14:56 24.08.2016
УФАС продлило проверку ремонта «Авроры» до конца сентября
Феликс Кармазинов покинул пост директора Водоканала
Дрозденко определился с главой администрации Волховского района
Суд не смог с первого раза отобрать присяжных по делу об убийстве Немцова
Албин: У правительства Петербурга нет вопросов к «Метрострою»
Юрий Коков: Ликвидированные в Петербурге боевики хотели скрыться за рубежом после теракта
Большинство кандидатов отказались быть присяжными по делу Немцова
По делу об обрушении балконной плиты на женщину в Купчино утверждено обвинительное заключение
Кириленко переизбран на пост президента РФБ
Дамаск назвал нарушением суверенитета вторжение турецких военных на территорию Сирии
Крупнейшие банки заявили о новой криптовалюте
Избирком запретит агитацию Резника
Сильное землетрясение произошло в центральной части Мьянмы
Работы по модернизации эскалаторов на «Пионерской» завершатся 28 августа
Петербург готов к отопительному сезону на 94,2%
Первый президент Украины признал Крым фактически частью России
Маршрутка и служебный автобус столкнулись на Дальневосточном
Керри позвонил Лаврову по поводу Сирии и Украины
Турция обозначила длительность своей военной операции в Сирии
ВЦИОМ выяснил, сколько россиян пьют сырую воду из-под крана
США прикроют турецких военных в Сирии с воздуха
"Теплосеть" насчитала 23 потенциально опасных участка на своих коммуникациях
В Петербурге наркоторговец отправился за решетку на 11 лет
После землетрясения в Италии эвакуированы 2,5 тысячи человек
В ДТП на «Сортавале» погиб американец
Глава Генштаба Украины назвал "признанием заслуг" уголовное дело, возбужденное против него в России
Жилинспекция Петербурга нашла нарушения на половине объектов, проверяя готовность домов к осени
Путин завтра проведет встречу с премьером Словакии Фицо
Смольный и МВД претендуют на заброшенный детсад и участок на Новороссийской улице
Сирийские курды считают операцию Турции в Джараблусе попыткой оккупации
Президент Турции пообещал сохранить единство Сирии
Эрдоган: Террор в Турции спровоцировала Сирия
Президент Финляндии поддержал договор о военном сотрудничестве с США
Глава РПЦ поздравил Порошенко с Днем независимости Украины
Эксперты предложили снять с охраны 9 домов рядом с «Новой Голландией»
Американцы узнали, какое кино больше нравится россиянам
Бывший посол в США в России дважды перепутал цвета украинского флага в поздравлении
Корабли Черноморского флота вышли на противолодочные учения
ФСБ обыскивает загородный дом главы “Метростроя”
Градсовет Ленобласти рассмотрит три проекта строительства жилья в Новом Девяткино и Буграх
В Ницце полиция заставила мусульманку снять буркини
СМИ: «Зенит» включился в борьбу за Дзадзу
Украинский журналист Гордон пожалел о поддержке Майдана и свержении Януковича
В Петербурге воют сирены
Путин предложил Италии помощь в ликвидации последствий землетрясения
На Краснопутиловской случилось массовое ДТП
На Отрадненском шоссе гуляет медведь
Финские полицейские остановили бэтмобиль
Стрелок с Дерптского, ранивший женщину, получил второе уголовное дело
Вице-президент США прилетел в Турцию
Не менее 100 человек считаются пропавшими без вести в Италии после землетрясения
В здании «Метростроя» работает ФСБ со спецназом
СК возбудил уголовное дело против министра обороны Украины и ряда военнослужащих
Минувшей ночью петербуржцы наблюдали северное сияние
Турецкие танки поразили 70 целей "игиловцев" в районе сирийского Джараблуса
В Финляндии произошла массовая драка между финнами и беженцами
В ограблении подростка на Петергофском подозревается сотрудник ФСО
МЧС РФ предложило Риму помощь в ликвидации последствий землетрясения
На Стачек автомобиль задел встречную маршрутку и взорвался
В машине на канале Грибоедова нашли мертвого мужчину
Психолог МЧС отговорила петербуржца прыгать с крыши
Рейс из Петербурга в Ларнаку задерживается на шесть часов
Курорты Турции потеряли половину организованного туризма
Груз мяса на три миллиона не доехал до Петербурга
Петербуржец отобрал телефон у подростка, подорвавшего петардой его велосипед
В Петербурге у замначальника таможенного поста угнали внедорожник стоимостью 2 млн
На территории Невского спасательного центра нашли останки трех человек
Недвижимость
Недвижимость из сумрака не выходит
Закон о долевом участии в строительстве, который должен был защитить дольщиков и привести рынок недвижимости в цивилизованное состояние, так пока и остается не более чем благим пожеланием. По 214-ФЗ работает не больше трети строительных компаний, остальные под разными предлогами уклоняются от перехода на четкие и прозрачные схемы привлечения финансов для строительства. И похоже, что сегодняшняя запутанная ситуация на рынке многим застройщикам очень выгодна.
Недвижимость из сумрака не выходит

