05:58 30.05.2016
Лекция о гравитационных волнах: Эйнштейн, Навальный и новый взгляд на Вселенную
В Петербурге вспомнят лучшие минуты жизни Ленинграда
Аварию на подстанции "Волхов-Северная" устранили спустя пять часов
СМИ: Чиновник Росреестра арестован по подозрению в получении взятки в $350 тысяч
В Москве с рекламного щита на Ленинградском шоссе сняли троих детей
Порошенко рассказал о договоренностях по возвращению Афанасьева и Солошенко
«Цюрих» Кержакова выиграл Кубок Швейцарии
12 болельщиков «Реала» погибли в результате террористической атаки в Ираке
Министерство энергетики: На подстанции "Волхов-Северная" отключились трансформаторы
В Одессе демонтировали самый большой памятник Ленину
Руфер Эрмитажник забрался на строящийся вантовый мост и "Зенит-Арену"
Следствие просит арестовать сына главы Федерации бокса после ДТП на остановке
СМИ: Сын замглавы ЛУКОЙЛа прятался от полиции в элитной клинике
Очевидец: Фура раздавила легковушку на проспекте Девятого Января
Нетаньяху поблагодарил Путина за возвращение в Израиль танка из Подмосковья
Без света в Петербурге остается около 4,5 тысячи квартир
В ООН заявили о гибели 700 мигрантов в Средиземном море
СМИ: Железнодорожники ДНР потребовали от Киева денег
В Выборгском и Калининском районе - масштабные отключения электроэнергии
Военные Латвии заявили, что засекли четыре российских самолета над Балтикой
Читатели: В Калининском районе - блэкаут
Феминистки провели парад проституток в центре города
Навигационный спутник «Глонасс-М» вывели на расчетную орбиту
"Большой велопарад" в Петербурге собрал пять тысяч человек
В Ленобласти расселят более 270 жилых домов
Деревня в Швейцарии заплатит $300 тысяч вместо приема беженцев
В Минобрнауки намерены создать детские сады при вузах
В Ломоносовский сквер залетел бездомный попугай
Новак объявил о начале восстановления баланса спроса и предложения на рынке нефти
Навальный посоветовал руководству ПАРНАС уйти в отставку
На сайте ПАРНАСа опубликовали личные данные голосоваших на праймериз
Король Иордании издал указ о роспуске парламента
Десятерых футболистов сборной России проверили на допинг
В Киеве заявили о гибели пятерых военных в Донбассе за сутки
Поклонская пригрозила заблокировать вещание украинской радиостанции в Крыму
Трамп напомнил Обаме про Перл-Харбор
В Турции утвержден состав нового кабмина
Сообщение о бомбе в Ледовом не помешало концерту Элтона Джона
"Квадрат.ру": Мнение: Спрос на квартиры остается на хорошем уровне
Мужчина ограбил эробутик, чтобы бесплатно получить возбуждающую смазку
Ракета «Союз» со спутником «Глонасс-М» стартовала с космодрома Плесецк
В Кировском районе с дачи похитили молодого человека
В Приморском районе мужчина, спасаясь от огня, выпрыгнул с 5-го этажа и выжил
Шум на Южной ТЭЦ устранен
У 26-летнего петербуржца угнали Porsche Macan Turbo
Глава Европарламента усомнился в отмене визового режима для Турции
Жителям Купчино мешает отдыхать необычный шум Южной ТЭЦ
В Киевской области 17 человек сгорели в доме престарелых
На «Скандинавии» в результате ДТП загорелся автомобиль
После визита жуликов у пенсионерки пропали сбережения за 30 лет
WSJ рассказала о новой «суперпушке» США для «сдерживания России и Китая»
ВОЗ ответила на призыв отменить Олимпиаду в Бразилии из-за вируса Зика
Новая "Алиса" с Деппом провалилась в прокате на фоне его развода
Премьер Канады выступил за легализацию самоубийств с врачебной помощью
Интерпол объявил в розыск предполагаемого организатора убийства Немцова
Девушка на «Рено» сбила мотоциклиста на Планерной
Lufthansa приостанавливает полеты в Венесуэлу из-за кризиса в стране
По факту гибели женщины при взрыве салюта в Дзержинске возбуждено дело
Савченко отказалась благодарить Путина за освобождение
Эвакуация в МЕГА-Парнасе произошла из-за ложного срабатывания сигнализации
В США для спасения ребенка убили гориллу
Велосипедисты проедут по «Царской дороге»
В честь дня рождения Фаберже приготовят его любимые блюда и запустят водную экскурсию
В Петербурге пройдет большой велопарад
Мадридский "Реал" выиграл Лигу чемпионов
Африканский муфтий нашел связь между землетрясениями и гомосексуализмом
Петербуржцы выстроились в очередь, чтобы попасть на "Фестиваль енотов"
На "Балу национальностей" показали метеорит по-поморски и "Фонтанку" по-арабски
Гибралтар рассмотрит присоединение к Испании при выходе Британии из ЕС
32 очка Тулсона не спасли БК «Зенит» от проигрыша УНИКСу в полуфинале
Недвижимость
Недвижимость из сумрака не выходит
Закон о долевом участии в строительстве, который должен был защитить дольщиков и привести рынок недвижимости в цивилизованное состояние, так пока и остается не более чем благим пожеланием. По 214-ФЗ работает не больше трети строительных компаний, остальные под разными предлогами уклоняются от перехода на четкие и прозрачные схемы привлечения финансов для строительства. И похоже, что сегодняшняя запутанная ситуация на рынке многим застройщикам очень выгодна.
Недвижимость из сумрака не выходит

