«Наши дети будут жить в съемных квартирах». Банки повышают ставки по ипотеке, не дожидаясь милости от ЦБ

В среду, 21 октября, российские СМИ огорошили россиян сенсацией: с начала месяца сразу три крупных банка подняли ставки по «рыночным» ипотечным кредитам. Это правда, но рост этот начался еще в июне: банки устали верить в скорое снижение ключевой ставки ЦБ. «Фонтанка» с калькулятором в руках объясняет, как вам сэкономить на жилье для детей. Спойлер: проблема вовсе не в том, что ставки выросли на 0,2 п. п.

Банк «ДОМ.РФ» поднял ставку с 18,3% до 18,8%. У «Газпромбанка» +0,2%, у ПСБ +0,44%. Вот суть новости. Будет нечестно говорить, что половинка процента — это не считается: на 30-летнем горизонте при кредите в 10 млн рублей речь о лишних 4 тысячах в месяц и в итоге 1,5 миллиона переплаты.

Проблема в том, что определенный — такой же ползучий и малозаметный — рост средней по рынку ставки по тем самым «рыночным» ипотекам Центробанк фиксирует еще с июня. Тогда впервые с февраля 2025 года этот показатель перестал постоянно падать и подрос с майских 17,7% до 18% к началу сентября.

Еще в сентябре ставки выросли у «Санкт-Петербурга» и «Уралсиба» — на 0,5% и 0,2% соответственно. В очень крупном банке еще в сентябре скидка за оформление зарплатной карты составляла 0,7 п. п., а сегодня уже всего 0,3. И даже у крупнейших из крупнейших банков ставка по ипотеке без льгот вполне себе сейчас может быть и 20,4%. Такова суровая диалектика сегодняшней экономики: банки говорят, что деньги становятся для них все дороже, ну а наши с вами деньги почему-то все дешевеют и дешевеют.

Если же серьезно, то ипотека — это давным-давно не способ покупки жилья для семьи. В лучшем случае — один из инструментов. Вспомогательный по отношению к продаваемой одновременно «другой» квартире. Без нее нормальная «семейная» квартира никак не покупается. Не считать же таковой студию в 21 м² на дальних выселках. А средний размер ипотеки по стране — 5,8 млн рублей. Банки отмечают заметный рост интереса россиян к «рыночной» ипотеке со второй половины этого года. То есть люди активно меняют старые квартиры, в том числе «бабушкины», на нечто более просторное и новое.

Именно что ипотека «с нуля» — при честно накопленном родителями первоначальном взносе — это, конечно, либо инвестиционные квартиры — те самые студии на выселках, либо жилье для повзрослевших детей. Которым однушка — конечно, базовый минимум, но если платить за нее 30 лет (а средний срок ипотеки у нас в стране сейчас 28 лет и 9 месяцев), то пусть уж что-то хоть немного попросторнее было бы.

В 10 городах-миллионниках средненькая двушка эконом-класса (пусть они теперь и называются зачастую «комфорт») — это 10 миллионов. На 30 лет — это 150 тысяч в месяц. Мы искренне желаем всем нашим читателям иметь возможность в следующие 30 лет платить столько ежемесячно.

В том, что банки перестали снижать ставки по ипотеке, нет ничего удивительного. Они заранее готовятся к более длительному периоду высоких ставок. ЦБ может повысить прогноз средней ключевой ставки на 2027 год до 13–13,5%, так что банкиры учитывают эти ожидания и заблаговременно повышают стоимость ипотеки, объясняет инвестбанкир Евгений Коган. При этом речь не обязательно идет о новом повышении самой ключевой ставки. Просто прежние ожидания заметного смягчения денежно-кредитной политики в следующем году становятся менее реалистичными.

То же самое говорит и Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Global.

«Тренд банков на повышение ставок по ипотеке напрямую, конечно, не помогает ЦБ РФ проводить денежно-кредитную политику. Регулятор при принятии решений по ключевой ставке ориентируется на динамику инфляции и инфляционных ожиданий, на макроэкономические параметры, — говорит эксперт. — Скорее, банки ожидают, что ключевая ставка минимум до конца 2026 года не будет снижаться, а кое-кто, возможно, не исключает и повышения, если инфляция будет расти, поэтому банки стараются действовать на опережение».

«Отдельные банки вполне могли немного скорректировать ставки по своим рыночным ипотечным программам вверх с учетом ослабления ожиданий в отношении дальнейшего смягчения монетарной политики Банка России, общего повышенного уровня процентных ставок в экономике, увеличения стоимости фондирования для банков из-за сохраняющегося структурного дефицита ликвидности в секторе», — рассуждает Игорь Додонов, аналитик ФГ «Финам», отмечая, что все же именно что устойчивого и явного роста ставок по ипотеке в реальности пока не наблюдается.

«Во-первых, изменилась стоимость длинных денег в экономике. Сейчас доходности дальних ОФЗ уже выше 16% годовых. Во-вторых, изменились ожидания по динамике ключевой ставки — на прошлом заседании ЦБ взял паузу в снижении ключа, и на этой неделе рынок снова ожидает паузу, — еще более подробно объясняет Людмила Рокотянская, эксперт по фондовому рынку „БКС Мир инвестиций“. — Третье — наблюдался отток с вкладов, в результате чего снижение ставок по вкладам сперва замедлилось, а по отдельным срокам банки ставки по вкладам подняли. Таким образом, стоимость фондирования для банков несколько возросла. А значит и свою маржу они закономерно регулируют за счет повышения стоимости кредитов».

При этом Наталья Мильчакова говорит и о другой проблеме.

