Между риском и доходом. На какой недвижимости в Петербурге (и не только) сегодня зарабатывают инвесторы

Объем инвестиций в недвижимость России сокращается и по итогам 2025 года может составить 750 млрд рублей. По данным IBC Real Estate, это на 43% меньше, чем в 2024 году. Чаще всего деньги вкладывают в офисы, жилье, склады. Помимо инвесторов-профессионалов такой способ все чаще интересует частных лиц — здесь выбор чаще падает на апартаменты и коммерческие помещения. Но по-прежнему интересует людей и жилье.

Кто и на какой недвижимости зарабатывает сегодня и где есть потенциал, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

За пять лет рынок инвестирования прошел бум в 2020–2022 годах, потом — паузу и сжатие, а сейчас происходит большая трансформация, пояснила Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге. По ее словам, схема «купил сейчас — быстро продал или сдал в аренду» работает иначе, чем года три назад. Сейчас рынок в фазе умеренного дефицита, то есть новостроек меньше (в том числе и коммерции), спрос концентрируется в качественных проектах с инфраструктурой и потенциалом развития транспортного каркаса.

По словам эксперта, в жилье с точки зрения перепродажи или сдачи в аренду самое ликвидное — это малогабаритные лоты, однушки и студии. Что касается коммерческих помещений, то здесь акцент смещается с офисов в сторону складов и всевозможных индустриально-логистических и сервисных форматов — light industrial. Следом идет коммерческая недвижимость под ретейл, однако предложение в этой области сильно ограничено.

— Здесь выше вход и налоги, но и доходность тоже, — говорит Орлова. — В коммерческой недвижимости под ретейл спрос смещается к малым площадям. Для маркетов формата X5 Group сегодня в среднем выбирают площади 120−150 кв. м, хотя еще 3-4 года назад под этот формат выбирали 250−300 кв. м.

Покупателей со свободными средствами стало заметно меньше и они теперь гораздо более требовательны к выбору объекта, рассказала Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).

— В современных условиях целесообразно рассматривать только жилье, апартаменты и торговые площади во встроенных коммерческих помещениях, — говорит она. — Продажа офисов в нарезку для последующей сдачи в аренду пока не сильно развитый формат в Петербурге — в отличие от Москвы. Для индивидуальных инвесторов более понятная инвестиция — как раз жилье или апартаменты. Но с последними сейчас сложнее: объектов много, и им все труднее показывать высокую рентабельность при сдаче в аренду. Кроме того, заработать на перепродаже тоже будет проблематично из-за высокой конкуренции.

— Жилье — это история для массового неквалифицированного инвестора, то есть семья совершенно не обязательно покупает квартиру для сиюминутного использования — иногда это объект на вырост для старшего ребёнка либо для сдачи в аренду, — говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент». — Грядущее с февраля следующего года ужесточение условий семейной ипотеки вынуждает людей воспользоваться своими льготами сейчас. Попытки каким-то образом ограничить семейную ипотеку, в том числе выдавать ее по прописке, вызывает по меньшей мере недоумение: это абсолютное право любой российской семьи — решать, где она будет жить и давать образование детям.

По словам Светланы Денисовой, интерес к жилью как важнейшему инвестиционному активу в последнее время не подпитывается дешевой ипотекой и уже не приносит таких спекулятивных выгод, как ранее, когда разброс цен от старта до окончания строительства был более заметным.

— Тем не менее спекулятивный интерес к недвижимости все равно остался, — говорит она, — как с целью реализации ее по договору уступки прав еще в процессе строительства, так и для сдачи в аренду с отложенным личным пользованием. Заканчивается эпоха высоких ставок по вкладам, и снижение ключевой ставки уже оживило рынок: четвертый месяц мы видим от месяца к месяцу рост продаж минимум на 6-10%.