Закон о долевом участии в строительстве, который должен был защитить дольщиков и привести рынок недвижимости в цивилизованное состояние, так пока и остается не более чем благим пожеланием. По 214-ФЗ работает не больше трети строительных компаний, остальные под разными предлогами уклоняются от перехода на четкие и прозрачные схемы привлечения финансов для строительства. И похоже, что сегодняшняя запутанная ситуация на рынке многим застройщикам очень выгодна.

В списках не значатся

По данным комитета по строительству, предоставленным "Фонтанке", сегодня в Петербурге только 60 компаний возводят свои дома по федеральному закону № 214 "Об участии граждан в долевом строительстве". По правилам, установленным правительством России, строится в нашем городе 107 жилых домов. Эти застройщики дисциплинированно публикуют на своих сайтах проектную декларацию, выполняют финансовые нормативы, предоставляют специальную отчетность, регистрируют все сделки с покупателями в ФРС, а при нарушении сроков сдачи дома даже обязуются выплачивать покупателю неустойку из расчета около 16 процентов годовых (последнее, правда, часто остается только обещанием).

Список законопослушных компаний не удивляет - лидерами по количеству строящихся по закону объектов в нем числятся компании «ЮИТ», «ГДСК» (входит в группу ЛСР) и «Главстрой». Все три застройщика декларировали уважительное отношение к законодательству с первых своих шагов на петербургском рынке. «У нас все объекты строятся только по закону, – заверили «Фонтанку» в группе ЛСР. – Строительство нескольких домов было начато еще до 2005 года, то есть до вступления в силу закона о долевом строительстве. Поэтому его требования на эти объекты не распространяются, но и тогда все было в рамках законодательства».

Но "киты" строительной отрасли - скорее, исключение, а не правило. Среди законопослушных компаний нет многих лидеров петербургского строительного рынка. Например, холдинг ЛЭК продает в соответствии с духом закона квартиры только в одном из десяти своих строящихся домов – жилом комплексе «Империал» около Новодевичьего монастыря. Причем заключать договора по закону о долевом строительстве компания согласилась только после жестких требований Смольного. Свое нежелание работать в правовом поле в ЛЭКе традиционно объясняют заботой о дольщиках: «Заключение договоров по 214-му закону требует больших затрат времени, поэтому удобнее начинать строительство и продажи, не дожидаясь, пока вся документация будет оформлена и согласована должным образом», – заявляет глава холдинга Павел Андреев. Любопытно, что внешне холдинг выглядит вполне благопристойно - на сайте застройщика опубликованы проектные декларации по каждому из объектов. А по пяти адресам даже получены разрешения на строительство, но законность строительства остальных вызывает вопросы, причем по одному из лэковских долгостроев - комплексу "Граф Орлов" - нет даже проектной декларации.

