В Петербурге становится тесно: как апарт-отели будут бороться за инвесторов и туристов

Объем продаж апартаментов в Петербурге в первом полугодии снизился на 12%, но участники рынка не считают это признаком утраты интереса.

Дорогие кредиты перевели подавляющее большинство сделок в рассрочку, а среди покупателей становится больше жителей регионов. Изменился и сам покупатель: он дольше принимает решение, сравнивает разные виды недвижимости и проверяет обещанную доходность.

Сегодня инвестора интересуют управляющая компания, инфраструктура, целевая аудитория проекта, предполагаемая загрузка и средняя стоимость проживания. Чем запомнилось рынку первое полугодие 2026 года, участники обсудили на круглом столе «Фонтанки».

В первом полугодии 2026 года в Петербурге было реализовано 1,28 тыс. юнитов — на 12% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитали аналитики Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group). Сервисных апартаментов за полугодие продали столько же, сколько годом ранее, — около тысячи юнитов. В спросе их доля выросла до 79%.

Рынок апартаментов стабилизировался и постепенно переходит от количественного роста к стадии зрелости, считает руководитель департамента развития сети апарт-отелей YES Катрина Виткус. Наиболее заметно это по поведению инвесторов, которые стали гораздо профессиональнее оценивать проекты.

— Покупатели уже смотрят не только на стоимость квадратного метра и обещанную застройщиком доходность — они понимают, что иногда такие обещания используются прежде всего для ускорения продаж, — рассказала она. — Инвесторы начали глубже погружаться в экономику проекта: спрашивают, каким будет предполагаемый ADR, то есть средний тариф, какой ожидается загрузка, кто станет целевой аудиторией. Они сравнивают проекты между собой, ориентируются в локациях и гораздо внимательнее относятся к выбору.

За первое полугодие на рынке было реализовано порядка 1300 апартаментов. Это несколько меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако, подчеркнула эксперт, абсолютное снижение еще не отражает ситуацию внутри отдельных форматов.

— Если смотреть именно на фактические сделки с сервисными апартаментами, их количество по сравнению с прошлым годом сохранилось практически на прежнем уровне. Это говорит о том, что инвесторы стали более избирательными, — пояснила Катрина Виткус. — Они обращают внимание на управляющую компанию, уже не покупают апартаменты как некое псевдожилье, а относятся к ним именно как к инвестиционной недвижимости и полноценному инвестиционному активу.

По данным компании, мужчины и женщины представлены среди покупателей примерно поровну. Средний возраст инвестора существенно не изменился. В YES шутят, что апартаменты нередко приобретают родители, а пользуются ими дети.

Главной целью покупки по-прежнему остается получение арендного дохода.

Из-за дорогого кредитования заметно изменилась структура оплаты. Большинство сделок теперь заключается с использованием рассрочки.

Директор по продажам ГК «МЕТРЫ» Вячеслав Немиц также зафиксировал умеренное снижение продаж — примерно на 10% по отношению к первому полугодию предыдущего года. На покупательскую активность, по его словам, влияет не только экономическая ситуация.

— Значительная часть наших покупателей приезжает из регионов, а сейчас возникают сложности с перемещениями между городами, с транспортом, с бензином, — объяснил он. — Поэтому некоторые клиенты откладывают покупку: иногда им просто трудно доехать.

Операционные показатели действующих объектов остаются достаточно высокими. В туристический сезон загрузка достигает 90%, а в более спокойные периоды — в первом квартале и частично во втором — порядка 50–60%.

— Мы, безусловно, работаем над тем, чтобы загрузка оставалась высокой в течение всего года. Доходность инвестора при работе с нашей управляющей компанией сейчас варьируется примерно от 8 до 15% и во многом зависит от локации конкретного объекта, — отметил Вячеслав Немиц.

Компания работает с квартирным фондом в исторических районах Петербурга. Именно расположение, по наблюдениям эксперта, сегодня становится одним из главных критериев выбора для туриста. Дополнительное преимущество центральным объектам дает близость Московского вокзала: на фоне нестабильного авиасообщения многие путешественники чаще выбирают поезд. Основные гости объектов компании — семейные люди старше 35 лет с детьми, которые приезжают в Петербург в среднем на пять-семь дней. Они выбирают апартаменты не только из-за расположения, но и из-за возможности получить весь необходимый сервис без дополнительных платежей.

— Сегодня мы видим, что для гостя все большее значение имеет соотношение цены и качества. Поэтому востребованы объекты, где уже предусмотрен полный набор услуг и комфортных условий проживания без дополнительных расходов. Такой формат делает предложение более понятным и привлекательным для клиента, — добавил Вячеслав Немиц.

