Перезагрузка ИТ-долгостроя. Смольный снова хочет строить технопарк рядом с Университетом Бонч-Бруевича

Якорным девелопером «делового комплекса в сфере ИТ-технологии» готова выступить Plaza Lotus Group. Но чиновников смущает большое количество жилья в заявленном проекте.

В 2020 году комитет по промышленной политике, инновациям и торговле потратит на корректировку проектно-сметной документации ИТ-парка в Невском районе 119,5 млн рублей, следует из опубликованной адресной инвестиционной программы (АИП). Речь идет о законсервированном проекте технопарка «Ингрия», одного из самых знаменитых долгостроев Северной столицы. Создать петербургское «Сколково» рядом с Университетом телекоммуникаций им. Бонч-Бруевича планировали еще к 2015 году, но помешали спор с федеральными собственниками, конфликт с жителями и смена кураторов в городском правительстве. В этот раз все будет иначе, главное – определиться с концепцией, утверждают чиновники.

Речь идет о квартале между улицами Дыбенко, Крыленко, проспектом Большевиков и границей Ленинградской области. Согласно АИП, на площади 56 га должен появиться «высококачественный деловой комплекс в сфере ИТ-технологии», включающий бизнес-центры, торговые помещения, коллективный центр обработки данных, конференц-центр, гостиницу, открытые многоуровневые стоянки, а также некоммерческие объекты – здание администрации, бизнес-инкубатор с учебным центром и инженерные сети. Сейчас ведется подготовка изменений в проект планировки территории. Проектная документация предполагает затраты в размере 2,5 млрд рублей, но она тоже нуждается в корректировке.

«Это история достаточно старая. Был очень неплохой проект, но не состоялся», – комментирует глава комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Юрий Калабин. По его словам, сейчас Смольный намерен актуализировать концепцию, чтобы потом приступить к поиску инвестора. «Переживаем, что такое «вкусное» место не используется ни бизнесом, ни властью», – подчеркнул чиновник.

История технопарка началась в 2005 году, когда президент РФ Владимир Путин распорядился за счет средств федерального бюджета создать инновационный центр на базе Университета телекоммуникаций им. Бонч-Бруевича. Смольный в 2007 году учредил управляющую компанию – ОАО «Технопарк Санкт-Петербурга», первым руководителем которой стал нынешний экономический вице-губернатор Евгений Елин.

В городской бюджет на изыскательские работы заложили 152 млн рублей. Общий объем финансирования оценивался в 1 млрд долларов, из них 90 млн долларов — государственные деньги. Предполагалось, что львиную долю инвестиций предоставят зарубежные компании. Предварительное соглашение было достигнуто с финской Technopolis. Проект рассчитывали реализовать к 2015 году, но дальше возведения забора не продвинулись.

Федеральных денег технопарк так и не дождался, а после того как университет вышел из проекта, увяз в имущественных спорах. Смольный землю считал городской, а Росимущество — федеральной. В 2011 году в ходе судебного процесса власти пришли к компромиссу: участок под технопарк остался у города, а надел под зданиями вуза перешел в федеральное подчинение. Но вместе с территорией Смольному достались три жилых дома, построенных еще в 2002 году по заказу университета. Теперь взбунтовались их жители, которые боялись утратить парковочные места, гаражи и зеленые насаждения.

Перерабатывать проект пришлось уже новым руководителям экономического блока. В 2012 году Евгений Елин покинул Смольный и перешел в правительство Ленобласти, а в 2013 году стал заместителем министра экономического развития РФ.

В 2014 году глава комитета по промышленной политике и инновациям Смольного Максим Мейксин отчитался о достижении мирового соглашения с жителями. Чиновники пообещали сохранить гаражи и детские площадки и застроить только 30 га земли. Ожидалось, что на территории появятся филиалы международных корпораций, вроде Microsoft и IBM, а также различные лабораторные и учебные центры, бизнес-инкубатор для 200 резидентов, жилье и гостиницы. Общий объем вложений оценивался в 30 млрд рублей, из них 70% должны были составить частные инвестиции. Строительство хотели начать в 2016 году и завершить к 2023. Но что-то снова пошло не так, и следующие годы средства из бюджета выделялись только на корректировку проектов и на консервацию построенных объектов инфраструктуры. В общей сложности с 2014 по 2020 год СПб ГКУ «Дирекция по сопровождению промышленных проектов» потратило на эти цели 182 млн рублей.

В 2017 году на территорию нашелся претендент. Plaza Lotus Group братьев Зингаревичей сообщила, что хотела бы получить 4,8 га на месте несостоявшегося технопарка, чтобы к 2024 году возвести здесь гостиничный комплекс с конгресс-центром. Инвестиции оценивались в 11 млрд рублей.

