Ждать ли недвижимости отката цен

Жилищному рынку России грозит обвал цен до 50 процентов. Такой прогноз сделал Центр экономических исследований Института глобализации и социальных движений (ИГСО). Причина — сокращение реальных доходов населения из-за инфляции, жесткая политика банков по отношению к должникам и высокая ставка по кредитам. Однако сами участники рынка недвижимости настроены более оптимистично и утверждают, что никакой речи о падении цен не идет.

Всероссийский прогноз

Как говорится в отчете ИГСО, из-за динамичного роста цен реальные доходы россиян начали быстро сокращаться. Финансовое положение людей ухудшилось, затруднив оплату ипотечных кредитов. Чтобы обезопасить себя от новых рисков, банки усложнили выдачу займов и начали ужесточать политику в отношении должников, не способных своевременно выполнять финансовые обязательства. «В условиях продолжающегося инфляционного ослабления «среднего класса» трудности с оплатой кредитов у него будут возрастать, пока не достигнут критической фазы», - говорит руководитель ЦЭИ ИГСО Василий Колташов. По его словам, изъятие банками жилья неплательщиков не позволит вернуть средств, затраченных на его покупку, поскольку спрос на недвижимость упадет. Вместе с тем такие меры приведут к резкому снижению цен на жилищном рынке.

Выплачивая огромные проценты за переоцененное жилье, должники все время находятся на грани семейного банкротства. Материальные возможности большинства уже подорваны инфляцией. Дальнейшая девальвация рубля, наряду с другими валютами, лишит их возможности регулярно осуществлять платежи. Меры давления со стороны банков ничего не дадут. Инфляционный процесс продолжится, что неминуемо приведет рынок жилой недвижимости в России к краху. Произойти это может еще до конца 2008 года. Снижение цен способно только на первом этапе падения составить более 50 процентов.

Особенная жизнь Петербурга

«Петербург – город столичный, поэтому далеко не все то, что характерно для России в целом, характерно для Петербурга, - считает генеральный директор агентства недвижимости «Бекар» Ирина Гудкина. - Петербург и Москва живут особенной жизнью, и разрыв доходов населения этих городов и цен на недвижимость не столь велик, как в регионах».

Петербургские риэлторы уже вывели четкую закономерность: каждые 4-6 кварталов цены на недвижимость растут, потом 4-6 кварталов они «стоят», и потом все повторяется. 2005-2008 годы хорошо проиллюстрировали эту кривую. В 2005 цены стояли, в 2006 – росли, в 2007 – стояли, сейчас цены опять растут.

«Сегодня речи об обвале рынка недвижимости не идет, - утверждает и гендиректор «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) Алексей Бегунов. - Пока во всех сегментах спрос превышает предложение. Сбалансировать эти показатели в сегменте эконом- и комфорт-класса позволят масштабные проекты комплексной застройки. По нашим прогнозам, в 2008-2009 годах спрос будет превышать предложение на рынке. В 2010-2011 годах откроются продажи в проектах комплексного освоения территорий (Кудрово, Евроград, Ручьи). На этот же период придется пик продаж в «Славянке», «Балтийской жемчужине», «Северной Долине», что вызовет временное перепроизводство на рынке. Однако уже в 2012 году ситуация выровняется и объем предложения будет примерно соответствовать объему спроса».

Некоторый спад в продажах квартир, который можно сегодня наблюдать, не более, чем сезонный, считают специалисты. В среднем в месяц реализуется около 4 процентов от общего числа квартир в доме/комплексе. Однако этот показатель является обоснованным в связи с тем, что жилые дома класса «эконом» преимущественно схожи между собой по размерам (числу квартир). В случае, если будет заявлен масштабный жилой комплекс класса «эконом», темпы продаж для комплекса в целом могут быть значительно ниже. После сдачи дома эконом и комфорт-класса остается непроданных около 3-5 процентов квартир. В сегменте бизнес и элит – 3–10 процентов.

Несколько иная ситуация в элитном секторе. Уровень цен на такие объекты достаточно высокий и люди со средним доходом вряд ли могут позволить себе купить квартиру. Однако даже здесь рост цен не останавливается и остается на уровне 15-20 процентов в год.

Спрос на ипотеку пока еще есть

Риэлторы, скорее, ждут не обвала, а «остановки» рынка. За последнее время банки увеличили свои требования к заемщикам, подняв для многих своих клиентов сумму первого взноса. Политика ряда кредиторов приводит к тому, что ипотечных сделок в ряде банков становится меньше, несмотря на большое количество желающих. Кроме того, многие продавцы квартир ищут «моментального» покупателя и не готовы ждать, пока люди получат ипотеку.

По информации «Городского Ипотечного Банка», некоторое замедление динамики ипотеки наблюдается в связи с мировым кризисом ликвидности и ситуацией, сложившейся на международных финансовых рынках. Объем выдачи ипотечных кредитов за 1 квартал 2008 года в Санкт-Петербурге уменьшился на 20-30 процентов, по сравнению с показателем 4 квартала 2007 года.

«С одной стороны, рост цен на жилье наоборот стимулирует количество обращений граждан за ипотечными кредитами, - говорит руководитель офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» Андрей Пименов. - Граждане, имевшие накопления и планировавшие приобрести недвижимость за «прямые» деньги, вынуждены обращаться за кредитами, так как их накоплений уже не хватает в ситуации роста цен. С другой стороны - при увеличении стоимости жилья возникает ситуация отложенного предложения, когда продавцы придерживают свои объекты, ожидая еще большего роста цен, чтобы «не продешевить». В свою очередь сокращение предложения объектов на рынке недвижимости также влияет на уменьшение объемов ипотеки. Но основная причина замедления динамики ипотечного кредитования - сложная ситуация на мировых финансовых рынках».

В то же время есть немало банков, которые идут навстречу своим клиентам и до сих пор не изменили процентных ставок по выданным кредитам. Как сообщили в Национальной ипотечной компании, объем выданных кредитов держится на неизменном уровне. А некоторые специалисты прогнозируют рост ипотеки в 2008 году на уровне 60-80 процентов. Прежде всего, это возможно благодаря развитию ипотечного кредитования на первичном рынке. Сегодня в ряде крупных строительных компаний («ЛЭК», «ЛенСпецСму», «Строймонтаж») работают большие группы, занимающиеся ипотечным кредитованием, ничем не уступающие банковским. На первичном рынке таким образом можно приобрести порядка 60 тысяч квартир.

Напомним, что не так давно петербургские риэлторы вообще предрекали рост цен на недвижимость в Петербурге в 2008 году - до 50 процентов. С начала года еженедельно недвижимость дорожала в среднем на 1,5 процента. На конец апреля средняя цена предложения на первичном рынке составляет 87 022,5 рубля за квадратный метр, на вторичном — 99 331,2 рубля за квадратный метр.

В текущем году основной рост цен на жилье в Северной столице, по прогнозам, придется на осенние месяцы. После этого, надеются риэлторы, ситуация может улучшиться, если будут введены некоторые строящиеся объекты. Сейчас в разной стадии строительства находится свыше 20 миллионов квадратных метров. На продажу выставлено порядка 2,5 миллиона.

Анастасия Митина,
Фонтанка.ру