27.09.2018 14:05
16

Анзор Берсиров: У нас мало кто знает о правилах урбанистики.

А ошибки в градостроительстве, к сожалению, редко можно исправить

По-настоящему качественным проектированием жилых территорий в стране мало кто занимается, – отсюда и проблемы с переполненными районами высоток вокруг Петербурга. Что можно сделать сейчас – рассказал "Фонтанке" Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест».

Руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест» Анзор Берсиров
Руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест» Анзор Берсиров

Территории вдоль КАД продолжат развиваться – более грамотно, менее хаотично. И девелоперам в этом процессе могли бы помочь знающие опыт других стран проектировщики, архитекторы и урбанисты. На фоне последних изменений в законодательстве объемы и интенсивность застройки снизятся. Прогноз по перспективе изменения цены квадратного метра – в интервью с Анзором Берсировым. 

– Анзор Бесланович, вам нравится, как выглядят сегодня районы новостроек Петербурга, окрестностей? Какие основные ошибки допущены в тех местах, что многие сегодня называют в лучшем случае "муравейниками"

– Главное – перенасыщенность: плотная и высокая застройка. Например, Мурино и Кудрово были самыми первыми подобными проектами, и развивавшие те территории девелоперы не рискнули взять на себя роль единого регулятора. Местные власти к такому бурному развитию скромных деревушек и к приходу туда серьезных игроков строительного рынка оказались не готовы. В итоге каждый из застройщиков на одной территории стал строить в рамках своего участка.

Но особенность комплексного освоения территорий (КОТ) именно в том, что приходится работать далеко за пределами своего участка: кто-то должен решать вопросы социальной инфраструктуры, транспорта, инженерных сетей. К тому же сегодня покупатель начал разбираться, он видит при равной цене колоссальную разницу между тем, что строилось в середине 2000-х, и тем, что создали после 2015-го. 

(В 2012 году в области изменились нормативы проектирования, касающиеся этажности, плотности застройки, благоустройства. К 2015 году вдоль КАД на территории области как раз начали активно развиваться проекты по новым правилам. – Прим. ред.)

– Как можно исправить ошибки? Вообще, возможно ли хорошо и комфортно жить в районах высотной застройки?

– Можно не повторять прошлых ошибок, – сейчас в новых проектах понизилась этажность, множество девелоперов на одной территории стали садиться за стол переговоров, вместе думать о комплексном развитии. 

К сожалению, о правилах урбанистики для создания комфортного района у нас сегодня мало кому известно. По сути, это ведь архитекторы и проектировщики должны учить нас, девелоперов, правилам урбанистики, чтобы можно было избежать явных ошибок при реализации масштабных проектов.

– Но в такой ситуации получается, что пока многоэтажки – это будущее КОТов?

– В том, что выросли многоэтажные леса, винят девелоперов, но тут я буду защищать коллег – ошибки, на мой взгляд, были допущены в градостроительных нормативах, разрешающих подобное строительство. В советское время существовал институт урбанистики, планировавший новые города и районы. А с началом рыночных реалий мы стали ориентироваться почему-то не на европейский, а на азиатский опыт в строительстве жилья. При этом мы его наложили на наши нормативы градостроения, разработанные в 60-70-е годы, – вот это главная ошибка. У нас получился гибрид двух моделей развития. Высотное жилищное строительство в мире вполне имеет право на существование, но тогда и нормативы нужно подстраивать под него.

У нас сейчас вообще нет урбанистического планирования, а наши нормативы, которые регулярно меняют и совершенствуют, далеко не дотягивают до норм урбанистики развитых стран. Как мы это решаем? Лично я изучаю западный опыт и градостроительные правила, стараюсь активно вести переговоры на эту тему с архитекторами и проектировщиками. Многие мои коллеги, желающие развивать жилищное строительство в правильном направлении, делают так же.

– Как дальше будут развиваться территории вдоль КАД?

– В Кудрово есть новые территории, которых изначально не было в Генплане, и они в ближайшее время начнут развиваться – от «Ленты» вдоль Заневки. Еще новая развивающаяся территория – поселок Новоселье, где мы с нашим проектом NEWПИТЕР занимаем почти 100 гектаров – это примерно четверть от того объема земли, который можно освоить в данной локации.

– Вы строите исключительно из кирпича, хотя это ручной труд, это долго, и следовательно – дорого. Почему?

– Мы строим исключительно жилье комфорт- и бизнес-класса. Никто не может на сегодня поспорить с тем, что кирпич – это единственный экологичный и проверенный веками материал природного происхождения. В этом плане его можно сравнить только с натуральным камнем и деревом, которые для массового жилищного строительства не подходят. И – да, это ручной труд, но за годы работы мы отладили технологический процесс настолько, что по скорости строительства лишь немного уступаем монолитному домостроению.

– В ваших проектах принципиально нет квартир-студий по этой же причине – потому что это слишком бюджетно?

