Настоящий петербургский. Какое жилье строят в Московском районе и кто его покупает

Московский район входит в число самых престижных для жизни в городе, но и самых дорогих — около четверти нового жилья здесь относится к бизнес-классу. Район входит в пятерку по объему предложения и занимает шестое место по уровню спроса. На фоне смещения спроса в Ленобласть к доступному жилью, этот классический петербургский район с большой долей дорогого жилья и сформированной средой продолжает стабильно иметь своих ценителей и покупателей жилья.

Архитектура Московского района многолика. Как пояснил Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп», первая линия домов сталинского ампира вдоль Московского проспекта сменяется типовым пятиэтажным жильем хрущевской эпохи. Планы создания индустриально-промышленного центра города здесь тоже находят свое отражение, правда, большая часть объектов промышленности перестала функционировать еще в 90-е. Именно редевелопмент территорий сегодня позволяет создавать здесь смелые проекты с вау-эффектом, как в плане архитектурных решений, так и масштабов застройки, позволяющие девелоперам реализовать целые города в городе.

— Так, в нашем ЖК «Дефанс» на улице Типанова предусмотрен полноценный пешеходный променад, плавно переходящий в общественное пространство с дизайнерскими соснами и пятью фонтанами, — говорит он. — А кроме теннисного корта и фитнес-центра с бассейнами, здесь еще есть собственный театр на 500 мест с кинооборудованием премиум-класса.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», добавил, что Московский район благодаря своей протяженности позволяет диверсифицировать девелоперские проекты и предлагать рынку жилье разного класса. Условно, до КАД представлены объекты категорий «комфорт-плюс» и «бизнес», а за кольцевой автодорогой, вплоть до Волхонского шоссе, преобладают «комфорт» и «комфорт-плюс». При этом на участке от КАД до Волхонского шоссе действуют жесткие высотные ограничения из-за близости аэропорта Пулково, поэтому там реализуются преимущественно проекты среднеэтажной застройки. В совокупности это позволяет Московскому району предлагать широкую палитру жилья: от городского «бизнеса» до качественного среднеэтажного «комфорта» на юге.

По его словам, новые жилые проекты в Санкт-Петербургской агломерации выходят на рынок с учетом возможностей их финансовой модели. Девелоперам важно соотнести затраты на реализацию проекта с потенциальным спросом: помимо стоимости земли, существенную роль играют расходы на выполнение социальных обязательств и обслуживание заемного финансирования.

— Поэтому решение о начале строительства, в том числе в Московском районе, зависит не только от готовности проекта, но и от того, насколько его экономика соответствует текущим рыночным условиям, — говорит Ефремов. — При этом в уже реализуемых жилых комплексах запуск очередных корпусов может быть частью непрерывного строительного цикла. Для новых проектов принципиально важно также оценить, позволит ли темп продаж обеспечить необходимое наполнение счетов эскроу.

Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», рассказала, что на текущий момент в продаже на территории района находится 22 жилых комплекса, 15 из них относятся к классу «масс-маркет» (все в сегменте «комфорт»), а семь — жилые комплексы класса «бизнес».

Объем предложения на конец третьего квартала 2026 года в районе составил 149 тыс. кв. м (3,7 тыс. квартир) — это пятое место по объему предложения в Санкт-Петербурге (8%) и седьмое место по агломерации (4%). Средняя цена предложения в Московском районе составляет 329 тыс. руб/кв. м в сегменте «комфорт» и 645 тыс. руб/кв. м в классе «бизнес».

По результатам девяти месяцев 2026 года в Московском районе было куплено 97 тыс. кв. м (2,6 тыс. квартир) — 6-е место по объему спроса в Санкт-Петербурге (9%) и 8-е место по агломерации (5%).

Ольга Трошева выделила шесть локаций, где ведется строительство в Московском районе: Пулковское — Волхонское, Средняя Рогатка, Витебский — Гагарина, Московский проспект, Новоизмайловское и Лиговка. Основной объем жилья в районе (60%) приходится на локации Пулковское — Волхонское и Средняя Рогатка и представлен комфорт-классом.