Заметное изменение географии покупателей заметила Елена Терёшина, исполнительный директор ИСК Inreit (сеть отелей Port Comfort и УК KEYPORT): до 2025 года на Москву приходилось порядка 30% продаж, на Петербург — около 55%, а остальной объем формировали регионы. В первом полугодии 2026 года распределение изменилось: доля Петербурга составила около 46%, Москвы — 22%, зато доля региональных покупателей выросла до 32%.

— Для нас это очень большой объем и яркая тенденция первого полугодия, — говорит эксперт. — Среди городов, откуда приходит больше всего покупателей, — Новосибирск, Волгоград и Екатеринбург. Также заметную активность показывают Омск, Ростов-на-Дону и Казань.

Изменился и возраст клиента. Если раньше основу аудитории составляли инвесторы старше 45 лет, то сейчас средний портрет сместился в категорию 50+. Соотношение мужчин и женщин остается примерно равным. Не изменилась и доля повторных покупателей: около 40% продаж обеспечивают постоянные клиенты, уже знакомые с компанией и инвестиционной моделью, а 60% приходится на новых инвесторов.

Самым существенным изменением Елена Терёшина считает уровень подготовки покупателей.

— Еще пять лет назад инвестора приходилось учить: нужно было объяснять, что такое апартаменты, как работает этот формат, из чего формируется доходность и как устроена туристическая отрасль, — отметила она. — Сейчас этого делать не нужно. Люди приходят очень грамотными, подготовленными, часто вместе с агентом или юристом.

Одновременно существенно увеличился срок принятия решения. Раньше около 30% новых клиентов могли оформить покупку в течение двух недель, еще около трети принимали решение за один-три месяца, а остальные наблюдали за проектом год или два.

Теперь даже те покупатели, которые прежде действовали быстро, начинают выбирать объект за несколько месяцев до предполагаемой сделки.

— Они понимают, что через два-три месяца у них закончится депозит или появятся деньги после продажи другой недвижимости, и заранее начинают подбирать проект, — объяснила Елена Терёшина. — Не спешат, изучают разные варианты и откровенно говорят, что рассматривают множество предложений. Причем сравнивают сервисные апартаменты не только между собой, но и с другими видами инвестиционной недвижимости.

Внутри сегмента сервисных апартаментов Евгения Мироненко, генеральный директор RBI PM (сеть отелей ARTSTUDIO от Группы RBI), видит перераспределение спроса в пользу проектов с профессиональным управлением. Собственные апартаменты компании уже проданы, но как управляющая компания RBI PM сопровождает проекты других застройщиков и наблюдает за поведением покупателей на более широком рынке.

— Раньше инвестор нередко покупал довольно необдуманно. Он мог вообще не смотреть, есть в проекте управляющая компания или нет, и ориентировался главным образом на квадратные метры, — рассказала она. — Строительство обходилось дешевле, стоимость входа была ниже, поэтому сам факт приобретения недвижимости казался достаточным.

С ростом цен требования к продукту изменились. Теперь покупатель оценивает не только стоимость квадратного метра, но и то, сможет ли объект в будущем работать как полноценная гостиница.

— После введения классификации сервисные апартаменты стали оцениваться именно как гостиничные объекты, — пояснила эксперт. — Поэтому инвестор смотрит уже не на возможность получить деньги в моменте, а на перспективу эксплуатации. Его интересует, сможет ли объект долго поддерживать заявленный уровень классификации, насколько эффективными будут расходы и сможет ли он конкурировать с другими проектами.

В центре внимания оказалась инфраструктура: дополнительные услуги, общественные пространства и все то, что позволяет объекту зарабатывать не только на размещении гостей.

— Отдельный номерной фонд в какой-то момент может зарабатывать больше или меньше, но в долгосрочной перспективе конкурентоспособность поддерживает именно полноценная инфраструктура, — считает Евгения Мироненко.

По наблюдениям директора по развитию ГК «Лидер Групп» Надежды Ильиной, апартаменты сегодня воспринимаются не просто как недвижимость, а как средство защиты накоплений и получения стабильного арендного дохода.

— Изменился и подход к выбору объектов: инвесторы стали более требовательны к концепции проекта, — добавила она. — Ключевыми критериями теперь выступают наличие профессиональной управляющей компании, прозрачные программы доходности и локация с высоким туристическим или деловым трафиком.

