Апартаменты: жить или сдавать? Эксперт о ситуации на рынке в Петербурге

Отчего затаились инвесторы, кто такие покупатели-ждуны и почему апарт-отели в центре уже не тренд — обо всем этом мы поговорили с Вячеславом Батаковым, директором по маркетингу компании e. Development.

— Что происходит сейчас на рынке недвижимости?

— В одной точке сошлись сразу несколько геополитических и макроэкономических факторов, которые создали абсолютно новую кризисную ситуацию. Ее нельзя сравнивать ни с 2014, ни с 2018 годом.

Если судить по Росреестру, в апреле продажи в Петербурге в среднем упали примерно на 56%. В регионах эта цифра могла достигать 90%. В какой-то момент мы оттолкнулись от дна, и сейчас происходит постепенное движение в сторону позитивного тренда. Конечно, не такими темпами, как хотелось бы.

— Кто сегодня продолжает покупать квартиры?

— К нам приходят в основном люди, которые приобретают жилье для себя. Они всегда были и будут, независимо от ситуации, потому что квартира — это товар первой необходимости, так как удовлетворяет базовую для человека потребность в безопасности, в крыше над головой. Но конкуренция за такого клиента сейчас обострилась.

Первый тип покупателей — те, кто хотел получить деньги на первоначальный взнос, продав вторичную недвижимость, и переехать в новостройку, чтобы расширить жилплощадь, поменять район или даже город. Они сейчас боятся продать свою квартиру слишком дешево. Не понимают, надо ли быстрее выходить на сделку или, наоборот, лучше подождать. Поэтому на вторичном рынке многие квартиры были сняты с продажи. Но в последние два месяца количество предложений начало увеличиваться. Для тех, кто работает на рынке новостроек, это позитивный сигнал. Он означает, что люди готовы совершать сделки и потом вкладывать деньги в первичку.

Второй тип — клиенты-ждуны. Слухи о том, что ставку ЦБ опять понизят, что процент по льготной ипотеке станет меньше, подталкивают людей с деньгами для первоначального взноса к тому, чтобы подождать еще. К сожалению, они не учитывают скорость, с которой инфляция обесценивает их накопления. Кроме того, со временем из продажи уходят привлекательные по цене лоты, остаются более дорогие варианты.

Третий тип — клиент, уверенно идущий к сделке. Он использует актуальные ипотечные предложения и выбирает, что для него лучше — господдержка, субсидированная ставка, семейная или военная ипотека. У нас, к слову, уже прошли первые сделки с использованием ипотеки для ИТ специалистов.

А вот инвесторы пока затаились: из-за неопределенности будущего сейчас слишком высок индекс страха. Год назад в недвижимость вкладывали три типа людей. Клиенты-инвесторы, как и полагается, искали наилучшую точку входа в проект, подходили к приобретению объекта недвижимости с экономическими расчетами. Сомневающиеся инвесторы на волне хайпа и дешевой ипотеки прикидывали свои ежемесячные возможности и думали о том, чтобы купить квартиру для перепродажи или сохранения денег. Были и люди, которые лишь считали себя инвесторами. Не имея свободных средств, они набирали на первоначальный взнос — например, продав автомобиль — и вкладывали в квартиру с помощью дешевой ипотеки, чтобы потом сдавать ее в аренду. С экономической точки зрения это сложно назвать инвестированием.

— Как кризис повлиял на рынок апартаментов?

— По данным нашей аналитики, спрос на юниты с программами доходности снизился, так как цена на них выросла, а льготной ипотеки для такого формата недвижимости нет. При этом упали арендные ставки из-за того, что стало меньше туристов и уехали специалисты компаний, которые остановили бизнес в России или начали релокацию. В итоге возврат вложений растянулся на 15 лет!

При этом сохранился интерес к апартаментам, которые покупают как жилье. В Петербурге повысился спрос на санаторно-курортные апартаменты с оздоровительной инфраструктурой в рекреационных зонах. Мы это видим по текущим продажам нашего е.квартала «Мир внутри»* в Сестрорецке.