«Причиной повышения процентных ставок по ипотеке, на наш взгляд, стал высокий спрос на рыночную ипотеку в сентябре, когда объём выданных кредитов, по оценке „ДОМ.РФ“, вырос по сравнению с августом на 54% до 614 млрд руб., а количество выдач увеличилось на 46% до 125 тыс. кредитов. Таким способом банки борются, во-первых, с потенциальной просрочкой платежей по кредитам, во-вторых, пытаются сдержать ажиотажный спрос на кредиты даже при таких высоких ставках, чтобы не допустить „кредитного пузыря“, потенциально способного дестабилизировать банковскую систему».

Все это прекрасно, но что делать нам? Притом, что, как мы видим, «все вокруг» со страшной силой бросились хватать эту самую ипотеку даже с откровенно заградительными ставками.

Так, за 9 месяцев 2026 года, по оценке сервиса «Домклик», выдачи рыночной ипотеки, без учёта льготных программ, удвоились (с 53 млрд руб. в январе текущего года до 114 млрд руб. в сентябре). При этом по сравнению с аналогичным периодом 2025 года рост выдач рыночной ипотеки составил 18%, — подчеркивает Наталья Мильчакова.

«Тот спрос, который предъявляется на программы льготной ипотеки, вряд ли будет активно перетекать в программы рыночной ипотеки. Классическую ипотеку в 18—19% годовых при минимальном первоначальном взносе сегодня большая часть населения страны позволить себе не может, — уверена Людмила Рокотянская. — Но при этом мы все-таки видим, что в этом году доля и объемы рыночной ипотеки существенно выросли. С чем это может быть связано? Скорее всего, снижение ставок по вкладам заставило людей задуматься о распаковке сбережений и приобретении жилья. При этом первоначальный взнос у таких заемщиков может в значительной мере покрывать большую часть стоимости жилья. Также возможна схема — берем рыночную ипотеку на 12 млн, затем продаем старую квартиру за 8 млн, направляем деньги в счет погашения долга, и на выходе имеем 4 млн долга, которые хоть как-то уже можно нормально обслуживать».

При этом большинство тех, кто сейчас берет ипотеку под конские проценты, так или иначе рассчитывают на рефинансирование через пару-тройку лет. Ну не может же ипотека и вправду вечно быть такой дорогой. Тем более что и в Центробанке нам активно — еще недавно — говорили, что инфляция у нас вот-вот будет 4%, «охлаждать» экономику будет уже не надо, ставка ЦБ упадет до приличных 6% или даже меньше, а вслед и ставки по ипотеке упадут до 8%.

Но и тут есть подводные камни.

«Во-первых, нужно сначала взять эту рыночную ипотеку, она не каждому доступна. Во-вторых, даже если вы можете по текущим ставкам взять ипотеку, то все равно необходимо оценить, насколько комфортен ежемесячный платеж — сможете ли вы с ним прожить три года? В-третьих, можно посмотреть на прогнозы макроэкономистов, — советует Людмила Рокотянская. — Согласно свежему октябрьскому макроопросу Банка России (это опрос 32 независимых аналитиков), перекредитоваться под 8—10% получится не ранее 2029 года. Однако макроэкономисты не боги, и они не могут учесть всех нюансов будущего».

Но даже если случится все самое прекрасное, чего ждут макроэкономисты, и через три года мы действительно сможем брать и перекредитовывать ипотеку под 8% годовых вместо 18, знаете, что будет, если вы возьмете квартиру в кредит прямо сейчас?

Спустя три года честных выплат по кредиту 150 тысяч, вы заплатите банку 5,4 млн рублей — только процентов! А ваш долг тем временем сократится всего на 33,5 тысячи (!) рублей. То есть из 10 млн рублей изначально вы останетесь ему должны 9 966 503 рубля. Как бы, большое спасибо, дорогой банк, — за то, что мы три года пользовались заложенной квартирой (и страховали ее за немаленькие деньги по твоему требованию), мы заплатили 5,4 млн рублей.

Говоря откровенно, за эти деньги — 150 тысяч в месяц — подросшей дочке можно снимать совершенно прекрасную квартиру. Даже, прости господи, в Москве, не говоря уже про города попроще. Или пусть пока поживет с вами, а сэкономленные деньги потом уже пустить на первый взнос и спокойно взять ей в ту же самую ипотеку квартиру.

Есть риск, предупреждает Евгений Коган: ожидание низких ставок может обернуться подорожанием квартиры. За два-три года ипотечная ставка теоретически может снизиться на пару процентных пунктов, но недвижимость за это время способна подорожать на 10% и более.

На рынке постепенно сокращается выбор качественного жилья — строители, глядя на то, что происходит на рынке, вводят все меньше и меньше жилья и еще меньше закладывают нового. Даже при высоких ипотечных ставках привлекательные квартиры продолжают покупать. В результате лучшие предложения исчезают, а оставшиеся могут продаваться по завышенным ценам.

Ну хорошо, допустим, вы полностью уверены в своих финансовых способностях на ближайшие годы. Рефинансирование через три года и правда выглядит как просто подарок банку лишних (а на самом деле, не лишних) миллионов рублей. Допустим, перекредитоваться через 10 лет, когда уже — понятное дело, все плохое точно закончится и ставки уже железно упадут.

Ну смотрите:

Да, все так. За 10 лет вы заплатите банку уже все 18 миллионов, но все равно из 10 миллионов останетесь ему снова должны почти все то же самое. С небольшой погрешностью. То есть даже в этом случае перекредитоваться под условные 8% будет крайне выгодно — вместо 26,4 миллиона процентов вам в следующие 20 лет надо будет выплатить всего плюс 9,8 миллиона. То есть экономия превысит 16,5 миллиона. Но, положа руку на сердце. Посчитайте еще раз хорошенько, прежде чем вписываться во все это.