Чиновники увидели в этом шанс дать новую жизнь проекту технопарка. На протяжении 2017-2018 годов Смольный вел переговоры с инвестором, итогом которых стал переработанный проект: концепция ИТ-кластера включила бизнес-центры, гостиничные площади, детские сады, фитнес-центры, ретейл, рестораны и кафе. В качестве якорного резидента рассматривался Политех с его проектом «Фабрика будущего». «IT-разработчики создавали бы новые программные продукты для промышленных предприятий, заинтересованных в модернизации и цифровизации производства», – пояснила операционный директор PLG Ольга Смирнова. 5% всех площадей застройщик был готов передать городу.

По информации «Фонтанки», речь шла примерно о 20 тыс. кв. м. В частности Смольный собирался разместить на площадях «Технопарк Санкт-Петербурга» (включает бизнес-инкубатор «Ингрия», Центр кластерного развития и Центр прототипирования), которые сейчас работают на арендованных площадях в Ленполиграфмаше. Но после смены губернатора Северной столицы и руководства экономического блока проект был поставлен на паузу. «На сегодняшний день переговоры по территории с городом не ведутся», – подтвердили в Plaza Lotus Group.

Вице-губернатор Евгений Елин сообщил «Фонтанке», что в курсе предложения Plaza Lotus Group, но пока брать его за основу будущей концепции технопарка не готов. Впрочем, по словам чиновника, идеология будет схожей. «Девелоперское развитие — это все равно соотношение между офисными и жилыми помещениями. Никто в мире ничего другого не придумал», – сказал он.

По словам Евгения Елина, после утверждения концепции город будет заниматься проектированием общественной зоны. Остальная земля достанется частным инвесторам. Общая стоимость технопарка, вероятно, находится в пределах ранее звучавших 30 млрд рублей плюс корректировка на уровень инфляции.

Сейчас город изучает потребности потенциальных резидентов, чтобы заложить их в будущий проект. «ИТ-парк – это не громкая вывеска, а то, что соответствует специфике деятельности», – пояснил вице-губернатор. Подходящая высота перекрытий и мощность электросетей может стать конкурентным преимуществом технопарка перед другими бизнес-центрами, считает он.

Немного иную картину рисует глава комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Юрий Калабин. В концепции Plaza Lotus Group ведомство смутила именно большая доля жилищной составляющей, в том числе замаскированной под апартаменты и общежития. Жилья вокруг будущего технопарка и так хватает, при этом наблюдается нехватка рабочих мест. «Мы за то, чтобы 50 га использовать с максимальной отдачей под промышленную зону с применением высоких технологий — ИТ, связь, телекоммуникации», – пояснил он. По словам чиновника, статус якорного инвестора получит та компания, которая предложит проект с минимальным количеством жилья, но максимумом деловых пространств.

Переезд «Технопарка» из Ленполиграфмаша сейчас не рассматривается. Если город станет собственником офисных площадей, то намерен сдавать их по коммерческим ценам, «чтобы не портить рынок аренды» и отбить собственные инвестиции. Но чиновник также не исключил, что будущий технопарк может стать дополнительной площадкой Особой экономической зоны. Правда, расположенное поблизости жилье не позволит установить достаточную санитарную зону. «Не всем инвесторам это может подойти», – комментирует Юрий Калабин.

В Университете телекоммуникаций им. Бонч-Бруевича сообщили, что не обсуждали с городом обновленную концепцию технопарка. Свое видение будущих резидентов в вузе также затруднились сформулировать.

По словам участников рынка недвижимости, ИТ-компании являются одним из главных потребителей новых офисных пространств. По данным Knight Frank, в 2019 году на них пришлось 32% всех арендованных площадей.

«Этому способствуют как глобальные тренды – многократное увеличение объема передаваемого в мире трафика, требующее новых технологий для обеспечения скорости их передачи и обработки, так и курс на импортозамещение, локальные законодательные инициативы – например, «закон Яровой», предписывающий хранить все данные в России», – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. Сейчас в Петербурге наблюдается дефицит офисных помещений. В таких условиях некоторые ИТ-компании сами начинают заниматься девелопментом. К примеру, в конце 2019 года стало известно о планах JetBrains построить бизнес-центр площадью 35 000 кв. м по соседству с ТРК «Питерлэнд» и Лахта Центром за 6 млрд рублей.

Но пока технопарк в Невском районе остается на бумаге, соседние территории продолжают прирастать жильем. Так, осенью 2019 года участок 37 тыс. кв. м южнее корпуса университета, до этого находившийся в федеральной собственности, приобрела группа RBI. На нем планируется построить около 30 тыс. кв. м комфорткласса.

Галина Бояркова,

«Фонтанка.ру»