В безвыходном положении. Как «Интерторг» взял в заложники своих арендодателей

Вслед за владельцем сетей Spar и «Семья» Мушвигом Абдуллаевым плакать начинают контрагенты ретейлера. Резкое схлопывание бизнеса грозит кризисом на рынке торговой недвижимости. Сами виноваты, возражают эксперты.

Пока поставщики «Интерторга» заваливают исками арбитраж, о своей боли «Фонтанке» рассказали собственники недвижимости, в которой работали магазины сетей Spar и «Семья». По их словам, ретейлер затягивает освобождение помещений и пытается переложить расходы по демонтажу вывесок и вывозу оборудования на арендодателей. Это затрудняет поиск новых арендаторов. Но торопиться некуда, считают эксперты: рынок не в состоянии переварить тысячи квадратов помещений и сдать освобождающиеся площади будет проблематично. Собственникам придется демпинговать или прощаться с доходом.

Объявивший о предстоящей ликвидации ретейлер «Интерторг» массово расторгает договоры аренды, рассказали собственники помещений. Работа предстоит немалая. Участники рынка в Петербурге и Ленобласти насчитывали около 350 магазинов «Семья», Spar и «Идея».

Договоры прекращают действие по соглашению сторон. Вот только прописанные в них обязательства по освобождению помещений не исполняются, акты приема-передачи не подписываются, а долги по аренде копятся.

Как рассказал «Фонтанке» владелец торгового помещения в Адмиралтейском районе, расставшийся с магазином «Семья» еще в декабре, он все еще не получил от «Интерторга» ключей от своего объекта. На вопрос о том, когда будет вывезено оборудование, сотрудники ретейлера развели руками: это слишком дорогая процедура, на которую сейчас у компании не хватает ни средств, ни ресурсов. Но если собственнику так уж не терпится остаться в голых стенах, он может профинансировать демонтаж.

За услугу ретейлер попросил 300 тысяч рублей, что сопоставимо с месячной арендной платой. Самостоятельно вывозить стеллажи, кассы и вывески представители компании отсоветовали. «А вдруг царапина где-то появится», – передал владелец помещения слова собеседника из «Интерторга». В этом случае арендатор пригрозил предъявить арендодателю претензию за порчу имущества.

По словам участников рынка, которые получили от «Интерторга» аналогичную оферту, им выставили счета от 300 тысяч до 1 млн рублей в зависимости от количества прилавков и холодильников. Такие расценки ретейлер объяснил тем, что каждую деталь необходимо упаковать в защитную пленку, промаркировать и так далее. «Похоже, «Интерторг» хочет заработать из воздуха около 200 млн рублей», – прокомментировал один из собственников помещений. При этом долги по аренде «Интерторга» за декабрь и январь оцениваются в сопоставимую сумму.

Владельцы торговой недвижимости почувствовали себя заложниками. Если ретейлер и дальше будет тянуть с освобождением площадей, они не смогут заключить договор с новым арендатором. По словам собеседников издания, они намерены дождаться регистрации расторжения договоров в Росреестре, после чего подавать иски в арбитраж об обязании покинуть помещение. Но процесс может растянуться на месяцы. При этом ретейлер должен будет платить за фактическое пользование, но перспектива возвращения этих денег с учетом непростой финансовой ситуации «Интерторга» довольно туманна. Просто выбросить или забрать имущество в счет компенсации убытков собственники не могут, а договариваться о выкупе не видят смысла. Арендовать площади вместе с кассами и стеллажами готовы местные ретейлеры «Реалъ» и «Семишагофф», тогда как федеральные – «Дикси», «Магнит» и «Верный» – требуют освободить площади полностью.

