Бездомная ипотека.

И стоит ли искать «алмаз» среди выставленного на торги.

Государство спонсирует ипотечные программы и снижает ставки для желающих приобрести жилье в кредит. Однако примерно каждый 70-й заемщик вместе с семьей рискует потерять жилье и оказаться на улице. Регулятор готовится к ухудшению ситуации и уже принимает меры против «пузырения» рынка. По данным Банка России, за девять месяцев минувшего года ипотечный портфель вырос на 12,5%, тогда как объем просроченной задолженности снизился. В итоге доля «плохих» ссуд не превышает 1,4%, а за последние три года она сократилась более чем в два раза. В то же время для 42% обладателей ипотеки выплаты по ней составляют более половины доходов, а у 14% новых заемщиков – превышают 70%.

Представители опрошенных «Фонтанкой» банков утверждают, что до выселения доходит крайне редко. Заемщику, который в силу тех или иных обстоятельств не может вносить регулярные взносы, предлагаются пути решения проблемы, в том числе реструктуризация или добровольная продажа жилья. Во втором случае выручка за вычетом остатка задолженности возвращается заемщику. Как правило, эта сумма соразмерна первоначальному взносу и большей части внесенных платежей по ипотеке.

В самом плохом случае квартира может быть продана в рамках исполнения решения о взыскании недоимки. Правда, статистика Федеральной службы судебных приставов не радует: в целом по России удается реализовать лишь 13% арестованного заложенного имущества. При этом выручка примерно на 3% ниже ожидаемой. Остаток этих средств за вычетом семипроцентного исполнительного сбора и требований банка (задолженности, пеней и штрафов) также возвращается заемщику.

Процесс реализации заложенных квартир самими кредитными организациями происходит крайне редко. Например, в банке «Санкт-Петербург» говорят об одном-двух случаях в течение года.

«Самостоятельно банк организует процесс выселения жильцов, только если объект попадает на его баланс. В этом случае кредитная организация несет издержки, в том числе оплачивает коммунальные услуги и налоги, взносы в фонд капитального ремонта, клининговые и ремонтные работы и так далее», – пояснили в пресс-службе кредитной организации.

Об этом же говорят и в банке «Открытие»: «Если заемщик отказался самостоятельно продавать залоговую квартиру, переложив эту задачу на службу судебных приставов и банк, то реализация имущества, скорее всего, не позволит гражданину вернуть даже малую часть вложенных в нее на протяжении многих лет средств. Банку, конечно, невыгодно брать недвижимость на баланс. Это требует не только значительных расходов на налоги, страхование, охрану, но и резервирования дополнительной суммы, равной размеру ипотечного кредита и штрафов. Поэтому постановка квартиры на баланс происходит лишь в том случае, если даже повторные торги, организованные судебными приставами, не дают результата. А между тем на такого рода торги залоговая квартира выставляется с существенной скидкой к рыночной цене объекта. Именно поэтому банк гораздо больше заинтересован в досудебном урегулировании проблемы или мировом соглашении. Однако это вовсе не означает, что мы готовы, например, списать половину задолженности клиента», – говорит представитель банка Иван Макаров. По его словам, в уходящем году не было ни одного случая принудительного выселения, а добровольно с объектами залога рассталось всего несколько заемщиков.

В Сбербанке сочли информацию о выселении заемщиков конфиденциальной. ВТБ и Альфа-банк отказались комментировать ситуацию.

Торг уместен

Единого способа реализации объектов залога не существует. В Сбербанке уверяют, что используют для этого торговые площадки, аккредитованные Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (Росимуществом). Банк «Открытие» размещает информацию как на собственном сайте, так и на открытых ресурсах в Интернете.

Нет и общей статистики по количеству и характеристикам продаваемого жилья. По словам вице-президента Ассоциации риелторов Петербурга Александра Гиновкера, сделки с добровольно продаваемыми заемщиками квартирами проходят довольно часто и «цивилизованно»: «Раньше некоторые банки выдвигали заградительные условия, в том числе требовали сначала полностью погасить задолженность, а только потом разрешали продавать объект залога. Совсем иная ситуация – если дошло до суда и имущество находится в собственности банка или продажа осуществляется судебными приставами. Такие торги не всегда прозрачные, и цена может оказаться изрядно занижена», – пояснил он «Фонтанке».

В опубликованном на сайте банка «Открытие» реестре всего пять предлагаемых к продаже объектов жилой недвижимости – в Петербурге. В частности, за 12 млн рублей выставлена 157-метровая квартира на 10-й линии Васильевского острова, за 3 млн – «однушка» в Шушарах, за 4,5 млн – на Кондратьевском проспекте. По данным банка «Санкт-Петербург», в его собственность, как правило, переходят квартиры площадью от 30 до 50 кв. метров в низком и среднем ценовом диапазоне (от 1,5 до 4 млн рублей).