Особенно показательным участник рынка считает рост числа повторных сделок. Владельцы, ранее приобретавшие небольшие юниты, возвращаются на рынок и расширяют свои портфели.

— Аналитика продаж в нашем премьерном апарт-отеле «ЙЕС Лидер», который мы реализуем совместно с международным брендом YES, это подтверждает, — говорит Надежда Ильина. — Такая лояльность в условиях рыночной нестабильности — прямое доказательство того, что проверенная временем концепция апарт-отелей YES и удачная локация остаются для профессиональных игроков рынка гарантом надежности.

Генеральный директор ООО «Место Смолячково» Илья Ященков предложил осторожнее оценивать количественные результаты полугодия для рынка апартаментов Петербурга и Ленинградской области.

— Мы видим рост интереса к сегменту, но во многом он связан с ростом предложения и с тем, что на рынок начинают выходить новые проекты, — пояснил он. — О более устойчивых результатах, на мой взгляд, корректнее будет говорить после того, как заявленные игроки действительно выведут свои объекты в продажу.

Наиболее заметные изменения сейчас происходят в курортной недвижимости. Если еще год назад проектов, предлагающих понятную инвестиционную модель, было немного, то теперь девелоперы активнее осваивают рекреационные форматы.

— Сейчас ситуация меняется: новые объекты анонсируются, девелоперы активнее смотрят в сторону загородных и рекреационных форматов, а Петербургский международный экономический форум показал, что интерес к таким проектам со стороны бизнеса и региональных властей растет, — считает Илья Ященков.

Одновременно формируется новая категория покупателей — собственники, которые хотят получать доход от недвижимости, но не готовы самостоятельно заниматься ее эксплуатацией.

— Мы это видим, опрашивая инвесторов, которые приходят к нам в проект «Место Смолячково», — рассказал эксперт. — Такой собственник не хочет самостоятельно заниматься поиском арендаторов, ремонтом, контролем платежей и бытовыми вопросами. Для него апарт-отель или курортный объект интересен именно как более пассивный формат владения недвижимостью, где операционную часть берет на себя управляющая компания.

Недвижимость продолжает восприниматься как один из наиболее понятных и осязаемых способов сохранения денег.

Петербургский рынок сервисных апартаментов становится все более конкурентным. Новые проекты продолжают выходить в продажу и готовятся ко вводу, однако одновременно девелоперы и управляющие компании все активнее смотрят за пределы центра города — в Ленинградскую область, курортные районы и другие регионы России.

Успех объекта все меньше зависит только от количества номеров и все больше — от инфраструктуры, профессионального управления и способности выделиться среди конкурентов.

В Петербурге уже формируется перенасыщение номерного фонда, считает Евгения Мироненко.

— В этом году на рынок выйдет очень большой объем номерного фонда, — предупредила она. — Те объекты, которые сейчас строятся в Петербурге, окажутся в условиях высокой конкуренции. Это затронет и действующие проекты: им придется бороться за гостя и внимательнее относиться к стоимости размещения.

Особенно уязвимыми могут оказаться старые апарт-отели, которые ранее прошли классификацию как трехзвездочные, но уже не соответствуют новым требованиям по качеству номерного фонда и инфраструктуре.

— Такие проекты начнут снижать цены, чтобы сохранять загрузку, а это будет мешать всему рынку поднимать средний тариф и продавать номера дороже, — объяснила Евгения Мироненко.

В Ленинградской области ситуация иная. По словам эксперта, запросы, с которыми застройщики обращаются в управляющую компанию, показывают растущий интерес к качественным загородным сервисным отелям.

Девелоперы уже рассматривают их не просто как набор номеров для проживания, а как полноценные рекреационные комплексы с крупными спа-центрами, ресторанными зонами и разнообразной инфраструктурой.

— Если оценивать Ленинградскую область и Курортный район, качественных объектов такого уровня там пока не хватает, поэтому новые проекты точно будут пользоваться спросом, — считает представитель RBI PM. — Петербург в определенном смысле соскучился по Финляндии — по возможности быстро выехать из города и оказаться в комфортной загородной среде. Такие места могут стать новыми точками притяжения.

Да и в целом, когда объект приобретается исключительно для получения дохода и передается управляющей компании, география перестает быть решающим фактором. Среди перспективных рынков Евгения Мироненко назвала Нижний Новгород, где сегмент только начинает развиваться. А вот в Калининграде, напротив, уже появляется риск избыточного предложения.