— На фоне нехватки станций метро в Петербурге остаются востребованными квартиры маленькой площади с хорошей транспортной доступностью, — добавил директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых. — Особенно ценятся квартиры под аренду за пределами центра с комфортным доступом к транспортным узлам. При этом в городе не хватает жилья высокого сегмента для сдачи. В основном, это либо вторичное предложение в исторической части со старыми инженерными сетями, либо новостройки далеко от центра.

По словам эксперта, помимо стандартного формата «квартиры под сдачу», в Петербурге остро не хватает коммерческих помещений под ретейл, особенно в новых комплексно развивающихся районах.

В общественно-деловом проекте «Скороход лофт», полностью состоящем из коммерческой недвижимости, можно выделить несколько типов интересантов: первыми приходят инвесторы на юниты под ретейл на первом этаже площадью до 100 кв. м. С приближением объектов к вводу растет интерес и к крупным лотам: офисам более 700 кв. м. и покупке здания. Как рассказала руководитель отдела продаж «Скороход лофт» Милена Зубкова, также у частных инвесторов востребованы лоты площадью от 50 до 80 кв. м с небольшим чеком.

— В проекте мы стартовали с рыночных цен, которые уже сильно выросли за этот год, — рассказала эксперт. — У нас есть формат офис-юнита в 50 квадратов, куда можно «посадить» студию йоги, массажа и так далее. То есть люди берут теперь не сервисные апартаменты, а сервисные офисы — этот формат популярен в Москве, а теперь пришел и к нам. Помимо площадей под ретейл, которые почти все уже проданы, есть ряд ожидаемых инвесторами позиций в новом корпусе: он выходит в продажу буквально через месяц. В целом мы рассчитываем на доходность 10−12% плюс капитализация самого объекта.

Что касается портрета инвестора, то в «Скороходе» это как квалифицированные инвесторы, так и люди, которые просто решили «переложить» деньги из жилья в коммерцию. Помимо инвесторов с чеком выше 20 млн рублей из Петербурга и Москвы, интерес к инвестициям в петербургский проект проявляют люди люди из Белгорода, Мариуполя, Краснодара.

— За восемь месяцев 2025 года мы реализовали столько же объектов, сколько за весь 2024 год, — отмечает генеральный директор ГК «Метры» Шагане Багдасарян. — Специализируемся на редевелопменте — преобразовании исторического жилого фонда Петербурга в современные квартиры, студии и апартаменты под управлением нашей компании.

Интерес инвесторов к центру города продолжает расти, и сегодня спрос существенно превышает предложение. На некоторые лоты формируется очередь ещё до официального запуска продаж. Так, недавно мы вывели на рынок объект у Дворцовой площади, состоящий из пяти лотов: при средней стоимости квадратного метра около 700 тысяч рублей весь проект был полностью выкуплен в течение трёх часов.

— Мы как производитель мебели для апартаментов и офисов видим, что в этом сегменте сохраняется высокий спрос на меблировку под ключ как от управляющих компаний, так и от инвесторов, — продолжил Василий Скорбатюк, директор по развитию ГК VIMIS. — Чтобы начать получать доход как можно раньше, необходимо быстро запустить проект в эксплуатацию. И на этом этапе мы можем помочь: создать всю мебель, оснастить бытовой техникой, сделать интерьер и качественное наполнение сервисных апартаментов.

— Если отталкиваться от минимума по всем вводным и при этом не иметь дела с арендаторами напрямую, то сервисные апартаменты будут предпочтительным вариантом инвестиций, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Здесь и порог входа относительно невысокий, и интересные программы по ипотеке, и профессиональное управление. В целом же главный инструмент инвестора в недвижимость — это калькулятор. Привлекательность всегда определяется сухими цифрами. Высокая ключевая ставка пока снижает экономическую активность в целом. ЦБ обозначил вектор, и весь следующий год ключевая ставка будет снижаться. Следовательно, можно рассчитать инвестиции на несколько лет.

Оксана Пономаренко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1», рассказала, что в 2025 году доля инвестиционных сделок по сравнению с предыдущим годом сократилась примерно на четверть. Это вызвано снижением спроса на жилье, которое ранее занимало более половины всего объема инвестиционных сделок.