Другой крупный застройщик – ЗАО «Строительный трест» - по четырем адресам возводит свои дома, действуя строго в рамках закона. Но в декабре эта компания начала строительство дома на Кондратьевском проспекте, не имея каких-либо разрешающих документов вообще. Незаконность этих действий признали и прокуратура, и управление Госстройнадзора, которое дважды оштрафовало застройщика (последний раз в марте – на 500 тыс. рублей). Несмотря на то, что ЗАО «Строительный трест» выдали предписание «устранить выявленные нарушения», работы не прекратились. Сейчас возведено уже несколько этажей, которые застройщик едва ли согласится разбирать, даже если их признают самостроем. В юридическом отделе ЗАО «Строительный трест» на просьбу корреспондента «Фонтанки» прояснить ситуацию отвечать отказались. Впрочем, продажи квартир в строящемся доме еще не начались, поэтому говорить о том, что компания не исполняет требования закона № 214-ФЗ, нельзя - пока она всего лишь занимается самостроем.

Операция «Кооперация»

Некоторые застройщики (например, «Центр долевого строительства» и «ЛенСпецСМУ») предпочитают использовать схему жилищно-строительных кооперативов, которая сегодня считается легитимной. Как уже писала «Фонтанка», с осени 2010 года к ним присоединился и ЛЭК. Компании объясняют свое пристрастие к такой форме продаж стремлением создать дольщикам наиболее выгодные условия: «Основное преимущество схемы ЖСК в том, что приобретатель пая может получить длительную рассрочку платежа, вселиться в квартиру после окончания строительства и проживать в ней, продолжая выплачивать свой пай, а при долевом участии необходимо оплатить стоимость квартиры до окончания строительства, что не устраивает рассчитывающих на длительную рассрочку, – рассуждает директор юридического департамента холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Андрей Ерехинский. – Кроме того, кооператив полностью подконтролен пайщику, а схема долевого участия таких прав дольщику не дает».

Впрочем, кооперативы удобны не только дольщикам, но и самим застройщикам. Особенно привлекательны для строителей два обстоятельства: во-первых, членство в кооперативе и график внесения паевых взносов не требуют госрегистрации и не подлежат статистическому учету, во-вторых – паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом, поэтому и застройщик избавлен от необходимости выплачивать НДС. К тому же строительные компании, предлагающие приобрести дома по этой схеме, старательно умалчивают о том, что ответственность будет солидарной – риски застройщика примут на себя все члены ЖСК.

Как пояснил «Фонтанке» руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, «схема продажи квартир через ЖСК удобна прежде всего самим застройщикам, так как предусмотренные законом № 214-ФЗ гарантии прав дольщика (жесткие сроки, ответственность, залог участка и т.п.) здесь не применяются. При этом права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит без участия дольщиков, и решениями общего собрания, принятыми еще до вступления в кооператив реальных пайщиков. Иными словами, застройщик сам формирует пределы своих финансовых рисков, а это всегда чревато последствиями и повышает риск обычных дольщиков».

К этому стоит добавить, что, к примеру, значительная часть объектов ЛЭК возводится без разрешения на строительство, поэтому все штрафы придется платить рядовым членам кооператива. Не исключено, что ляжет на их плечи и задолженность застройщика перед поставщиками электро- и теплоэнергии и воды.

Притворись и проиграешь

Но самой распространенной схемой продажи квартир в обход требований закона было и остается заключение предварительных договоров. Формально они не запрещены, но юристы отмечают сомнительность таких сделок. Так, проанализировав одну из них, начальник отдела городской прокуратуры Елена Бухарина пришла к выводу, что «предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем при оплате стоимости приобретаемой квартиры ничтожен, поскольку является притворной сделкой. К нему должны применяться правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели в виду», – констатировали в надзорном ведомстве.

Старший юрист фирмы «S&K Вертикаль» Евгений Зверев также отмечает, что на притворность предварительного договора указывает, например, факт включения в него обязанности по внесению всей или большей части платежей (как правило, в виде «обеспечительных» платежей) до заключения основного договора купли-продажи. «Вместе с тем, не исключена ситуация, когда застройщик или дольщик заключает предварительный договор строящейся квартиры, ограничившись символическим авансом. Такой договор, на наш взгляд, может и не быть признан притворным», – поясняет юрист.
С другой стороны, подобное «мухлевание» со стороны застройщика может оказаться на руку самому покупателю строящегося жилья. Согласно разъяснениям Роспотребнадзора, к подобным сделкам должны применяться нормы закона о защите прав потребителя, в том числе предоставляющие покупателям право требовать неустойку за просрочку исполнения контракта в размере 0,5 процента в день (182,5 годовых!). В случае задержки закон разрешает клиенту отказаться от договора и потребовать возврата всей уплаченной суммы. Такие же права возникают и у подписавших предварительный договор в том случае, если в установленный срок компания не смогла заключить основную сделку купли-продажи квартиры.