— Если государство не будет вкладываться в развитие территории и туристической инфраструктуры, Калининград может столкнуться с тем же перенасыщением номерного фонда, которое мы уже наблюдаем в Петербурге, — добавила эксперт. — Одновременно нужно решать вопрос с некачественными объектами и создавать условия, при которых гостиничный бизнес сможет работать легально, увеличивать загрузку и доходность.

Рынок Петербурга действительно близок к насыщению, согласилась Катрина Виткус. Однако дополнительный объем предложения не обязательно приведет к кризису: он прежде всего заставит инвесторов еще внимательнее выбирать между проектами.

— Сейчас у нас в продаже пять объектов: два в Петербурге, а также по одному в Баку, Новосибирске и Казани. Инвесторы из Петербурга сравнивают их между собой и видят, что региональные проекты зачастую могут показывать более высокую доходность, — рассказала она.

Одновременно с насыщением рынка усиливаются позиции крупных сетевых операторов. Точечных проектов становится меньше, а девелоперы постепенно отказываются от идеи самостоятельно заниматься гостиничным управлением.

— Раньше некоторые застройщики воспринимали управление апарт-отелем как дополнительный бизнес и считали, что смогут организовать его собственными силами. Сейчас они понимают, что это полноценная и достаточно сложная операционная деятельность, поэтому все чаще привлекают сторонние профессиональные управляющие компании, — отметила Катрина Виткус.

Естественным следствием взросления рынка становится специализация. Вместо универсальных апарт-отелей появляются проекты, рассчитанные на определенные сценарии отдыха и конкретную аудиторию: развиваются рекреационные и курортные апартаменты, особенно на юге России, появляются проекты формата «все включено», объекты для разных аудиторий, в том числе коливинги, ориентированные на молодежь.

Усиливается и сегментация по звездности: сначала апарт-отели в основном были объектами без звезд, затем стало больше трехзвездочных проектов, а сейчас на рынок выходят и пятизвездочные, — отметила она.

Крупные сети также начинают создавать собственные суббренды, рассчитанные на разные категории гостей. Еще одним важным направлением становятся многофункциональные комплексы, где апарт-отель объединен с другими видами недвижимости и коммерческой инфраструктурой — функции внутри такого комплекса усиливают друг друга и создают синергию.

Городские сервисные апартаменты и загородные проекты следует рассматривать как два разных сегмента, считает Илья Ященков. Наиболее позитивная динамика сейчас наблюдается именно в курортной недвижимости.

— Мы видим интерес к проектам в рекреационных локациях, в том числе в Солнечном, Токсово и других территориях Петербургской агломерации, — говорит он. — Часть объектов формально уже за пределами Петербурга, но фактически работает на спрос жителей города.

Одновременно меняется отношение девелоперов к самому продукту. Апартаменты постепенно перестают восприниматься как дешевая замена квартире и становятся полноценным объектом гостиничной или рекреационной недвижимости.

Одного номерного фонда для успешного проекта уже недостаточно, подчеркнул эксперт. По его словам, рынку нужны не просто новые места размещения, а полноценные проекты с понятной рекреационной функцией, инфраструктурой, профессиональным управлением и инвестиционной моделью.

Особенно значим этот тренд для Петербургской агломерации, где основную аудиторию загородных объектов формируют жители мегаполиса.

— Мы работаем с доходной недвижимостью в историческом центре Санкт-Петербурга, речь идет о жилых объектах, — рассказал Вячеслав Немиц. — Это делает продукт универсальным: собственник может использовать его как для личного проживания, так и в инвестиционных целях.

Эта вариативность, по мнению эксперта, обеспечивает сегменту определенную стабильность.

Потенциал Санкт-Петербурга остается высоким несмотря на увеличение объема предложения. По мнению спикера, дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры и повышение туристической привлекательности города будут способствовать росту турпотока и поддерживать спрос на качественные объекты размещения.

— Сегодня у туристов появляется более широкий выбор вариантов размещения, а у инвесторов — больше возможностей для вложений. За последние месяцы сразу несколько крупных девелоперов объявили о новых проектах, в том числе в Курортном районе Санкт-Петербурга. Активно развивается и южное направление, появляются проекты в других регионах России и за рубежом. В таких условиях ключевым фактором становится уже не сам формат недвижимости, а качество проекта, его локация, концепция, уровень управления и потенциальная доходность, — отметил директор по продажам ГК «МЕТРЫ».

Окончательное решение покупателя будет зависеть от совокупности характеристик проекта.

