Отделить апартаменты от мух. Как апарт-отели в пандемию доказали своё право на жизнь

Пока законодатели думают о том, приравнять апартаменты к жилью, запретить их или разделить на категории, девелоперы апарт-отелей говорят о рекордных продажах, а управляющие компании — о загрузке, которую удалось получить несмотря на закрытые границы и коронавирусные ограничения.

Что покупали люди в кризис — квадратные метры или возможность пассивного дохода, а также зачем нужен новый закон, который отделит апарт-отели от псевдожилья, и почему не все апартаменты одинаково полезны, обсудили участники круглого стола «Фонтанки».

Пандемия коронавируса отразилась на всех трех сторонах, взаимодействующих в сегменте апарт-отелей: на строящих девелоперах, на инвесторах, приобретающих апартаменты для получения доходов, и на арендаторах, которые, как это ни удивительно в условиях закрытых границ, всё-таки были.

«Прошлый год был достаточно тяжелый, все сталкивались с постоянными трудностями, все их потихоньку обходили и, судя по всему, все как-то пережили его», — отметил девелопер проекта STATUS, генеральный директор компании «Пулково Скай» Сергей Ногай. По его словам, девелоперов поддержало то, что стройки в Петербурге не останавливались, а уже действующим отелям помог переход на более длительное проживание постояльцев.

«Нам очень «повезло»: 1 марта мы открылись как отель, а в середине марта получили отмену всех броней иностранных туристов, — вспомнил прошлый год Константин Сторожев, генеральный директор Valo Service, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). — И оказались как раз тем самым апарт-отелем, который должен был доказать «живучесть» формата». Притом что запустить новый отель с нуля в принципе непростая задача, VALO удалось показать загрузку лучше, чем другим гостиничным форматам, заметил Сторожев.

Чуть раньше, в декабре 2019 года, открылся апарт-отель ARTSTUDIO Nevsky. «Формируя финансовую модель, мы, конечно, не рассчитывали на резкое падение туристического потока, — заявила Карина Шальнова, директор управляющей компании RBI PM (входит в Группу RBI). — Во второй половине февраля мы поняли, куда всё движется, увидели закрывающиеся на карантин государства и стали думать, что делать».

Первым решением стало сегментирование номеров отеля на долгосрочную и посуточную аренду, а также увеличение доли долгосрочно проживающих туристов. Если при проектировании она закладывалась на уровне 3 %, то в апреле отель нарастил долю долгосрочной аренды до 30 %. Это позволило увеличить загрузку в самый сложный период. В дальнейшем, при ослаблении ограничений, появилась возможность вновь уменьшить долю долгосрочной аренды и увеличить долю посуточной.

А в новогодние праздники апарт-отели выиграли от того, что у них было круглосуточное обслуживание в номерах. Учитывая, что рестораны были закрыты, многие жители города пользовались возможностью провести праздник в апарт-отеле, где есть гостиничное обслуживание и уборка в номерах. Там и парадный стол накроют, и настроение создадут — обеспечат декор и сервировку к празднику. Поэтому на новогодние праздники загрузка в ARTSTUDIO Nevsky составила 89 %.

В кризисный период привлечь арендаторов помогает и уникальное предложение отеля: в помещениях ARTSTUDIO сейчас идут показы иммерсивного спектакля современного Pop-up театра с участием ведущих актрис петербургских театров, рассказала Карина Шальнова.

Одним из самых молодых проектов на рынке стал инвест-отель компании Orange.Life, продажи в котором начались осенью 2020 года. Как рассказала Дарья Боровицкая, руководитель отдела продаж Orange.Life, хотя сроки запуска незначительно сдвигались, 29 декабря стартовала первая очередь — открылись двери отеля для гостей. В новогодние каникулы номерной фонд был загружен практически на 100 %. За прошедшие 3 недели января показатель не опускается ниже 80 %.

Конечно, ни о какой краткосрочной аренде речь большую часть года не шла, подтвердила Анна Панова, генеральный директор управляющей компании PSK INVEST (входит в ГК «ПСК»), да и долгосрочная аренда, чтобы заполнить отели, была совсем по другим ставкам, чем планировалось ранее. Но все же апарт-отели в кризис показали самую устойчивую модель: доказательством этому служит тот факт, что ряд обычных гостиниц начали селить по модели апарт-отелей.

