И целого неба мало. Для делового кластера в Лахте прописывают нюансы

Для небоскребов в Лахте придумали специальную зону высотного строительства. Но просто вписать уникальность объектов в проект правил землепользования недостаточно. Компания «Синергия» попросила отделить мол от высотной зоны и прописать более гибкие градостроительные регламенты для парковок, озеленения и фонтанов.

В Петербурге 15 апреля завершается прием предложений в рамках общественных обсуждений проекта правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Ряд правок предложила и компания «Синергия». Именно с ней город заключил соглашение о строительстве двух небоскребов в Лахте, которые должны подняться в высоту на 555 и 703 метра.

В декабре 2023 года АО «Синергия» и комитет имущественных отношений заключили договор аренды участка на инвестиционных условиях. На территории площадью 7251 кв. м до конца октября 2028 года должен появиться энергетический центр.

В день заключения договора застройщик получил и разрешение на строительство ТЭЦ. Документ действует до 19 сентября 2027 года. В итоге должно появиться двухэтажное здание высотой 11 метров с двумя подземными уровнями общей площадью чуть более 15 тыс. кв. м.

В заключенном договоре указано, что компания заплатит городу аренду — 12,9 млн рублей за весь период строительства.

«Синергия» попросила поднять предельную высоту с 15 до 25 метров, так как существующая «не учитывает параметры объекта в соответствии с проектной документацией и перспективным развитием второго пускового комплекса энергетического центра». Кроме того, юрлицо попросило распространить на энергетические центры и ТЭЦ правило, что высотный регламент не распространяется на дымовые трубы таких объектов.

Аналогичную высоту компания предложила и для соседнего участка с электроподстанцией «Невская губа».

Для территории делового кластера в Лахте в проекте правил землепользования и застройки придумали специальную зону ТД4 — общественно-деловая зона уникальных объектов высотной застройки. Для нее прописан и специальный высотный регламент — 300 метров и выше.

Но «Синергия» хочет выделить гидротехнические сооружения: ограждающий мол, причальную стенку и слип в зону ТД3, точнее, ее подзону ТД3_2 (подзона общественно-деловой застройки с размещением объектов не выше IV класса опасности).

Для всего, что попадет в эту подзону, предлагается установить максимальную высоту в 60 метров.

Кроме того, компания попросила внести небольшую часть участка под Лахта Центром (она располагается отдельно — на другой стороне Высотной улицы) в зону для небоскребов ТД4. Предложение логичное и вторит Градостроительному кодексу РФ, который диктует, что в ПЗЗ один земельный участок должен располагаться в одной функциональной зоне.

Также особенности уже построенных и только планируемых объектов делового кластера предлагается отразить в уточненной формулировке приложения № 7, в котором прописаны градостроительные регламенты зон. В проекте ПЗЗ указано, что в «небоскребной» зоне объекты, технологически связанные с уникальными объектами высотной застройки, могут иметь высоту менее 300 метров.

Авторы предлагают дополнить перечень того, что еще может в этой зоне быть ниже 300 метров, «иными объектами, предусмотренными утвержденной документацией по планировке территории и связанными через общие функционально-планировочные, архитектурно-пространственные, градостроительные решения и (или) обеспечивающими использование (эксплуатацию) высотных комплексов».

«Редакция проекта ПЗЗ СПб не учитывает перспективу развития существующего комплекса Лахта Центр и комплекса зданий и сооружений, находящегося в границах ТД4. Часть вышеуказанных зданий имеют высоту менее 300 м, при этом технологически не связаны с уникальным объектом высотной застройки, однако имеют общие функционально-планировочные, архитектурно-пространственные и градостроительные решения», — говорится в обосновании.

Яхт-клуб «Геркулес» съехал от Лахты на Смоленку по понятным причинам: пока будет вестись строительство, использовать марину по назначению будет затруднительно. Однако около парка 300-летия будет открыт центр водных видов спорта, о проекте которого рассказывала «Фонтанка». А в Лахте появится отдельное здание для хранения инвентаря для водных видов спорта.

В проекте регламента зоны уникальных объектов прописано, что за озеленение таких участков могут считаться искусственные водные объекты и фонтаны, которые могут размещаться и на застроенных частях земельного участка (в том числе на подземных частях зданий и сооружений). Но есть ограничение — фонтаны и водные объекты могут занимать не более 18% от минимальной площади озеленения. Авторы хотят повысить планку до 20%, объясняя предложение тем, что это соответствует общему подходу проекта ПЗЗ в части установления параметров, кратных 5.

В базовой версии проекта ПЗЗ указано: если сроки ввода в эксплуатацию станции метро в пешей доступности (не более 500 метров) синхронизированы с вводом уникальных объектов в эксплуатацию, то количество мест для стоянки автомобилей может быть сокращено на 30%.

«Синергия» предложила уточнение: считать основанием для уменьшения парковки не только ввод в эксплуатацию, но и срок достижения проектной мощности (фактического начала использования после завершения отделочных работ).

«Сроки получения разрешения на ввод уникального объекта высотной застройки не совпадают с фактическими сроками начала полной эксплуатации и достижения его проектной мощности, т. е. полного заселения по окончании выполнения внутренних отделочных работ. Уникальный объект высотной застройки получает разрешение на ввод на свободную планировку внутренних помещений, без отделки и разводки внутренних инженерных систем, в соответствии с проектной документацией, получившей положительное заключение (стадия ядра и оболочки „Shell&Core“)», — указано в обосновании. Исключение — технологические помещения, диспетчерские пункты и помещения охраны. На стадии разрешения на ввод процент персонала в здании составляет не более 5% от планируемой проектной мощности. Схожее предложение касается и ближайшей железнодорожной станции.

К слову, от «Беговой» до Лахта Центра больше 500 метров. Если пешком, то 1,8 км. В планах — станция метро «Лахта», но ее планируют построить после 2030 года. Кроме того, появится и железнодорожная платформа Новая Лахта. Ее проект главгосэкспертиза одобрила еще в 2020 году. «Фонтанка» подробно рассказывала, что до делового квартала можно будет добраться почти любым видом транспорта.

В целом предложенные правки нацелены на то, чтобы сделать более гибкими варианты размещения минимально необходимого количества парковочных мест. Например, в общий зачет предложено добавлять машино-места, расположенные и в объектах, и на прилегающих территориях.