Несмотря на рост количества проектов и форматов, инвесторы пока не уходят массово из сервисных апартаментов в другие сегменты, рассказала Елена Терёшина. Около 10% клиентов говорят, что им интересно приобрести объект в собственном регионе — это согласуется с ростом доли региональных покупателей, которые лучше знают локальный рынок и готовы рассматривать недвижимость рядом с домом.

— В единичных случаях наши партнеры проявляли интерес к возврату в нишу классической коммерческой недвижимости. Но заметного перехода из сервисных апартаментов в какой-то альтернативный сегмент мы пока не видим, — заключила Елена Терёшина.

Туристический поток в Петербург продолжает расти, но владельцы апартаментов не всегда ощущают этот рост в своих доходах.

Елена Терёшина обратила внимание на противоречие, с которым столкнулись гостиничные операторы: туристический поток в Петербург не сократился и даже немного вырос, однако доходы инвесторов при этом снизились.

— Возник закономерный вопрос — где гости? Оказалось, что конкуренция за них стала значительно жестче. Если раньше для продвижения сети Port Comfort мы использовали порядка 30 каналов и способов привлечения, то сейчас их уже 64, — рассказала она.

Предложение в Петербурге, по словам эксперта, действительно перенасыщено. За одного и того же гостя борются классические гостиницы, сервисные апартаменты и частные квартиры в центре города. Последние продолжают уверенно чувствовать себя на рынке, несмотря на появление требований к классификации средств размещения. В этих условиях сеть сознательно меняет коммерческую стратегию.

Снижение загрузки заметно не только в центре, но и в других районах Петербурга, говорит Евгения Мироненко. Спрос распределяется по городу неравномерно. Сначала заполняются объекты в центре, затем волна бронирований постепенно доходит до Московского района и других более отдаленных от центра мест.

— По сравнению с прошлым годом загрузка действительно снизилась — это заметно и по объектам в Центральном районе, и по апарт-отелям в других локациях, — рассказывает она. — Упала и средняя стоимость номера. Мы регулярно анализируем конкурентов и видим, что в среднем цена сократилась примерно на 12%.

Рынок, по ее мнению, сам ухудшает ситуацию, когда отдельные операторы начинают слишком резко снижать цены.

— Иногда открываешь статистику и пытаешься понять, почему остановились продажи. А оказывается, что конкуренты выставили номера на 30% дешевле, потому что у них объект заполнен только на 40%. Если участники рынка будут хотя бы в разумных пределах удерживать цены, туристы все равно приедут, а доходность у всех окажется выше, — считает Евгения Мироненко.

Еще одной проблемой стала меньшая глубина бронирования. Раньше туристические группы могли резервировать размещение на год вперед. Теперь заявки нередко поступают за три месяца, а окончательное подтверждение — всего за месяц. Много переносов и отмен из-за авиарейсов и других обстоятельств.

Часть снижения туристического спроса удается компенсировать благодаря корпоративным клиентам и групповому размещению, однако бизнес тоже начал экономить — это было заметно во время Петербургского международного экономического форума.

Изменилось и соотношение цен между высоким и низким сезоном при долгосрочном проживании. Раньше месячная аренда зимой могла стоить около 55 тысяч рублей, а летом доходить до 100 тысяч. В 2026 году такого разрыва уже нет.

— Сейчас цена в течение года держится примерно на уровне 65 тысяч рублей в месяц. Если мы пытаемся поднять ее значительно выше, гости просто переезжают в обычные квартиры, где аренда и коммунальные платежи обходятся дешевле, — объяснила эксперт.

Наиболее заметно гостиничный рынок оживает во время крупных городских мероприятий. Даже спортивное или культурное событие способно быстро довести загрузку до 90%.

Средняя загрузка сети YES в первом полугодии 2026 года составила 89%, рассказала Катрина Виткус. Это на два процентных пункта ниже среднего результата 2025 года по объектам в Петербурге и Москве, когда показатель достигал 91%.

— Сохранять высокую загрузку нам помогает прежде всего гибкость формата, — отметила она. — При необходимости мы можем перевести апартаменты из долгосрочной аренды в краткосрочную и обратно. Такая возможность помогает удерживать загрузку на плановом уровне и сглаживать сезонные колебания.

Рост внутреннего туризма одновременно выявил нехватку качественных гостиниц в российских регионах.

— Люди больше ездят по России и сталкиваются с тем, что качественного номерного фонда не хватает, — подчеркнула представитель YES. — Гости стали более искушенными, выросли их требования к сервису, инфраструктуре и самому номеру. Поэтому перед регионами стоит задача увеличивать не просто количество мест размещения, а именно качественный номерной фонд.