Московский район традиционно воспринимается как престижная локация для жизни. При этом новое предложение здесь отличается по формату в зависимости от расположения площадок: на юге развиваются малоэтажные кварталы с собственной инфраструктурой, а в более сложившейся городской среде появляются жилые комплексы бизнес-класса и многофункциональные объекты, подчеркнул Дмитрий Ефремов.

— Если говорить о стартах 2026 года, то на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе развивается формат комплексного освоения территории с малоэтажной застройкой, — добавил он. — Его отличительная черта — создание полноценной жилой среды, в которой образовательная и коммерческая инфраструктура формируется одновременно с жильем. Вблизи метро «Московские ворота» новое предложение ориентировано на сочетание жилой и деловой функций. Среди дополнительных сервисов для резидентов заявлены коворкинги, фитнес-центры, рестораны и спа-зоны. У станции метро «Звездная» появится комплекс бизнес-класса с акцентом на выразительную архитектуру и организацию общественных пространств в виде коммерческой галереи.

Таким образом, по словам эксперта, новое предложение в Московском районе развивается по нескольким сценариям: от комплексного освоения территорий с малоэтажной застройкой до проектов, в которых жилье дополняется коммерческими пространствами и сервисной инфраструктурой.

Московский район исторически задает высокую планку: по словам Евгения Колесникова, 26% его застройки относится к бизнес-классу, а существенную долю занимают проекты премиум-сегмента.

— Мы видим, что наш покупатель — это требовательный клиент, который уже владеет недвижимостью и ищет не просто квадратные метры, а новый уровень качества жизни, — подчеркнул он. — Он либо улучшает условия в привычной статусной локации, либо переезжает из других районов. Такой сегмент гораздо более требователен к архитектуре и наполнению проекта, его планировочным решениям и приватности внутренних территорий. В ЖК «Дефанс» можно найти алюминиевые окна во всю стену, квартиры с «зимним садом», большими видовыми террасами и хай-флэты с потолками 4,4 м и собственными лаунж-зонами на кровле.

Если говорить о более универсальных вариантах, то, по словам эксперта, есть запрос на квартиры с большими кухнями-гостиными, несколькими ванными и полноценными гардеробными. Повышенное внимание уделяет наличию паркинга с большими машино-местами.

Разумно было бы продолжить развитие Московского района не только в плане жилья, но и создания современных бизнес-центров, культурно-развлекательной инфраструктуры, предположил Евгений Колесников. По его словам, потенциал локации позволяет создавать здесь объекты высшего образования, конгресс-холлы и креативные кластеры.

— Развитие Московского района должно идти по пути создания полноценной бизнес-экосистемы, где жителям и гостям не нужно ехать в центр за качественными услугами, карьерой или культурными событиями. Интерес к нашему сервисному апарт-отелю «ЙЕС Лидер» показывает, что район имеет большой потенциал для привлечения бизнес-аудитории и туристов, тем более здесь есть мощный драйвер в виде аэропорта. А создание кампусов ведущих петербургских вузов сможет закрепить в районе молодежную аудиторию.

Ольга Трошева считает, что основной потенциал сосредоточен в нескольких локациях: малоэтажные проекты на юге района (Пулковское — Волхонское), кварталы реновации в локации Новоизмайловское, редевелопмент бывших промышленных и складских предприятий, а также крупных торговых центров в локациях Средняя Рогатка, Витебский — Гагарина и вдоль Московского проспекта.

По словам Дмитрия Ефремова, дальнейшее развитие Московского района определят наличие пригодных для освоения площадок и экономическая целесообразность предлагаемых форматов застройки. В периферийных локациях, в том числе вдоль КАД, сохраняются предпосылки для развития массового сегмента. В более сложившейся городской среде вероятнее появление проектов бизнес-класса и выше, в том числе апарт-комплексов.

— При этом потенциал территории не исчерпывается текущей структурой предложения: по мере изменения условий реализации проектов и потребительского спроса соотношение разных сегментов может корректироваться, — уточнил он.