— Сейчас спрос сместился в сторону коммерческих объектов, в первую очередь — торговых площадей и апартаментов, — добавила она. — Тем не менее инвестиционные перспективы у жилой недвижимости хорошие. Это наиболее доступный для широкого круга людей способ вложения денег. Жилье продолжает дорожать: за год средняя стоимость квадратного метра в масс-маркете выросла на 5,6% и достигла 263 тысяч рублей. Для коммерции же главный фактор — рост деловой активности и постепенное возвращение инвесторов на рынок из-за снижения ставок по вкладам.

— На фоне падения доходности по вкладам инвестиции в недвижимость выглядят привлекательнее, — добавил Виталий Голубев, коммерческий директор компании «Новое измерение». — Соответственно, снижение ключевой ставки положительно влияет на вложения в недвижимость, фактически делая ее самым доступным способом инвестирования с достаточно комфортным входом.

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», подчеркнул, что снижение доходности по депозитам приводит к повышению интереса к недвижимости со стороны частных инвесторов как к более понятному инструменту сохранения капитала.

— Апартаменты рассматриваются как одна из наиболее привлекательных альтернатив банковским депозитам, — продолжил он. — Пока средняя ставка по вкладам была 20% и выше, конкурировать с ними было сложно. Но сегодня доходность депозитов уже 14–15%, инфляция обесценивает средства на счетах. Апартаменты в этом плане дают регулярный пассивный доход от аренды (в среднем 5–8% годовых) и рост стоимости самого актива — в совокупности это порядка 10–15% годовых.

— Для стабильной аренды традиционно популярны небольшие квартиры — студии и однокомнатные с хорошей транспортной доступностью, — отметила Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX. — Для перепродажи эффективна покупка редких или эксклюзивных лотов. В Петербурге особенно популярны апартаменты: растущий турпоток позволяет гибко сдавать их посуточно, использовать для долгосрочного проживания или комбинировать стратегии. А небольшие помещения в составе жилых комплексов — популярный выбор для старта в инвестициях. Их ключевое преимущество — в низкой стоимости входа и высокой ликвидности, они не требуют серьезного ремонта и легко находят арендаторов.

Директор по развитию компании «М-Девелопмент» Николай Черноиванов выделил два наиболее интересных формата для инвестиций в 2025 году в Петербурге: офисные пространства и сервисные апартаменты.

— От традиционно популярного стрит-ретейла постепенно спрос смещается к компактным, гибким офисам в современных бизнес-центрах, — говорит он. — Это чаще всего офисы до 150 кв. м в локациях с хорошей транспортной доступностью, особенно в бизнес-центрах высокого уровня и mixed-use проектах — как в нашем бизнес-парке «М114» на Московском проспекте. Сервисные же апартаменты, которые также есть в нашем портфеле, уже не первый год остаются наиболее динамичным и доступным форматом: их активно строят в спальных районах и возле транспортных узлов, под них реновируют дома в центральных районах, а средняя загрузка операторов превышает 80%. Этот сегмент дает около 10% годовых при вложениях от 7–9 млн рублей.

Инвестиции в недвижимость всегда сопряжены с определенными рисками. По словам Оксаны Пономаренко, к ним относятся изменения законодательства, колебания ставок по ипотеке и вкладам, высокая инфляция и нестабильность курса рубля. Еще один существенный риск — выбор объекта в неподходящем месте, где строительство инфраструктуры отстает от темпов застройки. Минимизировать риски можно тщательным анализом рынка, оценкой особенностей района, диверсификацией инвестпортфеля.

— Отсутствие всесторонней оценки объекта инвестиций — ключевая ошибка, — добавил Сергей Софронов. — Нужны юридическая и техническая экспертиза, анализ трафика, цен и структуры предложения конкурентов в локации, анализ Генплана на предмет разрешенных зон застройки и их перспектив, в том числе по части инфраструктурного строительства. Даже не обязательно быть профессионалом в этом — услуги анализа есть на рынке, и чем выше объем инвестиций, тем больше такие услуги востребованы. Есть и очень простые, понятные объекты. Условные 100 «квадратов» встроенной в ЖК коммерции на проходной улице арендатора точно найдут.