Классическая гостиничная модель остается тяжелой для девелопера. Средний срок окупаемости четырехзвездочного отеля, по словам эксперта, составляет около 15 лет.

— Для застройщика это означает надолго заморозить вложенный капитал. Сервисные апартаменты дают другую модель: девелопер строит проект, реализует отдельные юниты инвесторам, высвобождает средства и может реинвестировать их дальше. Именно поэтому этот формат становится одним из способов быстрее создавать качественный номерной фонд в регионах, — объяснила Катрина Виткус.

Вячеслав Немиц, в свою очередь, выделил два основных источника спроса — деловой и событийный туризм.

— Мы все чаще наблюдаем рост делового туризма. В Санкт-Петербург регулярно приезжают предприниматели, представители крупных компаний и государственных организаций, многие из которых останавливаются в городе на длительный срок. Среди наших постоянных корпоративных клиентов есть и государственные структуры, для которых мы формируем индивидуальные условия сотрудничества, — рассказал он.

Вторым важным драйвером остаются крупные городские события.

Сезонные колебания спроса компенсируются гибкой моделью управления.

— В периоды снижения туристической активности мы переводим часть объектов в формат среднесрочной аренды сроком от одного до шести месяцев. Такой подход позволяет поддерживать высокую загрузку, а арендаторы получают возможность жить в историческом центре Петербурга рядом с метро и ключевой городской инфраструктурой по комфортной стоимости, — добавил директор по продажам ГК «МЕТРЫ».

Городские и загородные объекты работают с разным спросом, подчеркнул Илья Ященков. На городских апарт-отелях отражается растущая конкуренция Петербурга с другими туристическими направлениями.

— Часть туристов сегодня выбирает не только Петербург, но и другие направления — Казань, Нижний Новгород, Калининград, Дагестан, города Золотого кольца. Петербург как направление уже хорошо знаком многим путешественникам, — перечисляет он.

Курортные объекты в Петербургской агломерации меньше зависят от межрегионального туризма.

— Для жителей Петербурга загородный отдых — это возможность на несколько дней уехать из города, восстановиться, провести время с семьей, — отметил Илья Ященков. — Такой спрос сохраняется не только на выходных: в сезон качественные загородные объекты востребованы и в будние дни.

Высокие ставки по банковским вкладам стали главным конкурентом инвестиционных апартаментов. Но Надежда Ильина считает некорректным напрямую сравнивать банковский депозит и апартаменты: эти инструменты рассчитаны на разные сроки и решают разные задачи.

— Банковские депозиты — это всегда краткосрочная инвестиция, направленная на получение прибыли в горизонте 6-12 месяцев, — пояснила она. — Такая стратегия при определенных условиях может защитить накопления от инфляции, но не подходит для тех, кто ориентирован на получение стабильного пассивного дохода в долгосрочной перспективе.

Изменение ключевой ставки быстро отражается на интересе покупателей к доходной недвижимости, отмечает представитель компании. После каждого нового решения ЦБ в компании фиксировался резкий всплеск входящих обращений.

Таким образом, считает Надежда Ильина, депозит способен перетянуть часть денег инвесторов в период высоких ставок, но по мере снижения доходности вкладов покупатели вновь начинают искать активы, способные приносить доход на протяжении многих лет.

Илья Ященков также рассматривает недвижимость прежде всего как долгосрочный и консервативный актив.

— На фоне текущего инвестиционного климата недвижимость остается для многих частных инвесторов понятным и консервативным инструментом сохранения капитала, — говорит он. — Часть людей продолжает рассматривать вложения в недвижимость как более осязаемую стратегию по сравнению с другими инструментами.

Апарт-отели и курортные комплексы, по его мнению, дополнительно выигрывают у обычной квартиры за счет разделения функций собственника и оператора — для тех, кто устал от классической аренды квартир, это становится важным преимуществом.

В ГК «МЕТРЫ» текущую доходность оценивают в диапазоне от 8 до 15% годовых.

— Все зависит от эффективности управляющей компании и от конкретной локации, — считает Вячеслав Немиц. — Основной доход инвестору приносит туристический сезон, но мы предлагаем гибридную модель, чтобы апартамент не простаивал и обеспечивал стабильные поступления в течение более длительного периода.

Кроме того, покупателям доступны программы гарантированной доходности до 12% годовых. Условия рассчитываются индивидуально для каждого объекта.

— Поэтому для каждого юнита мы подбираем наиболее эффективную модель управления и можем предложить программу гарантированного дохода, основанную на реальной статистике эксплуатации, — рассказал Вячеслав Немиц.

