Смольный массово перезаключит договоры, зависшие на «неопределенном сроке»

Правила продления аренды городской недвижимости изменены. От угрозы выселения освободятся более 3000 предпринимателей.

Комитет имущественных отношений Петербурга (КИО) без проведения торгов перезаключит договоры аренды городских нежилых зданий и помещений, которые сейчас находятся «в режиме неопределенного срока», сообщила пресс-служба ведомства 20 февраля. Такой статус, возникший из-за изменений в антимонопольном законодательстве, давал право Смольному разорвать отношения с бизнесом в любой момент, даже если тот не допускал нарушений. Возможность целевого продления «неопределенных» соглашений позволит городу зарабатывать больше, а предпринимателям планировать долгосрочные инвестиции, считают эксперты. Но есть условие: за городскую недвижимость теперь придется платить по рыночным ценам.

Как рассказали «Фонтанке» в КИО, всего на данный момент у города 7000 договоров аренды нежилых помещений, из них около 3000 находятся на неопределенном сроке. Речь идет о соглашениях, заключенных до июля 2008 года. Именно тогда были приняты поправки в Закон «О защите конкуренции», которые разрешили брать в аренду государственное или муниципальное имущество только после победы на торгах.

Целевое продление было возможно лишь для сделок, изначально заключенных по результатам конкурсов или аукционов. Тогда как арендаторы, получившие помещения от города до изменений 2008 года, такой возможности оказались лишены. Новая редакция антимонопольного законодательства, вступившая в силу 8 января 2019 года, позволяет перезаключить договор на новый срок с добросовестным арендатором, независимо от того, как он получил помещение изначально. Она и послужила основанием для корректировки городских правил.

Минимальный срок, на который будет составлено новое соглашение – три года, сообщили в КИО. Но при его заключении здания и помещения будут переоценены с учетом рыночной ставки. В ближайшее время Смольный разработает регламент по предоставлению данной услуги. «Сейчас обсуждаем вопрос о том, что оценка будет проводиться нашими силами», – уточнили в комитете имущественный отношений.

Бизнес воспринял новые правила с энтузиазмом. Как пояснил «Фонтанке» исполнительный директор Союза малых предприятий Владимир Меньшиков, после истечения соглашений, заключенных до 2008 года, у бизнеса было три варианта: расторгнуть его, чтобы снова получить свое помещение через торги, подать заявку на приватизацию или же на свой страх и риск остаться на неопределенном сроке.

Первые два варианта были не самыми выгодными. «До 2008 года помещения зачастую сдавались в аренду на инвестиционных условиях: бизнес вкладывал свои деньги в их восстановление. На это делалась скидка при расчете аренды. Но в случае выставления на торги объект был бы оценен с учетом внесенных улучшений, то есть дороже», – пояснил Владимир Меньшиков. При приватизации рыночная цена тоже в последние годы определялась «по верхней планке», что было для бизнеса «слишком дорого».

А вот за аренду зачастую бизнес платил ниже рыночной цены, поэтому многие предприниматели оставались на неопределенных договорах, зная, что город в любой момент может попросить их на выход.

Жертвой такой ситуации рисковала оказаться, к примеру, старейшая пышечная на Большой Конюшенной. Как сообщала «Фонтанка», ее договор аренды должен истечь в ноябре 2019 года, после чего оказался бы на неопределенном сроке. Выкуп помещения обошелся бы в 40 млн рублей, но таких денег у собственниц нет.

С аналогичной сложностью столкнулись операторы городских продовольственных рынков. «Мы пытались продлить истекший договор, но нам отказали в регистрации на том основании, что он не заключался на торгах», – рассказал директор «Сытного рынка» Борис Элькин. Такая ситуация не позволяла операторам инвестировать в модернизацию: зная, что город может расторгнуть договор в любой момент, арендаторы не торопились вкладывать деньги в вверенные им объекты. «Приватизировать было невыгодно. Мы посчитали, что это окупалось бы 20 лет», – комментирует Борис Элькин.

Смольный попытался возродить рынки, подыскав им новых арендаторов. КИО уже расторг договоры по пяти объектам из восьми, но так и не выполнил план, увязнув в судах с прежними операторами. Игроки, которые пока продолжают работать по соглашениям «неопределенного срока», готовы заключать со Смольным новые и даже прописать в них условия по реконструкции. Но в таком случае отношения должны быть более долгосрочными, к примеру, 10 лет, считает Борис Элькин.

По словам Владимира Меньшикова, возможность целевого продления повысит заинтересованность бизнеса в выкупе помещений. «Зная, что как минимум три года ему ничего не грозит, предприниматель сможет накопить необходимую для приватизации сумму», – считает он.

Перспектива повышения ставки вряд ли отпугнет арендаторов, поскольку это разумная плата за стабильность. «Если у города есть возможность получать больше, то почему бы ей не воспользоваться. Но размер платежа для договоров на неопределенном сроке тогда тоже надо постепенно приводить к рыночному, иначе будет соблазн остаться в этом статусе», – отмечает он.

Повышение доходов от использования городского имущества — одна из задач, которую поставил перед Смольным врио губернатора Александр Беглов. Кроме того, летом 2018 года имущественный блок подвергся критике депутатов Законодательного собрания за то, что бюджет недополучил 16 млрд рублей по арендным платежам за здания, помещения и земельные участки.

Впрочем, по словам участников рынка, переоценка с учетом рыночной ставки не означает, что город будет сдавать свою недвижимость по рыночной цене. Так, при расчете платежа сумма ставки умножается на ряд коэффициентов – либо повышающих, например, на уровень инфляции, либо понижающих, например, с учетом социальной значимости объектов. К примеру, для тех же продовольственных рынков изначально использовался коэффициент 0,3, что позволяло снизить ставку аренды в три раза. Но потом Смольный отменил льготу. К примеру, арендатор Кузнечного рынка, до того, как город расторг с ним договор, платил 1,4 млн рублей в месяц. При выставлении объекта на торги КИО оценил начальную стоимость в 14 млн рублей в год, то есть примерно в 1,2 млн рублей в месяц.

В прошлом году Смольный выручил от сдачи только нежилых зданий и помещений 3,8 млрд рублей, рассказали в комитете имущественных отношений. Но на сколько ставки неопределенных договоров сейчас отстают от рыночных, в ведомстве подсчитать затруднились. Даже если соглашения заключались до 2008 года и истекли, размер платы индексировался, пояснили в КИО. Но в 2015 году в качестве антикризисной меры повышение стоимости аренды было заморожено. Хотя в 2018 году город скорректировал показатель с учетом инфляции, он все равно остался ниже рыночного, сообщали тогда в комитете.

Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»