Закон о долевом участии в строительстве, который должен был защитить дольщиков и привести рынок недвижимости в цивилизованное состояние, так пока и остается не более чем благим пожеланием. По 214-ФЗ работает не больше трети строительных компаний, остальные под разными предлогами уклоняются от перехода на четкие и прозрачные схемы привлечения финансов для строительства. И похоже, что сегодняшняя запутанная ситуация на рынке многим застройщикам очень выгодна.

В списках не значатся

По данным комитета по строительству, предоставленным "Фонтанке", сегодня в Петербурге только 60 компаний возводят свои дома по федеральному закону № 214 "Об участии граждан в долевом строительстве". По правилам, установленным правительством России, строится в нашем городе 107 жилых домов. Эти застройщики дисциплинированно публикуют на своих сайтах проектную декларацию, выполняют финансовые нормативы, предоставляют специальную отчетность, регистрируют все сделки с покупателями в ФРС, а при нарушении сроков сдачи дома даже обязуются выплачивать покупателю неустойку из расчета около 16 процентов годовых (последнее, правда, часто остается только обещанием).

Список законопослушных компаний не удивляет - лидерами по количеству строящихся по закону объектов в нем числятся компании «ЮИТ», «ГДСК» (входит в группу ЛСР) и «Главстрой». Все три застройщика декларировали уважительное отношение к законодательству с первых своих шагов на петербургском рынке. «У нас все объекты строятся только по закону, – заверили «Фонтанку» в группе ЛСР. – Строительство нескольких домов было начато еще до 2005 года, то есть до вступления в силу закона о долевом строительстве. Поэтому его требования на эти объекты не распространяются, но и тогда все было в рамках законодательства».

Но "киты" строительной отрасли - скорее, исключение, а не правило. Среди законопослушных компаний нет многих лидеров петербургского строительного рынка. Например, холдинг ЛЭК продает в соответствии с духом закона квартиры только в одном из десяти своих строящихся домов – жилом комплексе «Империал» около Новодевичьего монастыря. Причем заключать договора по закону о долевом строительстве компания согласилась только после жестких требований Смольного. Свое нежелание работать в правовом поле в ЛЭКе традиционно объясняют заботой о дольщиках: «Заключение договоров по 214-му закону требует больших затрат времени, поэтому удобнее начинать строительство и продажи, не дожидаясь, пока вся документация будет оформлена и согласована должным образом», – заявляет глава холдинга Павел Андреев. Любопытно, что внешне холдинг выглядит вполне благопристойно - на сайте застройщика опубликованы проектные декларации по каждому из объектов. А по пяти адресам даже получены разрешения на строительство, но законность строительства остальных вызывает вопросы, причем по одному из лэковских долгостроев - комплексу "Граф Орлов" - нет даже проектной декларации.