Сеть апарт-отелей YE’S встретила коронавирусные ограничения сразу в трех ипостасях: у компании были действующие отели, строящиеся, а также в 2020 году был запущен новый крупный проект в центре города. Директор по развитию сети YE’S Антон Агапов говорит, что именно в пандемию многие девелоперы переориентировались со строительства бизнес- и торговых центров на апартаменты — этому способствовал, в частности, перевод сотрудников на удаленную работу. «Это коммерческая недвижимость, окупаемость которой равна девелоперскому циклу, — отметил преимущества апарт-отелей Антон Агапов, — ведь большинство юнитов распродается до ввода отеля в эксплуатацию, а значит, девелопер может сразу приступить к новым проектам». Он отметил, что в прошлом году компания запустила франшизу, интерес к которой проявили застройщики не только Петербурга и Москвы, но и других регионов.

Что касается эксплуатации уже имеющегося фонда, то в начале пандемии компании помог сформированный пул корпоративных арендаторов, обеспечивших загрузку на срок от одного месяца и более. «Потом мы переориентировались на внутренний поток, который начал восстанавливаться с июня, и в принципе, смогли выйти на приемлемую загрузку, — прокомментировал Антон Агапов. — Хотя наша загрузка по итогам года упала с 86 % до 75 %, но внутри сегмента это прекрасный показатель, и инвесторы получали свой доход».

Что покупаем?

Интерес к апартаментам в кризис был отчасти связан с общим желанием сохранить деньги.

«Когда начался первый этап пандемии, мы ощутили на себе спад рынка и сами запустили программу субсидированной ипотеки, поскольку апартаменты — не жилье, и воспользоваться госпрограммой было нельзя, — рассказала генеральный директор отельного оператора Plaza Lotus Group (PLG) Екатерина Лисовская. — Но к середине лета поняли, что ипотека в нашем случае не очень-то и нужна, потому что был достаточно серьезный всплеск продаж: для людей самой твердой валютой по-прежнему является квадратный метр». А то, что деньги несли именно в апартаменты, по ее словам, значит: люди поверили, что это не «лохотрон», а настоящий бизнес с потенциалом получения пассивного дохода.

Также риелторское сообщество стало активнее переориентировать клиентов-инвесторов с жилья на апартаменты. Причем, как отмечает Екатерина Лисовская, в них поверили и коллеги-конкуренты — классические отельеры, поскольку в создавшейся ситуации апарт-отели оказались в более выгодных условиях и смогли сохранить загрузку на более высоком уровне, чем обычные гостиницы.

И в этом плане год был очень важным для самоопределения: насколько апарт-отели готовы делать ставку на свою сервисность. «Когда пошел спрос, мы увидели, что покупателям понятнее приобретать квадратные метры, чем часть гостиничного бизнеса, — пояснил Константин Сторожев. — У застройщиков был большой соблазн продавать апартаменты без договоров управления и тем самым отказаться от сервисности. Решиться сохранить сервисную концепцию в кризис было непросто, и я рад за тех коллег, которые не поддались на возможность продавать квадратные метры». По его словам, это обязательно скажется на доходности в будущем: потеря целостности гостиницы не принесла бы ничего хорошего.

«Мы продаем не квадратные метры, а готовый доходный бизнес — у нас обязательно подписание договора на управление с управляющей компанией одновременно с покупкой, — подтвердила Дарья Боровицкая. — У наших клиентов нет возможности сдавать номера самостоятельно или самим там проживать». По её словам, вложения в недвижимость — наиболее консервативный способ для сбережения средств, а апартаменты дают дополнительный бонус в виде пассивного дохода.

Впрочем, как считает Карина Шальнова, на пике спроса люди всё равно вкладывались в первую очередь в бетон — несмотря на обязательное подписание договоров управления. «Конечно, потенциальные клиенты, инвесторы, пребывали в неуверенности из-за проблем с турпотоком, испытывали тревогу: что будет с загрузкой, найдется ли арендатор, — отметила она. — Чтобы снизить тревожность, мы создали личный кабинет инвестора, в котором можно увидеть работу всех каналов продаж. Показатели отеля стали максимально прозрачными, инвестор может отслеживать загрузку своих номеров в режиме реального времени и в сравнении с другими номерами отеля. То есть он видит в деталях, как работают его инвестиции. Это дает людям уверенность, готовность инвестировать, в результате никто из клиентов не ушел от нас».