Виталий Голубев считает, что начинающие инвесторы могут неправильно оценить потенциал места или сэкономить на продуктовой составляющей, которая в итоге становится решающей при выборе объекта арендатором или покупателем.

— Диверсификация — это всегда более стабильная и менее рисковая стратегия, которая позволяет удерживать баланс по доходу, — говорит он. — Лучше выбирать несколько объектов в разных локациях и с разными продуктовыми характеристиками.

— Мы работаем не по ДДУ, а по договору купли-продажи, для обеспечения гарантий инвесторам ввели залоговый счет: деньги, расходуемые на строительство, контролируются банком, — рассказала Милена Зубкова. — У нас большой уставный капитал, что свидетельствует о финансовой устойчивости и надежности вложений. Плюс в случае изменения обстоятельств у покупателя есть возможность выйти из проекта. Также мы даем возможность рассрочки: минимальную долю в 15% вносят в начале, а остальное в конце. Кроме того, я считаю, что к инвестору, который к тебе приходит, надо относиться с уважением и предоставлять ему концепцию и детали по доходности, налогам, схеме управления, реагировать на любые запросы.

Мария Орлова обратила внимание на универсальные драйверы капитализации, которые влияют на инвестпривлекательность. Прежде всего, это транспортная доступность и инфраструктура — развязки, новые дороги, новые станции метро, технопарки. Другой драйвер — стадия застройки района, готовность проекта. Чем она больше, тем выше будет цена входа. Еще побуждением к покупке может быть наличие городских и частных инвестпрограмм, связанных со строительством оздоровительных и спорткомплексов — возможных будущих «ядер» локации.

— Вообще универсальное правило, чтобы не прогадать, — следить за планами городского развития и стратегии агломерации на горизонте нескольких лет, — пояснила эксперт. — Можно отследить тренды и сориентироваться по срокам окупаемости. Еще я особое внимание уделяю недооцененным локациям, где после начала развития ставка по аренде может взлететь в разы — как было, например, с территорией завода «Светлана».

Василий Скорбатюк добавил: помимо юридических строительных рисков и рисков по местонахождению, стоит учитывать риск недокомплектации либо некачественного оснащения, потому что без качественной меблировки и отделки и офисы, и инвестнедвижимость теряют ликвидность. Часто инвесторы недооценивают расходы по этой статье, а тем временем мебель, техника, текстиль и свет могут составлять порядка 15-20% от стоимости объекта.

— Другой риск — при заключении договора с архитектурными бюро, дизайнерами проектов можно получить некачественный проект, поэтому важно выбрать действительно проверенные компании, а лучше — готовые пакеты меблировки проверенных производителей, — отметил он.

Шагане Багдасарян среди ключевых рисков и изменений на рынке выделила реформы в законодательстве и рост налоговой нагрузки, которые многие инвесторы пока не учитывают при расчёте доходности проектов.

— Пересмотр кадастровой стоимости в Петербурге привёл к её увеличению в среднем на 40%, — отмечает эксперт. — Однако на ряде объектов она выросла в два, а иногда и в десять раз. С 2026 года планируется внедрение новой внесудебной процедуры пересмотра кадастровой стоимости — это, безусловно, усложнит процесс и добавит административной нагрузки.

Кроме того, в нескольких регионах, включая Санкт-Петербург, был изменён коэффициент расчёта налога на имущество — с 0,7 до 1,0.

— Для объектов старого фонда это критично, — поясняет Шагане Багдасарян. — Их фактическая рыночная стоимость часто значительно ниже кадастровой, из-за чего налоговая база оказывается завышенной. При этом владельцы нередко ориентируются на кадастровую стоимость при продаже, выставляя цену выше рыночной, что приводит к затягиванию сделок — с привычных трёх-шести месяцев до года и более, пока рынок не скорректируется.