Владелец «Интерторга» Мушвиг Абдуллаев подтвердил, что компания предлагает контрагентам за их счет избавить их от своих касс и прилавков. «У нас нет денег на демонтаж и вывоз оборудования», – сказал он. На вопрос «Фонтанки» о том, сколько договоров на данный момент расторгнуто, предприниматель не ответил. Ранее в интервью «Фонтанке» он назвал магазины главным активом и сообщил, что ведет переговоры об уступке права аренды, чтобы с помощью этих средств рассчитаться с долгами за поставки продуктов. https://www.fontanka.ru/2020/01/09/086/

Но странности на этом не заканчиваются. По словам других арендодателей, одновременно с соглашением о расторжении договора аренды они получают от «Интерторга» предложение сдать площади ООО «Спар-Химчистка». По данным аналитической системы СПАРК, юрлицо создано в апреле 2019 года и принадлежит Поладу Рашиду Оглы Ахмедову. Предприниматель также является собственником ООО «Спар-Аптека» и нескольких других юрлиц. Вероятно, речь идет о компаниях, которые по замыслу «Интерторга» должны были стать субфранчайзи Spar, развивая на территории магазинов аптеки и химчистки. О достижении таких договоренностей компания сообщала летом 2019 года. По словам Мушвига Абдуллаева, предложение заключить договор с ООО «Спар-Химчистка» не исходит от него. «Проекта Spar не будет ни в каком варианте. Розницей и франшизой мы заниматься не будем», – сказал он.

По словам брокеров, даже если «Интерторг» съедет немедленно, шансы быстро привлечь арендаторов невелики. «Ни у одной сети нет возможности поглотить эти объекты», – рассказала «Фонтанке» директор агентства недвижимости Екатерина Лапина. Х5 Retail Group, достигшая максимально допустимой доли рынка в 25%, лишилась права открывать новые точки по предписанию УФАС. Другие игроки (ранее в числе претендентов назывались федеральные «Магнит», «Дикси», «Верный» и петербургские «Реалъ» и «Семишагофф») не проявляют большого энтузиазма и рассматривают единичные объекты, говорит эксперт.

Сами сети официально свои планы не комментируют. Но, по словам топ-менеджера одной из компаний, участвующей в переговорах, виной тому аппетиты самих собственников помещений. «Ставка, по которой у них арендовал помещения «Интерторг», неадекватна: цена на 30 – 40% выше, чем рынок», – комментирует собеседник издания. К примеру, в среднем Spar и «Семья» платили 2000 – 2500 тысячи рублей за квадратный метр в месяц при рыночной 1500 – 1800.

«Интерторг», действительно, предлагал больше, чем федеральные «Магнит» и «Пятерочка», подтверждает Екатерина Лапина. Объяснить экономическую аномалию никому не удавалось, но, пока компания исправно перечисляла деньги, собственники помещений не задавались таким вопросом.

Некоторые помещения «Интерторга» и вовсе не годятся для продуктовой розницы: где-то поблизости открылись стоматологические клиники, что делает невозможным получение алкогольной лицензии, где-то по закону нельзя организовать разгрузку товара, комментирует представитель одного из ретейлеров, проанализировавших наследие «Интерторга». «Хорошо, если из 350 объектов заново откроются 200», – комментирует он.

Хуже всего придется собственникам крупных объектов. Их, вероятно, придется дробить и сдавать частями, в том числе непродовольственным ретейлерам. Владельцы точек с хорошей проходимостью даже могут сохранить ставку, а вот хозяевам менее интересных объектов, возможно, придется демпинговать, говорит Екатерина Лапина.

«Некоторые магазины Spar были расположены в лакомых локациях. Среди ключевых претендентов на эти площадки – «Лента» и «Призма». Остальные, менее привлекательные для крупных игроков помещения, могут и «постоять», – комментирует Владимир Каличава, руководитель департамента услуг для ретейлеров Colliers International. Снижения арендных ставок в целом по рынку вряд ли стоит ожидать, считает эксперт. Но оно возможно в отдельно взятых объектах.

Галина Бояркова,

«Фонтанка.ру»