Антон Агапов сказал, что покупать апартаменты людей побуждало серьезное снижение ключевой ставки: «Сейчас на счетах физлиц в банках лежит 32 трлн рублей, и многих не устраивает уровень ставок. Они приходят в недвижимость, так как фондовые рынки для многих остаются чем-то неизвестным. А апартаменты по нашим действующим проектам дают доходность от 8 до 12 % плюс позволяют получать доход пассивно — человек не участвует в процессе управления, сколько бы объектов у него ни было».

В результате все девелоперы говорят о высоких продажах и росте цен. «У нас большой пул апартаментов в продаже, и мы видим положительную динамику, особенно в конце года: и по объемам продаж, и по средней цене — она у нас выросла на 40 %», — подтвердила Анна Панова.

Большинство компаний говорят о том, что практически распродали всё, что было выставлено на рынке в прошлом году.

Эдуард Демидов, глава Комиссии отельеров Санкт-Петербургского отделения ОПОРЫ РОССИИ, глава редакционного совета Федерального отраслевого информационно-аналитического издательства ProHotel.ru, согласился, что конец года был эффективным периодом допродаж. Но одновременно обостряется и конкуренция — если на декабрь 2020 года по регионам было заключено более 7 млн сделок с недвижимостью, то Московская биржа за тот же прошлый год получила 5 млн новых инвесторов. Поэтому нужен четкий и грамотный подход к апартаментам как к новому продукту, с учетом интересов и граждан, и государства.

Московская история

Разговоры об особом законе для апартаментов идут уже давно. Очередной всплеск случился в декабре 2020 года, когда зашла речь о том, чтобы легализовать так называемое псевдожилье — то есть апартаменты, где люди фактически живут, приравняв его к жилью настоящему. «Если все апартаменты без разбора приравняют к жилью, это поставит крест на тех, что работают как отели, но с более длительным проживанием, — считает Сергей Ногай. — В Петербурге же большинство апартаментов сервисные».

О том, что люди приобретают апартаменты именно для инвестиций, говорит тот факт, что около 35 % покупателей недвижимости в Петербурге — из других регионов, и далеко не все стремятся сюда переехать, отметил председатель совета директоров ГК Максимум Life Development Игорь Карцев. Сам термин «псевдожилье» появился, по его словам, после того, как власти отдельных регионов в правилах землепользования и застройки на участках предполагаемого жилищного строительства стали менять функцию на торгово-деловую или общественно-деловую. В результате девелоперы возводили на этих участках жилые дома, которые называли апартаментами, избегая при этом социальной нагрузки.

Инициатором всех этих процессов выступает Москва, пояснил Константин Сторожев, — именно там построен огромный объем псевдожилья. «Поразительная история — сначала власти выдавали разрешения на строительство коммерческой недвижимости, а теперь говорят о том, что нарушаются права граждан, которые там живут, хотя это запрещено законом», — возмутился Константин Сторожев, отметив, что у законодателей стоит непростая задача — одновременно легитимизировать жилье в Москве и при этом не разрушить турбизнес. «На мой взгляд, решать её надо в каждом регионе отдельно», — подчеркнул он.

«Желания запретить пока мы не видим, видим желание отделить сегмент псевдожилья от сервисных апартаментов и легализовать его», — прокомментировал ситуацию Антон Агапов.

Некоторое недоверие к апартаментам возникло в том числе из-за обещаний по первым проектам: 38 % годовых дохода, возможность жить, прописаться — всё оказалось неправдой, отметил Эдуард Демидов. Было даже несколько уголовных дел. «Сегодня государство начало заниматься переводом из серой зоны многих сфер — сейчас в Госдуме лежит законопроект о легитимизации обычного жилья, — сказал он, — и апарт-отелям важно на этом этапе объединиться и показать прозрачность своих действий».

«Важно профессионально категорировать апартаменты — пока же есть только неформальная классификация на сервисные, рекреационные, жилые, — отметила Дарья Боровицкая. — Хотелось бы, чтобы власти грамотно разобрались в этом вопросе, т. к. ограничивать предложение туристических объектов нецелесообразно, а вот псевдожилье надо обязательно подчинять жестким правилам жилого фонда».