Татьяна Халилова назвала одним из наиболее значимых вызовов изменчивость налогового ландшафта. Рост ставок или коррекция налоговой базы несут прямые риски для доходности как при сдаче жилых и коммерческих помещений, так и при работе с гостиничными лотами. Последних, ко всему прочему, затрагивают регуляторные нововведения, в первую очередь — обязательная классификация, что также требует ресурсов и может повлиять на рентабельность бизнеса.

— Классические ошибки, ведущие к провалу, — это неправильная оценка необходимых вложений, выбор непопулярных (неликвидных) объектов и неверный прогноз спроса, — добавила она.

— Любая инвестиция — это всегда риск, — продолжила Светлана Московченко. — Для минимизации потенциальных угроз необходим регулярный мониторинг рынка. А также желательно вкладывать средства в разные типы недвижимости (жилую, коммерческую) и объекты в различных локациях.

Николай Черноиванов подчеркнул, что риски зависят от типа недвижимости. Для жилья важно изучать районы с высоким спросом на аренду, оценивать транспортную доступность и развитость инфраструктуры. Для сервисных апартаментов важно наличие рядом точек притяжения для туристов: метро, центра города, вокзала, аэропорта, достопримечательностей. Для коммерческой недвижимости нужно смотреть на стабильность арендаторов. Пользуются спросом первые этажи в густонаселенных кварталах и офисы в бизнес-центрах в центре.

— К этому добавляются еще финансовые и юридические аспекты: доходность, расходы на содержание, наличие обременений, — говорит он. — Только комплексная оценка позволяет снизить неожиданные риски.

Михаил Рогатых считает, что первое, на что должен обращать внимание инвестор, — надежность застройщика. В оценке места ключевой фактор — транспортная доступность. В отличие от Москвы, где город гомогенен с точки зрения доступов к общественному транспорту, в Петербурге ситуация иная, поэтому важно учесть реальный статус строительства станций метрополитена на территории квартала, трамвайные пути, заезды на ЗСД и прочее.

Большой инвестпотенциал у присоединенных регионов. Как считает Мария Орлова, в том числе туда двинется инвестиционный тренд: сказывается близость моря, что особенно интересно для инвестиций в жилье и коммерцию.

— В перспективе будет очень хорошо расти юг Ленобласти и Ломоносовский район, где как раз строится наш проект «Лаголово», — говорит она. — Инвесторы все чаще вместо центра Петербурга рассматривают пригородные локации и Ленобласть. Здесь традиционно перспективны Кудрово, Мурино, Новоселье, Лаголово, Всеволожск, всё направление юга и северо-востока. Центр — это минимальные риски, максимальный вход, но уже ограниченный рост.

— На рынке аренды в Москве и Петербурге царит паритет спроса и конкуренции, — считает Татьяна Халилова. — Петербург интересен как точка роста с его гостиничными лотами и турпотоком. В регионах же ситуация иная: новое жилье на фоне старого фонда становится «премиальным» продуктом, гарантируя ему повышенное внимание со стороны арендаторов.

— Помимо развивающихся кластеров строительства за КАД (Шушары, Кудрово, Мурино и т. д.) очень привлекательным инвестиционно был и остается Московский район, — дополнил Михаил Рогатых. — Вследствие градостроительной политики Петербурга, которая охраняет объекты культурного наследия, центральная часть города очень сложно застраиваемая. Однако люди все равно хотят жить ближе к центру.

— Основные доли наших заказов — это Петербург, Москва и ближнее Подмосковье. В последние годы доля в регионах выросла и с первоначальных 10% уже стремится к 30%, а в перспективе даже может быть до 50 %, — говорит Василий Скорбатюк. — Речь идет о Краснодарском крае, кавказских Минводах, где идет реновация либо строительство новых санаториев, а также сервисных апартаментах в Крыму. Другое направление — Сибирь: мы уже работаем в Новосибирске, Иркутске. Здесь все несколько сложнее с реновацией и переделкой советского наследия, но в этом плане очень интересен Алтайский край.

