Реновация «хрущевок» в бюрократическом аспекте

В домах первых так называемых массовых серий в нашем городе проживает (существует? выживает?) 12% населения. Почти во всех периферийных районах города есть кварталы, возведенные после Второй мировой военнопленными. В них проживает значительно меньший процент населения. Но занятую этими двух- и трехэтажными домами городскую территорию никак нельзя признать эффективно используемой. Состояние таких домов ничуть не лучше, а подчас и много хуже, чем пресловутых «хрущевок». Дать вторую жизнь этим территориям город хочет с помощью инвесторов. Однако, как стало известно «Фонтанке», Смольный намерен предложить им довольно сложный путь.

От программ санации блочных пятиэтажек городская администрация отказалась в пользу реновации – освобождения территорий, занятых малопригодными для проживания домами, под новую застройку. Решение этой сверхмасштабной городской задачи администрацией города мыслится через привлечение инвестиций. Заинтересуются ли застройщики таким способом приложения своих сил и финансов, и как это скажется на жителях домов, которые вознамерятся ликвидировать?

Смольный предлагает

В распоряжении редакции «Фонтанки.ру» оказались копии документов, которые, по нашим данным, рассматриваются в настоящий момент в Смольном. Это проект Положения «о порядке взаимодействия исполнительных органов Санкт-Петербурга при принятии решений о развитии застроенных территорий в Санкт-Петербурге и о проведении аукционов на право заключения договоров о развитии застроенных территорий в Санкт-Петербурге», проект постановления, утверждающего это Положение, и перечень необходимых для принятия решений и проведения аукционов документов.

Подписание этих документов будет означать, с одной стороны, серьезность намерений городской администрации в части радикального решения проблемы «хрущевок». C другой – существенно изменяет «правила игры» в строительном комплексе, начисто отменяя выделение инвесторам застроенных территорий целевым назначением.

Выхода в свет именно этого или другого, но регламентирующего те же организационные моменты, пакета документов застройщики и проектировщики ждут давно. Соответствующие поправки в Градостроительный кодекс РФ приняты еще в конце прошлого года. C тех пор те, кто пытался реализовать свои инвестиционные планы расселения аварийного жилья под будущую застройку, «висели между небом и землей», просто не имея возможности основываться в своей деятельности на действующие нормативные акты Санкт-Петербурга, которых попросту нет. С момента, когда эти проекты станут нормативными актами, пройдет значительный срок. Взаимодействие органов исполнительной власти на законных основаниях длится в каждом конкретном случае несколько месяцев. Каждое запрашиваемое управлением инвестиций ведомство готовит свои ответы и заключения от двух недель до месяца. Южнокорейская система документооборота и контроля за ним, известная как «сеульский вариант», вызывает у всех, кто сталкивается с нашей бюрократической машиной, черную зависть.

Как это будет работать

Исходя из документов, путь преобразования захолустья может быть таким. Процесс начинается после обращения органа госвласти СПб, органа местного самоуправления, юридических или физических лиц в уполномоченный на подготовку документации для принятия решений о развитии застроенных территорий и о проведении аукционов орган: Санкт-Петербургское государственное учреждение «Управление инвестиций» (СПб ГУ УИ). Принимает решения, естественно, правительство Санкт-Петербурга, утверждая их постановлениями. Готовит постановления комитет по строительству, он же возглавляет процесс первоначального определения территорий, нуждающихся в развитии. Согласование проекта постановления и разборки со всеми разногласиями возлагаются на вице-губернатора Вахмистрова.

Но между обращением и принятием решения СПб ГУ УИ должно получить заключение КГА о том, что развитие именно этих территорий будет законным и об условиях развития, с описанием местоположения территорий, расчетом потребностей в инженерии и в объектах социального и культурно-бытового назначения, технико-экономическими показателями застройки, условиями и сроками подготовки документации по планировке территорий, схемами и предложениями по объектам инфраструктур, подлежащих передаче в собственность города.

После нужно будет еще получить сведения из Государственного кадастра недвижимости из комитета по земельным ресурсам и землеустройству, ответ из КУГИ об имущественно-правовом статусе земельных участков и объектов недвижимости и еще целому ряду вопросов, ответ из КГИОП о наличии объектов культурного наследия и о границах охранных зон. Еще запрашиваются комитет по энергетике и инженерному обеспечению - о своих условиях, и ГУП «ГУИОН» о составе и площади помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, либо тех, снос или реконструкция которых планируется на основании адресных целевых программ. Как составляются эти программы, из документов не ясно, и это обстоятельство, несомненно, оставляет простор для «творчества», что будет иметь свои негативные последствия.

Но самая сложная задача возлагается на Жилищный комитет и администрации районов – дать заключение об условиях выселения граждан из государственного жилищного фонда и об условиях изъятия признанных аварийными жилых помещений у собственников. Выселяемым гражданам будет предоставляться благоустроенное жилье, а у собственников их недвижимость будет выкупаться. Предварительную, то есть ориентировочную, цену определяет ГУИОН. Оно же проводит экспертизу расчета стоимости права на заключение договоров о развитии территорий, которое и будет являться предметом торга на аукционе. Управлением инвестиций определяется сумма банковской гарантии для обеспечения выполнения обязательств победителем торгов. Сами аукционы проводит КУГИ. Победитель после выполнения обязательств получает исключительное право приобрести бесплатно в собственность или аренду земельные участки для строительства.

Именно такой механизм разработали в Смольном для «поиска новых аргументов в условиях рыночной экономики для инвесторов» и реновации «хрущевок» общей полезной площадью 8 миллионов квадратных метров, занимающих 100 кварталов. Не слишком ли сложный?

Игорь Калугин,
Фонтанка.ру

Ранее по теме:
Сносить нельзя реанимировать
Принято официальное решение о реновации «хрущевок»