Для продажи объектов залога петербургскими банками был создан специальный портал «Залог24». В настоящее время он находится в управлении Академии «Бизнес-финанс» – «наследницы» Ассоциации банков Северо-Запада. Всего на нем выставлено почти три десятка петербургских квартир и четыре комнаты. За рекордную сумму в 64 млн рублей продается четырехкомнатная квартира в 178 кв. метров в доме 64 по Каменноостровскому проспекту. Она реализуется собственником с согласия залогодателя – банка «Санкт-Петербург». А в доме 29 по тому же проспекту не способным погашать кредит перед Москоммерцбанком собственником за 20,1 млн продается семикомнатная 229-метровая квартира. За 11,5 млн рублей можно купить четырехкомнатную на Садовой улице, находящуюся в залоге у Глобэкс банка. Банк «АК Барс» продает уже расселенную 144-метровую квартиру на Конной улице за 22,4 млн рублей, за 10,3 млн банк «ВТБ» реализует «трешку» на проспекте Энгельса в 108 кв. метров.

Однако больше половины выставленных квартир находятся в нижнем и среднем ценовом сегменте – до 4 млн рублей. Почти все они представлены банком «Санкт-Петербург». Примерно за два миллиона можно приобрети уже арестованную судебными приставами «двушку» в поселке Саперный и 28-метровую однокомнатную на Ленинском проспекте. В 2,3 млн оценили 32-метровую квартиру на проспекте Наставников, в 2,8 млн – аналогичную «однушку» на Мебельной улице и так далее.

Опасные прогнозы

Хотя ситуация с выплатами по ипотеке стабильная, Банк России не видит оснований расслабляться: «Российский финансовый рынок ранее не сталкивался с ипотечными кризисами, доля ипотеки в активах банковского сектора была очень невелика. Тем не менее примеры многих стран говорят о том, что весьма часто финансовый кризис сопровождается реализацией рисков на ипотечном рынке. Глобальный финансовый кризис 2007 – 2009 годов начался с кризиса именно на рынке субстандартной ипотеки в США. Международный опыт свидетельствует о том, что основные уязвимости ипотечного рынка связаны с ростом долговой нагрузки заемщиков и перегревом цен на рынке жилой недвижимости», – отмечается в опубликованном в декабре специальном докладе регулятора.

Риски повторения кризисов уже для россиян эксперты Банка России видят в возможности снижения цен на недвижимость и долговой нагрузки на граждан. В этом случае у банков будет большое количество закладных по невыплаченным кредитам и обесцененной недвижимости, реализация которой приведет к новому ее обесцениванию.

В Банке России утверждают, что для «поддержания стандартов здорового кредитования» уже применяют так называемые макропруденциальные меры – регулируя нормативы достаточности капитала, они стимулируют банки не выдавать ипотечные кредиты с первоначальным взносом до 20%. Для предупреждения «пузырей» обсуждается возможность административного ограничения показателя отношения суммы займа к стоимости объекта (в западной практике – Loan to Value ratio, LTV), а также предельно допустимой нагрузки на заемщика. При том, что в европейских странах исторически было разрешено выдавать кредиты с показателем LTV свыше 100% (то есть с отрицательным первоначальным взносом!). Тогда как в государствах Азии, имеющих опыт «пузырения» рынка недвижимости, применяются жесткие ограничения. В большинстве стран, в том числе США, не ограничивается и предельно допустимая нагрузка.

«В настоящее время Банк России ведет работу по ограничению доли кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой и высоким соотношением «кредит/залог», – констатирует регулятор.

Павел Нетупский для «Фонтанка.ру»

P.S.

«Фонтанка» приценилась к выставленным на реализацию квартирам, первоначальным владельцам которых не удалось погасить ипотеку. И вот что получилось:

Цены на заложенные квартиры, по крайней мере в сегменте 10–20 млн рублей, вряд ли выглядят очень уж лакомыми для тех, кто подыскивает себе жилье здесь и сейчас. По соседству с 148-метровой квартирой на Куйбышева (выставлена за 15,6 млн) можно приобрести, извините, 200-метровую за 15 млн, – по описанию, в относительно приличном состоянии. А за 14,3 млн агрегаторы объявлений показывают там же совершенно прекрасную 160-метровую со свежим качественным ремонтом.

Самый нижний ценовой сегмент уже позволяет хотя бы попытаться поискать «алмаз». На той же Парашютной, где Росимущество продает 41-метровую однушку за 2,7 млн, при беглом поиске отыскать что-то дешевле 3 млн нереально. И это точно будет жесткая студия в районе 22 кв. м. Так что сразу возникает вопрос о том, какие проблемы стоит ожидать в этой квартире – выселены ли все должники, нет ли прописанных детей. Если всего этого нет, то – да, можно съездить, посмотреть.

Продолжая тему «инвестиционных», или «студенческих», квартир, можно взглянуть на Кондратьевский проспект. Примечательно, что, пока писался текст, банк «Открытие» сбросил цену на 42-метровую однушку с 4,5 млн на 86 тыс. рублей. Само по себе это показательно. К тому же в радиусе 100–200 метров на продажу выставлены пара десятков однушек в пределах означенной цены. Но подавлящее большинство из них минимум на 10 квадратных метров меньше, а то и вовсе студии. Так что к предложению банка можно присмотреться.

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»