Главный аргумент в пользу апартаментов, по его мнению, связан не только с текущим арендным доходом, но и с ростом стоимости самого актива.

— Ставки по вкладам будут постепенно снижаться, и люди все чаще будут задавать вопрос: куда вложить деньги, чтобы получать хотя бы 8, 10 или 12%? Разные форматы недвижимости снова окажутся в фокусе. Тот, кто сегодня войдет в хороший объект доходной недвижимости, через пять лет, скорее всего, будут в выигрыше, — уверен он.

Стоимость строительства, земли и готовых объектов продолжит расти, поэтому эффект для инвестора складывается из двух частей: регулярных выплат и увеличения цены недвижимости.

По итогам прошлого года сеть Port Comfort обеспечила собственникам среднюю доходность в 13,8% годовых, рассказала исполнительный директор Елена Терёшина. В связи с ростом операционных расходов компания нацелилась на повторение рекордного результата 2024-го и осуществила задуманное.

По словам эксперта, стратегия компании предполагает не погоню за максимальной загрузкой, а увеличение стоимости проживания. В отдельных объектах загрузка снизилась на 9–14%, при этом средний тариф удалось поднять на 5–10%.

Компания старается как можно дольше сохранять посуточный формат и не переводить номерной фонд в долгосрочную аренду. Внесезонный период постепенно смещается к ноябрю, а наиболее удачно расположенные объекты планируется сдавать посуточно и зимой.

Однако результаты уже работающей сети нельзя механически переносить на новые проекты. Ранее объекты приобретались и создавались при другой стоимости недвижимости и строительных работ.

— Доходность — это соотношение полученных денег и вложенных средств. Стоимость покупки помещений под реновацию выросла, строительные работы тоже очень сильно подорожали. Поэтому обещать инвестору, который покупает апартаменты сегодня, те же 14% годовых мы уже не можем, — признала эксперт. — По текущим проектам, которые находятся в продаже, расчетная доходность составляет порядка 10%. Это тот результат, который мы можем подтвердить реальными цифрами, статистикой и показателями.

В будущем проекты с доходностью выше 10% компания рассчитывает искать прежде всего в регионах, где цена входа пока ниже петербургской. Компания уже рассматривает проекты в других городах, где более низкая стоимость покупки объекта позволяет создать привлекательную финансовую модель.

Евгения Мироненко привела пример действующего проекта в Центральном районе Петербурга, которым компания управляет уже несколько лет. В зависимости от категории номера доходность его собственников составляла примерно от 9,5 до 13,8%.

— В нашем первом объекте в Центральном районе 123 номера, за 2025 год еще 23 собственника передали их нам в управление. Это инвесторы, которые раньше занимались эксплуатацией самостоятельно, но увидели, что их результат стал менее интересным, чем при профессиональном управлении, — рассказала она.

Рост выручки не всегда означает сопоставимое увеличение чистого дохода. Затраты на содержание объектов, персонал, продвижение и обязательные платежи также заметно выросли, что «съедает» часть результата. Поэтому текущая доходность по центральной локации, вероятно, вернется примерно к уровню 2023 года, прогнозирует Евгения Мироненко, а для восстановления прежней загрузки и доходности, по ее словам, объектам может потребоваться еще около двух лет.

Доходность действующих объектов YES сегодня сложно сравнивать с новыми проектами, согласилась Катрина Виткус. Самый новый из работающих апарт-отелей компании был введен еще в 2022 году, а юниты в нем продавались по ценам, которые сейчас уже невозможно повторить, поэтому доходность собственников в этих проектах действительно очень высокая — более 20% годовых.

— Это доходность тех, кто в то время вошел в проект. Сейчас подобные цифры уже нереалистичны, и это важно честно объяснять инвестору, — подчеркнула Катрина Виткус. Она отметила, что для новых объектов сети целевой показатель в Петербурге составляет 7–8%. В регионах он может быть выше — примерно от 8 до 11% за счет более низкой стоимости квадратного метра и меньшей цены входа. Однако спрос на качественный номерной фонд там сохраняется.

В одном из строящихся проектов в Приморском районе для крупных лотов предусмотрена отдельная программа гарантированного дохода — 10% годовых, что для сегодняшнего рынка достаточно привлекательное предложение.

Участники круглого стола не ожидают, что во втором полугодии рынок апартаментов резко изменит направление.

— Цикл подготовки проекта, получения разрешительной документации и вывода объекта на рынок занимает значительно больше времени, — пояснил Илья Ященков.

