Не бежать сломя голову. Как покупать квартиры в условиях неопределенности

Надежда Калашникова:

В ситуации кризиса для каждого россиянина недвижимость представляется наиболее надежным активом, «тихой заводью». У нас за последние недели спрос активизировался — но у «Л1» особая ситуация: объекты либо достроены, либо находятся в завершающей стадии, поэтому квартиры разбирают быстро. Например, в ЖК «Шекспир» на проспекте Провещения с 1 марта идет процесс заселения. Во время кризиса важно минимизировать риски — надо обращать внимание на объекты в хороших локациях, в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой, а также на готовые квартиры, в которые можно въезжать или быстро сдать в аренду, если жилье приобретается с инвестиционными целями.

Нашей компании через 2 месяца исполняется 30 лет, мы проходили через разные кризисы и все обязательства перед партнерами выполняли. Я думаю, что и этот период мы переживем. А в текущих обстоятельствах ни застройщикам, ни клиентам, ни банкам, ни риелторам не надо поддаваться панике и терять здравый смысл. Решения надо принимать спокойно и взвешенно: если есть наличные деньги, то стоит их вложить, чтобы не обесценились, если есть предодобренная ипотека, то тоже стоит действовать быстро.

Татьяна Хоботова:

Ключевая ставка изменилась с 28 февраля, и многие банки приостановили выдачу кредитов на день-два, чтобы подкорректировать тарификацию. По новым ставкам заявок единицы, но все-таки есть: они актуальны для людей, которые начали процесс продажи квартиры и покупки новой и уже не могут все остановить. Им необходимо завершить процесс, чтобы сохранить денежные средства — пусть даже по более высокой ставке, которую они потом смогут рефинансировать.

Основная доля кредитов приходится сейчас на программы «Ипотека с господдержкой» и «Семейная ипотека». По первой максимальная сумма кредита ограничена 3 млн рублей, но этого может быть достаточно, если люди продают что-то свое или вкладывают накопленные средства. «Семейная ипотека» ограничена 12 млн, и ее могут брать те, у кого ребенок родился с 1 января 2018 года. Процентные ставки по ним сохранились на уровне января-февраля: так, по семейной ипотеке правительство установило максимальную ставку 6%, многие банки продолжают давать ипотеку от 4,5%, а средневзвешенная ставка по рынку сегодня — 4,9%.

Максим Ельцов:

С 1 марта количество объектов, выставленных в продажу, значительно снизилось. Многие продавцы на вторичном рынке приостановили сделки, так как не знают, что делать с рублями. Похожая картина на первичном: застройщики использовали разные стратегии, но, преимущественно, повышали цены вслед за спросом, а часть — снимала объекты с продажи.

В результате мы получили, с одной стороны, снижение спроса, т.к. многие продавцы не готовы продавать. А с другой стороны — спрос среди тех, кто пытался пристроить ипотечные кредиты, уже одобренные по низким ставкам, и тех, кто видит, что еще действует ипотека с господдержкой и семейная с низкими ставками. Ведь есть подозрение, что в апреле ставки будут намного выше, в том числе и по программам господдержки и семейной ипотеки.

На фоне снижения предложения это приводит к тому, что цены растут — не столь интенсивно, но это естественный процесс.

В любом случае, количество ипотечных заемщиков неуклонно снижается, потому что семейная ипотека и ипотека с госсубсидированием все же имеют ограничения. В лучшем случае, это 10–20% от пикового объема ипотечных сделок, а в лучшие времена доля ипотеки на первичном рынке достигала 80%. На сколько хватит этого спроса? По моему мнению, есть 2–3 недели. Если мы не увидим внятную господдержку по субсидированию ипотеки на каком-то уровне, пусть даже это будет 10%, рынку недвижимости будет тяжело — рублевый спрос выдохнется.

Максим Ельцов:

Изначально не надо ставить так вопрос: надо продавать или не надо. Нужно понять, что вы собираетесь делать с деньгами, которые получите после сделки. Если остаться в рублях, то опасна инфляция: депозиты на 3–6 месяцев не спасут даже под 20%. Если уйти в валюту — могут быть дополнительные ограничения или санкции с разных сторон. А покупка наличной валюты сегодня сопряжена с рисками — во-первых, ее можно купить только на «сером» рынке, а курс там выше, чем у безналичной, во-вторых, ее надо как-то хранить. Если планируете купить квартиру, то нужно понимать, какую.