– Меня часто об этом спрашивают, на что у меня встречный вопрос: вы вообще знаете хоть одного человека, который собирается купить студию, чтобы прожить в ней всю свою жизнь, построить семью и вырастить детей? Студии – это формат для временного проживания или для инвестирования, и это отражается на факторах, создающих среду в жилом комплексе. Во-первых, это не семейные квартиры, а наш основной покупатель – это люди с детьми. Второе – это отношение людей, временно занимающих жилье, к соседям, к общедомовому имуществу, к местам общего пользования. При временном формате проживания не будет той дружелюбной и безопасной среды во дворах, которой мы добиваемся, – когда на площадках спокойно оставляют игрушки, а велосипеды не пристегивают замками к велопарковкам. И в некоторых ЖК с системой закрытых дворов у нас получилось построить такую атмосферу. Еще, если нарезать имеющиеся у нас площади студиями по 25 квадратных метров, число квартир в доме получится в полтора раза больше, чем при отсутствии студий. А это в полтора раза больше людей, машин, нагрузки на общественную территорию. Нарезать студии и продать проще всего, если твоя цель – только деньги. Но есть более важные вещи.

– Вы сами какое жилье себе выбрали, в какой среде живете?

– Я живу в своем доме в черте города. Это куча дополнительных обязанностей: хозяйство, коммунальные услуги, которые нужно отслеживать самому, техническое состояние дома – этим многие не хотят заниматься. С учетом этого комплексные жилые районы интереснее для покупателей, чем индивидуальное жилье. Но я убежден, что этажность в таких районах не должна превышать 10-12 этажей, а все, что выше, должно проектироваться на особых условиях с учетом высокой плотности населения. Каждый высотный проект желательно рассматривать индивидуально, применять одни и те же нормативы к среднеэтажной и к высотной застройке – необъективно.

– Есть мнение, что мелкие компании уйдут со строительного рынка на фоне законодательных изменений ("Фонтанка" не раз писала о них) – вы согласны с этими прогнозами?

– Для нашей системы бизнеса это колоссальные изменения, крупнейшие за последние 15-20 лет. Но я не вижу предпосылок для ухода с рынка маленьких компаний, – их, наоборот, проще реформировать. А вопрос сейчас стоит именно так – кто вовремя адаптируется и подстроит свои финансовые планы. История рынка Петербурга знает примеры, когда во времена экономических потрясений – а это в моем понимании были куда менее значимые изменения, чем сейчас, – крупные компании уходили с рынка, не сумев перестроиться. Однозначно, кто-то не сможет договориться с банками и уйдет, но с размером компании я бы это не связывал.

– Предложение на рынке растет, пропорционального роста спроса не наблюдается, а цена квадратного метра не падает. Долго ли продлится эта тенденция?

– В моем понимании, пока нет тенденций к сильному удорожанию жилья. Но с новыми правилами на рынке какое-то число девелоперов уйдет, а оставшиеся наверняка сократят свои объемы строительства. Теперь ведь не будет бесплатных денег, которыми многие годы пользовались. Теперь выросли риски – не думаю, что банки будут эти деньги выдавать всем. Это вызовет сокращение объемов строительства в стране в целом, а также практически закроет рынок для новых игроков. Как только сократится объем, снизится и предложение. Дефицита, конечно, не будет, но цена возрастет. И если платные деньги приведут к удорожанию квадратного метра лишь на 3-5%, то сокращение объемов строительства и предложения на рынке может вызвать ощутимое подорожание. Но не сразу, это вопрос двух-трех лет. 

Что касается спроса, то я бы не сказал, что он не растет. В целом, за 8 месяцев наши продажи выросли на четверть, учитывая, что уже 15 лет мы ежегодно вводим неизменный объем жилья на уровне 100-150 тысяч квадратных метров.

 Еще про спрос – некоторые аналитики говорят, что он смещается из области в город, но у нас, наоборот, продажи в областных объектах в Кудрово и Новоселье за 8 месяцев выросли на 60% процентов по сравнению с январем – августом 2017 года. Прежде всего потому, что NEWПИТЕР вошел в активную фазу реализации.

В целом сейчас рынок достаточно стабилен, и это хорошо. Сильный рост продаж недвижимости – зачастую не очень хороший показатель, это настораживает и намекает на грядущую рецессию или серьезные изменения на рынке. 

Анна Романова, "Фонтанка.ру"

ПОДЕЛИТЬСЯ

ПРИСОЕДИНИТЬСЯ

Рассылка "Фонтанки": главное за день в вашей почте. По будним дням получайте дайджест самых интересных материалов и читайте в удобное время.

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Комментарии (16)

А почему все так яро стали меня упрекать именно за украинцев или за живое задело?

Anatolevich
Илья Варламов красава.

Я не противница всех выходцев из бывшего СССР НО почему в нашем городе всё захвачено армянами,азербайджанцами,грузинами,украинцами у нас не осталось РУССКИХ???

Наши партнёры

СМИ2

Lentainform

Загрузка...

24СМИ. Агрегатор