели 12 финских министров, в послевоенное время самым именитым узником был бывший глава государства Ристо Рюти, осужденный за связи с гитлеровской Германией.

Всего в финских «Крестах» было 160 камер примерно по 7 кв. м. Для своего времени это было передовое сооружение: во всех помещениях было электрическое освещение, работала система центрального отопления. Правда, душа и туалета в камерах не было, что к середине 20-го века перестало соответствовать европейским стандартам. К тому же тюрьма перестала справляться с количеством заключенных, а расположение в центре города делало побег из нее не таким уж сложным делом: в 1990-х один из заключенных сбежал, просто сделав веревку из простыней и одеял. В 2002 году тюрьма в Катаянокке была закрыта, а заключенных перевезли в новое здание в Вантаа.

Историческое наследие

Судьбу бывшей тюрьмы финские власти решали четыре года. Дебаты велись как о стоимости, так и о будущем назначении. По предварительным оценкам, начальная цена объекта должна была составить от 5 до 7 млн евро, примерно столько же инвестору предлагалось вложить в ремонт.

Организовывать торги поручили госкомпании Senaatti-Kinteistöt, которая занимается арендой помещений для государственных учреждений Финляндии. Изначально дать новую жизнь тюрьме планировали уже в 2005 году. Но процесс затянулся. Пока власти проводили обследования и переговоры с потенциальными инвесторами, здание передали центру временного содержания беженцев. Окончательно его освободили лишь в 2004 году.

В том же году для защиты исторического облика зданий XIX — начала XX века был принят план территории. В частности, фасад и лестницы должны были остаться нетронутыми. Отдельно был оговорен статус тюремной часовни: ее зал мог использоваться только для церковных служб. Так что инвестору предстояло приспособить здание для современного использования, не нарушая его облик. Кроме того, земельный участок внутри стен должен был быть передан городу Хельсинки под парк.

Конкурс концепций

На покупку тюрьмы Катаянокки претендовали финские скауты, которые предлагали переоборудовать ее в молодежный центр и сдать в аренду различным молодежным организациям. Ассоциация Sovinto хотела использовать здание как колледж для трудных подростков, но часть площадей собиралась отдать под гостиницу и ресторан. Также был предложен проект «женского бизнес-центра», где могли бы разместиться ювелирная мастерская, парикмахерская, салон красоты, сувенирный магазин, швейный цех, магазин канцелярских товаров и художественная галерея.

Но в итоге победил проект отеля, который взялась реализовать компания Hotelli Katajanokka Oy, принадлежащая группе частных инвесторов. В их числе называлось агентство event-маркетинг. Осенью 2005 года инвесторы выкупили здание тюрьмы за 2,65 млн евро — в два раза меньше изначально обозначенной нижней планки. В 2006 году строительный совет Хельсинки выдал разрешение на реконструкцию. Музейное ведомство Финляндии Museovirasto поддержало проект.

Предприниматели сохранили центральный зал тюрьмы как единое пространство. Часовню пообещали сдавать в аренду для проведения свадеб. А одну из камер превратили в музей. Новую систему кондиционирования воздуха установили таким образом, чтобы сохранить облик потолков коридоров и комнат. На месте осталась и стена, окружающая тюрьму, однако в ней были сделаны въезды для транспорта и проходы для пешеходов. Тюремный двор стал общественным пространством для жителей города и гостей отеля. Инвестиции в реконструкцию тоже оказались больше изначально предполагавшихся и составили около 11 млн евро.

Непростой бизнес

Первый директор Hotel Katajanokka Хеймо Кяйхти шутил, что планировка тюрьмы с камерами по сторонам коридора идеально подходит для приспособления под гостиницу. «Теперь мы продолжаем ту же традицию, но немного с другими клиентами», — цитировало его Yle.

Всего в отеле оборудовали 106 номеров, переделанных из 167 камер. Их оформили в современном северном дизайне. О прошлом напоминают фотографии тюремного быта. В ресторане Jailyard («Тюремный двор»), оформленном в стиле тюремной столовой, еду и напитки подают в алюминиевых мисках и стаканах. Впрочем, один из бывших заключенных рассказал финским СМИ, что предлагаемые постояльцам столовые приборы сильно отличаются от того, чем на самом деле пользовались в тюрьме. На ресепшене предлагают сувениры на тюремную тематику, а сохраненную в первозданном виде тюремную камеру предлагают арендовать, к примеру, для проведения мальчишников.

Отель позиционирует себя как четырехзвездочный. Ночь в двухместном номере в ближайшие выходные обойдется в 140 евро. Среди плюсов — сам район Katajanokka, где архитектура югендстиля соседствует с терминалом круизных лайнеров и колесом обозрения, а до центра города легко добраться на трамвае. Однако посетители жалуются на плохой интернет из-за толстых стен и не слишком разнообразный завтрак. Да и тюремная атмосфера привлекает далеко не всех.

На своем сайте отель сообщает о получении различных «туристических оскаров». Но с точки зрения бизнеса проект нельзя назвать легким. Финансовые результаты гостиницы не публиковались, но косвенно об этом может говорить частая смена операторов. Так, изначально девелоперы рассматривали на эту роль сеть Omena. Но в итоге открывшимся в 2007 году отелем стала управлять сеть Best Western. В 2016 году Hotel Katajanokka стал независимым бутик-отелем, а затем вошел в состав Marriott Hotels&Resorts.

Зато финские «Кресты» дали импульс редевелопменту района: вслед за тюрьмой превращать в отели и апартаменты начали складские и промышленные здания.

Галина Бояркова,
«Фонтанка.ру»