Оптимальный вариант сохранения активов — продать старую квартиру, добавить 3 млн по ипотеке с господдержкой или воспользоваться семейной ипотекой и купить жилье в ЖК максимальной степени готовности или в готовом доме. При снижении рынка недвижимости ваша новая квартира будет дешеветь медленнее, а при росте — дорожать быстрее, чем та, которая есть.

Надежда Калашникова:

Та же стратегия у рынка переуступок. Нужно понять, насколько ликвиден объект. Ликвидность — это возможность выйти в любой другой актив как можно быстрее. Например, всегда квартиры небольшого метража можно продать быстрее. Квартиры с отделкой будут пользоваться спросом. И чем выше готовность — тем лучше, т.к. стройматериалы дорожают. На месте продавца я не торопилась бы сейчас и постаралась определить цепочку с таким объектом в конце, который можно считать наиболее надежным активом в текущих обстоятельствах. Переуступки — это тоже возможность: нужно смотреть на цену, которую предлагает человек, на состояние объекта.

Надежда Калашникова:

Нужно обратить внимание на то, сколько застройщик существует на рынке, и на те объекты, которые он предлагает. Я бы, конечно, не советовала сейчас покупать квартиры в районах с не очень развитой инфраструктурой и в невысокой стадии готовности. То есть нужно искать ликвидные локации и квартиры на завершающей стадии. И с точки зрения аренды, и для собственного использования эти объекты будут востребованы, потому что они в хороших местах.

Государство за последние годы сделало все необходимые шаги, чтобы защитить покупателей жилья. Долевое строительство фактически уже не существует, а все деньги будущих хозяев депонируются на эскроу-счетах. С ними ничего не произойдет, если банковская система выдержит, — а государство, очевидно, будет поддерживать банки, в первую очередь. Так что всё достроят, но если объект находится на начальной стадии строительства, то все-таки есть вероятность, что срок строительства возрастет.

Татьяна Хоботова:

Мы продолжаем снабжать деньгами стройки, которые уже получили проектное финансирование. Денежные средства компании получают в объеме, запланированном проектной декларацией. Сейчас те застройщики, которые перешли на проектное финансирование, в хорошем положении, поскольку процентная ставка у них зафиксирована на прежнем уровне — и она не высокая. При наполняемости эскроу-счетов, при больших продажах, она минимальна: меньше 1% у некоторых застройщиков. В среднем примерно 3–4%.

Надежда Калашникова:

Мы видим локации, в которых не появляются новые объекты, и там цена не сдвинется назад. Она может только расти, так как предложения нет, а спрос остается. А это главный закон формирования цены на рынке. Что касается поддержки покупательской способности, то тут мы смотрим на Центробанк, правительство и наших партнеров. Пока базовая ипотечная ставка очень высока. Конечно, мы ожидаем, что по программам субсидирования будут внятные ставки — хотя бы на уровне 10%. Тогда можно будет придумывать и предлагать совместные программы с банками или с риелторами. Например, с Первым ипотечным агентством у нас уже действует программа по трейд-ину. Плюс мы сами как застройщики предлагаем покупателям рассрочку — и в будущем появятся более адаптивные варианты.

Максим Ельцов:

Доступность жилья зависит не от абсолютной цены, а от того, есть ли возможность ее заплатить, — от уровня доходов, стабильности ситуации и адекватных процентных ставок. Я не верю в серьезное снижение цен: если посмотреть на график их повышения, то на каждом этапе крайне активно люди покупали жилье по реальным рыночным ценам.

Но есть надежда, что при стабилизации инфляции, появлении какой-то определенности со ставками цены будут расти на 5–10% в год.

Татьяна Хоботова:

Рынок недвижимости не может развиваться без ипотеки, поэтому банки с застройщиками разрабатывали программы субсидирования ставки. Банк — это коммерческая организация. Она покупает деньги и продает деньги, в том числе выдает их клиентам для приобретения недвижимости. И при текущей ключевой ставке в 20% мы приобретаем эти деньги по такой ставке, поэтому выдавать кредиты под 15% было бы неправильно. Банки готовы давать кредиты и под 10%, и под 15%, но надо, чтобы разницу с ключевой ставкой кто-то компенсировал. По госпрограммам ставки компенсирует государство, а по коммерческим кредитам — застройщики. И чем больше дисконт, тем больше застройщик должен отдать банку. Поэтому совместные программы есть и сейчас, но они отталкиваются от стандартной ставки.