Виталий Голубев среди регионов с инвестпотенциалом тоже выделил Алтайский край, однако признал: пока сложно найти что-то более маржинальное, чем столичная недвижимость.

— По результатам нашей аналитики, сегодня в России сформировалась «золотая четвёрка» инвестиционно привлекательных регионов: Москва, Санкт-Петербург, Сочи и Крым, — отмечает генеральный директор ГК «Метры» Шагане Багдасарян.

Москва обеспечивает высокую капитализацию и стабильный поток туристов: средняя ставка краткосрочной аренды здесь составляет порядка 7 тысяч рублей в сутки. Основной минус — высокий порог входа.

Санкт-Петербург, напротив, демонстрирует оптимальный баланс между стоимостью входа и доходностью. За те же 25 миллионов рублей, которых в Москве хватает на один лот, в Петербурге можно приобрести несколько. Дополнительное преимущество города — круглогодичный туристический поток.

Что касается южных направлений, таких как Сочи и Крым, их потенциал роста ограничен сезонностью и логистикой, хотя к 2030 году прогнозируется увеличение туристического потока до 10 миллионов человек.

— Наибольший потенциал сейчас в регионах с растущей экономикой, низким входным порогом и дефицитом качественного жилья — таких как Казань, Екатеринбург и Краснодар, — подытоживает Багдасарян.

— Нашим инвесторам мы объясняем, что, может быть, стоит немного отдалиться от центра города, — говорит Милена Зубкова. — Хотелось бы, чтобы частный инвестор обязательно обращал внимание не только на капитализацию, а еще и смотрел, будет ли объект инвестиций центром притяжения и кто будет его конечным потребителем. Сейчас мы развиваем локацию у Московских ворот, в соседних с нами проектах ставка составляет 3,5 тысячи рублей, а мы претендуем на 4,2 тысячи именно за счет создания общественно-делового пространства. Сейчас у нас проекты в Петрозаводске, под Петергофом и в Московском районе Петербурга.

Оксана Понаморенко разделила потенциал и перспективы по типам недвижимости. Для коммерческой недвижимости и апартаментов предпочтительнее места, прилегающие к центру города. В спальных районах на первое место как инвестиция выходит жилая недвижимость, а в новых востребованы коммерческие помещения.

— По нашим наблюдениям, частные инвесторы по-прежнему выбирают не «вторичку», а рынок новостроек, — добавил Алексей Бушуев. — При этом преобладают средне- и долгосрочные стратегии, так как основные цели — стабильный доход от аренды, постепенное увеличение стоимости актива и защита капитала от инфляции. Формат апарт-отелей же предполагает сравнительно небольшие юниты, что делает инвестицию доступнее по сравнению с классической коммерческой недвижимостью.

Николай Черноиванов отметил, что инвестиции в регионы сегодня становятся всё более привлекательными, особенно в отельной сфере. Если в Москве и Петербурге рынок апартаментов уже развит за счет сформированного турпотока, то в других крупных городах потенциал значительно выше.

— Например, мы реализуем апарт-отель «Residence by Avenue Apartment» в центре Волгограда, где видим высокий спрос на сервисные апартаменты при практически полном отсутствии предложения, — продолжил он. — Это создает отличные условия для инвесторов: вход на региональном рынке по более низкой цене и высокая доходность за счет растущего спроса.

Шагане Багдасарян уверена, что Санкт-Петербург остаётся одним из самых устойчивых и предсказуемых рынков недвижимости для инвестиций. Ежегодный рост туристического потока и стабильное увеличение стоимости жилья и апартаментов — в среднем около 10% в год — поддерживаются за счёт развитого событийного, делового и медицинского туризма, которые обеспечивают городу круглогодичный спрос.