Другой крупный застройщик – ЗАО «Строительный трест» - по четырем адресам возводит свои дома, действуя строго в рамках закона. Но в декабре эта компания начала строительство дома на Кондратьевском проспекте, не имея каких-либо разрешающих документов вообще. Незаконность этих действий признали и прокуратура, и управление Госстройнадзора, которое дважды оштрафовало застройщика (последний раз в марте – на 500 тыс. рублей). Несмотря на то, что ЗАО «Строительный трест» выдали предписание «устранить выявленные нарушения», работы не прекратились. Сейчас возведено уже несколько этажей, которые застройщик едва ли согласится разбирать, даже если их признают самостроем. В юридическом отделе ЗАО «Строительный трест» на просьбу корреспондента «Фонтанки» прояснить ситуацию отвечать отказались. Впрочем, продажи квартир в строящемся доме еще не начались, поэтому говорить о том, что компания не исполняет требования закона № 214-ФЗ, нельзя - пока она всего лишь занимается самостроем.

Операция «Кооперация»

Некоторые застройщики (например, «Центр долевого строительства» и «ЛенСпецСМУ») предпочитают использовать схему жилищно-строительных кооперативов, которая сегодня считается легитимной. Как уже писала «Фонтанка», с осени 2010 года к ним присоединился и ЛЭК. Компании объясняют свое пристрастие к такой форме продаж стремлением создать дольщикам наиболее выгодные условия: «Основное преимущество схемы ЖСК в том, что приобретатель пая может получить длительную рассрочку платежа, вселиться в квартиру после окончания строительства и проживать в ней, продолжая выплачивать свой пай, а при долевом участии необходимо оплатить стоимость квартиры до окончания строительства, что не устраивает рассчитывающих на длительную рассрочку, – рассуждает директор юридического департамента холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Андрей Ерехинский. – Кроме того, кооператив полностью подконтролен пайщику, а схема долевого участия таких прав дольщику не дает».

Впрочем, кооперативы удобны не только дольщикам, но и самим застройщикам. Особенно привлекательны для строителей два обстоятельства: во-первых, членство в кооперативе и график внесения паевых взносов не требуют госрегистрации и не подлежат статистическому учету, во-вторых – паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом, поэтому и застройщик избавлен от необходимости выплачивать НДС. К тому же строительные компании, предлагающие приобрести дома по этой схеме, старательно умалчивают о том, что ответственность будет солидарной – риски застройщика примут на себя все члены ЖСК.

Как пояснил «Фонтанке» руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, «схема продажи квартир через ЖСК удобна прежде всего самим застройщикам, так как предусмотренные законом № 214-ФЗ гарантии прав дольщика (жесткие сроки, ответственность, залог участка и т.п.) здесь не применяются. При этом права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит без участия дольщиков, и решениями общего собрания, принятыми еще до вступления в кооператив реальных пайщиков. Иными словами, застройщик сам формирует пределы своих финансовых рисков, а это всегда чревато последствиями и повышает риск обычных дольщиков».

К этому стоит добавить, что, к примеру, значительная часть объектов ЛЭК возводится без разрешения на строительство, поэтому все штрафы придется платить рядовым членам кооператива. Не исключено, что ляжет на их плечи и задолженность застройщика перед поставщиками электро- и теплоэнергии и воды.

Притворись и проиграешь

Но самой распространенной схемой продажи квартир в обход требований закона было и остается заключение предварительных договоров. Формально они не запрещены, но юристы отмечают сомнительность таких сделок. Так, проанализировав одну из них, начальник отдела городской прокуратуры Елена Бухарина пришла к выводу, что «предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем при оплате стоимости приобретаемой квартиры ничтожен, поскольку является притворной сделкой. К нему должны применяться правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели в виду», – констатировали в надзорном ведомстве.

Старший юрист фирмы «S&K Вертикаль» Евгений Зверев также отмечает, что на притворность предварительного договора указывает, например, факт включения в него обязанности по внесению всей или большей части платежей (как правило, в виде «обеспечительных» платежей) до заключения основного договора купли-продажи. «Вместе с тем, не исключена ситуация, когда застройщик или дольщик заключает предварительный договор строящейся квартиры, ограничившись символическим авансом. Такой договор, на наш взгляд, может и не быть признан притворным», – поясняет юрист.
С другой стороны, подобное «мухлевание» со стороны застройщика может оказаться на руку самому покупателю строящегося жилья. Согласно разъяснениям Роспотребнадзора, к подобным сделкам должны применяться нормы закона о защите прав потребителя, в том числе предоставляющие покупателям право требовать неустойку за просрочку исполнения контракта в размере 0,5 процента в день (182,5 годовых!). В случае задержки закон разрешает клиенту отказаться от договора и потребовать возврата всей уплаченной суммы. Такие же права возникают и у подписавших предварительный договор в том случае, если в установленный срок компания не смогла заключить основную сделку купли-продажи квартиры.

