Не «П», а «Ж». Застройщик хочет окружить кроншпиц жильем, но ему мешает Генплан

На видовую территорию около Шкиперского протока примеряют проект жилого квартала. Застройщик уже договорился со Смольным о дорогах и детсадах. Дело осталось за малым: вывести часть территории из промышленной зоны в высотно-жилую и не заметить противоречия с Генпланом.

Компания «О-Мега» хочет перевести участок у Шкиперского протока в зону высотной жилой застройки. Юрлицо внесло соответствующее предложение на общественные обсуждения проекта правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

Речь идет о территории, которая формирует морской фасад города — участок расположен на самом берегу Финского залива, а его оконечность венчает Западный Кроншпиц — объект культурного наследия. Он, к слову, в границы участка компании не входит.

Общая площадь участка — 1,8 га. Однако согласно Генплану, в зоне Ж4 — многоэтажной жилой застройки (от 9 этажей и выше) — находится только часть этого участка. Остальное — в производственной зоне «П».

В проекте ПЗЗ, опубликованном для прохождения общественных обсуждений, все соответствует Генплану: часть участка в высотно-жилой зоне ТЖ4, часть — в производственной ТП3_1. Жилье в последней, конечно, строить нельзя.

Владелец просит в ПЗЗ перевести весь участок в жилую ТЖ4. На его стороне в этом плане выступает Градостроительный кодекс РФ, который диктует, что границы территориальных зон не могут пересекать границы земельных участков и должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Однако есть и встречный момент: Генеральный план города является «начальником» правил землепользования и застройки в иерархии градостроительной документации. То есть ПЗЗ не могут противоречить Генплану.

В случае если петербургские власти не учтут предложение застройщика, а владелец земли решит отстаивать интересы уже в суде, шансы на победу у него будут. Особенно с учетом того, что Градостроительный кодекс как федеральный закон будет «главнее» регионального закона о Генплане. Однако застройщик и город успели заключить ряд соглашений по строительству дорог и реконструкции зданий под детсады. Из этого можно предположить, что чиновники, вероятно, пойдут инвестору навстречу.

В обосновывающих материалах указано, что в планах собственников — проект жилого комплекса на семи участках общей площадью 5,3 га. На них хотят построить 65 тысяч кв. метров жилья (на 2 321 человека), встроенного детсада на 150 мест (обещают безвозмездно передать городу), а школа на 1 375 мест должна разместиться на соседней территории. Речь, судя по всему, идет о школе на Морской набережной, 5, которая должна открыться в 2025 году и которая построена по концессии с участием федерального софинансирования.

В свою очередь, инвестор готов построить две улицы с разворотным кольцом (первая — от Шкиперского протока, продолжение набережной Миклухо-Маклая), выкупить два здания — Средний проспект, 60–62, и проспект КИМа, 26, корпус 2, литера В — с приспособлением их под два детсада не менее чем на 100 мест каждый, а также спроектировать и построить подземный переход через улицу Шкиперский проток в районе дома № 14.

«О-Мега» и комитет имущественных отношений еще в 2024 году заключили четыре соглашения. Два касаются строительства тех самых двух улиц, еще два констатируют намерение застройщика выкупить и реконструировать здания под детские сады.

У территории, на которой планируется строить жилой комплекс, юридически несколько собственников. Кроме компании «О-Мега» владельцем трех участков является ООО «Дельта-Терминал» (два из них в аренде у «О-Меги»), а участок под Западным кроншпицем и соседним небольшим зданием в собственности АО «Риф» (его управляющей компанией является ООО «Прибой-Сервис»).

Однако единственным владельцем «Дельта-терминала» является все та же фирма «О-Мега». В СМИ писали, что владельцы связаны с ГК «ПИК». В пресс-службе ПИК на запрос «Фонтанки» ответили кратко: «Мы не комментируем планы».

Единственным островком промышленной территории, которая остается в Галерной гавани, остается завод «Навигатор», фасад которого вытянут вдоль Шкиперского канала. Предприятие выпускает системы безопасности полетов, самолетные ответчики, системы наблюдения, радиотехнические и спутниковые системы навигации и посадки и т. д. В соответствии с предложениями по корректировке ПЗЗ, от будущего жилого квартала его отделит дорога.

Здание, которое занимает «Навигатор», предприятие арендует у структур завода «Прибой», другие корпуса и территории которого ранее перешли к компаниям, связанным с группой ПИК. Договор действует до 2027 года. По крайней мере до этого срока предприятие намерено оставаться на нынешнем месте.

Проекты перспективной жилой застройки деятельности «Навигатора» не мешают, отмечают в компании. Учитывая перспективы, завод подыскивает варианты для переезда, но приемлемых пока не нашлось. Ранее «Навигатор» заявлял о планах запуска Национального центра авиационного приборостроения на Мебельной улице и даже подписал на ПМЭФ соглашение. Проект оценивался в 5 млрд рублей, запустить его хотели как раз к 2027 году, после чего «Навигатор» планировал покинуть Шкиперский канал. Однако экономика не сошлась, и проект так и не был реализован.