Фуд-холл на доверии. Смольный привлечет бизнес для управления Кузнечным рынком

Власти Петербурга передумали отдавать исторический сельхозрынок в аренду и готовы предложить бизнесу разве что статус управляющей компании. Предприниматели не вдохновлены.

Выиграв судебный спор с арендатором Кузнечного рынка, Смольный вернулся к планам превратить его в современное гастрономическое пространство, которые вынашивает с 2017 года. Как сообщил «Фонтанке» вице-губернатор Евгений Елин, сейчас ГБУ «АРИК» (подведомственное учреждение комитета имущественных отношений) разрабатывает концепцию его развития. «На выходе хотим получить гастрорынок хорошего класса», - сказал он.

Процесс модернизации продовольственных рынков власти Петербурга инициировали три года назад. По мнению чиновников, торговцы давно проиграли битву сетевым ретейлерам. Площади пустуют, а потребитель вместо фермерской продукции зачастую получает ассортимент продовольственных баз, но со спекулятивной наценкой. Вдохновившись московским опытом, Смольный расторг договоры аренды с операторами, но вместо моментального преображения в фуд-холлы рынки увязли в судебных тяжбах : арендаторы сначала опротестовали само расторжение договоров, а затем спорили с чиновниками о цене приватизации, право на которую дает им закон.

Точку в борьбе за самый лакомый объект – Кузнечный рынок – арбитраж поставил лишь 14 августа 2020 года, признав обоснованным и выселение ООО «Кузнечный рынок», и отказ в выкупе. Впрочем, пока в законную силу решение не вступило: на подачу апелляции у экс-арендатора есть еще две недели.

Тем не менее, Смольный вернулся к дискуссиям о судьбе здания. По словам Евгения Елина, подготовкой концепции развития пространства занимается новый директор ГБУ «АРИК» Максим Золотарев, который ранее возглавлял Северо-Западный филиал «Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры» Минкульта и имеет опыт работы с историческими зданиями. В частности, его команда проводит обследование, чтобы оценить текущее состояние Кузнечного рынка и затраты на модернизацию. «Очевидно, что вложения потребуются достаточно большие, памятник не совсем в хорошем физическом состоянии», - пояснил вице-губернатор.

Связаться с самим Максимом Золотаревым на момент публикации не удалось. Прежний арендатор — ООО «Кузнечный рынок» – оценивал затраты на обновление не менее, чем в 300 млн рублей. Крупный девелопер Fort Group, присматривавшийся к активу, повышал планку до 1,5 млрд рублей.

Комитет имущественных отношений также активно размышляет над тем, как модернизировать здание «в соответствии с требованиями антимонопольного законодательства». Но из-за специфических требований, выставленных самими чиновниками, найти решение не так просто. Как пояснили в КИО, город непременно хочет сохранить сам объект культурного наследия, оставить его в собственности Петербурга и, главное, продолжить использовать как сельскохозяйственный рынок.

С учетом вышеизложенного, пространства для маневра не так много. Продажа здания отпадает сразу. От логичного, на первый взгляд, поиска нового арендатора чиновники тоже отказались, говорит Евгений Елин. 159-й ФЗ дает право малому бизнесу приватизировать недвижимость, которую он арендует у государства в течение двух лет. А значит, есть риск что какая-то компания выкупит Кузнечный рынок и сможет использовать его по своему усмотрению. «Возникнут фирмы-прокладки, которые через два года получат права. В итоге получим то же, от чего мы ушли», - пояснил вице-губернатор.

Правда, здание Кузнечного рынка является объектом культурного наследия, а 178-й ФЗ говорит, что в таком случае выкуп возможен только по конкурсу. Из-за противоречия двух актов, вскрывшегося в 2019 году, приватизация исторических зданий по сути остановлена. Более того, именно этот довод в конечном счете склонил чашу весов Фемиды в пользу города в споре с ООО «Кузнечный рынок», пояснил «Фонтанке» замглавы КИО Александр Герман. Но сейчас в Госдуме рассматривается проект изменений в законодательство, которое снимет это ограничение. И в этом случае, риски потерять Кузнечный остаются.

