ЖКХ: вся власть советам

Собственники петербургских квартир должны подготовиться к введению лицензирования деятельности управляющих компаний – в апреле следующего года многим горожанам придется переизбирать управдомов. В Минстрое убеждены, что рядовые граждане смогут сами провести собрания, а в помощь им чиновники издали объемные рекомендации. Вот только их реалистичность весьма сомнительна.

Без лицензии управлять общим имуществом многоквартирных домов нельзя будет уже с 1 мая 2015 года. Так Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минстрой) намерено очистить рынок от недобросовестных предприятий ЖКХ.

В то же время новые обязанности появляются и у жильцов. Если действующая управляющая компания своевременно не оформит необходимые документы, то в первую очередь именно владельцам квартир придется заключать договор с новой. На ее поиски, оценку деятельности, созыв общего собрания, проведение голосования и оформление его итогов отводится всего месяц. «Нужно, чтобы собственники активно участвовали в общих собраниях, где принимаются важнейшие решения по управлению домом. И именно для того, чтобы упростить гражданам процесс проведения общих собраний, мы разработали и утвердили рекомендации по их организации», – заявил заместитель министра Андрей Чибис.

Теория домоуправления

Пространный документ на почти четырех десятках страниц описывает этапы созыва, организации и подведения итогов общего собрания, примерные условия договора управления многоквартирным домом и порядок его заключения, форму отчета УК и так далее. «Теперь жильцы любого дома могут узнать, как должно проходить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, и воспользоваться типовыми документами для его организации», – убеждены в ведомстве.

В рекомендациях разъясняется, что собственники помещений обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание, а вправе – еще первичное и внеочередные. По форме организации они делятся на очные (владельцы большей части помещений должны прийти в одно время в одно место) и заочные – голосования путем заполнения бюллетеней. Инициировать собрание может любой активный собственник – гражданин или организация. Именно им придется определить повестку дня, информировать владельцев других квартир и нежилых помещений, провести сбор или разослать бюллетени, оформить протоколы и так далее.

На самом деле разработанная чиновниками Минстроя «методичка» – расширенная версия соответствующих статей Жилищного кодекса РФ. Схожие документы уже неоднократно издавались, в том числе Жилищным комитетом Санкт-Петербурга, общественными объединениями, независимыми экспертами и другими авторами. Подборку (http://gkhkontrol.ru/jilishnoe-prosveshenie/methods) рекомендаций можно найти, например, на сайте НП «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства».

В круге первом

Вот только разъяснения Минстроя, равно как и большинство подобных документов, вряд ли могут быть применены на практике в многоквартирных домах – ни на один из многочисленных практических вопросов горожане в них ответы не найдут.

Так, инициатор собрания, согласно методике министерства, обязан не менее чем за десять дней уведомить о намеченном мероприятии каждого собственника каждого помещения. Для этого им нужно отправить заказные письма или вручить сообщения под роспись. Альтернативные способы информирования (путем размещения объявления в парадной, через SMS, электронной почтой или прочие) могут быть определены решением общего собрания. А чтобы его провести, нужно разослать сообщения... Круг замкнулся.

Но разослать заказные письма – не самая большая проблема. Даже если в доме, скажем, 200 собственников – затраты составят примерно 8 тысяч рублей (на марки, конверты, печать сообщений и прочие). Вот только откуда рядовому инициативному гражданину взять список? Причем не просто соседей, а именно собственников (они могут даже не проживать в принадлежащей им квартире). А для последующего оформления протокола потребуется еще знать не только фамилии, но и точные данные о числящихся за каждым владельцем квадратных метрах. В разъяснениях Минстроя (да и в большинстве других) сей вопрос просто игнорирован. Сказано лишь, что выявление всех собственников помещений в многоквартирном доме и их долей является частью подготовительной работы, которую следует проделать инициатору до проведения так называемого первичного общего собрания. Круг замкнулся второй раз.

На самом деле данные обо всех квартирах и нежилых помещениях можно найти в кадастре недвижимости, справочные сведения из которого бесплатно доступны на (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_state_services/cc_ib_function/cc_ib_electronic_state/online_request/) сайте Росреестра. Но информация о фамилиях правообладателей хоть и относится к общедоступной, безвозмездно не выдается – необходимо запрашивать выписки на каждого владельца каждой квартиры, которые стоят минимум по 150 рублей. На 200 собственников – еще 30 тысяч рублей.

Но даже в выписках не указан адрес регистрации (жительства) собственников, а он не всегда совпадает с местонахождением имущества. Если же разослать заказные письма просто по квартирам с указанием фамилий их владельцев – многие из них, скорее всего, вернутся, а у не извещенного надлежащим образом владельца появится шанс оспорить решение общего собрания. Круг замкнулся в третий раз.

Также всем участникам созываемого собрания инициаторы обязаны предоставить возможность ознакомиться с материалами (речь идет, видимо, о проектах договоров и прочем). Для этого необходимо выделить некое помещение в этом доме, доступное каждому совладельцу. Логичнее, конечно, разместить документы в сети Интернет или даже разослать вместе с уведомлением (расходы на копирование придется нести инициатору). Но любой альтернативный способ информирования можно использовать только по решению общего собрания, а пока оно не состоялось... Круг замкнулся в четвертый раз.

Также только собрание полномочно избирать председателя, секретаря и счетную комиссию, которые, в частности, будут подводить итоги заочного голосования. Это уже пятое «замыкание».

ЖЭК-потрошитель

Председатель Ассоциации ТСЖ и ЖСК Марина Акимова оценивает созыв общего собрания самими собственниками как «муки ада». К тому же очные собрания, по ее данным, проваливают неявкой в 95 процентах случаев. После этого инициаторы вынуждены организовывать уже заочное голосование. В то же время она напоминает, что проводить так называемые отчетные общие собрания управляющие компании должны каждый год, в том числе для установления тарифов на техническое обслуживание.

«Но это практически никто не делает», – говорит Марина Акимова.

В УК также скептически оценивают методичку Минстроя. «Данные рекомендации, по нашему мнению, будут полезны в основном специалистам рынка и юристам, – говорит Мариюс Яроцкис, член совета директоров ОАО «Сити Сервис». – Проще всего общие собрания организовывать муниципалам, но инициируются они в подавляющем большинстве случаев управляющими компаниями. Самим владельцам квартир созвать собрание крайне сложно, в том числе из-за отсутствия вводной информации».

Правда, вряд ли управляющие компании будут помогать недовольным их работой гражданам созывать собрание, которое должно избрать нового партнера. Поэтому в ходе «великой апрельской революции» петербуржцам, скорее всего, придется надеяться только на себя.

Антон Одынец, "Фонтанка.ру"