Но на практике отстоять свои права в суде оказывается не так просто. Ведь тот же ЛЭК вписывает в предварительные договора лишь «ориентировочный срок» сдачи объекта. Служители Фемиды неоднозначно толкуют такую норму, хотя большинству клиентов все же удается отказаться от покупки квартиры в не построенных своевременно домах. А вот добиться предусмотренных законом процентов, по данным «Фонтанки», пока никому не удалось – под разными предлогами судьи снижают размер неустойки. Например, в пользу Натальи Борзенко, уплатившей три года назад ООО «ЛЭК - компания № 1» более 8,7 млн рублей, Санкт-Петербургский городской суд согласился взыскать только 500 тыс. (меньше 2 процентов годовых). Но как бы то ни было, сейчас в Арбитражном суде рассматривается около 20 исков дольщиков ЛЭКа к не выполнившему свои обещания застройщику. Напомним, сроки сдачи в эксплуатацию жилых комплексов "Граф Орлов" и "Лондон Парк" переносились неоднократно, а жилой комплекс "Империал" застыл на стадии "готовность 80%" еще в 2009 году.

Сумеречный дозор

Строительные компании обязаны регистрировать заключенные сделки в ФРС только в одном случае  - если строительство ведется по 214-ФЗ, при всех остальных схемах процедура регистрации происходит в то время, которое наиболее выгодно застройщику. В итоге ни один эксперт рынка не способен точно оценить ситуацию в отрасли, поскольку неизвестен базовый показатель - количество проданных квартир. Фактически любая строительная компания, обходящая 214-ФЗ, может заявить о каких угодно объемах продаж. Поэтому все прогнозы и аналитика строятся на косвенных показателях - например, на сроках экспозиции квартир в листингах, ценах, заявленных в открытых источниках, количестве выставленных на продажу объектов. Метод позволяет определить тенденции, но точной картины ситуации на рынке не дает.

Более того, поскольку часть компаний начинают возводить объекты без разрешительной документации, без утвержденного проекта, а то и вовсе без всяких градостроительных документов - например, на землях, предназначенных под ИЖС, то не определить и точное количество застройщиков, которые трудятся на рынке Петербурга. Во всяком случае, комитет по строительству точной статистикой не располагает. Оценочно - сейчас в городе работает около 200 строительных компаний, которые вместе возводят около 800 объектов недвижимости.

Стремление сделать рынок недвижимости прозрачным - едва ли не основная причина, по которой от строительных компаний требовали перейти на работу по 214-ФЗ. Однако, судя по тому, как застройщики активно сопротивляются этому переходу. сегодняшние "сумерки" устраивают многих игроков рынка недвижимости. Особенно если учесть количество сделок «черным налом», бартерных схем и широкую практику ухода от налогов с помощью подставных компаний.

Любопытно, что и банки, выдающие ипотечные кредиты на покупку жилья на первичном рынке, не особенно обеспокоены легитимностью используемых застройщиками схем – в конечном счете отвечать в случае исчезновения строительной компании вынужден будет заемщик. «Естественно, более предпочтительной с точки зрения рисков выглядит реализация объекта в соответствии с требованиями закона № 214-ФЗ, – говорит Виталий Демидов, начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона Абсолют Банка. – Но и в такой ситуации нельзя гарантировать полное отсутствие рисков при покупке строящегося жилья. В то же время и остальные формы вполне легитимны. Например, возможность продаж с использованием предварительного договора купли-продажи предусмотрена Гражданским кодексом РФ». То есть фактически на покупателя недвижимости ложатся и риски строительной компании, и риски банков.