Механизм концессии также пришлось отмести. Эта модель возможна для строительства нового объекта, либо реконструкции и технической модернизации существующего. Но сохранить торговую функцию за рынком в этом случае не получится — придется, в лучшем случае, превратить его в культурное пространство, пояснил «Фонтанке» собеседник в инвестиционном блоке. Впрочем, опыт оранжерей Таврического сада показал, что и в этом случае возможны проблемы. После разработки конкурсной документации претенденты разбежались. С единственным желающим - Фондом поддержки социальных инициатив «Газпрома» – соглашение не заключено до сих пор.

Для Кузнечного рынка у чиновников остается два варианта - дальше развивать объект своими силами или передать бизнесу в доверительное управление. «Но самостоятельно вряд ли получится», - признал Евгений Елин. Лишних денег, особенно в условиях коронавирусного дефицита, у города нет. А команде ГБУ «АРИК», получившей в управление Кузнечный рынок в конце 2017 года, накопить на модернизацию не удалось. Как сообщили «Фонтанке» в КИО, в 2018 году арендаторы заплатили оператору 36,8 млн рублей, но вся эта сумма ушла на содержание здания. В 2019 году удалось выйти в небольшой плюс: чистая прибыль составила 6,6 млн рублей. Для сравнения, выставляя Кузнечный рынок на торги в 2017 году, Смольный хотел получать от потенциального арендатора 14,4 млн рублей в год.

О модели доверительного управления чиновники заговорили еще в прошлом году. Причем сообщалось, что развивать по этой схеме можно и другие рынки, которые сейчас закреплены за городом — например, Гражданский и Хасанский. В этом случае Смольный будет получать выручку от аренды и выплачивать оператору вознаграждение.

Правда, конкурсы на заключение договоров доверительного управления не проводились аж с 2006 года. А за всю историю у Смольного накопилось всего девять таких соглашений. Сами предприниматели говорят, что проблема в усложнившемся законодательстве, которое удлиняет процедуру передачи. «Фонтанка» задала вопрос о желании побороться за статус управляющей компании ресторанной группе Ginza и оператору фуд-холлов Zemsky Group, которые ранее проявляли интерес к Кузнечному рынку. Обе в течение дня не смогли сформулировать ответ.

По мнению экспертов, в случае заключения договора доверительного управления привлечь инвестиции также будет проблематично. Действующее законодательство предполагает несколько вариантов взаиморасчетов с городом — отдавать управляющему всю выручку, компенсировать затраты на управление, либо установить фиксированный доход бюджета (но, например, с ежегодной индексацией), разрешая оставшуюся сумму положить в карман.

В такой ситуации для доверительного управляющего не выгодно вкладывать средства в модернизацию объекта в размерах, превышающих возмещаемые ему расходы, говорит Светлана Гузь, управляющий партнер бюро юридических стратегий Legal to Business. Также не вполне понятно, как именно будет осуществляться доверительное управление после обновления. Едва ли частные компании будут заинтересованы в таком партнерстве с государством, ведь в качестве дохода они будут получать лишь незначительную часть прибыли.

Пока город пишет концепции и думает, на каких условиях договариваться с бизнесом, Петербург заполняется коммерческими гастрономическими пространствами. Так, в 2019 году заработал обновленный Василеостровский рынок, который объединяет концепции фуд-холла и продовольственного рынка. Fort Group открыла фуд-холл в ТРК «Сити Молл». Zemsky Group организовал свое пространство в ТРЦ «Галерея». Ginza, отказавшись от борьбы за оранжереи Таврического сада, договорилась с ТРЦ «Невский центр». Бывший совладелец ресторанного холдинга Italy Group Андрей Перцев намерен создать фуд-холл под названием Balagan в здании бывшего Приморского рынка в Петроградском районе города, сообщал «Коммерсант».

Управляющая компания Торжковского рынка, подконтрольная предпринимателю Виталию Кимбаровскому, также разрабатывает проект реконцепции объекта под современное рыночное пространство с фуд-холлом, интерактивным музеем и небольшой гостиницей. Правда, чтобы реализовать её, предприятию еще предстоит выиграть суд со Смольным. Но, поскольку, в отличие от Кузнечного рынка, здание не является объектом культурного наследия, шансы на победу более весомые.

Галина Бояркова,
«Фонтанка.ру»