«Надо однозначно разделять псевдожилье и апартаменты, иначе мы получим запрет на строительство отелей, — считает Карина Шальнова. — Надо установить четкое разграничение, чтобы не получать недогостиницы, портящие имидж всего сегмента».

По мнению Анны Пановой, апарт-отели являются очень важным сегментом для петербургского гостиничного рынка и рынка аренды. «Есть пример Казани, где переизбыток полноформатных отелей, — пояснила она. — В Петербурге же сезонность еще сильнее, спрос на краткосрочное проживание летом очень высок, а зимой — очень мал. И если мы настроим обычных гостиниц, то у нас будет кризис перепроизводства, а это существенно скажется на всех гостиничных показателях».

Игорь Карцев считает, что для государства выгодно поддержать сегмент апарт-отелей, т. к. они становятся альтернативой серому рынку арендного жилья, — владельцы квартир, как правило, не платят налоги, а некоторые арендаторы, особенно посуточные, могут доставлять неудобства. «Все должны заниматься своей деятельностью профессионально, — уверен Игорь Карцев, — управляющие компании — сдавать апартаменты в аренду, привлекать туристов, инвесторы — платить налоги с официальных доходов».

«Если не брать Москву с проблемой легитимизации псевдожилья, то нормативных документов для регламентации деятельности апарт-отелей хватает, — отметил Константин Сторожев. — Все объекты проектируются и строятся по нормативам отелей, все должны получить классификацию — без нее нельзя проживать в коммерческих помещениях. Я уверен, что ни один комплекс, построенный как псевдожилье, не будет получать звезды и подтверждать их каждые три года. Для власти достаточно следить за этим».

Проблема, которой нет

Главное, о чем беспокоятся власти, — это отсутствие в апарт-отелях социальной инфраструктуры для тех, кто долго в них проживает. Такая риторика звучала, например, на заседаниях Градостроительного совета. Но в самих отелях говорят, что проблема во многом надуманная.

Сергей Ногай рассказал об опыте деятельности проекта Salut! на 2700 юнитов, где в первых очередях были большие номера — две спальни и кухонная зона: «Многие арендуют апартаменты тут давно, им нравится, в семьях появились дети, у нас на территории даже появился частный сад, но ни разу я не слышал, что у кого-то возникли проблемы с садами или школами — все, кто арендует здесь жилье, понимают статус проекта и что социальной инфраструктуры там не запланировано».

«Летом, когда в Петербурге не хватает мест в гостиницах, любой апарт-отель будет стремиться увеличить краткосрочную загрузку, и только в переходные периоды появляется необходимость в долгосрочно проживающих», — пояснил Константин Сторожев. По его словам, в комплексе VALO в этот кризисный год занято 600 апартаментов, около 100 из них — на короткий срок. При этом среднее время проживания в долгосрочном формате— 4,5 месяца. Константин Сторожев отметил, что из 500 долгосрочно проживающих лишь 3 раза встал вопрос о том, чтобы устроить детей в детский сад: «В основном у нас живут командировочные, молодые люди, средний возраст проживающих — 25–27 лет, им не нужны школы и детские сады». А обратиться в медучреждение может любой гражданин России, у которого есть полис ОМС. Также он считает: когда турпоток вернется, доля даже среднесрочно проживающих туристов снизится, т. к. обычные туристы — выгоднее.

Поддержала его и Карина Шальнова — в отеле RBI PM средний срок проживания 1,5 месяца, постояльцы с детьми чаще всего приезжают на короткий срок. Тем не менее все отели реализуют часть функций, требуемых городом. Так, в гостиницах «четыре звезды» должны быть спортзалы — в ARTSTUDIO Nevsky, например, есть студия хореографии, где гости могут заниматься пилатесом или йогой. А по вечерам здесь проходят занятия балетом для детей от 2 лет, т. е. это социальная инфраструктура для города. Также у гостиницы заключен контракт с врачом, и гости могут рассчитывать на медпомощь.

«У нас средний срок проживания — 2,5 месяца, и человек, арендуя апартаменты, понимает, какие услуги он получит, — согласился Антон Агапов. — Если ему нужна школа или детский сад, то в апарт-отель он не поедет».

«Конечно, люди с семьями и детьми скорее выберут двух-трехкомнатную квартиру в соседнем жилом комплексе, а не студию в нашем апарт-комплексе, тем более что рядом с нами на Парнасе огромный новый жилой квартал, — продолжила Анна Панова. — У человека, планирующего аренду, есть большой выбор».