Во второй половине года, по его мнению, рынок продолжит двигаться в уже обозначившихся направлениях: рынок будет становиться более структурированным, а интерес к курортным и рекреационным форматам сохранится.

Елена Терёшина ожидает, что покупательское поведение сохранит выраженную зависимость от внешней экономической повестки. В течение года продажи традиционно идут неравномерно: весной и в начале лета активность снижается, а с августа начинается более сильный период.

— Когда возникает внешняя экономическая неопределенность, люди просто останавливаются, чтобы понять, что происходит и куда все движется. Мы отслеживали такие моменты перед заседаниями по ключевой ставке: примерно за полторы-две недели продажи могли полностью остановиться. После объявления решения они вновь начинались, — рассказала она.

Такие паузы, по наблюдениям компании, обычно не затягиваются дольше одного-двух месяцев. Инвесторы не отказываются от покупки окончательно, а откладывают ее, пока не станет понятнее дальнейшая ситуация.

По мнению эксперта, дальнейший рост доходности новых петербургских проектов едва ли возможен.

— Удорожание недвижимости и строительства опережает индексацию арендных ставок и тем самым уменьшает процентную разницу между суммой вложения и суммой выплат, — говорит Елена Терёшина. — Однако в абсолютном выражении собственник апартаментов продолжит получать как минимум такой же достойный доход, что и прежде, — при условии выбора апарт-отеля в туристической локации с активным турпотоком и эффективной работы гостиничного оператора.

Евгения Мироненко связывает дальнейшее развитие рынка не только с экономикой, но и с качеством самих игроков.

Пока же часть операторов способна показывать более высокую доходность за счет минимального штата, отсутствия части обязательных платежей, туристического налога и полноценной регистрации гостей. Такие практики вредят не только конкретным объектам, но и репутации сервисных апартаментов перед государством и инвесторами.

— Поэтому, если мечтать о будущем рынка, хочется видеть правильный бизнес, правильное управление и лучшие профессиональные управляющие компании, — заключила Евгения Мироненко.

Для апарт-отеля «ЙЕС Лидер» вторая половина 2026 года станет переходом от строительства к эксплуатации, сообщила Надежда Ильина.

— Строительные работы практически завершены, объект готовится к вводу в эксплуатацию. Апарт-отель расположен в премиальной локации, в деловом Московском районе, — уточнила она. — Ввод проекта открывает доступ к новой аудитории: инвесторам, ориентированным на минимизацию рисков и быстрый доход, и тем, кто предпочитает апартаменты для проживания. Планы по вводу проекта в III квартале 2026 года уже задают положительную динамику: июнь оказался пиковым месяцем по объему продаж.

— Мы предполагаем, что ближе к вводу увидим рост продаж, — подтвердила Катрина Виткус. — Проект находится на финальной стадии строительства, инвестор может купить апартамент и начать получать доход в ближайшее время.

Также в сети апарт-отелей YES отметили, что рынок рассчитывает на снижение ключевой ставки — часть инвесторов уже задумывается о выводе средства с банковских вкладов и вновь рассматривает недвижимость.

— Рынок апарт-отелей сохраняет значительный потенциал дальнейшего роста и постепенно переходит к более зрелой модели развития. По мере усиления конкуренции ключевым фактором успеха будут становиться не только локация и качество самого объекта, но и профессионализм управляющей компании, сила бренда и способность обеспечивать стабильную загрузку и доходность. В этих условиях позиции сетевых операторов будут последовательно укрепляться, поскольку именно они могут предложить инвесторам и гостям стандартизированный сервис, эффективные каналы продаж и накопленную экспертизу управления объектами в разных городах, — уточнила Катрина Виткус.

Вячеслав Немиц главным условием развития рынка назвал экономическую стабильность. Инвестору важно понимать не только текущую доходность, но и то, что будет происходить с его деньгами через несколько лет.

— Ключевая ставка, безусловно, имеет значение, — добавил эксперт. — Чем она ниже, тем больше возможностей у инвестора заработать на недвижимости. Хочется, чтобы барьеры, которые сейчас существуют и для покупателей, и для гостей, постепенно уходили. Рынку нужна экономическая определенность.

Таким образом, второе полугодие вряд ли принесет рынку апартаментов резкий рост. Скорее оно станет временем проверки уже заявленных моделей. Снижение ставки может оживить продажи, ввод готовых объектов — привлечь осторожных инвесторов, а рост конкуренции заставит собственников внимательнее выбирать не только недвижимость, но и тех, кому предстоит ею управлять.