Такие апартаменты приобретают и инвесторы, так как расположение позволяет поддерживать высокую арендную ставку. В Сестрорецкие дюны, рядом с которыми находится наш объект, приезжают не только за оздоровлением, но и чтобы заниматься спортом — кайтингом, серфингом. У этого места есть своя аудитория, поэтому заполняемость хорошая — вложения быстрее окупаются. Даже если делать расчеты по самой пессимистичной модели, получается, что деньги можно вернуть уже через 12 лет. Для оптимистичной модели срок составляет 7 лет.

В нынешних условиях недостаточно просто построить апарт-отель в центре города. Чтобы сделать проект интересным для покупателей, нужна или инфраструктура, привлекающая арендаторов, или расположение, гарантирующее поток гостей.

— Мы уже три года живем с эскроу-счетами. Можно ли подвести какие-то итоги?

— Такой формат оплаты успокоил людей, которые боялись пополнить армию обманутых дольщиков. Если застройщик оказывается неблагонадежным, банк заботится о том, чтобы заменить его на другую компанию и достроить обещанное. Эскроу-счета стали очень позитивным сигналом для рынка. Но, с другой стороны, девелопер получил дополнительную финансовую нагрузку, которая повлияла на себестоимость квадратного метра. Я отношусь к эскроу как к страховому полису: человек платит, чтобы чувствовать себя более уверенно.

— Какие последствия будет иметь новый закон о возможности раскрытия эскроу-счетов?

— По известной нам статистике, сейчас в России на эскроу-счетах на 10% больше денег, чем выдано кредитов застройщикам. Я поддерживаю идею поэтапного раскрытия эскроу-счетов, так как полученные средства застройщики смогут инвестировать в пополнение земельного банка, развитие территорий и вывод на рынок новых проектов, что в итоге позволит бизнесу и экономике страны расти быстрее.

Допустим, компания строит по одному разрешению жилой комплекс из пяти корпусов. И для дома, который полностью готов, но ждет документов для ввода в эксплуатацию, представители банка раскрыли счета. В рамках всего проекта это будет 15–20% денег покупателей — возможно, около 500 млн рублей. Получив их, девелопер купит следующий участок земли вместо того, чтобы ждать, когда будут достроены все пять корпусов.

— Как сегодня происходит взаимодействие банков и девелоперов? Здесь все оптимально — или не помешали бы улучшения?

— Конечно, всегда хочется, чтобы кредит и деньги как инструмент были более доступными. Ставку рефинансирования понижают, и мы надеемся, что банки будут подходить более гибко к проектному финансированию.

— Достаточно ли доступны условия ипотеки, которые предлагают банки?

— По нашим наблюдениям, двузначная ставка — психологический барьер, останавливающий потенциального заемщика. Поэтому льготная и семейная ипотека со ставками меньше 10% — это уже хорошо. Наиболее позитивно клиенты относятся к цифре ниже 5%.

На ПМЭФ президент объявил о льготной ипотеке в 7%. Естественно, мы восприняли ее позитивно и считаем, что это позволит увеличить спрос. Люди, которые сомневались или откладывали покупку, придут за квартирой.

— Как девелопер помогает клиенту с покупкой квартиры?

— Тут важно использовать прозрачные маркетинговые инструменты. Например, краткосрочную субсидированную ипотеку, которая действует во время строительства и не приводит к удорожанию квадратного метра. Другой вариант — прямые скидки на отдельные квартиры.

— Какими будут итоги 2022 года для покупателей и девелоперов?

— Прогнозы сейчас — дело неблагодарное. Ситуация меняется стремительно: государство постоянно принимает новые меры, чуть ли не каждую неделю появляются новые внешние вызовы. Если вам сейчас действительно нужна недвижимость, лучше ее купить. В остальном — делай что должно и будь что будет. В итоге все будет нормально и с ипотекой, и с банками, и с застройщиками.

* Комплекс апартаментов «Мир внутри» — застройщик ООО «БАСФОР», проектная декларация на сайте наш.дом.рф и на сайте проекта.

Материал подготовлен специально для компании e. Development

Беседовала: Мария Семенова