Но на практике отстоять свои права в суде оказывается не так просто. Ведь тот же ЛЭК вписывает в предварительные договора лишь «ориентировочный срок» сдачи объекта. Служители Фемиды неоднозначно толкуют такую норму, хотя большинству клиентов все же удается отказаться от покупки квартиры в не построенных своевременно домах. А вот добиться предусмотренных законом процентов, по данным «Фонтанки», пока никому не удалось – под разными предлогами судьи снижают размер неустойки. Например, в пользу Натальи Борзенко, уплатившей три года назад ООО «ЛЭК - компания № 1» более 8,7 млн рублей, Санкт-Петербургский городской суд согласился взыскать только 500 тыс. (меньше 2 процентов годовых). Но как бы то ни было, сейчас в Арбитражном суде рассматривается около 20 исков дольщиков ЛЭКа к не выполнившему свои обещания застройщику. Напомним, сроки сдачи в эксплуатацию жилых комплексов "Граф Орлов" и "Лондон Парк" переносились неоднократно, а жилой комплекс "Империал" застыл на стадии "готовность 80%" еще в 2009 году.

Сумеречный дозор

Строительные компании обязаны регистрировать заключенные сделки в ФРС только в одном случае  - если строительство ведется по 214-ФЗ, при всех остальных схемах процедура регистрации происходит в то время, которое наиболее выгодно застройщику. В итоге ни один эксперт рынка не способен точно оценить ситуацию в отрасли, поскольку неизвестен базовый показатель - количество проданных квартир. Фактически любая строительная компания, обходящая 214-ФЗ, может заявить о каких угодно объемах продаж. Поэтому все прогнозы и аналитика строятся на косвенных показателях - например, на сроках экспозиции квартир в листингах, ценах, заявленных в открытых источниках, количестве выставленных на продажу объектов. Метод позволяет определить тенденции, но точной картины ситуации на рынке не дает.

Более того, поскольку часть компаний начинают возводить объекты без разрешительной документации, без утвержденного проекта, а то и вовсе без всяких градостроительных документов - например, на землях, предназначенных под ИЖС, то не определить и точное количество застройщиков, которые трудятся на рынке Петербурга. Во всяком случае, комитет по строительству точной статистикой не располагает. Оценочно - сейчас в городе работает около 200 строительных компаний, которые вместе возводят около 800 объектов недвижимости.

Стремление сделать рынок недвижимости прозрачным - едва ли не основная причина, по которой от строительных компаний требовали перейти на работу по 214-ФЗ. Однако, судя по тому, как застройщики активно сопротивляются этому переходу. сегодняшние "сумерки" устраивают многих игроков рынка недвижимости. Особенно если учесть количество сделок «черным налом», бартерных схем и широкую практику ухода от налогов с помощью подставных компаний.

Любопытно, что и банки, выдающие ипотечные кредиты на покупку жилья на первичном рынке, не особенно обеспокоены легитимностью используемых застройщиками схем – в конечном счете отвечать в случае исчезновения строительной компании вынужден будет заемщик. «Естественно, более предпочтительной с точки зрения рисков выглядит реализация объекта в соответствии с требованиями закона № 214-ФЗ, – говорит Виталий Демидов, начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона Абсолют Банка. – Но и в такой ситуации нельзя гарантировать полное отсутствие рисков при покупке строящегося жилья. В то же время и остальные формы вполне легитимны. Например, возможность продаж с использованием предварительного договора купли-продажи предусмотрена Гражданским кодексом РФ». То есть фактически на покупателя недвижимости ложатся и риски строительной компании, и риски банков.