«Нужно, чтобы девелоперы строили жилые комплексы для жизни с семьями и детьми, а компании, развивающие сервисные апартаменты, предлагали именно сервис — продукт для получения дохода инвесторами, которые вкладывают деньги в недвижимость, чтобы их сохранить и приумножить», — подвела итог Дарья Боровицкая.

«Люди самостоятельно выбирают этот вид недвижимости для жизни, и странно слышать, что им нужна социальная инфраструктура, — резюмировал Игорь Карцев. — Если же девелоперов обяжут строить или выкупать места в школах или детских садах, то это требование будет избыточно: нашим клиентам это не нужно».

Временный кризис

Пока рынок апартаментов ждет новых законодательных инициатив, он вовсе не замер, все заявленные проекты продолжают строиться и работать.

«На сегодняшний день сегмент апартаментов в России находится на начальных этапах развития, он есть, развивается, эволюционирует — и это радует, — заявила Екатерина Лисовская. — Мы в самом начале: потенциал у рынка есть, есть возможность заполнить все апарт-проекты, сегменты понятны, а пандемия закончится — Петербург туристической столицей быть не перестанет. Нам бы немножко больше понимания со стороны властей, что происходит в нашем бизнесе, — и всё будет замечательно». Она привела в пример Европу и США, где подобные проекты работают на протяжении последних 30 лет и ни у кого не возникает вопросов: номера отдаются в управление, а инвесторы получают пассивный доход.

По словам Антона Агапова, всего в мире построено более 1,2 млн юнитов — это мировой тренд. Логично, что в Петербурге развивается это направление. К 2023 году в городе будет 23 тыс. апартаментов, что превысит гостиничный номерной фонд. «Если сейчас коллеги соревнуются в большей степени за инвестора, то буквально через пару лет это перейдет в борьбу за арендатора, — пояснил Антон Агапов. — Усилится тренд привлечения профессиональных управляющих компаний, а не создания собственной, особенно для 1–2 проектов».

«Идея, что апартаменты будут не нужны, — в принципе утопическая, — поддержал мнение Екатерины Лисовской Игорь Карцев. — По международным стандартам город считается туристически развитым, если количество его гостей в 5 раз превышает число постоянных жителей. У нас же при населении 5–9 млн человек (по разным оценкам) должно быть минимум 25 млн туристов, а приезжает около 10 в допандемийное время». По его словам, на туристический поток влияет в том числе недостаток доступных гостиничных номеров. При этом он отметил, что апартаменты строить легче, чем обычные гостиницы, так как собрать средства частных инвесторов проще, чем привлечь одного глобального игрока.

Карина Шальнова, в свою очередь, напомнила, что в моду входит шеринг-экономика, и современное поколение часто делает выбор в пользу аренды, а не владения жильем. «Нужно обязательно сегментировать рынок, определиться уже с тем, что апарт-отели — это гостиницы, а также развивать компентенции профессиональных управляющих компаний, — подчеркнула она. — От того, как мы будем управлять недвижимостью, зависит, кто останется на рынке».

Отметила важность качественного роста и Анна Панова: по её словам, уже сейчас многие отельеры привлекают международных операторов для управления гостиницами. Необходимо и более четкое позиционирование, причем с начала проектирования отеля: так, объекты в центре города, очевидно, должны быть больше ориентированы на туристов, а в спальных районах — на долгосрочное проживание.

По словам Констатина Сторожева, основной риск — не в области привлечения туристов, а в сфере управления номерным фондом. «Нужно, чтобы собственники были довольны и не разбегались, начиная самостоятельно сдавать номера в аренду, — пояснил он. — В этом плане апарт-отель сложнее обычного: там приходится управлять только потоком гостей, а здесь — еще и выстраивать взаимодействие с собственниками».

В любом случае, отметил Эдуард Демидов, апартаменты являются важным сегментом для развивающихся стран. И поскольку они есть в любом туристическом городе, Петербургу от этого тренда также никуда не деться. «Нам необходимо опережать ситуацию, загодя смотреть на опыт зарубежных партнеров и реализовывать их успешные идеи на нашем рынке», — резюмировал он. Такой подход поможет, в том числе, привлечь туристов после ослабления ограничений на путешествия.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»