Максим Ельцов:

— Не надо сейчас пытаться предугадывать, где окажется рынок через 3–5 месяцев, и искать районы, которые будут расти в цене, — это непрогнозируемая история. Нужно выбирать объекты, которые интересны здесь и сейчас по сравнению с альтернативными в данной локации. Конечно, в местах с высочайшей концентрацией предложения, где много однотипных квартир, рассчитывать на некий инвестиционный потенциал сложнее, чем там, где предложение чуть меньше. Если идти в районы массовой застройки, пригороды, там я бы рекомендовал выбирать жилье по минимальной цене, которая есть. Это тоже вариант защитной стратегии: да, оно может подешеветь, но его будет проще всего продать и обменять на что-то другое.

Надежда Калашникова:

За 2 года пандемии мы адаптировались и частично решили вопрос с кадрами. Ожидаем программы поддержки строительного рынка. 14 марта президент подписал закон, но там обозначены рамочные меры, а мы ждем конкретики — в том числе по вопросу трудовых ресурсов, так как на них приходится значительная часть себестоимости строительства. Также прогнозируем, что трудовая миграция из регионов будет высокая, и наш дефицит будет закрываться вновь прибывшими.

Надежда Калашникова:

За последние годы дела с импортозамещением в строительстве обстоят лучше, чем в других отраслях. У нас невысока степень импортных поставщиков: в основном, это высокотехнологичное оборудование — насосные станции, лифты, отделочные материалы, сантехника. Именно это повлияло увеличение стоимости отделки на 2000 рублей за м2 за последние 2 недели. Мы будем искать поставщиков и на других рынках, но они тоже привязаны к доллару, и это влияет на себестоимость. Поэтому ждем, когда будет налажено серийное российское производство, а на это потребуется какое-то время. Мы к этому готовы, так как за последние годы накопили хорошую подушку безопасности и можем без особых потерь переориентироваться на новых поставщиков, чтобы оптимизировать стоимость строительства.

Надежда Калашникова:

Мы не просто строим жилье, но и потом управляем им, поэтому еще на этапе стройки закладываем решения, с которыми будем жить. И по-прежнему кирпично-монолитные технологии я считаю наиболее надежными по звуко- и теплоизоляции — там будет тепло и тихо. Старые добрые решения нас не подводят. Конечно, мы смотрим и на технологии умного дома, на возможности каких-то перепланировок, изучаем потребительские предпочтения, чтобы затраты были эффективны на стадии эксплуатации.

Татьяна Хоботова:

Это интересно и для рынка недвижимости, и для сотрудников айти-компаний. Может получиться хорошая коллаборация банков, агентств, застройщиков, чтобы создать такие программы, которые требуют минимальной вовлеченности самих IT-клиентов и позволяют приобретать жилье — умный дом, я бы сказала, — по каким-то низким дотируемым процентным ставкам. И все были бы довольны. А если еще и сами айтишники подключатся, тогда у нас тогда не только дома, но и улицы будут умные, и целые города. Цифровизация настолько плотно вошла в нашу жизнь и работу, что без этого никуда.

Татьяна Хоботова:

Остановиться, задуматься, решить, что надо: продать, купить или остаться с тем, что есть. Всегда надеяться на то, что в жизни даются шансы не один раз, и не переживать, что они упущены. Здраво рассуждать и принимать правильные решения.

Максим Ельцов:

Когда мы действуем на фоне негативных новостей, слухов, то склонны принимать необдуманные решения, которые не связаны с логикой и расчетом. Поэтому нужно трезво смотреть вокруг и советоваться с профессионалами.

Надежда Калашникова:

Конечно, нужно пристраивать наличные деньги в ликвидную недвижимость. Во времена кризиса приток людей в крупные города обычно высокий, а значит, вы сможете найти арендаторов в хорошей локации. Если не хватает денег на всю квартиру, то можно рассмотреть варианты рассрочки, например. Да, паниковать не стоит, но и совсем отказываться от сделок тоже нельзя. В любом случае надо принимать спокойные взвешенные решения.

Новости компаний