Безусловно, дольщики могут оспорить действия застройщика в суде, обратиться в прокуратуру в случае нарушения законов и даже вполне успешно выиграть процесс. Но, учитывая темпы инфляции и скорость нашего судопроизводства, квартиру на полученные обратно деньги приобрести им, скорее всего, уже не удастся. Поэтому, наверное, стоит воспользоваться советами юристов и с самого начала свести возможные риски к минимуму — например, постараться избежать покупки по предварительному договору.

Кира Обухова, Павел Нетупский,  "Фонтанка.ру"





добавить комментарий
Помните, что все дискуссии на сайте модерируются. Ваше сообщение может быть удалено, если оно будет содержать мат, оскорбление, других пользователей или сайта, проявления расизма или нацизма, а также спам. Если вы видите комментарий, нарушающий правила сайта, сообщайте о нем модераторам.
комментарии пользователей (4)

aas: Этот момент не знают. Спасибо, что подсказали. Хотя на личном опыте своих друзей — с квартирой не кинули

Написал shela_2 | 13 июня 2011 г. 13:13

Никто не сможет опровергнуть утверждение, что если бы властные структуры всерьез захотели навести порядок на строительном рынке Петербурга (да и всей страны), они давно это сделали бы. Почему в цивилизованной Европе могут строить и продавать недвижимость по существующему там законодательству? Почему у нас застройщики работают по придуманным ими же правилам игры? Желающие могут попробовать угадать с 3-х раз ответы на эти вопросы.

Написал Alex60 | 13 июня 2011 г. 13:09

А авторы знают, что такой правильный "Главстрой" требует произвести оплату по ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ договору долевого участия, который не подлежит регистрации в ФРС? А ДДУ они заключают сильно позже...

Написал aas | 2 июня 2011 г. 11:53

А еще можно застраховать свои финансовые риски при долевом участии в строительстве— знаю как.

Написала kupiduska | 1 июня 2011 г. 20:21

Все комментарии (4)

СМИ2
MarketGid News
24СМИ. Агрегатор
Lentainform
«Лучший каменщик-2016»
Каменщики объединения «Строительный трест» вновь признаны лучшими в своей профессии
Объявлены итоги конкурса профессионального мастерства «Лучший каменщик-2016». Победителем традиционного ежегодного соревнования специалистов по кирпичной кладке Санкт-Петербурга и Ленинградской области вновь стал представитель объединения «Строительный трест»
«НАЦИОНАЛЬНЫЙ УПРАВЛЕНЧЕСКИЙ РЕЗЕРВ-2016»
Генерального директора ЛенСпецСМУ наградили Золотым Знаком «За управленческие заслуги»
Геннадий Щербина, генеральный директор АО ССМО «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон»), стал лауреатом всероссийского рейтинга в области государственного строительства и хозяйственно-экономической деятельности «НАЦИОНАЛЬНЫЙ УПРАВЛЕНЧЕСКИЙ РЕЗЕРВ-2016»
Yolkki Village
В ЖК Yolkki Village построят магазины для дольщиков первой очереди
В 7-ми минутах от станции метро “Парнас” растет новый жилой комплекс Yolkki Village. Строительство начали с первой очереди. Это 3-этажные корпуса с собственным выходом в палисадник для жильцов квартир на первых этажах
 «Центр Развития»
Сегодня торжественно открыли вторую часть путепровода на Петербургском шоссе
В рамках реконструкции Петербургского шоссе был построен шестиполосный путепровод над Варшавской железной дорогой, с сегодняшнего дня он заработал в обоих направлениях. В будущем под ним пройдёт ещё одна новая дорога
Квартал «Лондон»
В продаже появились необычные квартиры в квартале «Лондон»
Французские балконы, окна в санузлах, вид на пешеходную площадь с фонтаном и никаких студий – это корпуса 9/4 и 9/5 квартала «Лондон», где открыла продажи «Петербургская Недвижимость». Застройщик Setl City планирует ввести дома в эксплуатацию уже в конце 2016 года
 ГК Эталон
ВТБ24 и Райффайзенбанк аккредитовали 3-й корпус ЖК «Самоцветы» от ЛенСпецСМУ
20 мая банк ВТБ24 и Райффайзенбанк аккредитовали третий корпус ЖК «Самоцветы», который ЛенСпецСМУ (входит в ГК «Эталон») возводит в Василеостровском районе Петербурга на набережной реки Смоленки.