Покупатель всегда неправ

Работа даже с известными риэлторскими агентствами не защищает покупателя недвижимости от проблем. Как правило, договоры составлены таким образом, что никаких обязательств или ответственности риэлтор не несет. Зато клиент перед агентством всегда в долгу.

Гражданка Вера В. заключила договор на покупку комнаты с Городским жилищным агентством (ГЖА), зафиксировала цену, внесла аванс. За месяц сделка так и не состоялась, продавец увеличил цену, а компания предложила заключить новый договор. Не хочешь доплачивать – гуляй.

Много слов, но нету дела

Специалисты комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области отмечают, что это далеко не единичный случай. Журналист «Фонтанки» вместе с потенциальным покупателем присутствовал при разговоре с сотрудниками разных риэлторских фирм. На вопрос о гарантиях агенты отводили глаза и начинали рассказывать, что они очень заинтересованы в скорейшей продаже имущества, что затягивать не будут и т.д.

Из типового договора, заключаемого ГЖА с покупателями, следует, что агентство принимает на себя обязательства «выполнить комплекс работ, связанных с переходом объекта недвижимости в собственность покупателя». Указываются и расходы покупателя, связанные с приобретением (сумма сделки). Она, согласно договору, включает в себя и стоимость объекта, и вознаграждение продавцу от покупателя. Клиент вносит немалую сумму в качестве аванса и в течение месяца фактически лишен возможности рассматривать альтернативные варианты, требовать снижения цены или иных изменений. Зато риэлтор может просто затянуть сделку, а потом выставлять новые условия. Хотя в договоре прописано, что если в оговоренный период купля-продажа не состоялась, то стороны вправе согласовать новый срок. О повышении цены нет ни слова.

«Агентство обязано обеспечить продажу указанной в договоре комнаты по фиксированной цене, – считает юрисконсульт комиссии Общества потребителей Наталья Панова. – Покупатель вправе требовать исполнения договора в судебном порядке, одновременно наложив арест на комнату. Либо подписать новый договор, а потом взыскать через суд убытки и неустойку. Но тогда надо будет доказать, что они «с ножом к горлу» вынуждали перезаключить договор и заплатить больше».

Первый вариант для покупателя почти беспроигрышный: уплатив ничтожную сумму госпошлины, он требует обязать риэлтора исполнить свои обязательства. Судебный спор может длиться не один месяц (а то и год), за этот период недвижимость, скорее всего, подорожает, а цена останется неизменной. Причем параллельно можно искать альтернативные варианты и в любой момент отказаться от иска. С другой стороны, риэлтор не владеет комнатой, на которую юристы предлагают наложить арест. Почему добросовестный продавец (пока не доказано иного) должен отвечать за халатность агентства?

А судьи кто?

По словам директора ГЖА Алексея Башкина, из обсуждаемого договора вовсе не следует, что риэлтор гарантирует продажу квартиры: «Мы лишь оказываем услуги – организуем процесс перехода в собственность квартиры. Указанная в агентском договоре стоимость объекта недвижимости не является его ценой. В случае изменения ее продавцом покупатель может лишь расторгнуть договор». Объяснить, в чем же состоят обязанности агентства перед клиентом, Алексей Башкин, являющийся судьей третейского суда (арбитром Судебной палаты по спорам в сфере недвижимости и оценки), не смог.

Согласно профессиональному стандарту Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти агентство не «несет ответственности за противоправные или противоречащие достигнутым договоренностям действия сторон по договорам». Кроме того, все члены ассоциации обязаны указывать в договорах, что клиенты должны передавать споры с агентствами «на рассмотрение в Ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти в досудебном порядке». То есть на сегодняшний день Вера В. даже лишена возможности подать исковое заявление в государственный суд – сначала обязана подождать вердикта комиссии по правам потребителей и профессиональной этике, в состав которой также входит г-н Башкин. За это время компания, возможно, «пристроит» спорную квартиру, однозначно откажется подписывать новый договор, а пострадавший покупатель останется у разбитого корыта.

Павел Нетупский,
Фонтанка.ру