Безусловно, дольщики могут оспорить действия застройщика в суде, обратиться в прокуратуру в случае нарушения законов и даже вполне успешно выиграть процесс. Но, учитывая темпы инфляции и скорость нашего судопроизводства, квартиру на полученные обратно деньги приобрести им, скорее всего, уже не удастся. Поэтому, наверное, стоит воспользоваться советами юристов и с самого начала свести возможные риски к минимуму — например, постараться избежать покупки по предварительному договору.

Кира Обухова, Павел Нетупский,  "Фонтанка.ру"



добавить комментарий
Помните, что все дискуссии на сайте модерируются. Ваше сообщение может быть удалено, если оно будет содержать мат, оскорбление, других пользователей или сайта, проявления расизма или нацизма, а также спам. Если вы видите комментарий, нарушающий правила сайта, сообщайте о нем модераторам.
комментарии пользователей (4)

aas: Этот момент не знают. Спасибо, что подсказали. Хотя на личном опыте своих друзей — с квартирой не кинули

Написал shela_2 | 13 июня 2011 г. 13:13

Никто не сможет опровергнуть утверждение, что если бы властные структуры всерьез захотели навести порядок на строительном рынке Петербурга (да и всей страны), они давно это сделали бы. Почему в цивилизованной Европе могут строить и продавать недвижимость по существующему там законодательству? Почему у нас застройщики работают по придуманным ими же правилам игры? Желающие могут попробовать угадать с 3-х раз ответы на эти вопросы.

Написал Alex60 | 13 июня 2011 г. 13:09

А авторы знают, что такой правильный "Главстрой" требует произвести оплату по ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ договору долевого участия, который не подлежит регистрации в ФРС? А ДДУ они заключают сильно позже...

Написал aas | 2 июня 2011 г. 11:53

А еще можно застраховать свои финансовые риски при долевом участии в строительстве— знаю как.

Написала kupiduska | 1 июня 2011 г. 20:21

Все комментарии (4)

СМИ2
MarketGid News
24СМИ. Агрегатор
Lentainform
ЗАО «Строительный трест»
Банк «Санкт-Петербург» аккредитовал жилой комплекс «Пляж», строящийся в Сестрорецке
Компания «Строительный трест» развивает ипотечное сотрудничество с банком «Санкт-Петербург»: в список аккредитованных объектов включен жилой комплекс «Пляж», который строится по адресу: г. Сестрорецк, Приморское шоссе, дом 352, лит. А. Срок сдачи объекта – 4 квартал 2017 года
«Главстрой-СПб»
Открыты продажи квартир в новом корпусе третьей очереди ЖК «Юнтолово»
Компания «Главстрой-СПб», входящая в строительный сектор одной из крупнейших российских диверсифицированных промышленных групп «Базовый Элемент», вывела в продажу 28 корпус в рамках третьей очереди нового жилого района «Юнтолово»
«Группа ЛСР»
В жилом комплексе «Калина-парк 2» ввели в эксплуатацию детский сад
«Группа ЛСР» получила разрешение на ввод в эксплуатацию детского сада на 180 мест в новом жилом комплексе «Калина-парк 2»
ЗАО «Строительный трест»
«Строительный трест» признан лучшей компанией в сфере малоэтажного и коттеджного строительства
В преддверии Дня строителя состоялась церемония награждения победителей конкурса «Лучшая строительная организация, предприятие производства строительных материалов и строительной индустрии Ленинградской области – 2015»
Setl City
Ипотечные взносы сравнялись с арендной платой
Сегодня 58% квартир в новостройках города и области приобретается в ипотеку. Действующие ставки– одни из самых низких за всю историю ипотеки. Так, ежемесячный платеж при покупке студии в проекте комфорт-класса Green Ландия у метро «Девяткино» от Setl City сравним со стоимостью аренды аналогичного жилья
ГК «КВС»
Группа компаний «КВС» продемонстрировала «Лучший реализованный проект благоустройства»
Микрорайон «Новое Сертолово» стал победителем конкурса «Лучшая строительная организация, предприятие производства строительных материалов и строительной индустрии Ленинградской области».