— При этом важно учитывать рост кадастровой стоимости коммерческой недвижимости, увеличение налоговой нагрузки и дефицит качественного старого фонда, — отмечает Багдасарян. — Всё это делает редевелопмент особенно привлекательным направлением для инвесторов. На фоне ожидаемого снижения ключевой ставки в ближайшие два года мы прогнозируем усиление интереса к объектам и рост конкуренции. Сегодня инвесторы всё чаще готовы платить больше за качество, поскольку именно оно формирует конечную доходность.

— Что в Санкт-Петербурге, что в ближнем Подмосковье рост будет незначительным, но спрос — стабильным, — считает Василий Скорбатюк. — А вот работа с регионами принесет свои результаты. Когда ты приходишь в какой-то регион и делаешь качественный проект на ступеньку выше, чем среднем там, люди видят возможность другого уровня жизни, за которым не надо ехать в Петербург или в Москву. В отели люди приезжают отдыхать, и если экономить на комфорте в номере — неудобная мебель, кровать, плохой свет, телевизор не работает, — уже получится не отдых, а мучение. Поэтому этому нужно особое внимание.

— Мы видим развитие новой «фишки» — коллекционной недвижимости, — продолжила Милена Зубкова. — И здесь чем выше стоит метр, тем лучше, потому что коллекционность, уникальность очень ценится среди инвесторов с чеком выше 20 миллионов. Город обрастает такими классными проектами — привлекаем и жителей, и гостей. В наши резиденции свои штаб-квартиры сажает в основном крупный бизнес с большим объемом выручки. Такие резиденты влияют и на выбор соседей. То есть инвестору с деньгами надо полностью дать весь спектр возможностей и быть максимально прозрачным при сделке.

— Инвесторам нужно учитывать общие экономические вводные, — полагает Сергей Софронов. — От ключевой ставки до индекса бизнес-климата, от турпотока до планов районного развития, исходя из специфики объекта инвестирования. От этого будут зависеть перспективы доходности и роста цены объекта уже на вторичном рынке. Можно обратить внимание на изменения кадастровой стоимости объектов. Когда проводится тотальная переоценка и изменения регламентов, как это было в 22-23 годах, а когда субъектная — как в Петербурге в этом году. Это влияет на налоговую базу — следовательно, на общую доходность.

Оксана Понаморенко в перспективе отметила дальнейший рост цен на жилую недвижимость на фоне удорожания материалов и работ и снижения ипотечных ставок. Поэтому, по ее мнению, инвестиции будут оправданы.

— Мы уже фиксируем рост продаж в наших проектах в Петербурге и Ленинградской области, — говорит Татьяна Халилова. — Можно осторожно говорить о том, что рынок восстанавливается, укрепление курса рубля и снижение ставок по депозитам приводит к перетоку средств в недвижимость. С началом делового сезона на рынок вернулись инвесторы в апартаменты: мы фиксируем существенный рост сделок в этом сегменте по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Михаил Рогатых предположил, что на текущий момент в Петербурге наблюдается стагнация цен, так как город достиг пика своего развития. Прирост населения упал, спрос активно перетекает в Мурино, Кудрово, Шушары и на другие пригородные территории. Районы, считавшиеся окраиной лет 10 назад, таковыми уже не являются.

Светлана Московченко обратила внимание на метаморфозы поведения всех участников современного рынка недвижимости. Инвестиционные предпочтения заметно изменились: потенциальные покупатели стали тщательнее подходить к выбору объектов, строительные компании сфокусировались на завершении уже начатых проектов и оптимизации расходов.

— В период существенной трансформации ключевыми факторами становятся избирательность инвесторов, стратегия девелоперов и монетарная политика регулятора, а также политика региональных властей с точки зрения норм градостроительного проектирования, — пояснила она.

— Снижение ключевой ставки постепенно восстановит активность инвесторов на рынке жилья петербургской агломерации, — говорит Алексей Бушуев. — По нашим прогнозам, интерес будет сосредоточен на проектах комфорт-класса и выше. Если говорить об апартаментах, то их универсальность, гибкость, сочетание инвестиционной и утилитарной ценности делают сегмент устойчиво популярным на петербургском рынке.