«Морской вокзал» снимается с якоря. Чтобы притянуть инвесторов, Смольный готов уценить проект в шесть раз

Реконструкцией терминала интересуются японский концерн Mitsui и группа «Севкабель». Но камнем преткновения остается вопрос о сохранении порта: бизнес хочет выселить «Принцессу Анастасию» на «Морской фасад», тогда как город надеется сохранить запасную гавань.

Как стало известно «Фонтанке», инвестиционный блок Смольного и руководство «Морского фасада» проводят ревизию экономической модели реконструкции терминала «Морской вокзал» на Васильевском острове. Прежнее предложение инвестировать в редевелопмент 6 млрд рублей не нашло отклика у бизнеса.

Привлечь частный капитал для редевелопмента «Морского вокзала» власти Северной столицы решили после того, как забрали его у прежнего оператора и передали в управление принадлежащему городу АО «Пассажирский порт «Морской фасад». Ревизия комплекса показала, что «по причине колоссального физического износа» тратить бюджетные средства на его развитие нецелесообразно.

Предполагалось, что инвестор поможет обновить вокзальную часть – залы ожидания, зоны таможенного досмотра и пограничного контроля, а также приобрести телетрап вместо авиационного трапа, который используется сейчас. Взамен бизнесу предлагали взять в управление коммерческие площади терминала, частично застроить прилегающий участок в 10 тыс. кв. м и парковку на площади Морской Славы перед ним. Весь проект оценивался в 6 млрд рублей, реализовать его планировалось в форме ГЧП. Летом 2019 года «Морской фасад» сообщал, что ведет переговоры с рядом интересантов, среди которых девелоперские компании, специализирующиеся на жилищном строительстве и коммерческой недвижимости.

Но, по информации «Фонтанки», обсуждение условий с потенциальными инвесторами зашло в тупик. Объем вложений в реновацию «средней руки» все равно ушел за 1 млрд рублей, в «идеальном варианте» – 1,5 млрд рублей, что по-прежнему не ложится в экономику инвесторов. По расчетам, срок окупаемости улетел за 40 – 50 лет. По словам одного из собеседников «Фонтанки», руководство «Морского фасада» уже провело ряд совещаний с вице-губернатором Эдуардом Батановым, который незадолго до этого возглавил совет директоров порта. По итогам было решено провести ревизию бизнес-модели с учетом мнения бизнеса и экономических реалий.

Среди тех, кто проявлял интерес к инвестициям в обновление «Морского вокзала», были, в частности, японский концерн Mitsui, а также группа компаний «Севкабель», рассказали «Фонтанке» два источника, близких к переговорам.

Японская компания, которая взяла курс на диверсификацию инвестиционного портфеля, обсуждала участие не только в реконструкции «Морского вокзала», но и в других морских проектах Смольного — в частности, создании судоходной компании. Ранее дочка Mitsui и корейской SKC заявила о планах построить в Петербурге завод по производству полиспиртов для автопрома.

ГК «Севкабель», которая владеет по соседству с «Морским вокзалом» общественным пространством «Порт Севкабель», рассматривает его расширение за счет территории терминала. В частности, планируется создание единой линии набережной, в самом здании могут разместиться фуд-холлы, офисы, гостиница. Но, по словам собеседника издания, в идею плохо вписывается реконструкция порта: его сохранение делает вложения плохо окупаемыми, тем более что вскоре у него появится «конкурент»: с 2021 года принимать паромы можно будет и на самом «Морском фасаде».

В Mitsui на момент публикации не ответили на запрос «Фонтанки». Председатель совета директоров группы «Севкабель» Александр Вознесенский отказался от комментариев.

Коммерческий директор «Морского фасада» Алексей Панфилов подтвердил «Фонтанке», что руководство порта встречалось с делегацией Mitsui. Но, по его словам, говорить о какой-то конкретике пока рано: японцы, ознакомившись с презентацией, ушли думать. «Морской фасад» «знает об интересе «Севкабеля», но переговоров с ним не проводил. Пока коммуникация ограничилась сдачей в аренду общественному пространству парковки «Морского вокзала», добавил топ-менеджер.

Алексей Панфилов также признал, что «Морской фасад» и Смольный в настоящий момент действительно «пересматривают условия» для инвесторов, но развивать мысль не стал. В комитете по инвестициям сообщили, что совместно «Морским фасадом» прорабатывают «различные варианты развития проекта». «До момента утверждения какого-либо из вариантов их комментирование преждевременно», – сказали в ведомстве.

По данным «Фонтанки», городские власти пока не готовы облегчать бизнесу жизнь радикально. Сохранение причалов по-прежнему является непременным условиям входа в проект. Как пояснил источник, близкий к руководству «Морского фасада», его превращение в грузопассажирский порт, на которое будет потрачено 453 млн рублей, не является достаточно веским основанием, чтобы лишать этой функции «Морской вокзал». Во-первых, город хочет иметь запасную гавань, во-вторых, все же склоняется к тому, чтобы разделять круизный и паромный поток. «Состав пассажиров довольно разный, да и работать с грузами в этой части Васильевского острова проще», – сказал он. Наконец, такой шаг будет не совсем честным по отношению к прежнему оператору АО «Морской вокзал»: тот арендовал терминал с расчетом впоследствии застроить территорию жильем, а город разорвал с ним отношения именно потому, что он не занимался развитием порта.

Но, чтобы не оттолкнуть инвесторов, Смольный все же готов умерить аппетиты, а также предложить «есть слона по частям». В частности, затраты на портовую часть (оценивались в 400 – 500 млн рублей) могут быть снижены за счет того, что реконструкции подвергнутся не все пять причалов, а лишь один, который по факту и использует «Принцесса Анастасия». Вместо покупки нового телетрапа можно приобрести подержанный и так далее.

Еще один вариант — растянуть проект во времени. Например, за полмиллиарда сделать терминалу «хороший капитальный ремонт», с которым он сможет проработать еще 10 – 15 лет, а тем временем начать осваивать под застройку территорию рядом с портом. Окупив эти вложения, можно будет приступать к более радикальному переустройству самого «Морского вокзала».

Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»